【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 陽(yáng)屬于新興投資性物業(yè)，所以在邵陽(yáng)市民心中會(huì)存在抵觸和觀望心態(tài)。工程進(jìn)度緩慢本項(xiàng)目工程部分在前期已動(dòng)工較長(zhǎng)時(shí)間，工程進(jìn)度遲遲未能給予客戶一個(gè)明顯的進(jìn)度。、機(jī)會(huì) 縱觀邵陽(yáng)地區(qū)酒店行業(yè)尚未成熟，在邵陽(yáng)地區(qū)高檔次酒店還是一片空白，所以在日后經(jīng)營(yíng)當(dāng)中會(huì)有較大的空間?？山o予目標(biāo)客戶較大信心保證。、威脅l 邵陽(yáng)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 由于邵陽(yáng)房地產(chǎn)現(xiàn)況投資性物業(yè)畢竟是以純商業(yè)為主，在本物業(yè)投入市場(chǎng)時(shí)可能會(huì)遭到市場(chǎng)的排斥與投資者的抵觸。、機(jī)會(huì)的利用和威脅的化解l 產(chǎn)品與消費(fèi)群體的結(jié)合在物業(yè)推廣時(shí)加大宣傳力度，提高邵陽(yáng)市民對(duì)本物業(yè)的認(rèn)知度與關(guān)注度，可結(jié)合當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)的空白點(diǎn)取得市民的認(rèn)同，增加本物業(yè)的保值及升值潛力和低風(fēng)險(xiǎn)性說(shuō)明，讓目標(biāo)客戶群取得認(rèn)同度。l 時(shí)間的把握盡可能加快建設(shè)期，避免外部環(huán)境變化帶來(lái)的不確定性影響；公寓目標(biāo)客戶群定位分析、長(zhǎng)線投資者：u 群體特征：群體范圍包括本地人與外地具有投資觀念的客 戶，手頭上有閑置的資金，希望尋找投資獲利的渠道，注重物業(yè)的投資前景與價(jià)值保障，謀求長(zhǎng)期投資租金收益與地段增值收益。u 置業(yè)動(dòng)機(jī)：長(zhǎng)線投資，謀求租金收益（有部分以自用為主）、短線投資者：u 群體特征：群體范圍包括本地人與外地具有投資觀念的客戶，手頭商具有較多閑置資金，有強(qiáng)烈的投機(jī)觀念，希望通過(guò)物業(yè)快速轉(zhuǎn)手買賣獲取投資收益。u 置業(yè)動(dòng)機(jī)：短線投資，以炒房為目的、具有一定儲(chǔ)蓄的市民u 群體特征：群體范圍主要為本地人。年齡在40歲以上，多年的工作收入積累，家庭生活穩(wěn)定，具有一定的儲(chǔ)蓄資金，但數(shù)量不多。為了尋求富足的養(yǎng)老生活，希望將為數(shù)不多的資金增值獲利。在增加長(zhǎng)期穩(wěn)定的收入來(lái)源的同時(shí)，亦能為子孫兒女保留一筆固定的資產(chǎn)。u 置業(yè)動(dòng)機(jī)：投資獲利（有部分以自用為主）營(yíng)銷定位體系、市場(chǎng)定位根據(jù)物業(yè)自身情況特點(diǎn)，我司建議本物業(yè)產(chǎn)品定位為：登陸邵陽(yáng)新產(chǎn)品、產(chǎn)品定位amp。產(chǎn)品名稱酒店式公寓、形象定位根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和本物業(yè)以投資形居多，我們把項(xiàng)目形象定位為：小面積大財(cái)富價(jià)格策略、價(jià)格定位由于該物業(yè)在邵陽(yáng)尚無(wú)參照可比性，故按照物業(yè)面積和本地市場(chǎng)建議均價(jià)定位為：4000元/㎡。（含星級(jí)酒店裝修及相關(guān)配置）、 “低開平走高收”策略■ 由于本物業(yè)在邵陽(yáng)實(shí)屬新興物業(yè)，在前期意向認(rèn)購(gòu)時(shí)可給予較大的折扣，價(jià)格可隨著該物業(yè)被人們的逐漸的認(rèn)可和追捧，逐步適當(dāng)?shù)奶岣?，造成升值的趨?shì)。故建議本項(xiàng)目的價(jià)格走向策略為“低開平走高收”策略營(yíng)銷策略：、提供銀行七成20年按揭可給購(gòu)買酒店公寓的投資客戶提供六成15年銀行按揭，增加投資者信心與項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、實(shí)行售后委托經(jīng)營(yíng)管理策略通過(guò)“售后委托經(jīng)營(yíng)”這種為投資者量身定造的形式獲得物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，投資者只需要交付物業(yè)的首期款后，利用開發(fā)商提供的租金回報(bào)來(lái)支付物業(yè)的按揭貸款，這樣投資者在償還銀行貸款之外還可以獲得一定的收益。、無(wú)償提供星級(jí)酒店全配置 由開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)公司提供星級(jí)酒店標(biāo)注裝修和全套酒店家具配置。、委托經(jīng)營(yíng)合同與銷售合同同步簽訂從項(xiàng)目開始銷售的時(shí)候，就可以跟客戶明確在簽訂項(xiàng)目銷售合同的時(shí)候可以同時(shí)簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，這樣可增強(qiáng)客戶投資信心。、加大宣傳推廣力度由于本項(xiàng)目在邵陽(yáng)地區(qū)屬于新興產(chǎn)品，故在宣傳推廣和公關(guān)活動(dòng)中要加大力度，可舉辦“酒店式公寓投資說(shuō)明會(huì)”等公關(guān)活動(dòng)，使此物業(yè)盡快的得到邵陽(yáng)人民的認(rèn)可公寓入市時(shí)機(jī)安排需根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度和住宅銷售情況而定，初定為可緊跟住宅銷售后，為第二階段推出市場(chǎng)。第三部分：商業(yè)部分營(yíng)銷策劃案商業(yè)部分主要賣點(diǎn)薈萃及SWOT分析、商業(yè)部分主要賣點(diǎn)薈萃l 項(xiàng)目地處邵陽(yáng)市老城區(qū)市中心，直接連接邵陽(yáng)各條主干道交通、商業(yè)極為便利，升值潛力無(wú)限；l 邵陽(yáng)2008年重點(diǎn)工程項(xiàng)目，政府將給極大支持力度；l 項(xiàng)目位于西湖廣場(chǎng)，容易聚集人流、對(duì)日后商業(yè)的氛圍起到了極大的促動(dòng)作用；l 邵陽(yáng)首個(gè)一站式商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)，市民消費(fèi)、休閑、娛樂(lè)首選去處；l 集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、居住為一體的綜合性建筑群，國(guó)際成熟商住形態(tài)；l 專業(yè)策劃團(tuán)隊(duì)以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，參考國(guó)際成熟商業(yè)典范對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行先進(jìn)、科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合；l 香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，永續(xù)性經(jīng)營(yíng)保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功；、SWOT分析l 優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展前景較好項(xiàng)目所在的地區(qū)邵陽(yáng)，是一個(gè)商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)正處于萌芽及發(fā)展?fàn)顟B(tài)的城市，市政部門定會(huì)給予全面的配合及支持，這樣可以很好的提高經(jīng)營(yíng)者和投資者的信心，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)部分的操作來(lái)說(shuō)有一定的支撐基礎(chǔ)。地塊稀缺性造就升值無(wú)限升值潛力本項(xiàng)目位于西湖廣場(chǎng)之上臨江而建，離邵陽(yáng)商業(yè)中心街道僅幾步之遙，隨著邵陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)飛速發(fā)展這樣的地塊將會(huì)大幅度的收緊，所以在商業(yè)及老城區(qū)地塊上保存了他的僅有性和加速了他的升值潛力，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)部分未來(lái)的運(yùn)作起到一定的催化作用。未來(lái)消費(fèi)能力強(qiáng)大本項(xiàng)目及周邊均為邵陽(yáng)檔次較高娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所，在此處消費(fèi)的客戶群也是邵陽(yáng)地區(qū)高收入群體，消費(fèi)能力充足，因此本項(xiàng)目作為邵陽(yáng)的新商業(yè)地標(biāo)中心是完全可能的。l 劣勢(shì)分析市民對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)認(rèn)同度不高紅旗路是邵陽(yáng)目前“唯一”的商業(yè)區(qū)，邵陽(yáng)地區(qū)居民對(duì)紅旗路商業(yè)街的心理認(rèn)同度過(guò)于集中，對(duì)于邵陽(yáng)其他地區(qū)的商業(yè)圈打造尚無(wú)概念，因此商業(yè)認(rèn)同度不高。項(xiàng)目周邊環(huán)境對(duì)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)有一定影響本項(xiàng)目雖然處于老城區(qū)，但項(xiàng)目周邊沒(méi)有形成濃厚的商業(yè)氛圍，單靠聯(lián)都波特商業(yè)廣場(chǎng)很難改變城市的消費(fèi)習(xí)慣，難以吸納城市的消費(fèi)力。本地商家多會(huì)報(bào)以觀望態(tài)度，對(duì)日后商業(yè)運(yùn)營(yíng)會(huì)造成一定的營(yíng)銷，l 機(jī)會(huì)分析邵陽(yáng)缺乏高檔次商業(yè)物業(yè)，存在巨大空白點(diǎn)邵陽(yáng)地區(qū)至今還沒(méi)有真正的商業(yè)中心，代表邵陽(yáng)高檔次商業(yè)購(gòu)物中心尚一片空白，導(dǎo)致邵陽(yáng)的高收入消費(fèi)者流失去其他大城市（如長(zhǎng)沙、株洲等地），邵陽(yáng)商業(yè)形象需要升級(jí)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境都必將面臨升級(jí)，因此產(chǎn)生了較大的市場(chǎng)需求。l 威脅分析紅旗路商業(yè)過(guò)分強(qiáng)大，對(duì)本項(xiàng)目沖擊較大紅旗路商業(yè)街在邵陽(yáng)市民心中地位重要，具有相當(dāng)強(qiáng)的市場(chǎng)號(hào)召力，并且紅旗路附近的商業(yè)街規(guī)模還在逐漸增大（如東風(fēng)商業(yè)街、寶慶新都等），對(duì)項(xiàng)目存在很大競(jìng)爭(zhēng)威脅。商業(yè)規(guī)劃嚴(yán)重重復(fù)，營(yíng)銷手法濫用，將波及本項(xiàng)目商業(yè)部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的存在：東風(fēng)商業(yè)街位于邵陽(yáng)的商業(yè)中心位置，且目前仍然在招商、銷售，是我項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，其龐大的建筑群，多功能商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)筑的影響力，有可能分流部分商家。、SWOT分析總結(jié)l 巨大的市場(chǎng)空白急需填補(bǔ)邵陽(yáng)市現(xiàn)有的商業(yè)大多以傳統(tǒng)的購(gòu)物概念存在，在商業(yè)規(guī)劃、環(huán)境配套、經(jīng)營(yíng)管理等方面存在陳舊呆滯的弊病，缺乏真正高檔次購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲的商業(yè)場(chǎng)所。l 商業(yè)資源急需整合項(xiàng)目所在區(qū)域擁有無(wú)可比擬的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，周邊即將呈現(xiàn)的大量人氣及強(qiáng)大的消費(fèi)力，這些都是成就一個(gè)商業(yè)的資源，加以合理整合，將會(huì)成就項(xiàng)目。l 避免與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行正面對(duì)碰，建立自身的獨(dú)特市場(chǎng)定位由于本項(xiàng)目受制于地理位置等原因，要在強(qiáng)大的老牌商業(yè)街（紅旗路，東風(fēng)路）以及新區(qū)大型購(gòu)物街（東風(fēng)商業(yè)街,寶慶新都）中突圍而出，就必須建立自己獨(dú)特市場(chǎng)定位，否則將難以與周邊正在銷售、招商的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行正面對(duì)碰。商業(yè)目標(biāo)客戶群定位分析、長(zhǎng)線投資者：u 群體特征：群體范圍包括本地人與外地具有投資觀念的