【文章內(nèi)容簡介】 目的發(fā)展價值值得肯定。反觀項目本身，如果項目商業(yè)部分能夠成功的將湖南路商圈的輻射效應(yīng)、蘇果超市的邊際效應(yīng)和名店商家的人氣集聚效應(yīng)發(fā)揮充分，則項目本身也具備較大的成長性和發(fā)展空間?！?投資價值：實現(xiàn)本項目順利銷售的重要砝碼投資價值是一種更富綜合性的價值，從消費(fèi)者的角度理解，投資價值能夠更為直接地產(chǎn)生購買地沖動，因而對于銷售地現(xiàn)實意義更大。本項目地上述三個核心價值，決定了項目將具有較為明顯地投資價值。一方面，投資人可以通過物業(yè)的經(jīng)營、租賃獲得短期收益，另一方面，投資人也可以通過持有物業(yè)地增值，獲得較為長期地收益回報。 賣點提煉■ 項目整體賣點：——不可復(fù)制的區(qū)域優(yōu)勢：扼城市南北交通要道，距湖南路繁華商業(yè)圈僅千米?！豢商娲漠a(chǎn)品個性：鼓北唯一集商業(yè)、辦公、商住于一體地綜合性物業(yè)?！豢杀葦M的人文資源：于南師大附中、南京郵電學(xué)院、南京政治學(xué)院、南京飯店連店成面，形成城北文化中心?！豢尚∫暤纳虡I(yè)潛力：虹橋地段唯一大型綜合商業(yè)，受湖南路輻射帶動，依托蘇果大型社區(qū)店的強(qiáng)大吸附力，帶來巨大人流與可觀消費(fèi)力。——不可估量的投資前景：地段內(nèi)稀缺商業(yè)＋絕版挑高小戶型＋地標(biāo)此能夠商務(wù)寫字樓，是項目具有了 較為樂觀的物業(yè)升值潛力?！?商業(yè)部分賣點提煉：——填補(bǔ)鼓北地段無大型商業(yè)的空白。——呼應(yīng)湖南路商圈的有力商業(yè)補(bǔ)充。——大型倉儲蘇果社區(qū)店吸附的充沛客流及可觀消費(fèi)力?！M(jìn)大型名店帶來的品牌效應(yīng)及忠誠客戶群?！苓叴罅扛咚刭|(zhì)居住人群形成可觀的潛在實力型消費(fèi)群體，商機(jī)無限。■ 寫字樓部分賣點提煉：——富于現(xiàn)代感與科技感的外觀設(shè)計，簡約大方，體現(xiàn)卓越的現(xiàn)代品質(zhì)。——方正空間，各辦公單位面積劃分適中，位置分布合理?！獩_破新街口、湖南路CBD出行不便、停車?yán)щy的瓶頸?！虡I(yè)配套，為商務(wù)精英提供休閑、健身、聚會的時尚空間?！?挑高小戶型賣點提煉：——5米挑高超值空間，絕版投資良機(jī)。——精裝修小戶型，滿足柃包即主的快節(jié)奏現(xiàn)代生活（精裝或者簡裝待定）——商住皆宜，為投資者提供更為豐富的回報空間。 概念設(shè)計方案根據(jù)上述項目價值分析，本項目具有較大的地段優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢和發(fā)展優(yōu)勢。有鑒于此，并考慮到項目行銷推廣的力度，垠坤對項目概念主題作如下創(chuàng)意：■ 概念主題核■ 概念闡釋：——“核”，意味著什么？核心，居于中心，具有超級引人關(guān)注的眼球肖揚(yáng)和無可否認(rèn)的中央優(yōu)勢；核能，一種最具爆發(fā)力和最富能效的能量，對外的輻射力和影響力巨大，且涉及范圍廣；都市核，城市發(fā)展中，居于關(guān)鍵并且具備促生成長和提升意義的重要區(qū)域，對城市未來的意義重大。——本項目的“核”概念從上述三方面來考察，本項目具備充分的“核概念”基礎(chǔ)。具體詳見概念延展部分的闡述?！?概念主題延展：從主題概念“核”出發(fā)，結(jié)合項目實際，至少可以提出以下三個相關(guān)性子概念：核心區(qū)——核物業(yè)——核動力——核心區(qū)：涵括項目地段價值與優(yōu)勢，是項目發(fā)展的背景以基礎(chǔ)，本項目所在區(qū)域成為鼓樓未來的都市生活核心區(qū)域。——核物業(yè)：涵括項目產(chǎn)品價值與優(yōu)勢，是項目發(fā)展的本體與中心，本項目具有一個綜合體物業(yè)的能量集成與釋放功效。——核動力：涵括項目發(fā)展價值與優(yōu)勢，是項目發(fā)展的前景與保障，本項目將愛你跟對虹橋乃至城北區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生巨大帶動效應(yīng)?！?概念主題落實：——推廣案名設(shè)計：對于推廣案名，需要從概念落實的角度，作重新的設(shè)計和考量?！偼茝V語創(chuàng)意：總推廣語的創(chuàng)意，需要與概念主題保持一致?！{(diào)性堅持與統(tǒng)一：在推廣過程中，應(yīng)堅持統(tǒng)一的調(diào)性，以突出概念主題?！种黝}推廣設(shè)計：鑒于本項目物業(yè)種類的多樣性，需要對不同產(chǎn)品，分解處相應(yīng)的推廣主題?！猄P活動規(guī)劃：勇集聚眼球效應(yīng)的SP活動，進(jìn)一步凸顯和鞏固概念主題?！F(xiàn)場氛圍營造：現(xiàn)場氛圍營造應(yīng)服從并表現(xiàn)概念主題?！N售說辭引導(dǎo)：銷售說辭應(yīng)領(lǐng)會概念主題的創(chuàng)意路徑，結(jié)合主題闡述項目?！永m(xù)性服務(wù)關(guān)懷：本項目的特殊性，決定了很多投資者依然需要后續(xù)的關(guān)懷服務(wù)，幫助投資者，保障并擴(kuò)展投資者收益，也是項目“核概念”能否最終能否實現(xiàn)的必要一環(huán)。 項目LOGO設(shè)計及釋意■ 推廣案名設(shè)計“虹橋新城市廣廣場”作為項目的標(biāo)準(zhǔn)名稱，仍然可以沿用與相關(guān)法律文件，但在項目推廣過程中，這個名稱過于平淡。不能很好的體現(xiàn)本項目所確立的“核概念”主題。并且新城市廣場作為一個前期在龍江已經(jīng)成功運(yùn)作的品牌項目，如仍以此為案名主題，也會帶來一定程度的混淆，影響項目傳播的效果。為此，南京垠坤建議調(diào)整項目推廣案名。在保留“新城市廣場”品牌背景的基礎(chǔ)上，推廣案民應(yīng)集中體現(xiàn)項目地段、產(chǎn)品和發(fā)展優(yōu)勢，并能夠與“核概念”主題相關(guān)聯(lián)、相呼應(yīng)、以便于如后的延展于運(yùn)用。項目推廣案名：新城市廣場虹橋中心■ 項目LOGO方案【方案一】LOGO釋意：黑色沉穩(wěn)、理論，金屬質(zhì)感滲透現(xiàn)代、科技、于智力的元素，兩者組合奠定了本項目大氣、高檔、冷峻的形象：一點鮮艷的橙色中間跳躍，又為LOGO整體增添了一份動感?！靶鲁鞘袕V場”代表項目的品牌形象：“Shopping Mall/5A級寫字樓/精裝修挑高小戶型”清楚傳遞項目產(chǎn)品類型，豐富了LOGO的意義?！癶g”是虹橋的拼音開頭字母，同時也蘊(yùn)含了總部（headquarter）的含義，headquarter，動詞意為設(shè)有總部：設(shè)立總部。加“s”為名詞，1. （軍、警的）司令部，大本營，指揮部；司令部（全體指揮）人員。2. （企業(yè)、團(tuán)體、機(jī)關(guān)等的）總部，總局，總機(jī)構(gòu)，總辦事處；活動中心?！痉桨付縇OGO釋意：繽紛多彩，活力四射，區(qū)別商住類產(chǎn)品一貫的高調(diào)風(fēng)格，是該LOGO所要樹立的項目形象，反映了本項目集合“SHOPPING MALL、5A級寫字樓、精裝挑高小戶型”三種尖端產(chǎn)品形態(tài)給人的全新視覺感受，也表達(dá)了一種新鮮的城市建筑理念與商住理念。 推廣主題及視覺設(shè)計 推廣主題及視覺設(shè)計整體創(chuàng)意風(fēng)格將本項目形象提升到非常高檔的地位，引進(jìn)項目走著沉穩(wěn)、理性、富于智慧的路線?！究偼茝V語】虹 橋核動力Shopping Mall/5A級寫字樓/精裝修挑高小戶型【主題釋意】“核動力”的體現(xiàn)有分量、有質(zhì)感、寓意本案作為虹橋地標(biāo)的形象高度：“核”，謂之“根本”、“中心”的意義，它是匯聚各方力量的磁場，亦是輻射四方的本源：“動力”則展示冀望本案商業(yè)部分充滿活力的美好前景。“核動力”以及具吸引力和強(qiáng)大放射力的能動力量，意味著本案產(chǎn)品及品牌對周邊事物與人氣的匯聚與輻射力。以“虹橋核動力”作為形象定位，奠定本案在虹橋區(qū)域獨(dú)一無二、無可替代的核心地位?！維HOPPINGMALL篇】物質(zhì)培養(yǎng)氣質(zhì)虹橋第一SHOPPINGMALL商業(yè)步行街【主題釋意】只有高檔的商業(yè)產(chǎn)品類型，才能發(fā)散出高檔的消費(fèi)格調(diào)，寓意著本案SHOPPINGMALL 無與倫比的物質(zhì)內(nèi)涵?！緦懽謽瞧啃露嬲Q生城北唯一虹橋地標(biāo)5A級寫字樓【主題釋意】“新舵”寓意本案的唯一性、領(lǐng)悟性，“誕生”意味著前所未有，寓意本案將成為該地段商務(wù)建筑產(chǎn)品的領(lǐng)航及掌舵品牌。【挑高小戶型篇】挑吧，高高在上城北絕版虹橋唯一挑高5米精裝小戶型【主題釋意】針對精裝小戶型訴求，“高高在上”依然抓住了產(chǎn)品的獨(dú)特性與尖端性，以及挑高高度的稀缺性。此外，小戶型商住樓以后不再批準(zhǔn)建設(shè)，促使本案的確為城北絕版。 繽紛系列 相對于冷峻系列，本系列更側(cè)重色彩的感知，更加充滿動感于激情，再視覺與精神體驗重貫穿活力的繽紛?！究偼茝V語】城市的活力與激昂Shopping Mall/5A級寫字樓/精裝修挑高小戶型【主題釋意】“‘活力與激昂”直接精辟地將本案地不繽紛色彩感染于大眾，感染于整個城市?！維HOPPINGMALL篇】這次，虹橋要HIGH到頂虹橋第一SHOPPINGMALL商業(yè)步行街 【主題釋意】HIGH到頂意味著要作就做最頂級地商業(yè)產(chǎn)品，如此強(qiáng)勢的訴求主題無疑將本案件的SHOPPINGMALL形象提升到一個至高點?！緦懽謽瞧恳活w奔騰的心城北唯一虹橋地標(biāo)總部基地【主題釋意】寫字樓的精英人士總是再不斷追求更高、更遠(yuǎn)、更新的事業(yè)發(fā)展興奮點，“一顆奔騰的心”表現(xiàn)出這部分人群見識到本案后的激動心情?！咎舾咝粜推垦劾?5米多高城北絕版虹橋唯一挑高5米精裝小戶型【主題釋意】比眼里，實際是比實力，看“5米多高”，實際是看產(chǎn)品多好——對于小戶型產(chǎn)品來講，本案的地段、環(huán)境、商業(yè)搜堪稱一絕，處處都給你好看?！镜谌? 營銷策略于整合推廣】 總 精 神本項目的營銷推廣，從 總體上來說，要完成一場：核 聚 變 ■ 總精神闡釋：核——具有迸發(fā)性能量的項目，是營銷推廣的中心。本項目無論從地段、產(chǎn)品、發(fā)展價值還是從概念主題角度考量，都具備了“核物業(yè)”的特性。聚——講項目的核心價值核外延價值充分挖掘出來，整合為一個強(qiáng)勢的營銷推廣原點。通過不同角度的價值之間的相互作用，為營銷推廣積蓄能量。變——變則通，變是營銷推廣的過程要求，業(yè)是不同物業(yè)類型混合營銷的可觀需要，通過策略性的過程安排，勇最直接、恰當(dāng)、實效的方式達(dá)成成果。核聚變——從整體上看，這是一個各種因素相互作用的系統(tǒng)過程，也是本項目“核概念”得以發(fā)展的必然要求，“核聚變”所統(tǒng)領(lǐng)的營銷推廣過程的最大特征在于一個“收與放”的關(guān)系。聚攏，然后釋放，瞄準(zhǔn)目標(biāo)，有的放矢，策略得當(dāng)，過程經(jīng)準(zhǔn)，目標(biāo)，應(yīng)是一個具有倍數(shù)效應(yīng)的結(jié)果。 營銷策略 基本思路緊扣中心 巧妙借勢 立體推廣 遠(yuǎn)交近攻 張馳有度■ 緊扣中心本項目在地段、產(chǎn)品、發(fā)展以及投資等方面的價值，具有一定的獨(dú)特性、唯一性核領(lǐng)先性，這是項目作為“核物業(yè)”，踐性“核概念”，釋放“核動力”的基礎(chǔ)。項目的營銷推廣，無論采取什么樣的形式，必須牢固圍繞這個中心展開。這樣才能有利于用有限的投入，換來最大的成效。由于本項目物業(yè)形態(tài)的多樣性，因而具體到各個階段，也必須根據(jù)銷售組織安排，明確這一階段營銷推廣的中心任務(wù)目標(biāo)，并圍繞與此，展開動作?！?巧妙借勢——為什么要借勢？“借勢”勢營銷推廣環(huán)節(jié)中的常用方法，古語云：“登高而呼，聲非加疾也，而聽者遠(yuǎn)”講的就是借勢的道理。綜觀現(xiàn)代營銷的諸多案例，借勢的做法比比皆是。如南京垠坤在家天下城市桃園的接力營銷中，之所以能夠在接盤1個月內(nèi)，實現(xiàn)價格上漲800元的銷售奇跡，其主要原因就勢有效地借助了“王府板塊”在當(dāng)時地強(qiáng)勢效應(yīng)。通過引導(dǎo)性、針對性、攔截性的廣告，講項目與金鼎灣等高價樓盤作類比，凸顯價格優(yōu)勢。成功地扭轉(zhuǎn)了該項目之前地銷售疲態(tài)，借競爭對手之勢，讓銷售進(jìn)入了快車道。因而，借勢，就是以各種有利（或是不利）地外界資源為基礎(chǔ)，以富有針對性核策略性地營銷舉措，以最小的代價，創(chuàng)造最優(yōu)秀的營銷推廣效果，因而往往能夠達(dá)成事半功倍之功效?！绾吻擅罱鑴?？借勢雖已是一種共識，但卻有效果不同，其間的差別就在于“巧妙”的程度。同樣是相借助“315”消費(fèi)者權(quán)益的日的社會輿論關(guān)注創(chuàng)造營銷上的熱點，河西的一個樓盤在開盤時曾演出了一場“商鞅立木賞金”的鬧劇。開發(fā)商在現(xiàn)場立了一個木頭，以一人著古裝扮演“商鞅”，而后宣傳誰將木頭從這里搬到10米開外，就給100元。其后一個農(nóng)民工完成了這個任務(wù)，得到了100元。開發(fā)商想以此證明自己的“誠信”，卻沒有考慮到內(nèi)容的空泛、創(chuàng)意的生硬牽強(qiáng)核形式的不嚴(yán)肅，不但＄起到推廣作用，還落下了笑柄。因此，巧妙借勢，講究的就是“借什么勢”、“以什么樣的方式借這個勢”、“如果配合闡明立意和目的”等一系列環(huán)節(jié)。首先應(yīng)研究什么勢對項目而言勢結(jié)合緊密且能夠利用的；其次應(yīng)該考慮創(chuàng)意什么樣的方式，能夠讓這個勢為我所用；再次在借勢過程中以及結(jié)束后，如果配合宣傳，以擴(kuò)大影響?！卷椖?