【文章內(nèi)容簡介】 外的充分關(guān)注，這些都將會給本案營造一個小盤無法匹敵的市場氛圍。B、社區(qū)規(guī)劃本案社區(qū)規(guī)劃按照美式的街區(qū)設(shè)計，引進(jìn)街區(qū)的生活方式，將給北京的購房者一種全新的生活感受，并且目前市場上沒有以宣揚(yáng)街區(qū)生活的推盤項目，這種社區(qū)的整體規(guī)劃將會給營銷推廣上帶來更多的延展空間，能夠創(chuàng)新出更多對客戶有沖擊力的新理念——這與本案需要所定的目標(biāo)人群的特性相符。C、位置本案位置距離CBD核心區(qū)僅5分鐘車程，所在區(qū)域可以延展成為CBD的核心生活區(qū)，適配與在CBD以及泛CBD區(qū)域以活動中心的白領(lǐng)階層，同時由于與CBD的位置關(guān)系，本案的項目居住價值以及商業(yè)價值也將凸現(xiàn)。（2）劣勢A、區(qū)域地段的形象差百子灣路北側(cè)目前形象較差，都是低矮的平房棚戶區(qū)，并且由于緊鄰鐵路，因此拆遷的可能性較小。并且百子灣區(qū)域貨場林立，區(qū)域形象較差。充分利用同地段多個項目將啟動，全面改善區(qū)域地段形象差的信息點(diǎn)。B、區(qū)域地塊的不成熟區(qū)域配套極度缺乏，區(qū)位價值尚未被消費(fèi)者認(rèn)識，需要一個引導(dǎo)的過程。要充分宣揚(yáng)與CBD核心區(qū)的位置關(guān)系，讓消費(fèi)者建立一種區(qū)位價值認(rèn)同感受。機(jī)會點(diǎn)與威脅對比分析（1）機(jī)會點(diǎn)區(qū)域目前開發(fā)的不完整，給本案領(lǐng)軍區(qū)域市場很大的機(jī)會。區(qū)域的大規(guī)模開發(fā)將改善整個區(qū)域的現(xiàn)狀，讓區(qū)域內(nèi)常住的商品房人群驟增，給本案的商業(yè)帶來巨大的機(jī)會。（2）威脅在本案所在的百子灣區(qū)域，可售供應(yīng)總體量在超過260萬平米（包含本案）；其中分布在四環(huán)外與本案短兵相接的可售供應(yīng)總體量在超過130萬平米（包含本案）；如果包含外圍區(qū)域，可售供應(yīng)總體量已經(jīng)超過400萬平米的規(guī)模。——存在巨大的競爭威脅同時目前離本案最近的金海國際均價僅在5300元/平米，這對本案將價格立足在一個高點(diǎn)有著很大的威脅。因此本案只有在市場上建立一種與金海國際不是一類產(chǎn)品的形象，讓消費(fèi)者不能以價格作為最大的購買理由，而是從綜合性價比上進(jìn)行對比（如何將綜合性價比挖掘到最大，請見后文）。（三）本案產(chǎn)品定位住宅產(chǎn)品定位（1）總體產(chǎn)品中減少大戶型及豪宅的比例由于CBD區(qū)域的豪宅主要集中在西大望路、長安街和國貿(mào)南北2公里，并且目前豪宅的供給量體已經(jīng)相當(dāng)巨大，在大區(qū)域市場中需求已逐漸趨向飽和狀態(tài)，因此建議本案產(chǎn)品設(shè)計中，盡量減少大戶型產(chǎn)品及豪宅的比例。（2）產(chǎn)品設(shè)計以經(jīng)濟(jì)偏舒適型產(chǎn)品為主同時盡可能減少公共分?jǐn)偯娣e，提高使用率。（3）減少小戶型及超小戶型的比例小戶型以及超小戶型在過去兩年中已經(jīng)炒作過度，并且在大區(qū)域中已經(jīng)面臨開發(fā)過度的問題，因此建議盡量減少該類產(chǎn)品在全案中的比例。（4）全案產(chǎn)品以70～100平米的兩居以及110～130平米的三居為主（5）設(shè)計少量躍層和錯層，讓產(chǎn)品提供更加豐富考慮到該區(qū)域低端消費(fèi)者，雖然經(jīng)濟(jì)能力有限，但是小資情節(jié)較為嚴(yán)重，對生活品質(zhì)以及面子問題比較看重，建議本案可以適當(dāng)設(shè)計一些單層面積在40～80平米，總面積在80～160平米的躍層和錯層。（6）增加純板樓數(shù)量，減少純塔樓數(shù)量如果可能，盡量多設(shè)計一些薄板，減少塔樓數(shù)量，同時設(shè)計一些類似與“山”的形狀的樓體（每個單元的樓層數(shù)量不一，并且相差較多），讓本案產(chǎn)品成為區(qū)域市場中的升級產(chǎn)品。商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃與定位地下引進(jìn)至少1萬平米的類似家樂福這樣的國際性大型超市賣場。會所部分引進(jìn)著名的健身俱樂部和類似迪卡隆這樣的國際性運(yùn)動商品零售企業(yè)。街區(qū)各一層商業(yè)可以分為酒吧一條街，餐飲一條街，時尚一條街……，引進(jìn)的業(yè)態(tài)主要能組成都市繁華生活的感受的商業(yè)類型組成。街區(qū)園林設(shè)計建議運(yùn)動精裝園林，以增加消費(fèi)者的利益點(diǎn)，增加將來推廣的元素。但是精裝園林要注意以下兩點(diǎn)：216。 園林的實用性與可使用性216。 園林的運(yùn)動性，要將各種時尚的運(yùn)動類型（例如攀巖、蹦極等）引入社區(qū)公共空間，讓社區(qū)能夠產(chǎn)生繁華都市的感受216。 園林維護(hù)的成本不能過高（四）本案客戶定位及心理研究目標(biāo)客群定位：BLOCKER一族BLOCKERBLOCKER釋疑這里將我們的目標(biāo)客群形象的用一個原創(chuàng)的詞匯——BLOCKER——來進(jìn)行描述。BLOCKER所指的人群是——街區(qū)生活愛好者（主要是對一種生活方式的喜好及期盼）——有以下特征：216。 對繁華的都市生活有依賴性，因此居住的空間不能離繁華太遙遠(yuǎn)。216。 有足夠的場所可以進(jìn)行休閑運(yùn)動。216。 在街區(qū)的生活中要能逃離都市那種鋼筋混凝土森林的感受，需有公共空間（可以是集中的會所）進(jìn)行與鄰里以及朋友的交流。216。 同時需要有便利的商業(yè)配套。216。 ……BLOCKER一族構(gòu)成216。 以CBD及泛CBD區(qū)域為主要活動中心的年輕白領(lǐng)、自由職業(yè)者216。 以東三環(huán)和東四環(huán)為主要活動中心的年輕白領(lǐng)、自由職業(yè)者216。 以北三環(huán)東段和北四環(huán)東段為主要活動中心的年輕白領(lǐng)、自由職業(yè)者216。 專業(yè)投資客（根據(jù)市場氛圍的營造，可能會帶來較大比例的投資客）BLOCKER一族的需求特征BLOCKER一族的年齡在25～35歲之間主要是為了安家而置業(yè)，由于經(jīng)濟(jì)實力有限，因此需求主要集中在100平米以下兩居產(chǎn)品上，同時在置業(yè)時，較為看重以下因子：216。 價格216。 位置交通216。 社區(qū)生活品質(zhì)216。 升值潛力216。 ……BLOCKER一族消費(fèi)及心理特征目標(biāo)客群在消費(fèi)及心理上主要有以下特征：216。 容易沖動216。 消費(fèi)具有極大的隨意性216。 對新生的時尚事物勇于嘗試216。 對于充滿活力的新興事物較為推崇216。 跟風(fēng)心態(tài)、從眾心理216。 由于主要在CBD這樣一個北京最為國際化的地域進(jìn)行活動，其中相當(dāng)一部分經(jīng)常用外語溝通，因此對于歐美的都市生活形態(tài)——街區(qū)生活——較為崇尚216。 容易受到周邊人的影響216。 愛面子216。 對于品質(zhì)有較高要求216。 喜歡將自己與小資、BOBO這樣的類別中劃分，跟蹤時尚的脈搏216。 ……（五）市場定位——美式街區(qū)生活樣板CBD核心生活區(qū)美式街區(qū)生活樣板——?dú)g迎BLOCKER’S的鑒賞力其中延伸的生活方式有以下特點(diǎn)：216。 與城市繁華近在咫尺，但是逃離了都市鋼筋混凝土森林的空間局限，進(jìn)可享受與朋友溝通之歡愉（有會所和大廣場），退可享受自身空間恬靜的居住216。 街區(qū)內(nèi)外部繁華的商業(yè)讓業(yè)主享受生活之便利216。 街區(qū)內(nèi)部綜合完善的配套可滿足業(yè)主的全方位需求（如健身、娛樂、購物、休閑）（六）推廣形象定位——時尚、流行、新奇將本案市場形象定位為：時尚、流行、新奇——讓其和服飾、鐘表、珠寶等時尚流行品一樣具有前沿的號召力，讓購房者對本案產(chǎn)品產(chǎn)生一種對于某種時尚商品一樣的購買沖動。三、推盤策略（一）推盤周期：～3年～3年，這種周期可以保證本案價格可以走出一個較大升幅，同時可以保證沿海品牌在北京地位的確立。（二）放盤策略及速度放盤策略先期讓住宅行進(jìn)一年～一年半的時間，然后在將商業(yè)開始投入。在商業(yè)投入之前，商業(yè)部分的招商工作也將同時開始，主要針對大型超市（如家樂福、沃爾馬、歐尚等——建議最好引進(jìn)家樂福，因為北京家樂福的口碑及消費(fèi)者認(rèn)可程度最高，可以將其放置在地下商業(yè)面積中）——由于百子灣地區(qū)有將近300萬體量的項目規(guī)模，住宅部分的常住人口將達(dá)到8萬人左右，而在百子灣地區(qū)以及周邊區(qū)域沒有大型超市，最近的有影響力的大超市是雙井的家樂福，因此在本案引進(jìn)大超市的成功率非常高，同時引進(jìn)諸如迪卡隆這樣的世界頂級運(yùn)動商品的經(jīng)銷商，以完善街區(qū)生活內(nèi)容?！ㄟ^大型超市的引進(jìn)，凸現(xiàn)區(qū)域商業(yè)價值，讓商業(yè)客戶能夠?qū)^(qū)域商業(yè)前景建立信心，從而促進(jìn)商業(yè)銷售?！M(jìn)其他一些行業(yè)的商業(yè)巨頭（主要是運(yùn)動商品行業(yè)和健身行業(yè)），一方面完善社區(qū)配套，另外一方面讓本案所倡導(dǎo)的“美式街區(qū)生活樣板”的生活方式得到強(qiáng)有力的支撐，以促進(jìn)住宅的銷售以及支撐住宅價格的爬升?！谧≌_售一年～一年半的時間開售商業(yè)，一方面給商業(yè)以足夠的時間進(jìn)行前期招商，另外一方面，在住宅開售一年～一年半的時間，就工程進(jìn)度而言，有組團(tuán)開始入住，這時社區(qū)整體人氣慢慢爬升，能給商業(yè)銷售帶來更大支撐，以期讓本案商業(yè)一發(fā)而中。住宅放盤時間及速度住宅放盤時間建議在2005年年中即6月。開盤頭半年投放15萬平米，之后每半年投放10萬平米，分為4次將全案產(chǎn)品投入