【正文】 3000畝生態(tài)園近在咫尺，河南城建學(xué)院及平頂山學(xué)院僅百步之遙，集文化、休閑于一體的完善生活配套環(huán)繞其間。卓越品質(zhì)：2011年首批親節(jié)能型生態(tài)住宅、2011年平頂山市市民海選王牌樓盤。誠信品牌：華誠集團上市公司雄厚實力支持，華誠置業(yè)又一經(jīng)典杰作。立體景觀：每三層一個空中庭院，立體景觀、情趣空間。氣派大堂：，氣勢雄偉，彰顯貴族身份。無擾空間：裙樓與塔樓間設(shè)計四米高架空層，有效避免商業(yè)與住宅功能的相互干擾，充分發(fā)揮架空層的休閑會所功能。（三）核心廣告語提煉： 體驗新鮮生活 引領(lǐng)時代潮流 締造完美空間 見證城市未來 品鑒建筑美學(xué) 張揚青春活力（四）廣告風(fēng)格： 現(xiàn)代、簡約、時尚三、媒介組合策略（一）媒體選擇：種類重點媒體宣傳目標宣傳重點報紙平頂山晨報、平頂山晚報樹立項目在本地的形象和地位概念 賣點 進度 促銷等信息的公布戶外車站廣告及現(xiàn)場包裝項目周邊建設(shè)路與長安大道沿線使目標受眾記憶項目并產(chǎn)生聯(lián)想側(cè)重形象廣告和概念推廣DM單頁、雜志平頂山晚報或直投單頁《平頂山房地產(chǎn)》針對區(qū)域性客戶群進行集中宣傳項目的促銷信息網(wǎng)絡(luò) 平頂山房地產(chǎn)信息網(wǎng)、建安房地產(chǎn)資訊網(wǎng)自建網(wǎng)站使目標客戶更方便地了解項目全方位輸出項目資訊電臺平頂山電臺交通頻道演繹項目開發(fā)理念和宣傳主題項目的最大訴求點與目標消費群產(chǎn)生共鳴車身廣告作項目整體形象廣告知名度傳播產(chǎn)品形象、項目理念四、廣告推廣目標階段性廣告推廣策略及執(zhí)行本項目的廣告推廣根據(jù)推廣工作的深入，每個階段的廣告訴求自然隨著改變。（1）準備期（醞釀期）推廣期準備期（醞釀期）宣傳策略項目現(xiàn)場包裝完善，結(jié)合主題活動作前期形象宣傳包裝策略完成售樓中心裝修設(shè)計；工地現(xiàn)場整體包裝。推廣達到目的吸引市場對項目的關(guān)注，掀起城市中堅力量對young公館，鮮生活的向往，積累大量客戶資源。主題推廣活動舉行主體開工慶典活動媒體配合《平頂山晚報》軟文、圖文、新聞廣告，電臺、網(wǎng)絡(luò)新聞廣告（2）公司內(nèi)部認購期銷售階段公司內(nèi)部認購期宣傳策略媒體策略延續(xù)主題活動并作追蹤報導(dǎo)，配合軟文宣傳，作為主導(dǎo)宣傳方式；戶外廣告、新聞、網(wǎng)絡(luò)廣告進行項目賣點與主題活動宣傳。推廣主題Young 公館，鮮生活包裝策略市內(nèi)戶外廣告牌項目網(wǎng)站車身廣告報廣宣傳單頁公關(guān)促銷舉行公司內(nèi)部認購活動銷售通路公司客戶資源、前期積累的客戶網(wǎng)絡(luò)（3）市場認購期銷售階段市場認購期宣傳策略媒體策略 展開全方位廣告宣傳，重點為報紙硬性廣告宣傳； 選擇特殊雜志如《平頂山房地產(chǎn)》等進行宣傳； 網(wǎng)絡(luò)廣告、車身廣告結(jié)合宣傳； 公關(guān)系列活動將項目銷售再推高潮。推廣主題Young 公館，鮮生活包裝策略銷售部包裝到位；網(wǎng)站內(nèi)容及時更新。公關(guān)促銷VIP卡發(fā)行、物業(yè)管理公司公開簽約儀式銷售通道現(xiàn)場集中銷售；VIP卡預(yù)售（4）開盤強銷期銷售階段開盤強銷期宣傳策略重點利用報紙媒體硬廣告配合主題活動進行新聞炒作宣傳和樓體包裝媒體策略報紙+網(wǎng)絡(luò)+電視+電臺+車身+戶外廣告+分眾傳媒廣告推廣主題Young 公館，鮮生活包裝策略根據(jù)銷售需要，更新樓體條幅廣告。公關(guān)促銷參加春交會；爬山植樹活動；游泳比賽活動。銷售通道 現(xiàn)場銷售； 系列性展示銷售。（5）持續(xù)銷售期銷售階段持銷尾盤期宣傳策略降低對外宣傳力度，重點進行現(xiàn)場宣傳推廣主題Young 公館，鮮生活包裝策略 據(jù)工程進度，調(diào)整售樓處位置； 現(xiàn)場條幅強化“入伙”信息傳遞公關(guān)促銷全城自行車比賽；秋季房交會；封頂、交房活動。銷售通道現(xiàn)場銷售五、推廣費用預(yù)算%。 項目促銷策劃（一）自如銷控策略由于項目體量較小，所以銷售周期不宜過長。做好銷控，把控好項目的銷售節(jié)奏是項目速戰(zhàn)速決的關(guān)鍵。建議將項目分為幾個推盤階段，每階段的推出產(chǎn)品與其價格要順應(yīng)消費者的心理。如在前期可推出樓層較低戶型、結(jié)合部分品質(zhì)略遜的戶型低價推出。采用先認購后推房分批推售的方法。根據(jù)市場情況，對項目不同階段進行劃分，并在各個階段按不同的策略對可售單位進行銷控，以保持有持續(xù)吸引目標客戶群的單位。（二）團購優(yōu)惠策略對于5戶及以上的團購單位或個人給予相應(yīng)優(yōu)惠價格（具體優(yōu)惠政策進一步討論）。團購實施分成兩類：一類是主動出擊尋找團購客戶。通過聯(lián)系相關(guān)的企、事業(yè)單位和民間組織，如：銀行、證券公司等，組織項目的團體機構(gòu)營銷。另一方面可通過發(fā)布團購優(yōu)惠的信息，營造小業(yè)主團購的氛圍，促使小業(yè)主自主發(fā)動，組織團購群體，可以加速小業(yè)主的決策過程，促進成交。（三）新老客戶連動策略親朋好友間相互推薦購買物業(yè)，遠遠比銷售人員在大量銷售廣告支持下的推銷所帶來銷售成功率要高得多?？舍槍@類客戶設(shè)置特別獎項，來鼓動已購房的業(yè)主介紹朋友或熟人購房。（四）其他常規(guī)營銷策略1）開盤活動造勢；2）項目封頂炒作；3）交房活動；4）房交會活動展示。XXX項目營銷策劃報告 第7章 結(jié)論第7章 總結(jié) 本案的操作不僅僅是一個中小戶型高層住宅，而是創(chuàng)造一個令眾人羨慕的時尚居家典范——Young 公館,鮮生活。 為了使項目在市場中的高品質(zhì)地位更突出，應(yīng)充分把握地段升值，發(fā)展前景，將藍灣新城塑造成為未來五年左右的成熟居住區(qū)板塊。 塑造項目充滿活力、青春、時尚的特獨形象。吸引城市中心態(tài)年輕、渴望健康、快樂、時尚生活的人。 解決好生活方式和地段概念，在房產(chǎn)投資迅速增加、營銷戰(zhàn)愈演愈烈的情況下，搶先占領(lǐng)制高點具有現(xiàn)實意義。營銷傳播中爭取更高的手法，借開發(fā)商現(xiàn)有品牌，樹立項目獨特的品牌形象，對發(fā)展商未來開發(fā)的的樓盤積累品牌效應(yīng)！ 在房地產(chǎn)開發(fā)的市場價值鏈中，銷售是最致命的一環(huán)，它直接關(guān)系到企業(yè)成本的回籠，利潤的兌現(xiàn)以及項目前期所作的各項努力是否直接體現(xiàn)為效益，銷售就是盈利的連接點。因而，作為銷售工作的統(tǒng)籌者和執(zhí)行者，營銷部門在整個運作架構(gòu)中，應(yīng)處于核心主導(dǎo)的地位，其他部門制定的工作計劃應(yīng)與營銷部門協(xié)調(diào)一致，在計劃實施過程中應(yīng)盡量配合營銷計劃的執(zhí)行和實施。目前，本項目已經(jīng)進入銷售前期準備階段，當務(wù)之急，應(yīng)在整個公司業(yè)務(wù)體系中建立以營銷為導(dǎo)向，銷售任務(wù)為核心的運作系統(tǒng)。平頂山市目前經(jīng)濟持續(xù)快速增長、收入和消費水平快速提升、城市化進程加快，正處于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的黃金時期，外部經(jīng)濟、人口環(huán)境十分有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。XXX項目營銷策劃報告 附件 平頂山市房地產(chǎn)市場調(diào)研表附件 平頂山市房地產(chǎn)市場調(diào)研表序號項目名稱開發(fā)分期項目特色項目狀態(tài)1建業(yè)桂圓分三期開發(fā)建業(yè)品牌，生態(tài)型居住環(huán)境，配套設(shè)施集中，交通便捷一期已交房，二期售罄，三期2013年5月開盤2常綠大悅城分二期開發(fā)一級物業(yè)資質(zhì)，配套設(shè)施齊全，內(nèi)部設(shè)有頂級私人會所一期清盤中，二期2013年10月交房3龍鳳盛世分二期開發(fā)生態(tài)、健康、自然元素融入其中一期在售4華誠?藍灣新城分四期開發(fā)品牌地產(chǎn),水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所一期二期已交房，三期2013年7月交房四期2013年年底交房5龍騰國際分兩期開發(fā)小區(qū)人車分流，周圍環(huán)境適宜一、二期在售6康達彩虹小區(qū)分三期開發(fā)湛河較近，教育資源豐富一期二期在售三期在建7華誠?榮邦花園分兩期開發(fā)距市區(qū)較近，教育、醫(yī)療體系完善一二期在售序號產(chǎn)品類型產(chǎn)品建設(shè)規(guī)模 主力戶型（面積，占比）平均售價（元/㎡）產(chǎn)品特色1建業(yè)桂圓高層商品住宅SOHO公寓 4660㎡2室2廳1衛(wèi) 85/86㎡3室2廳1衛(wèi) 122㎡3室2廳2衛(wèi) 142㎡4室2廳2衛(wèi) 172㎡4室2廳3衛(wèi) 206㎡5000元現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，蘇州園林式景觀。建筑外立面以白、灰兩色為主色調(diào)。3龍鳳盛世高層商品住宅2室1廳1衛(wèi) 178。2室2廳1衛(wèi) 178。2室2廳1衛(wèi) 178。3室2廳2衛(wèi) 178。4400元中端項目現(xiàn)代簡約風(fēng)格4藍灣新城高層商品住宅42萬平方米41200㎡10樓王4800元，其他4200元中高端項目，卡其色外立面，現(xiàn)代簡約風(fēng)格5龍騰國際高層商品住宅兩室一廳三室一廳 三室兩廳60150㎡ 4100元中高端項目，現(xiàn)代簡約風(fēng)格6康達彩虹小區(qū)高層商品住宅40萬平方米37㎡—58㎡一房92㎡二房130㎡三房4100元簡歐建筑風(fēng)格，外立面醒目，呈黃色和白色相結(jié)合7華誠?榮邦花園高層商品住宅18萬平方米㎡一房㎡/㎡兩房㎡/㎡三房㎡/㎡四房4500元現(xiàn)代簡約風(fēng)格，外立面為黃色和彩色中空玻璃相結(jié)合序號項目名稱開盤銷售活動廣告（媒介方式、主題）優(yōu)惠活動項目賣點1建業(yè)桂圓開盤一次付優(yōu)惠7%，排號戶外宣傳頁、戶外廣告、短信要約交五千抵一萬五，VIP優(yōu)惠卡，老客戶帶新客戶建業(yè)品牌，生態(tài)型居住環(huán)境，配套設(shè)施集中，交通便捷2常綠大悅城排號，產(chǎn)品推廣電視廣告、宣傳頁、網(wǎng)絡(luò)清盤特惠一級物業(yè)資質(zhì)，配套設(shè)施齊全，內(nèi)部設(shè)有頂級私人會所3龍鳳盛世排號、預(yù)約戶外廣告，宣傳頁VIP辦優(yōu)惠生態(tài)、健康、自然元素融入其中4華誠?藍灣新城排號、預(yù)約報紙、宣傳頁、網(wǎng)絡(luò)團購品牌地產(chǎn),水景住宅,低密居所,科技住宅,觀景居所5龍騰國際排號、預(yù)約戶外廣告，宣傳頁老客戶帶新客戶小區(qū)人車分流，周圍環(huán)境適宜6康達彩虹小區(qū)排號、預(yù)約戶外廣告，宣傳頁送面積湛河較近，教育資源豐富7華誠?榮邦花園排號、預(yù)約戶外廣告，宣傳頁老客戶帶新客戶基礎(chǔ)設(shè)施齊全，交通便利