【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。成交量上升，供應(yīng)量減少。二手成交活躍，二次、多次置業(yè)興起。不僅有房住，而且要住得更好，還可以把置業(yè)當(dāng)成投資，這是廣州人二次。富裕的廣州人在二次置業(yè)時更看中住宅品質(zhì)，其中首選污染。廣州房地產(chǎn)市場進入大眾消費時代。占總成交量的18%、19%。在廣告量及在售樓盤數(shù)量上也占有相當(dāng)比例。剔除“非典”因素的影響，春節(jié)期間做廣告宣傳的樓盤也基本與。去年同期持平，發(fā)展商依靠“節(jié)日營銷”賣樓現(xiàn)象在今年樓市中已有所改變，逐漸淡化大節(jié)日，擺脫“節(jié)日營銷”。在“非典”的考驗下，大集團、知名品牌在。名品牌開發(fā)商的樓盤業(yè)績相對其它開發(fā)商樓盤業(yè)績要好。整體規(guī)模將繼續(xù)保持。目前廣州房地產(chǎn)市場開發(fā)尤其是郊區(qū)物業(yè)開發(fā)模式正趨向高度的同質(zhì)化,在2021年，這一問題將會更加嚴重。近年廣州樓市中，外來人口購房的數(shù)量不斷上升。住氣氛已可與廣州市區(qū)相比。

　　

【正文】 《高爾夫》、《南航雜志》 戶外 ：詳見戶外傳播策略。 ? 媒體創(chuàng)新： 在上述媒體投放之外，還需要根據(jù)目標(biāo)客戶群的特征在媒介上有針對性和創(chuàng)新的突破，作為輔助媒體。 DM+手機短信： 汽車俱樂部、南航明珠卡、移動及聯(lián)通 VIP、銀聯(lián)白金卡及金卡用戶。 高檔寫字樓視頻廣告（大堂、電梯）： 選擇目標(biāo)消費群經(jīng)常出入的高檔寫字樓，如東山廣場、健力寶大廈、中信廣場、世貿(mào)、高盛大廈、電子大廈等針對性較強的場合。 網(wǎng)絡(luò) ： 配合媒體炒作，可以考慮將所有軟性廣告的文稿在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 新聞媒體策略 公關(guān)活動策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主要活動內(nèi)容 －－ 鋪墊期： ? 中海藍灣新聞發(fā)布會（研討會） 216。 活動目標(biāo)：產(chǎn)品告知并引起市場關(guān)注 216。 活動 時間 ： 2021 年 6 月下旬 216。 活動對象：各新聞媒體、房地產(chǎn)有關(guān)的政府官員（廣州、番禺）、設(shè)計單位、建筑單位、廣告公司、代理公司等 216。 活動形式：召開新聞發(fā)布會（研討會），闡述中海開發(fā)江景樓盤的經(jīng)歷、首次進入番禺的思考及對洛溪板塊產(chǎn)生的積極意義、中海藍灣創(chuàng)新的建筑設(shè)計等。 ? 中海藍灣高爾夫邀請賽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 216。 活動目標(biāo)：聚集第一批誠意客戶，讓其成為藍灣的一分子，無論是購買還是為藍灣作宣傳。 216。 活動時間： 2021 年 7 月中旬 216。 活動對象：錦 苑、錦城、名都等誠意客戶，其它誠意客戶 216。 活動形式：組織到郊區(qū)，以高爾夫球比賽為主的游玩活動。 開售期： ? 中海藍灣品質(zhì)鑒賞之旅 216。 活動目標(biāo)：吸引目標(biāo)客戶前來現(xiàn)場鑒賞中海藍灣的品質(zhì)，用事實告知，為開盤帶來人氣，制造新聞點。 216。 活動時間： 2021 年 8 月開盤日 216。 活動對象：所有誠意客戶及對藍灣有興趣的人群、各媒體等。 216。 活動形式：安排在現(xiàn)場，加強現(xiàn)場包裝，再租一艘豪華輪船停在北面江面，一來可以提高檔次，加深來客對藍灣的印象，二來可以在上面舉行些小活動，活躍氣氛等。 持銷期： ? 藍灣論財富 216。 活動目標(biāo)：挖掘新的客 戶，為第二次開售儲備客戶 216。 活動時間： 2021 年 10 月 216。 活動對象：已購業(yè)主、誠意客戶、來訪客戶及各媒體 216。活動形式：考慮到我們的目標(biāo)客戶對財富已有或正在總結(jié)自己的獨到見解，同時也希望身邊能有 “充電的 ”人際圈。故邀請商界、經(jīng)濟學(xué)術(shù)屆名人在現(xiàn)場舉行財富論壇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 中海新年音樂會 216。 活動目標(biāo)：鞏固舊客戶，挖掘新客戶 216。 活動時間： 2021 年 1 月 216。 活動對象：中海旗下的物業(yè)業(yè)主及在售物業(yè)的誠意客戶 216。 活動形式： 05 年將是中海同期開發(fā)項目最多的一年，需要面對更多的客戶群體。舉行以中海地產(chǎn)冠名的新年音樂會，將中海網(wǎng)絡(luò)客戶 歡聚一堂，展示中海，鞏固舊客 戶，挖掘新客戶。 戶外傳播策略 戶外廣告具有可操作性強、到達面廣、暴露頻次高等特點，容易樹立產(chǎn)品的品牌形象，但其費用也高。因藍灣的宣傳費用少，只建議戶外廣告牌作為其輔助媒介之一。 ? 廣州大道南至洛溪大橋路段廣告牌 該路段為廣州通往番禺的主要交通要道，來往人流、車流量較大，廣告?zhèn)鞑ッ鎻V。 ? 車行或高檔寫字樓區(qū)域 我們的目標(biāo)客戶多為有車一族或正準(zhǔn)備買車，他們經(jīng)常出入高檔的寫字樓，所以這些地方也可列為戶外廣告的傳播范圍。 宣傳費用預(yù)算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1) 藍灣營銷費用按 %計算，總額約為 1110 萬元 ，按以上比例分配。廣告宣傳方面占 54%，約為 600 萬。 2) 報紙廣告方面預(yù)計總投入 350 萬。以廣日為主，南都、羊晚、 21 世紀經(jīng)濟報道等為輔。 3) 輔助渠道 方面 預(yù)算為 90 萬。以寫字樓視頻廣告， DM 直郵為主。 中海藍灣宣傳推廣費用分配宣傳、銷售物料1%其他形式8% 90萬報紙廣告32% 350萬電視廣告7% 80萬戶外廣告7% 80萬銷售代理費19%廣告代理費4 %公關(guān)活動2 %前期費用1%賣場包裝11%促銷費用2%其他費用5%廣告宣傳54%報紙廣告分配比例其他報紙6% 20萬南都17% 60萬羊晚14% 50萬廣日63% 220萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 9 現(xiàn)場包裝策略 現(xiàn)場包裝除起到裝飾銷售環(huán)境，改善視覺效果的作用外，還應(yīng) 具備樓盤獨有的個性，突現(xiàn)樓盤的形象特點 。包括以下方面： 售樓部布置 售樓部布置示意圖 其他形式的輔助傳播分配比例寫字樓廣告66% 60萬D M + 短信息17% 15萬雜志廣告11% 10萬網(wǎng)絡(luò)6% 5萬背景板 接待臺 資料暫存 展板及吊幅 展示項目生態(tài)環(huán)境、水體環(huán)境、空氣環(huán)境、建筑設(shè)計、 室內(nèi)設(shè)計的亮點 立柱包裝 柱身經(jīng)精致包裝，營造氣氛，配合展示項目的主題特色 及訴求點 介紹中海集團概況，展示項目品牌 模型展示 展示 中海藍灣項目概況、規(guī)劃、園林、建筑布局等 設(shè)施展示 可考慮免費開 放會所一樓的活動設(shè)施如兒童活動室等， 供客戶玩樂。也可視作休閑區(qū)。 售樓部內(nèi)洽談區(qū)的部分臺椅可設(shè)計成咖啡座或茶座，設(shè)置有特色的觀賞性較強的 木制品茶道具，營造寫意的感覺，因此同時也可以是休閑區(qū)。洽談，消閑相融合 ，既可淡化 “ Hard Sale ” 的感覺，亦可讓客人在輕松休閑的氣氛中攀談的同時，自 采取 “ 泛銷售賣場 ” ，即洽談區(qū)不僅僅局限于售樓部內(nèi)，小區(qū)園林，江邊，泳池邊 ，均設(shè)有太陽傘和桌椅，可供客人和銷售人員隨時坐下洽談。如此充分地利用了 項目環(huán)境，有助于打動客人，促進成交。因此也可以是休閑區(qū) 。 客人參觀 路線 客人參觀 路線 客人路線 項目 LOGO ， 項目形象 輕 松 的 背 景 音 樂 貫 穿 整 個 銷 售 流 程 展板及吊幅展示項目生態(tài)環(huán)境、水體環(huán)境、空氣環(huán)境、建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計的亮點立柱包裝 柱身經(jīng)精致包裝，營造氣氛，配合展示項目的主題特色及訴求點介紹中海集團概況，展示 項目品牌模型展示 展示 中海藍灣項目概況、規(guī)劃、園林、建筑布局等設(shè)施展示 可考慮免費開放會所一樓的活動設(shè)施如兒童活動室等，供客戶玩樂。也可視作休閑區(qū)。售樓部內(nèi)洽談區(qū)的部分臺椅可設(shè)計成咖啡座或茶座，設(shè)置有特色的觀賞性較強的木制品茶道具，營造寫意的感覺，因此同時也可以是休閑區(qū)。洽談，消閑相融合，既可淡化 的感覺，亦可讓客人在輕松休閑的氣氛中攀談的同時，自采取 泛銷售賣場 ，即洽談區(qū)不僅僅局限于售樓部內(nèi)，小區(qū)園林，江邊，泳池邊，均設(shè)有太陽傘和桌椅，可供客人和銷售人員隨時坐下洽談。如此充分地利用了項目環(huán)境，有助于打動客人，促進成交。因此也可以是休閑區(qū)。客人參觀路線客人參觀路線客人路線項目 ， 項目形象輕松的背景音樂貫穿整個銷售流程休閑區(qū) 洽談區(qū) 展示區(qū) 接待區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樣板房選址 江景是本項目的最大支持點，樣板房設(shè)于現(xiàn)樓上將能向客戶更好的展現(xiàn)此優(yōu)點。 樓層選擇： 從施工 進度計劃表看， 8 月初對外開放時 1~9 棟主體工程均已達至 14 層以上，因此 建議各棟樣板房均建于 10 樓 ，則江景效果會更佳。客人進入樣板房則主要通過乘坐工程電梯。 設(shè)置套數(shù)： 考慮到營銷費用及實用性， 建議樣板房設(shè)置 5 套左右 為宜。 選址原則： 1．具典型性，突出樓盤的亮點，促進銷售 2．具代表性，可舉一反三 3．位置集中，便于參觀 具體位置選擇： 建議選擇 “A、 B、 C、 D、 E”5 套單位設(shè)置樣板房，如圖所示： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 售樓部園林 游泳池區(qū)、消防道8 棟住宅大堂電梯會所外圍架空園林8 棟樣板房4 棟住宅大堂電梯4 棟樣板房3 棟住宅大堂電梯3 棟樣板房房房 如圖 2： D：視野開闊，江景、園景俱佳，且戶型極具特色，為全區(qū) 的最亮。 C：在朝向和景觀效果上， C 與 “3”、 “4” 、 “5”等單位相近，具代表性。 E： 4 房單位，考慮到 4 房單位也是項目目標(biāo)客戶的需求戶型，且數(shù)量也不少（ 120 套），設(shè)置樣板房可有效促進銷售。且其在景觀效果上可代表其右側(cè)單位。選擇 E， 主要考慮與“ D”、 ”E”距離較近， 銷售通道 圖 1 如圖 1： A：視野開闊，江景最佳的單位，且為小高層單位，具典型性。 B：視野狹窄，景觀較差的單位，在朝向和景觀效果上，與 “1”、“2”等預(yù)計將相對滯銷的單位相近， 具代表性，且與 “A”相鄰，較集中，方便參觀。在其上設(shè)置 有助于推動其銷 售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi) 頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1) 通道要整潔干凈，設(shè)置明確的路線指示； 2) 園林通道兩旁的綠化設(shè)置； 3) 住宅大堂要有裝飾、墻面要處理，布置一定的噴畫或鏡框畫等； 4) 電梯里要有樣板房的樓層指示； 5) 轉(zhuǎn)角、臺階及施工危險處要有人性化的提示。 指示系統(tǒng) 通 過藍灣的 VI 制作整個項目的指示系統(tǒng)。包括外圍的售樓部指示、售樓部的各功能區(qū)、銷售通