【正文】 爾夫置業(yè)數(shù)據(jù)規(guī) 模 123509平米建筑面積185263平米總 價(jià) 情景洋房均價(jià)4000元/平米容 積 率 物 業(yè) 費(fèi) 2元/月平方米動(dòng) 態(tài) 項(xiàng)目8月發(fā)售高爾夫邊上的上層建筑賣點(diǎn)一：黃旗山風(fēng)景賣點(diǎn)二：峰景高爾夫賣點(diǎn)三：園林規(guī)劃及戶型創(chuàng)新（專利情景洋房）賣點(diǎn)四：萬科的品牌賣點(diǎn)五：萬科物業(yè)管理。項(xiàng)目處在傳統(tǒng)的的高尚住宅區(qū)——黃旗山片區(qū)，緊臨峰景高爾夫，西靠五環(huán)路、松山湖大道、東鄰莞深高速，擁有較好的山景，是萬科在東莞第一個(gè)項(xiàng)目，沿襲了萬科地產(chǎn)的獨(dú)有特質(zhì)。特別是把其近年來之專利—情景洋房全復(fù)制，給莞民帶來另一類型的產(chǎn)品。與我們的競爭：此項(xiàng)目憑借萬科的強(qiáng)勢品牌和產(chǎn)品創(chuàng)新能力、客戶網(wǎng)絡(luò)、開發(fā)實(shí)力創(chuàng)造了同類地段洋房高附價(jià)值，其價(jià)格可與疊加聯(lián)排別墅比肩。從這一點(diǎn)來說，是我項(xiàng)目疊加別墅的有力競爭者或價(jià)格參照者。競爭個(gè)案分析專題七【陽光海岸】l 物業(yè)地址：地處萬江區(qū)東江河畔，緊鄰華南MALL、東莞汽車總站l 開發(fā)商：高田地產(chǎn)項(xiàng)目配套l 園區(qū)內(nèi)10萬平米海岸公園萬科城市高爾夫置業(yè)數(shù)據(jù)規(guī) 模 500余畝總套數(shù)4600多套住宅（別墅和公寓）賣點(diǎn)一：東莞最大的江景樓盤與我們的競爭：此項(xiàng)目憑借距離我項(xiàng)目最近，體量最大，同是江景盤，配套及周邊環(huán)境更好，再加上高田地產(chǎn)客戶網(wǎng)絡(luò)、開發(fā)實(shí)力及產(chǎn)品類型都很有競爭力。據(jù)了解，該項(xiàng)目有望明年推出，如項(xiàng)目銷售延誤時(shí)機(jī)，那它是我項(xiàng)目明年最大的競爭對(duì)手之一邊緣化競爭項(xiàng)目:競爭個(gè)案分析專題一【加州陽光花園】l 物業(yè)地址：東莞市厚街鎮(zhèn)橫崗水庫旁l 開發(fā)商：東莞市厚街鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司（富盈集團(tuán)）l 物管公司：富盈物業(yè)管理公司l 銷售電話： 0769－5898888項(xiàng)目配套l 豪華生活會(huì)所l 擁有風(fēng)景絕美的游人碼頭加州陽光置業(yè)數(shù)據(jù)規(guī) 模：約200畝總 價(jià)：別墅:120萬—400萬/套總 套 數(shù)：全區(qū)獨(dú)立別墅約42套，疊拼約200套（共98棟）戶型面積： 綠 化 率： 花園面積： 物 業(yè) 費(fèi)： 2元/平米動(dòng) 態(tài)：五一期間開展項(xiàng)目推界會(huì)，7月下旬正式開售 售銷情況：獨(dú)立別墅銷售了21套，疊拼銷售了86套，公寓銷近八成生活原來可以很加州賣點(diǎn)一：加州風(fēng)情生活意念。用加州的生活理念來包裝項(xiàng)目，告訴消費(fèi)群所應(yīng)該向往美好的生活模式是什么。賣點(diǎn)二：水景環(huán)繞。利用項(xiàng)目靠近水庫的優(yōu)質(zhì)天然資源，把水體引進(jìn)項(xiàng)目，使本來湖岸線并不長的項(xiàng)目擁有了更多的水體景觀之余，部分景觀好的單位可以賣到更好的價(jià)錢。項(xiàng)目為橫崗水庫板塊4個(gè)項(xiàng)目之一，由于項(xiàng)目6約才開賣，所以現(xiàn)在具體的戶型、單價(jià)、總價(jià)及部分資料還不齊全。項(xiàng)目以南加州陽光風(fēng)情生活為賣點(diǎn)，擁有一段湖景，而且把水也引進(jìn)項(xiàng)目中間，湖邊的單位都是TH和獨(dú)立別墅，公寓全部都規(guī)劃于路邊，把公路的嘈雜用公寓分割開。缺點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)交錯(cuò)，破壞別墅區(qū)的私密性，顯示不出別墅區(qū)的尊貴。項(xiàng)目臨湖部分有一條規(guī)劃路，所以別墅部分的湖景都被一條湖邊公路分割開。周邊環(huán)境不成熟，生活配套不足，離鎮(zhèn)中心約10－15分鐘，暫時(shí)沒有與之相聯(lián)系的公交系統(tǒng)。與我們的競爭：該項(xiàng)目7月份在富盈酒會(huì)公開發(fā)售，其別墅客戶群已覆蓋到莞城、南城、東城及周邊鎮(zhèn)區(qū)，在未來一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)銷化了我們潛在的購買力。競爭個(gè)案分析專題二【海逸豪庭】l 物業(yè)地址：東莞厚街橫崗水庫旁l 開發(fā)商：和記黃埔地產(chǎn)l 銷售電話：項(xiàng)目配套l 園區(qū)內(nèi)共有三大主題會(huì)所，建有游泳池、桑拿、健身街一系列健身設(shè)備，并建有洗衣房等生活配套設(shè)施l 海逸高爾夫球會(huì)，占地超過2000畝，擁有27個(gè)國際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)球洞。海逸豪庭置業(yè)數(shù)據(jù)規(guī) 模 7000畝（二期占地500畝）總 價(jià) 二期獨(dú)立別墅300－2000萬，湖邊樓王最高5000萬，均價(jià)約13000/ m2總 套 數(shù) 280套（現(xiàn)剩下約39套）戶型面積 252 m2 －1140 m2，主力戶型475 m2，剩下戶型485m22層5房、382 m22層4房、351 m22層5房、290 m22層4房、282 m22層5房、278 m22層4房、252 m22層4房（大戶型很多已賣完，欠戶型圖）容 積 率 花園面積1000 m2別墅花園面積3000 m2，485 m2別墅花園面積1700 m2物 業(yè) 費(fèi) 4元/月平方米動(dòng) 態(tài) 項(xiàng)目進(jìn)入尾貨階段北美式豪華高爾夫湖畔別墅豪宅賣點(diǎn)一：湖景得天獨(dú)厚。擁有良好的湖岸線，水景視野十分開闊。賣點(diǎn)二：集團(tuán)品牌優(yōu)勢明顯。和記黃埔集團(tuán)主席為華人首富李嘉誠先生，在國內(nèi)擁有絕對(duì)高的知名度，而+旗下和黃集團(tuán)在國內(nèi)的眾多投資使其擁有很高的知名度。賣點(diǎn)三：所有別墅均采用輕鋼結(jié)構(gòu)。實(shí)用面積大幅提高。賣點(diǎn)四：小區(qū)建設(shè)完全成熟?，F(xiàn)已全現(xiàn)樓發(fā)售，小區(qū)綠化環(huán)境已經(jīng)長成。賣點(diǎn)五：高爾夫球會(huì)就在小區(qū)內(nèi)。盡享尊貴生活。項(xiàng)目為橫崗水庫邊上4個(gè)項(xiàng)目之一，擁有良好的湖岸線，二期開發(fā)兩年來現(xiàn)在剩下39套，其中一部分為發(fā)展商保留單位。一期項(xiàng)目開發(fā)后，和黃集團(tuán)將整個(gè)項(xiàng)目買下，獨(dú)立開發(fā)剩下的土地。與我們的競爭：此項(xiàng)目為東莞地區(qū)最頂級(jí)別墅項(xiàng)目代表之一，而價(jià)格也為同地區(qū)的最高，但由于項(xiàng)目有非常良好的集團(tuán)品牌支撐，使該項(xiàng)目成為少有幾個(gè)能對(duì)港臺(tái)及周邊較廣闊地區(qū)的客人有很強(qiáng)吸引力的樓盤，當(dāng)然，也由于其價(jià)格的昂貴，單單靠厚街的消費(fèi)力是不足以支撐這個(gè)項(xiàng)目，所以項(xiàng)目賣了2年多，280套現(xiàn)在還剩下20多套。不過，據(jù)預(yù)測，該項(xiàng)在第三期中會(huì)推出8000元左右的別墅，全盤量不，根據(jù)和黃集團(tuán)的以往開發(fā)模式，他們將會(huì)在明年5至7月推出第三期。對(duì)我項(xiàng)目未來會(huì)形成一定的壓力。競爭個(gè)案分析專題三【 寶湖山莊】l 物業(yè)地址：東莞黃江大道l 開發(fā)商：東莞市黃江鎮(zhèn)房地產(chǎn)公司l 銷售電話：3631888項(xiàng)目配套l 半山別墅內(nèi)設(shè)健身房、棋牌室、電子游戲室、卡拉ok室、桑拿浴室、西餐廳、茶莊等l 社區(qū)內(nèi)有一幼兒園待建，泳池、網(wǎng)球場、籃球場等運(yùn)動(dòng)設(shè)施已投入使用l 社區(qū)向馬路的兩側(cè)開設(shè)商業(yè)街置業(yè)數(shù)據(jù)規(guī) 模 47萬平方米總 價(jià) 別墅均單價(jià)4800元/平方米戶型面積 150—400平方米綠 化 率 46%花園面積 無物 業(yè) 費(fèi) 動(dòng) 態(tài) 二期別墅100多套01年開售，現(xiàn)余一成五；三期所規(guī)劃的別墅體量約40棟,估計(jì)明年上市山水靈氣 山水家園賣點(diǎn)一：山水美景。該花園背靠黃江寶山，內(nèi)設(shè)大型環(huán)繞型水景，無論遠(yuǎn)近，入眼即景。賣點(diǎn)二：半山會(huì)所。其在寶山的半山設(shè)立了大型會(huì)所，會(huì)所中有娛樂、餐廳、茶莊等多項(xiàng)配套。閑坐會(huì)所，藍(lán)天白云，青山綠水等美景入眼皆是。賣點(diǎn)三：配套齊全。社區(qū)配套除會(huì)所外，還有籃球場、幼兒園、網(wǎng)球場、泳池，在社區(qū)外圍的多層洋房的首層則設(shè)有商業(yè)街，這使住戶在社區(qū)內(nèi)就可享受到便捷的多項(xiàng)生活服務(wù)。自然景觀優(yōu)美該花園背靠黃江寶山及寶山森林公園，整個(gè)花園東南向兩面臨山，景觀優(yōu)美；社區(qū)內(nèi)設(shè)大型環(huán)繞型水景，在小溪、水景廣場、噴泉等水景等的分割下，即提高了社區(qū)別墅的私密性，亦大大豐富了小區(qū)的內(nèi)部景觀。規(guī)劃設(shè)計(jì)合理社區(qū)內(nèi)部為別墅組團(tuán)，近馬路的西北側(cè)則由多層洋房將社區(qū)與社區(qū)外部進(jìn)行隔離，提高了社區(qū)的私密性；在別墅群中則有環(huán)繞型水景進(jìn)行隔離。會(huì)所的位置定在半山，即提高了會(huì)所的檔次，同時(shí)將會(huì)所對(duì)社區(qū)私密性的影響減到最低。而在外側(cè)洋房首層設(shè)置的商業(yè)街，為社區(qū)提供便捷服務(wù)，同時(shí)降低了商業(yè)街對(duì)社區(qū)的私密性的影響和對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響。配套完善在整個(gè)社區(qū)中有會(huì)所配套、運(yùn)動(dòng)配套、教育配套（待建幼兒園）、商業(yè)配套，滿足了住戶大部分的生活需求。在距社區(qū)500米遠(yuǎn)處則有一中學(xué)和酒店。為了方便住戶，社區(qū)內(nèi)還設(shè)往來長平和樟木頭火車站的專用巴士。配套可謂十分完善。產(chǎn)品比同區(qū)產(chǎn)品優(yōu)越 在黃江本地的大型別墅類樓盤，目前僅有93年開發(fā)的康湖山莊和寶湖山莊。寶湖山莊以聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品為主，且面積偏小，而寶湖山莊則以較大的面積和獨(dú)立別墅為主；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上所運(yùn)用的中空、躍式等設(shè)計(jì)亦是早期開發(fā)的康湖山莊所沒有的。在面積、設(shè)計(jì)等產(chǎn)品硬件上這迎合了黃江本地人對(duì)別墅不斷提高的要求。競爭個(gè)案分析專題四：【碧水天源】l 物業(yè)地址：東莞市大朗鎮(zhèn)碧水天源大道l 開發(fā)商：東莞市碧水天源物業(yè)有限公司l 東莞市大朗鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司l 物管公司：東莞市碧水天源物業(yè)有限公司l 銷售電話：07693132888項(xiàng)目配套l 園區(qū)內(nèi)會(huì)所建有游泳池、桑拿、健身房等配套設(shè)施l 園區(qū)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場碧水天源置業(yè)數(shù)據(jù)規(guī) 模 67萬平方米總 價(jià) 別墅200—500萬/套總 套 數(shù) 一二期別墅170棟,洋房252套戶型面積 TOWNHOUSE280300平方米,獨(dú)立別墅340—580平方米綠 化 率 68%以上花園面積 100300平方米物 業(yè) 費(fèi) 平方米動(dòng) 態(tài)2001年開盤，一期別墅. 洋房已售完，二期別墅已售80，%洋房已售67%碧水天源賣點(diǎn)一：開發(fā)理念新穎。賣點(diǎn)二：交通優(yōu)勢。賣點(diǎn)三：環(huán)境優(yōu)美。賣點(diǎn)四：建筑設(shè)計(jì)成功。得天獨(dú)厚的地理位置松山湖科技園區(qū)東莞未來市中心,數(shù)以億計(jì)的投入,全面科學(xué)的規(guī)劃,也正是碧水天源的所在,因?yàn)槲覀兝斫?真正的領(lǐng)袖,期待著一種身份的證明.地理位置潛力無限政府斥資千億打造,緊鄰未來的松山湖CBD,繁華一手掌握大膽超前的設(shè)計(jì)理念掩映在熱帶綠林間的建筑,線條簡潔,明暢尊貴,將現(xiàn)代建筑理念和熱帶風(fēng)情不經(jīng)意地融合為一體.罕見的一梯兩戶布局,戶納清風(fēng),水岸風(fēng)景纏綿視野,使用率高,把家的最后一段路,變成一個(gè)別致的上升賞景的過程,也許,只有碧水天源,才會(huì)在建筑設(shè)計(jì)的同時(shí)設(shè)計(jì)了主人的心情.８０ ０