【文章內(nèi)容簡介】 分布特征 沈陽各個區(qū)域均有別墅項目出現(xiàn)，而大部分分布在渾南新區(qū)以及桃仙機場一帶。目前該區(qū)域典型項目有伊麗雅特灣、亞泰國際花園、美地莊園別墅、佳地園等。 別墅項目集中分布在這些區(qū)域的原因在于：區(qū)域規(guī)劃超前，未來前景看好；屬于 開發(fā)新區(qū)，環(huán)境較優(yōu)；近鄰機場高速一帶，交通便捷。 另外少數(shù)別墅項目分布在市區(qū)如五里河一帶，如河畔花園、新世界花園等。 24 別墅物業(yè)與城市高檔公寓比較 （ 1）分布格局 別墅項目主要分布在距離城區(qū)較遠，但交通及其方便的區(qū)域，如奧林匹克花園、佳地園等；城市高檔公寓主要分布在市區(qū)交通、配套、環(huán)境等比較優(yōu)良的區(qū)域如帝王國際公寓、曼哈頓國際莊園等。 （ 2）價值訴求點 別墅項目的訴求點主要在于憑借良好的環(huán)境與交通條件，強調(diào)物業(yè)的休閑度假功能，體現(xiàn)的是一種輕松、休閑生活方式；高檔公寓的訴求點在于其特有的城區(qū)物業(yè)， 強調(diào)其一居所功能，體現(xiàn)的是一種便捷的生活方式。 （ 3）價格對照 別墅項目在單價上從 2021 多元 /㎡到 10000 元 /㎡不等，在總價上從 70－ 80 萬到 600 萬不等，市場平均總價在 150－ 200 萬之間。城市高檔公寓均價在 6000－ 7000 元 /㎡左右，由于戶均面積普遍較大，總價普遍在 100 萬以上，部分甚至在 200 萬以上，因此不少高檔公寓在總價上已經(jīng)超過了別墅總價。 高端物業(yè)市場問題分析 目前經(jīng)過幾年的發(fā)展，沈陽高端物業(yè)市場已有了長足發(fā)展，但目前仍存在以下問題： （ 1）產(chǎn)品品質(zhì)不高、性價比不高 沈陽不少高檔住宅 還只停留在最初級的競爭水平上，即地段決定一切。只要占據(jù)了好的地段，就疏于產(chǎn)品的雕琢，認為好的地段上的房子哪怕再貴也不愁買。這樣的理念造出的房子可想而知，在瞬息萬變、競爭越來越激烈的市場上，難免有一天不會被淘汰。 25 （ 2）空置率高，需警戒 沈陽房地產(chǎn)市場空置率已高達 ％，接近 10％的控制警戒線，而高端物業(yè)的空置則遠高于以上數(shù)值。較高的空置率勢必占用開發(fā)商大量資金，不利于房地產(chǎn)整體健康發(fā)展。 （ 3）面積大而功能設(shè)計并不能完全到位 目前沈陽高檔公寓住宅市場上很多大面積的房型設(shè)計并不到位，比如衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，主臥 無內(nèi)置式更衣間，無專門的儲藏室等等。 （ 4）缺少好的小區(qū)規(guī)劃與環(huán)境 部分“高檔物業(yè)”，對小區(qū)規(guī)劃的重要性認識不足，要么是項目地段好、周圍環(huán)境佳使得開發(fā)者認為不必再花過多的力氣去做細，從而在規(guī)劃與環(huán)境上與小區(qū)價格的高檔次并不相符。 （ 5）缺少真正好的會所配套設(shè)施 高檔住宅與一般安居性住宅最大的區(qū)別性標志之一就是擁有高檔次的星級會所。不同于一般小區(qū)內(nèi)的活動室、棋牌室、健身房，這里所說的星級會所指得是具有星級酒店級別配置的綜合性休閑健身場所。如酒吧、咖啡館、室內(nèi)恒溫泳池、 SPA 中心、高標準健身中心等等，豪華裝修， 星級服務(wù)水平，讓業(yè)主真正感受到豪華會所的魅力。 （ 6）建筑水平、建材設(shè)備差 沈陽房產(chǎn)市場上，很多所謂的高檔樓盤名不副實。比如有的高檔高層物業(yè)，還在采用磚混結(jié)構(gòu)，外墻保溫還在采用一般的泡沫材料等等，這些都是與高檔、豪華物業(yè)不相符的。 26 （ 7）高價格但無高附加值 很多樓盤賣出高價格，但其能提供給業(yè)主的精神享受或自豪感卻沒有。一些高檔住宅的業(yè)主可能會感覺到，自己化了很多錢住在這里，可能除了交通便利、環(huán)境好一點外，與周圍住宅沒有什么差別，自身的價格并沒有得到真正體現(xiàn)。 （ 8）整體市場有一定壓力，但仍有一定機會 由 前面的市場供求分析可以看出，沈陽高檔公寓住宅整體市場有一定壓力，但同時也應(yīng)該看到沈陽高檔住宅市場競爭還處于一個相對低級的競爭階段，還未進入完全比拼產(chǎn)品品質(zhì)的階段，因此只要能拿出領(lǐng)先于沈陽市場的產(chǎn)品來，跳出一般競爭的層面，就會把握住機會贏得市場。 （ 9）沈陽高檔住宅市場有較高的投資回報率 目前 駐沈陽的中外人員公寓的租賃率 達到 30%，是全國平均水平的 5 倍 之多 。 同時，沈陽 適用于外國人 及高級商務(wù)人士 的 高檔公寓 供給不足 。這從河畔花園、紫金苑等非常高的租金水平就可以看出。而在目前沈陽高檔住宅整體價格還不算太高的情況下， 有著較高的投資回報率。 【結(jié) 論】 ☆ 高端物業(yè)市場近期已趨飽和， 市場競爭加劇 高端物業(yè)在多年開發(fā)積累的基礎(chǔ)上，整個市場基本處于飽和狀態(tài)，而目前市場對高端物業(yè)的開發(fā)數(shù)目并沒有減少，使得高端物業(yè)市場競爭壓力加劇。 27 ☆ 高端物業(yè)產(chǎn)品價格同一性高，缺乏多元化特征 高端物業(yè)主要表現(xiàn)為大面積、大戶型，從而帶來了總價的過高，進一步縮小了購買群體的范圍，這也是高端物業(yè)市場走低的動因之一。 ☆ 市場競爭將帶來整個格局的調(diào)整 高端物業(yè)的同質(zhì)性以及相對的低級競爭，將帶來高端市場格局的重新洗牌，未來一段時間，開發(fā)素養(yǎng)高的企 業(yè)憑借良好的信譽與產(chǎn)品在市場中脫穎而出，競爭力不強的企業(yè)則不被市場認可而遭遇淘汰。 28 第四部分 區(qū)域市場分析 區(qū)位 分析 本案所在的渾河區(qū)是 位于沈陽市南部，由渾河沈陽城市段及渾南地區(qū)兩部分組成。東起沈撫高速公路東陵大橋，西至沈大鐵路，北起渾河大堤，南至三環(huán)高速公路， 21公里長的水岸線與主城相連，總面積 。 區(qū)域板塊分析 根據(jù)項目所處的地理位置及產(chǎn)品的品質(zhì)，把區(qū)域市場劃分為 3塊 不同的競爭板塊。 、 泛五里河板塊 ? 地域范圍： 一環(huán)以南，二環(huán)以北地區(qū)， 主要是指五里河體育場周邊區(qū)域。 ? 生活配套： 由于區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)時間較早，市場已成熟，生活配套也較為齊全。 ? 住宅檔次： 由早期的青年路沿線發(fā)展到今天包括南三好街、文藝路，形成了沈陽南部 高尚住宅板塊。 ? 產(chǎn)品特征： 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的種類豐富，有著高檔酒店公寓、寫字樓、別墅等物業(yè)。 ? 未來發(fā)展趨勢： 區(qū)域市場已初步形成了高檔社區(qū)的氛圍，與市區(qū)的高檔樓盤不同，這里具有優(yōu)質(zhì)的自然資源、成熟的生活配套和便利的交通體系，已經(jīng)完全被沈陽的高端客群所認可，未來房地產(chǎn)發(fā)展空間將會以高端住宅為主。 ? 在售項目： 五里河大廈、新世界花園。 29 、渾南大學(xué)城板塊 ? 地域范圍： 二環(huán)以南，從富民橋到長青橋地塊附近，臨近沈陽大學(xué)城。 ? 住宅檔次： 公寓檔次呈現(xiàn)兩極化，有高檔公寓，也有中低檔的住宅。 ? 生活配套： 地處新區(qū)，生活配套還處在完善之中。 ? 產(chǎn)品特征： 以多層公寓為主。 ? 未來發(fā)展趨勢： 目前區(qū)域由于生活配套的原因，影響了區(qū)域居住的氛圍，長青橋的收費站在一定程度上也制約了橋以南高檔樓盤的發(fā)展，但隨著富民橋的建成，大學(xué)城的發(fā)展將帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 ? 在售樓盤： 河畔新城、銀基東方威尼斯 、渾南會展板塊 ? 地域范圍： 沿沈丹高速公路，至繞城高速路以北，沈陽百科軟件園附近。 ? 住宅檔次 ：以 中高檔樓盤為主。（本案也位于該板塊） ? 生活配套： 未來大型的商業(yè)配套項目市場供量充足，生活配套會逐漸完善。 ? 產(chǎn)品特征： 高層建筑比例較大，也有 別墅和高檔多層公寓 。 ? 未來發(fā)展趨勢： 該地段的樓盤主要是分散在機場高速公路兩側(cè)，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，交通快速干道發(fā)達，為該區(qū)域板塊發(fā)展成為中高端市場提供了很好的條件。 ? 在售樓盤： 伊麗雅特灣、來美安國際公寓、唯美品格 30 重點競爭個案 項目名稱 唯美品格 亞泰國際花園 河畔新城 開發(fā)商 億達房地產(chǎn)公司 東宇房地產(chǎn)公司 華新聯(lián)美置業(yè)有限公司 地理位置 渾南新區(qū)新才街 59 號 渾南產(chǎn)業(yè)區(qū)世紀路 22 號 富民路西側(cè) 周邊環(huán)境 規(guī)劃中 南面水資源以及綠化在規(guī)劃中 ,其余為公路環(huán)繞 周邊均為規(guī)劃中的住宅 ,以建設(shè)用地為主 規(guī)模 18 萬平米 30 萬平米 萬平米 開盤時間 2021 2021 年 項目配套 重點小學(xué) 室外商業(yè)街 8 大場館 13 大功能區(qū)、重點小學(xué)、 5000 平米商業(yè)街 戶型面積 3R 4R 180 3R 12 13 15 181 4R 171 272 2R 101 3R 12 13 12 128 價格（元 /㎡） 4500 公寓 3780、別墅 6500 4500(一期 ) 去化狀況 處于認購階段 相對一般 一期銷售完畢 項目特征 4+1 低密度庭院洋房 別墅與公寓 多層精裝修公寓 項目檔次 中檔 中高檔 高端 31 項目名稱 伊麗雅特灣 來美安國際公寓 沈陽新世界花園 開發(fā)商 華輪國際、沈陽新奉基 來美安房地產(chǎn)開發(fā)公司 沈陽新世界房地產(chǎn)公司 地理位置 渾南新區(qū)臨波路 10 號 親年大街南端 和平區(qū)青年南街 12 號 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境較差 ,主要為建設(shè)造成 .未來將有良好的規(guī)劃 沈陽軍區(qū)醫(yī)院、南面機場高速 東北大學(xué)、臨近 青年路 規(guī)模 40 萬平米分四期開發(fā) 萬平米（一期） 總規(guī)模達到 160 萬㎡ 開盤時間 2021 項目配套 小學(xué) 韓式國際化商業(yè)街、游泳池 商業(yè)區(qū)、大型超市 戶型面積（㎡） 17 2 280、 320 主力面積在 220280 之間 1R 50 2R 80～ 95 3R 16 181 二期 50120 2R 111 3R 15 179 價格（元 /㎡） 5980 5200 4300（公寓） 去化狀況 90%以上 一期 70% 60% 項目特征 TOWNHOUSE 精裝修 小高層公寓 項目檔次 高檔 中高檔 中檔 區(qū)住宅市場面積與價格特征 32 8%20%34%27%11%一房二房三房四房五房 ? 區(qū)域公寓住宅以三房和四房為主，各所占比例為 34％與 27％； ? 其余一房為小部分小戶型或酒店式小公寓，產(chǎn)品豐富，主要是為滿足部分商務(wù)人士及 SOHO辦公一族的需求； ? 兩房基本是定位于中高檔的社區(qū)較長的產(chǎn)品線中的重要部分，如河畔新城等； ? 五房及以上基本是超豪華戶型，數(shù)量不多，滿足少部分人需求。 33 ? 根據(jù)區(qū)域在售樓盤個數(shù) 統(tǒng)計， 目前 區(qū)域樓盤的總體價格集中在 30004000元 /㎡。 區(qū)域市場的機會點與問題點 ? 渾南新區(qū) 規(guī)劃 的 居住用地面積占 到了 沈陽 房地產(chǎn)市場總量的 40%左右， 對房地產(chǎn)市場而言， 渾南 市場的啟動，必然帶動整個沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而沈陽房產(chǎn)市場的發(fā)展也會促進渾南房產(chǎn)市場的啟動，兩者產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)。 ? 政府大力建設(shè)渾南新區(qū)，無疑是打開了 沈陽的城市發(fā)展新的空間， 為沈陽市民提供了 充分的人居保障。 024681020213000 30004000 40005000 500 0以 上系列1 34 ? 渾南新區(qū)房地產(chǎn) 市場 的發(fā)展有助于緩解沈陽市目前老城區(qū)人口密度大的局面，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市布局 有著積極的作用， 對于中高端市場而言，房地產(chǎn)市場空間開闊。 ? 為了促進渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，沈陽政府出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策，為整個區(qū)域的發(fā)展提供了便利。 ? 渾南地域廣闊，土地儲備豐富，渾南巨大的供量對于整個沈陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的供應(yīng)壓力。 ? 沈陽房地產(chǎn)市場消費相對理性，大多樓盤銷售的周期都在 2年以上，部分樓盤銷售周期已經(jīng)超過了 5年，處于調(diào)整期地市場，如何再啟動，所面臨的難度與問題頗多。 ? 區(qū)域內(nèi)部競爭也日趨激烈，真正高品質(zhì)的樓盤相對有限，各項目在產(chǎn)品創(chuàng)新精神不強，形態(tài)過于單一。而同產(chǎn)品定位、客群定位均為類同，市場的 過度競爭將使得市場潛力提前透支，市場利潤急劇下降。 ? 由于消費市場形成時間較短，并且在長期居住條件受限制后的開放初期，區(qū)域市場中戶型面積普遍偏大，需求市場難以接受，形成了市場難以消化的局面。 區(qū)域總結(jié) （ 1）區(qū)域房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期。 35 區(qū)域房價偏低，市場去化能力不高，并不代表需求能力有限，從一些熱銷的項目可以看出，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的不平衡是導(dǎo)致整個市場的需求力難以釋放真正原因。目前的沈陽的市場正處于房產(chǎn)市場的調(diào)整階段，不適應(yīng)市場的產(chǎn)品將逐漸被市場所淘汰。 （ 2）區(qū)域市場的供需不平衡 渾河區(qū)市場各家樓盤 銷售情況都較為一般，隨著一些新盤上市，加劇了市場中的供應(yīng)量，需求得不到釋放，市場趨于飽和狀態(tài)。但這里的飽和不是供應(yīng)體量的飽和而是部分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的不平衡。 （ 3）未來市場產(chǎn)品趨小化。 沈陽房地產(chǎn)由于居住習(xí)慣原因，產(chǎn)品面積市場普遍偏大，大面積帶來的高總價會直接影響了市場的去化力。從市調(diào)的情況來看，市場中小戶型（ 80140 平米）的產(chǎn)品在銷售時，去化情況較好，而相對 150200 平米的大戶型則較難去化，市場空置率很高。相信未來不適應(yīng)市場的產(chǎn)品會被淘汰，面積適中的產(chǎn)品將成為市場的主流。 （ 4）產(chǎn)品設(shè)計不足，樓盤 品質(zhì)不高 目前從區(qū)域市場來看，市場中的大戶型的住宅都過于強調(diào)大面積，對戶型設(shè)計過于簡單，某些大戶型住宅被設(shè)計成兩房兩廳，一是存在面積上的浪費；二是功能上的欠