【文章內容簡介】 林、配套齊全、五星級私屬會所6金玉花園小高層、高層商鋪住宅：4600元/㎡住宅：26萬㎡142㎡三室兩廳兩衛(wèi)287㎡五室兩廳四衛(wèi)大戶型、適合三口以上之家7藍灣新城高層，商業(yè)廣場4700元/㎡42萬㎡41㎡單身公寓79㎡三室兩廳一衛(wèi)自建藍調廣場、安置房商品房分開管理、小區(qū)配置幼兒園、綠化好8建業(yè)桂園高層，商鋪5000元/㎡㎡8090㎡建筑密度低、物業(yè)服務好、五證齊全 客戶分析（1） 客源地 購房客群90％以上來自平頂山市本地和各郊縣，外地人購房比例低。本地經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，住宅消費熱情極大，剛需和改善型客戶群需求強勁，投資群體規(guī)模大、實力強。（2） 客戶職業(yè)企業(yè)職員、公務員、教師、私營業(yè)主、個體工商戶、自由職業(yè)者等。（3） 置業(yè)目的自住、投資、投資兼自住 產(chǎn)品分析12（1） 產(chǎn)品類別 平頂山市商品住宅市場歷年投放量波動較大，可見2008年剩余庫存是2009年投放面積的一倍，但住宅市場年銷售量水平相對穩(wěn)定，過去三年內均住宅銷售約為70萬㎡。平頂山市商業(yè)用房市場整體發(fā)展水平較低，歷年供應量波動較大，近幾年的年均銷售面積約為5萬㎡。由于成交量小，商業(yè)經(jīng)營用房的價格水平波動較大。平頂山市年均非住宅類物業(yè)（商鋪、寫字樓）需求量應在20—30萬㎡。由此反映出平頂山市商業(yè)、辦公物業(yè)市場增長的潛力巨大。（2） 產(chǎn)品戶型市場成交的主力戶型主要有110㎡—140㎡的三房、80㎡—100㎡的兩房；144㎡以上戶型成交比例約為10％，60㎡以下戶型成交比例不足10％。（3） 產(chǎn)品價格以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)反映出，平頂山市近十年來住宅價格水平平穩(wěn)增長，目前整體均價水平已經(jīng)超過3500元/㎡。 從市調情況來看，目前平頂山市實際的住宅均價水平約在4000元/㎡左右。其中新城區(qū)的整體均價水平最高，在4200元/㎡—5200元/㎡的范圍，其中個別樓盤均價超過6000元/㎡；新華區(qū)樓盤價格水平在4000元/㎡—5500元/㎡不等；其中衛(wèi)東區(qū)整體價格水平相對較低，在3500元/㎡—4500元/㎡。 市場均價水平由2005年之前的約2000元/㎡，到目前實際均價4000元/㎡的水平，年復合增長率約為10％。（4） 產(chǎn)品特色隨著單價水平的上漲，更多項目出于控制總價的考慮，相對壓低了套型建筑面積，但通過贈送面積，如2+1房，3+1房產(chǎn)品的增多，提高了產(chǎn)品附加值。 銷售情況分析序號項目名稱開盤日期推盤數(shù)量（套）銷售均價銷售率1建業(yè)桂圓2013年5月265 5000元/㎡80%2常綠大悅城2012年10月2600 4600元/㎡62%3龍鳳盛世2012年4月230 4400元/㎡65%4華誠?藍灣新城2013年2360 4600元/㎡70%5龍騰國際2012年10月260 4100元/㎡75%6康達彩虹小區(qū)2012年4月460 4100元/㎡70%7華誠?榮邦花園2012年3月1400 4500元/㎡75% 未來供應項目分析平頂山房地產(chǎn)開發(fā)板塊主要劃分為新城區(qū)板塊（新城區(qū)），建中板塊（新華區(qū)），南部板塊（湛河區(qū)），北部板塊（礦工路以北衛(wèi)東區(qū)域），東部板塊（衛(wèi)東區(qū)）。新城區(qū)板塊 此板塊是政府著力規(guī)劃的區(qū)域，多為新開發(fā)樓盤，社區(qū)綠化面積較大，住房品質較高，有良好的人居氛圍，但由于開發(fā)規(guī)劃剛剛起步，此區(qū)域的生活配套和商業(yè)配套仍未完善。代表樓盤有建業(yè)桂園、九天莊園、常綠大悅城、一品瀾山等，樓盤價格也相對較高，單位均價為4200元/㎡—5200元/㎡區(qū)間，個別樓盤如一品瀾山均價已達6000元/㎡以上。建中板塊 建中指建設路中段和中興路為中心輻射的大部分老城區(qū)區(qū)域，目前此區(qū)域又以鷹城廣場為核心的凌云路附近最為活躍，代表樓盤為九天城、聯(lián)盟鑫城、派德廣場等，區(qū)域均價保持在4500元/㎡—6000元/㎡區(qū)間。建西板塊 建西板塊指建設路西段區(qū)域，該區(qū)域屬于城市“東擴西進”的要道，目前正屬普遍開發(fā)的準備期，代表樓盤為：龍鳳盛世、億嘉西城國際、春華國際茗都等均價為4200元/㎡—4700元/㎡區(qū)間。南部板塊（湛河區(qū)） 主要是市區(qū)南部沿高陽路周邊區(qū)域，此區(qū)域也是老城區(qū)南擴的部分，周邊配套正在完善，開發(fā)潛力較大。代表樓盤有千田新開元、大乘領仕館、建工盛世華庭、龍騰國際、豫森時代新城等，樓盤均價在4000元/㎡4500元/㎡區(qū)間。北部板塊 在礦工路、平安大道上的區(qū)域，主要以平煤集團為核心東西延伸，多為棚戶區(qū)改造工程，由于礦區(qū)的原因，房地產(chǎn)開發(fā)空間有限，新盤較少，代表樓盤有天河盛世、萬福人家、榮邦花園等，樓盤均價在3800元/㎡—4300元/㎡區(qū)間（天河盛世除外）。東部板塊（衛(wèi)東區(qū)） 平頂山東環(huán)路以東范圍，也是市政規(guī)劃的高新技術企業(yè)和城東大型批發(fā)建材市場區(qū)域，主要代表樓盤有和諧新村，東鑫苑、臻龍旺世等項目。樓盤均價為3400元/㎡4200元/㎡區(qū)間。本案地處新老城區(qū)交界處，新華區(qū)向西發(fā)展與新城區(qū)連接，區(qū)域住宅價格與新城區(qū)價格相當，未來發(fā)展?jié)摿o限。 本章小結各區(qū)域商品房市場的特點表現(xiàn)為政府主導新城區(qū)開發(fā)，南部片區(qū)發(fā)展湛南新城、南部環(huán)線向外擴，中心城區(qū)主導舊城和城中村改造，東部工業(yè)區(qū)、北區(qū)礦區(qū)發(fā)展相對受限。由于城市和區(qū)域潛力的區(qū)別，房價水平呈現(xiàn)西高東低、南高北低，新城區(qū)高、老城區(qū)低的相互關系。其中新城區(qū)整體房價最高；其次為中心城區(qū)，即新華區(qū)的核心地段，但該區(qū)域近兩年鮮有住宅項目供應，區(qū)域市場供不應求。受全國整體市場調控的影響，市場價格水平持續(xù)上漲，近幾年房價漲幅明顯加快；如目前已經(jīng)達到4500元/㎡以上的項目有：金玉花園、一品瀾山、常綠大悅城、建業(yè)桂園等樓盤。隨著價格水平的上漲、區(qū)域競爭的加劇，更多的項目開始注重強化建筑、景觀設計，完善配套設施，優(yōu)化客戶購房體驗，增加產(chǎn)品附加值等。商業(yè)用房、寫字樓市場發(fā)展水平較低。商業(yè)用房市場整體供求量小，住宅底商以1—2層為主、且檔次較低，市場平均售價偏低；寫字樓集中在中興路沿線，整體檔次偏低。當前市場供應項目較少。一些規(guī)模比較大的大盤及一、二線城市新的地產(chǎn)思路將會帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的正規(guī)化和品質化，使房地產(chǎn)市場的運營操作逐漸趨于成熟。 隨著大型棚戶區(qū)改造、舊城改造和城中村改造項目的成片開發(fā)，市場的構成主體逐漸由中小樓盤向大盤發(fā)展。由早期的一棟或幾棟樓、總建筑面積不超過10萬㎡的中小樓盤為主，開始向占地數(shù)百畝乃至上千畝，總建50萬㎡乃至百萬平米的大盤過度，如百合金山、千田新開元、常綠大悅城、億嘉西城國際、明珠世紀城等。與此同時，市場份額也逐漸向大型品牌房企集中，如常綠、華誠、建業(yè)等大型品牌房企的市場份額趨于擴大。目前市場仍呈現(xiàn)高層和多層產(chǎn)品并存的局面，但隨著土地的日益稀缺，大量城中村、舊城改造項目成本的上升，市場整體容積率水平過高，高層產(chǎn)品已日漸成為市場主流，市場對近幾年新出現(xiàn)的高層產(chǎn)品無明顯抵抗性39XXX項目營銷策劃報告 第4章 項目本體分析第4章 項目本體分析 項目區(qū)位分析藍灣新城項目位于平頂山新城區(qū)東側的門戶地位。藍灣新城北臨長安大道，離主干道很近，但與主干道之間又有城市景觀公園相隔，南臨白龜山水庫，東為黃河外國語學校，西邊與市國稅局的翠林藍灣小區(qū)有著一渠之隔，就是西干渠，修建好的西干渠渠面寬30米。根據(jù)該項目所處地理位置分析是比較優(yōu)越的 項目地塊分析藍灣新城及附近地塊控制性規(guī)劃地塊規(guī)劃控制要點用地性質用地面積容積率綠化率土地利用兼容性規(guī)定居住類用207畝40%商業(yè)用地 項目交通條件分析周邊交通便捷，項目北側為城市主干道長安大道，西側為未來路，現(xiàn)時未來打通工作已經(jīng)展開，打通后未來路將直達姚孟電廠，可以說項目周邊便捷。同時社區(qū)門口2266835路公交車直達。 項目資源條件分析社區(qū)規(guī)劃：社區(qū)由23棟18層28層高層建筑組成，高層觀景建筑，確保戶戶納陽。社區(qū)整個建筑風格為現(xiàn)代簡約式風格，給人一種大氣和簡單的感覺。社區(qū)配套：小區(qū)規(guī)劃的有幼兒園，翠林藍灣小學即將投入建設，黃河外國語學校已經(jīng)開始運行。目前，很多小區(qū)都沒有入住，主要是生活配套不到位，而我們藍灣新城，在小區(qū)四周設計了商業(yè)街，保證能夠滿足日常的買菜、日常生活用品、洗衣店等配套入住，可以這樣說藍灣新城的出現(xiàn)讓鷹城新區(qū)首現(xiàn)一站式生活之城。幼兒園設計：社區(qū)內部單獨設計2500平米的幼兒園，滿足社區(qū)孩子的教育需求，同時社區(qū)周邊的小學、中學、大學等共同形成梯次教育格局。會所設計：小區(qū)內部會所為社區(qū)業(yè)主提供多重生活選擇，滿足生活需求。商業(yè)配套：對于一個42萬平米建筑體量的小區(qū)，商業(yè)配套是必須的。藍灣新城項目充分考慮到這一點，項目的周邊由商業(yè)包圍，各種商業(yè)滿足社區(qū)的生活所需，而在項目的安置區(qū)和開發(fā)區(qū)之間設置美食一條街，滿足社區(qū)業(yè)主生活食用需求的同時，同時又將安置區(qū)和開發(fā)區(qū)之間巧妙的分開設置，提高社區(qū)居住檔次。40000平米的商業(yè)體量，300米長商業(yè)步行街充分滿足業(yè)主生活需求。景觀規(guī)劃：小區(qū)的景觀部分旨在為業(yè)主提供一種獨到的居住需求。社區(qū)之外的城市景觀公園，社區(qū)之內的組團景觀、水景設計、親水平臺等共同為業(yè)主提供一種精致生活主張。唯一活水景觀，鷹城唯一，中原少有。整個小區(qū)的綠化景觀，采用中央綠地和景觀綠化帶相結合的形式，將小區(qū)之內的每棟建筑都掩映在綠化景觀之中，讓每個角落的業(yè)主都提能享受到“景在社區(qū)中，我在景致中”的感受。社區(qū)內部和外部景觀的結合，讓社區(qū)每位業(yè)主都能有4平米綠地。 項目SWOT分析優(yōu)勢： 地理優(yōu)勢：位于新城區(qū)板塊核心區(qū)域，城市未來發(fā)展橋頭堡。 交通優(yōu)勢：城市干道建設路、長安大道、未來路環(huán)伺，通達四方，八面暢行藍灣新城，順暢交通，享便捷居住環(huán)境。長安大道、建設路相連，新老城區(qū)互聯(lián)，未來路即將打通，直達姚孟電廠，魯平大道、平寶快速道、鄭堯高速就在家門口，居住、出行盡在駕馭，贏在時間，享受門戶社區(qū)的居住優(yōu)勢。 戶型優(yōu)勢：戶型方正、緊湊、實用，小二房、小三房均為經(jīng)濟型房型，麻雀雖小，五臟具全。 項目的開發(fā)理念為“節(jié)能住宅，簡約家居”，被評為2011年首批親節(jié)能型生態(tài)住宅之一；商業(yè)裙樓與塔樓之間設計了四米高的架