【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 分布特征 沈陽(yáng)各個(gè)區(qū)域均有別墅項(xiàng)目出現(xiàn)，而大部分分布在渾南新區(qū)以及桃仙機(jī)場(chǎng)一帶。目前該區(qū)域典型項(xiàng)目有伊麗雅特灣、亞泰國(guó)際花園、美地莊園別墅、佳地園等。 別墅項(xiàng)目集中分布在這些區(qū)域的原因在于：區(qū)域規(guī)劃超前，未來(lái)前景看好；屬于 開發(fā)新區(qū)，環(huán)境較優(yōu)；近鄰機(jī)場(chǎng)高速一帶，交通便捷。 另外少數(shù)別墅項(xiàng)目分布在市區(qū)如五里河一帶，如河畔花園、新世界花園等。 24 別墅物業(yè)與城市高檔公寓比較 （ 1）分布格局 別墅項(xiàng)目主要分布在距離城區(qū)較遠(yuǎn)，但交通及其方便的區(qū)域，如奧林匹克花園、佳地園等；城市高檔公寓主要分布在市區(qū)交通、配套、環(huán)境等比較優(yōu)良的區(qū)域如帝王國(guó)際公寓、曼哈頓國(guó)際莊園等。 （ 2）價(jià)值訴求點(diǎn) 別墅項(xiàng)目的訴求點(diǎn)主要在于憑借良好的環(huán)境與交通條件，強(qiáng)調(diào)物業(yè)的休閑度假功能，體現(xiàn)的是一種輕松、休閑生活方式；高檔公寓的訴求點(diǎn)在于其特有的城區(qū)物業(yè)， 強(qiáng)調(diào)其一居所功能，體現(xiàn)的是一種便捷的生活方式。 （ 3）價(jià)格對(duì)照 別墅項(xiàng)目在單價(jià)上從 2021 多元 /㎡到 10000 元 /㎡不等，在總價(jià)上從 70－ 80 萬(wàn)到 600 萬(wàn)不等，市場(chǎng)平均總價(jià)在 150－ 200 萬(wàn)之間。城市高檔公寓均價(jià)在 6000－ 7000 元 /㎡左右，由于戶均面積普遍較大，總價(jià)普遍在 100 萬(wàn)以上，部分甚至在 200 萬(wàn)以上，因此不少高檔公寓在總價(jià)上已經(jīng)超過(guò)了別墅總價(jià)。 高端物業(yè)市場(chǎng)問(wèn)題分析 目前經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，沈陽(yáng)高端物業(yè)市場(chǎng)已有了長(zhǎng)足發(fā)展，但目前仍存在以下問(wèn)題： （ 1）產(chǎn)品品質(zhì)不高、性價(jià)比不高 沈陽(yáng)不少高檔住宅 還只停留在最初級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)水平上，即地段決定一切。只要占據(jù)了好的地段，就疏于產(chǎn)品的雕琢，認(rèn)為好的地段上的房子哪怕再貴也不愁買。這樣的理念造出的房子可想而知，在瞬息萬(wàn)變、競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)上，難免有一天不會(huì)被淘汰。 25 （ 2）空置率高，需警戒 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)空置率已高達(dá) ％，接近 10％的控制警戒線，而高端物業(yè)的空置則遠(yuǎn)高于以上數(shù)值。較高的空置率勢(shì)必占用開發(fā)商大量資金，不利于房地產(chǎn)整體健康發(fā)展。 （ 3）面積大而功能設(shè)計(jì)并不能完全到位 目前沈陽(yáng)高檔公寓住宅市場(chǎng)上很多大面積的房型設(shè)計(jì)并不到位，比如衛(wèi)生間是暗衛(wèi)，主臥 無(wú)內(nèi)置式更衣間，無(wú)專門的儲(chǔ)藏室等等。 （ 4）缺少好的小區(qū)規(guī)劃與環(huán)境 部分“高檔物業(yè)”，對(duì)小區(qū)規(guī)劃的重要性認(rèn)識(shí)不足，要么是項(xiàng)目地段好、周圍環(huán)境佳使得開發(fā)者認(rèn)為不必再花過(guò)多的力氣去做細(xì)，從而在規(guī)劃與環(huán)境上與小區(qū)價(jià)格的高檔次并不相符。 （ 5）缺少真正好的會(huì)所配套設(shè)施 高檔住宅與一般安居性住宅最大的區(qū)別性標(biāo)志之一就是擁有高檔次的星級(jí)會(huì)所。不同于一般小區(qū)內(nèi)的活動(dòng)室、棋牌室、健身房，這里所說(shuō)的星級(jí)會(huì)所指得是具有星級(jí)酒店級(jí)別配置的綜合性休閑健身場(chǎng)所。如酒吧、咖啡館、室內(nèi)恒溫泳池、 SPA 中心、高標(biāo)準(zhǔn)健身中心等等，豪華裝修， 星級(jí)服務(wù)水平，讓業(yè)主真正感受到豪華會(huì)所的魅力。 （ 6）建筑水平、建材設(shè)備差 沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)上，很多所謂的高檔樓盤名不副實(shí)。比如有的高檔高層物業(yè)，還在采用磚混結(jié)構(gòu)，外墻保溫還在采用一般的泡沫材料等等，這些都是與高檔、豪華物業(yè)不相符的。 26 （ 7）高價(jià)格但無(wú)高附加值 很多樓盤賣出高價(jià)格，但其能提供給業(yè)主的精神享受或自豪感卻沒(méi)有。一些高檔住宅的業(yè)主可能會(huì)感覺(jué)到，自己化了很多錢住在這里，可能除了交通便利、環(huán)境好一點(diǎn)外，與周圍住宅沒(méi)有什么差別，自身的價(jià)格并沒(méi)有得到真正體現(xiàn)。 （ 8）整體市場(chǎng)有一定壓力，但仍有一定機(jī)會(huì) 由 前面的市場(chǎng)供求分析可以看出，沈陽(yáng)高檔公寓住宅整體市場(chǎng)有一定壓力，但同時(shí)也應(yīng)該看到沈陽(yáng)高檔住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還處于一個(gè)相對(duì)低級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)階段，還未進(jìn)入完全比拼產(chǎn)品品質(zhì)的階段，因此只要能拿出領(lǐng)先于沈陽(yáng)市場(chǎng)的產(chǎn)品來(lái)，跳出一般競(jìng)爭(zhēng)的層面，就會(huì)把握住機(jī)會(huì)贏得市場(chǎng)。 （ 9）沈陽(yáng)高檔住宅市場(chǎng)有較高的投資回報(bào)率 目前 駐沈陽(yáng)的中外人員公寓的租賃率 達(dá)到 30%，是全國(guó)平均水平的 5 倍 之多 。 同時(shí)，沈陽(yáng) 適用于外國(guó)人 及高級(jí)商務(wù)人士 的 高檔公寓 供給不足 。這從河畔花園、紫金苑等非常高的租金水平就可以看出。而在目前沈陽(yáng)高檔住宅整體價(jià)格還不算太高的情況下， 有著較高的投資回報(bào)率。 【結(jié) 論】 ☆ 高端物業(yè)市場(chǎng)近期已趨飽和， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 高端物業(yè)在多年開發(fā)積累的基礎(chǔ)上，整個(gè)市場(chǎng)基本處于飽和狀態(tài)，而目前市場(chǎng)對(duì)高端物業(yè)的開發(fā)數(shù)目并沒(méi)有減少，使得高端物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。 27 ☆ 高端物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格同一性高，缺乏多元化特征 高端物業(yè)主要表現(xiàn)為大面積、大戶型，從而帶來(lái)了總價(jià)的過(guò)高，進(jìn)一步縮小了購(gòu)買群體的范圍，這也是高端物業(yè)市場(chǎng)走低的動(dòng)因之一。 ☆ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將帶來(lái)整個(gè)格局的調(diào)整 高端物業(yè)的同質(zhì)性以及相對(duì)的低級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，將帶來(lái)高端市場(chǎng)格局的重新洗牌，未來(lái)一段時(shí)間，開發(fā)素養(yǎng)高的企 業(yè)憑借良好的信譽(yù)與產(chǎn)品在市場(chǎng)中脫穎而出，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)的企業(yè)則不被市場(chǎng)認(rèn)可而遭遇淘汰。 28 第四部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 區(qū)位 分析 本案所在的渾河區(qū)是 位于沈陽(yáng)市南部，由渾河沈陽(yáng)城市段及渾南地區(qū)兩部分組成。東起沈撫高速公路東陵大橋，西至沈大鐵路，北起渾河大堤，南至三環(huán)高速公路， 21公里長(zhǎng)的水岸線與主城相連，總面積 。 區(qū)域板塊分析 根據(jù)項(xiàng)目所處的地理位置及產(chǎn)品的品質(zhì)，把區(qū)域市場(chǎng)劃分為 3塊 不同的競(jìng)爭(zhēng)板塊。 、 泛五里河板塊 ? 地域范圍： 一環(huán)以南，二環(huán)以北地區(qū)， 主要是指五里河體育場(chǎng)周邊區(qū)域。 ? 生活配套： 由于區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)時(shí)間較早，市場(chǎng)已成熟，生活配套也較為齊全。 ? 住宅檔次： 由早期的青年路沿線發(fā)展到今天包括南三好街、文藝路，形成了沈陽(yáng)南部 高尚住宅板塊。 ? 產(chǎn)品特征： 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的種類豐富，有著高檔酒店公寓、寫字樓、別墅等物業(yè)。 ? 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)： 區(qū)域市場(chǎng)已初步形成了高檔社區(qū)的氛圍，與市區(qū)的高檔樓盤不同，這里具有優(yōu)質(zhì)的自然資源、成熟的生活配套和便利的交通體系，已經(jīng)完全被沈陽(yáng)的高端客群所認(rèn)可，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展空間將會(huì)以高端住宅為主。 ? 在售項(xiàng)目： 五里河大廈、新世界花園。 29 、渾南大學(xué)城板塊 ? 地域范圍： 二環(huán)以南，從富民橋到長(zhǎng)青橋地塊附近，臨近沈陽(yáng)大學(xué)城。 ? 住宅檔次： 公寓檔次呈現(xiàn)兩極化，有高檔公寓，也有中低檔的住宅。 ? 生活配套： 地處新區(qū)，生活配套還處在完善之中。 ? 產(chǎn)品特征： 以多層公寓為主。 ? 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)： 目前區(qū)域由于生活配套的原因，影響了區(qū)域居住的氛圍，長(zhǎng)青橋的收費(fèi)站在一定程度上也制約了橋以南高檔樓盤的發(fā)展，但隨著富民橋的建成，大學(xué)城的發(fā)展將帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 在售樓盤： 河畔新城、銀基東方威尼斯 、渾南會(huì)展板塊 ? 地域范圍： 沿沈丹高速公路，至繞城高速路以北，沈陽(yáng)百科軟件園附近。 ? 住宅檔次 ：以 中高檔樓盤為主。（本案也位于該板塊） ? 生活配套： 未來(lái)大型的商業(yè)配套項(xiàng)目市場(chǎng)供量充足，生活配套會(huì)逐漸完善。 ? 產(chǎn)品特征： 高層建筑比例較大，也有 別墅和高檔多層公寓 。 ? 未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)： 該地段的樓盤主要是分散在機(jī)場(chǎng)高速公路兩側(cè)，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，交通快速干道發(fā)達(dá)，為該區(qū)域板塊發(fā)展成為中高端市場(chǎng)提供了很好的條件。 ? 在售樓盤： 伊麗雅特灣、來(lái)美安國(guó)際公寓、唯美品格 30 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 項(xiàng)目名稱 唯美品格 亞泰國(guó)際花園 河畔新城 開發(fā)商 億達(dá)房地產(chǎn)公司 東宇房地產(chǎn)公司 華新聯(lián)美置業(yè)有限公司 地理位置 渾南新區(qū)新才街 59 號(hào) 渾南產(chǎn)業(yè)區(qū)世紀(jì)路 22 號(hào) 富民路西側(cè) 周邊環(huán)境 規(guī)劃中 南面水資源以及綠化在規(guī)劃中 ,其余為公路環(huán)繞 周邊均為規(guī)劃中的住宅 ,以建設(shè)用地為主 規(guī)模 18 萬(wàn)平米 30 萬(wàn)平米 萬(wàn)平米 開盤時(shí)間 2021 2021 年 項(xiàng)目配套 重點(diǎn)小學(xué) 室外商業(yè)街 8 大場(chǎng)館 13 大功能區(qū)、重點(diǎn)小學(xué)、 5000 平米商業(yè)街 戶型面積 3R 4R 180 3R 12 13 15 181 4R 171 272 2R 101 3R 12 13 12 128 價(jià)格（元 /㎡） 4500 公寓 3780、別墅 6500 4500(一期 ) 去化狀況 處于認(rèn)購(gòu)階段 相對(duì)一般 一期銷售完畢 項(xiàng)目特征 4+1 低密度庭院洋房 別墅與公寓 多層精裝修公寓 項(xiàng)目檔次 中檔 中高檔 高端 31 項(xiàng)目名稱 伊麗雅特灣 來(lái)美安國(guó)際公寓 沈陽(yáng)新世界花園 開發(fā)商 華輪國(guó)際、沈陽(yáng)新奉基 來(lái)美安房地產(chǎn)開發(fā)公司 沈陽(yáng)新世界房地產(chǎn)公司 地理位置 渾南新區(qū)臨波路 10 號(hào) 親年大街南端 和平區(qū)青年南街 12 號(hào) 周邊環(huán)境 周邊環(huán)境較差 ,主要為建設(shè)造成 .未來(lái)將有良好的規(guī)劃 沈陽(yáng)軍區(qū)醫(yī)院、南面機(jī)場(chǎng)高速 東北大學(xué)、臨近 青年路 規(guī)模 40 萬(wàn)平米分四期開發(fā) 萬(wàn)平米（一期） 總規(guī)模達(dá)到 160 萬(wàn)㎡ 開盤時(shí)間 2021 項(xiàng)目配套 小學(xué) 韓式國(guó)際化商業(yè)街、游泳池 商業(yè)區(qū)、大型超市 戶型面積（㎡） 17 2 280、 320 主力面積在 220280 之間 1R 50 2R 80～ 95 3R 16 181 二期 50120 2R 111 3R 15 179 價(jià)格（元 /㎡） 5980 5200 4300（公寓） 去化狀況 90%以上 一期 70% 60% 項(xiàng)目特征 TOWNHOUSE 精裝修 小高層公寓 項(xiàng)目檔次 高檔 中高檔 中檔 區(qū)住宅市場(chǎng)面積與價(jià)格特征 32 8%20%34%27%11%一房二房三房四房五房 ? 區(qū)域公寓住宅以三房和四房為主，各所占比例為 34％與 27％； ? 其余一房為小部分小戶型或酒店式小公寓，產(chǎn)品豐富，主要是為滿足部分商務(wù)人士及 SOHO辦公一族的需求； ? 兩房基本是定位于中高檔的社區(qū)較長(zhǎng)的產(chǎn)品線中的重要部分，如河畔新城等； ? 五房及以上基本是超豪華戶型，數(shù)量不多，滿足少部分人需求。 33 ? 根據(jù)區(qū)域在售樓盤個(gè)數(shù) 統(tǒng)計(jì)， 目前 區(qū)域樓盤的總體價(jià)格集中在 30004000元 /㎡。 區(qū)域市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)與問(wèn)題點(diǎn) ? 渾南新區(qū) 規(guī)劃 的 居住用地面積占 到了 沈陽(yáng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)總量的 40%左右， 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言， 渾南 市場(chǎng)的啟動(dòng)，必然帶動(dòng)整個(gè)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。而沈陽(yáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)促進(jìn)渾南房產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)，兩者產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 ? 政府大力建設(shè)渾南新區(qū)，無(wú)疑是打開了 沈陽(yáng)的城市發(fā)展新的空間， 為沈陽(yáng)市民提供了 充分的人居保障。 024681020213000 30004000 40005000 500 0以 上系列1 34 ? 渾南新區(qū)房地產(chǎn) 市場(chǎng) 的發(fā)展有助于緩解沈陽(yáng)市目前老城區(qū)人口密度大的局面，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市布局 有著積極的作用， 對(duì)于中高端市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)空間開闊。 ? 為了促進(jìn)渾南新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，沈陽(yáng)政府出臺(tái)了相關(guān)優(yōu)惠政策，為整個(gè)區(qū)域的發(fā)展提供了便利。 ? 渾南地域廣闊，土地儲(chǔ)備豐富，渾南巨大的供量對(duì)于整個(gè)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的供應(yīng)壓力。 ? 沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)相對(duì)理性，大多樓盤銷售的周期都在 2年以上，部分樓盤銷售周期已經(jīng)超過(guò)了 5年，處于調(diào)整期地市場(chǎng)，如何再啟動(dòng)，所面臨的難度與問(wèn)題頗多。 ? 區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈，真正高品質(zhì)的樓盤相對(duì)有限，各項(xiàng)目在產(chǎn)品創(chuàng)新精神不強(qiáng)，形態(tài)過(guò)于單一。而同產(chǎn)品定位、客群定位均為類同，市場(chǎng)的 過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)將使得市場(chǎng)潛力提前透支，市場(chǎng)利潤(rùn)急劇下降。 ? 由于消費(fèi)市場(chǎng)形成時(shí)間較短，并且在長(zhǎng)期居住條件受限制后的開放初期，區(qū)域市場(chǎng)中戶型面積普遍偏大，需求市場(chǎng)難以接受，形成了市場(chǎng)難以消化的局面。 區(qū)域總結(jié) （ 1）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于調(diào)整期。 35 區(qū)域房?jī)r(jià)偏低，市場(chǎng)去化能力不高，并不代表需求能力有限，從一些熱銷的項(xiàng)目可以看出，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的不平衡是導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)的需求力難以釋放真正原因。目前的沈陽(yáng)的市場(chǎng)正處于房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整階段，不適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品將逐漸被市場(chǎng)所淘汰。 （ 2）區(qū)域市場(chǎng)的供需不平衡 渾河區(qū)市場(chǎng)各家樓盤 銷售情況都較為一般，隨著一些新盤上市，加劇了市場(chǎng)中的供應(yīng)量，需求得不到釋放，市場(chǎng)趨于飽和狀態(tài)。但這里的飽和不是供應(yīng)體量的飽和而是部分產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的不平衡。 （ 3）未來(lái)市場(chǎng)產(chǎn)品趨小化。 沈陽(yáng)房地產(chǎn)由于居住習(xí)慣原因，產(chǎn)品面積市場(chǎng)普遍偏大，大面積帶來(lái)的高總價(jià)會(huì)直接影響了市場(chǎng)的去化力。從市調(diào)的情況來(lái)看，市場(chǎng)中小戶型（ 80140 平米）的產(chǎn)品在銷售時(shí)，去化情況較好，而相對(duì) 150200 平米的大戶型則較難去化，市場(chǎng)空置率很高。相信未來(lái)不適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品會(huì)被淘汰，面積適中的產(chǎn)品將成為市場(chǎng)的主流。 （ 4）產(chǎn)品設(shè)計(jì)不足，樓盤 品質(zhì)不高 目前從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)中的大戶型的住宅都過(guò)于強(qiáng)調(diào)大面積，對(duì)戶型設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，某些大戶型住宅被設(shè)計(jì)成兩房?jī)蓮d，一是存在面積上的浪費(fèi)；二是功能上的欠