【文章內(nèi)容簡介】 陽屬于新興投資性物業(yè)，所以在邵陽市民心中會存在抵觸和觀望心態(tài)。工程進(jìn)度緩慢本項目工程部分在前期已動工較長時間，工程進(jìn)度遲遲未能給予客戶一個明顯的進(jìn)度。、機會 縱觀邵陽地區(qū)酒店行業(yè)尚未成熟，在邵陽地區(qū)高檔次酒店還是一片空白，所以在日后經(jīng)營當(dāng)中會有較大的空間?？山o予目標(biāo)客戶較大信心保證。、威脅l 邵陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀 由于邵陽房地產(chǎn)現(xiàn)況投資性物業(yè)畢竟是以純商業(yè)為主，在本物業(yè)投入市場時可能會遭到市場的排斥與投資者的抵觸。、機會的利用和威脅的化解l 產(chǎn)品與消費群體的結(jié)合在物業(yè)推廣時加大宣傳力度，提高邵陽市民對本物業(yè)的認(rèn)知度與關(guān)注度，可結(jié)合當(dāng)?shù)鼐频晔袌龅目瞻c取得市民的認(rèn)同，增加本物業(yè)的保值及升值潛力和低風(fēng)險性說明，讓目標(biāo)客戶群取得認(rèn)同度。l 時間的把握盡可能加快建設(shè)期，避免外部環(huán)境變化帶來的不確定性影響；公寓目標(biāo)客戶群定位分析、長線投資者：u 群體特征：群體范圍包括本地人與外地具有投資觀念的客 戶，手頭上有閑置的資金，希望尋找投資獲利的渠道，注重物業(yè)的投資前景與價值保障，謀求長期投資租金收益與地段增值收益。u 置業(yè)動機：長線投資，謀求租金收益（有部分以自用為主）、短線投資者：u 群體特征：群體范圍包括本地人與外地具有投資觀念的客戶，手頭商具有較多閑置資金，有強烈的投機觀念，希望通過物業(yè)快速轉(zhuǎn)手買賣獲取投資收益。u 置業(yè)動機：短線投資，以炒房為目的、具有一定儲蓄的市民u 群體特征：群體范圍主要為本地人。年齡在40歲以上，多年的工作收入積累，家庭生活穩(wěn)定，具有一定的儲蓄資金，但數(shù)量不多。為了尋求富足的養(yǎng)老生活，希望將為數(shù)不多的資金增值獲利。在增加長期穩(wěn)定的收入來源的同時，亦能為子孫兒女保留一筆固定的資產(chǎn)。u 置業(yè)動機：投資獲利（有部分以自用為主）營銷定位體系、市場定位根據(jù)物業(yè)自身情況特點，我司建議本物業(yè)產(chǎn)品定位為：登陸邵陽新產(chǎn)品、產(chǎn)品定位amp。產(chǎn)品名稱酒店式公寓、形象定位根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和本物業(yè)以投資形居多，我們把項目形象定位為：小面積大財富價格策略、價格定位由于該物業(yè)在邵陽尚無參照可比性，故按照物業(yè)面積和本地市場建議均價定位為：4000元/㎡。（含星級酒店裝修及相關(guān)配置）、 “低開平走高收”策略■ 由于本物業(yè)在邵陽實屬新興物業(yè)，在前期意向認(rèn)購時可給予較大的折扣，價格可隨著該物業(yè)被人們的逐漸的認(rèn)可和追捧，逐步適當(dāng)?shù)奶岣?，造成升值的趨勢。故建議本項目的價格走向策略為“低開平走高收”策略營銷策略：、提供銀行七成20年按揭可給購買酒店公寓的投資客戶提供六成15年銀行按揭，增加投資者信心與項目的優(yōu)勢、實行售后委托經(jīng)營管理策略通過“售后委托經(jīng)營”這種為投資者量身定造的形式獲得物業(yè)的經(jīng)營權(quán)，投資者只需要交付物業(yè)的首期款后，利用開發(fā)商提供的租金回報來支付物業(yè)的按揭貸款，這樣投資者在償還銀行貸款之外還可以獲得一定的收益。、無償提供星級酒店全配置 由開發(fā)商或經(jīng)營公司提供星級酒店標(biāo)注裝修和全套酒店家具配置。、委托經(jīng)營合同與銷售合同同步簽訂從項目開始銷售的時候，就可以跟客戶明確在簽訂項目銷售合同的時候可以同時簽訂委托經(jīng)營合同，這樣可增強客戶投資信心。、加大宣傳推廣力度由于本項目在邵陽地區(qū)屬于新興產(chǎn)品，故在宣傳推廣和公關(guān)活動中要加大力度，可舉辦“酒店式公寓投資說明會”等公關(guān)活動，使此物業(yè)盡快的得到邵陽人民的認(rèn)可公寓入市時機安排需根據(jù)項目工程進(jìn)度和住宅銷售情況而定，初定為可緊跟住宅銷售后，為第二階段推出市場。第三部分：商業(yè)部分營銷策劃案商業(yè)部分主要賣點薈萃及SWOT分析、商業(yè)部分主要賣點薈萃l 項目地處邵陽市老城區(qū)市中心，直接連接邵陽各條主干道交通、商業(yè)極為便利，升值潛力無限；l 邵陽2008年重點工程項目，政府將給極大支持力度；l 項目位于西湖廣場，容易聚集人流、對日后商業(yè)的氛圍起到了極大的促動作用；l 邵陽首個一站式商業(yè)購物廣場，市民消費、休閑、娛樂首選去處；l 集購物、休閑、娛樂、餐飲、居住為一體的綜合性建筑群，國際成熟商住形態(tài)；l 專業(yè)策劃團(tuán)隊以嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，參考國際成熟商業(yè)典范對項目進(jìn)行先進(jìn)、科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)組合；l 香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司對項目進(jìn)行運營管理，永續(xù)性經(jīng)營保證項目運營成功；、SWOT分析l 優(yōu)勢分析項目未來發(fā)展前景較好項目所在的地區(qū)邵陽，是一個商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)正處于萌芽及發(fā)展?fàn)顟B(tài)的城市，市政部門定會給予全面的配合及支持，這樣可以很好的提高經(jīng)營者和投資者的信心，對于本項目商業(yè)部分的操作來說有一定的支撐基礎(chǔ)。地塊稀缺性造就升值無限升值潛力本項目位于西湖廣場之上臨江而建，離邵陽商業(yè)中心街道僅幾步之遙，隨著邵陽房地產(chǎn)開發(fā)飛速發(fā)展這樣的地塊將會大幅度的收緊，所以在商業(yè)及老城區(qū)地塊上保存了他的僅有性和加速了他的升值潛力，對于本項目商業(yè)部分未來的運作起到一定的催化作用。未來消費能力強大本項目及周邊均為邵陽檔次較高娛樂消費場所，在此處消費的客戶群也是邵陽地區(qū)高收入群體，消費能力充足，因此本項目作為邵陽的新商業(yè)地標(biāo)中心是完全可能的。l 劣勢分析市民對項目所在區(qū)域商業(yè)認(rèn)同度不高紅旗路是邵陽目前“唯一”的商業(yè)區(qū)，邵陽地區(qū)居民對紅旗路商業(yè)街的心理認(rèn)同度過于集中，對于邵陽其他地區(qū)的商業(yè)圈打造尚無概念，因此商業(yè)認(rèn)同度不高。項目周邊環(huán)境對于商業(yè)運營有一定影響本項目雖然處于老城區(qū)，但項目周邊沒有形成濃厚的商業(yè)氛圍，單靠聯(lián)都波特商業(yè)廣場很難改變城市的消費習(xí)慣，難以吸納城市的消費力。本地商家多會報以觀望態(tài)度，對日后商業(yè)運營會造成一定的營銷，l 機會分析邵陽缺乏高檔次商業(yè)物業(yè)，存在巨大空白點邵陽地區(qū)至今還沒有真正的商業(yè)中心，代表邵陽高檔次商業(yè)購物中心尚一片空白，導(dǎo)致邵陽的高收入消費者流失去其他大城市（如長沙、株洲等地），邵陽商業(yè)形象需要升級，商業(yè)經(jīng)營環(huán)境和消費環(huán)境都必將面臨升級，因此產(chǎn)生了較大的市場需求。l 威脅分析紅旗路商業(yè)過分強大，對本項目沖擊較大紅旗路商業(yè)街在邵陽市民心中地位重要，具有相當(dāng)強的市場號召力，并且紅旗路附近的商業(yè)街規(guī)模還在逐漸增大（如東風(fēng)商業(yè)街、寶慶新都等），對項目存在很大競爭威脅。商業(yè)規(guī)劃嚴(yán)重重復(fù)，營銷手法濫用，將波及本項目商業(yè)部分 競爭對手的存在：東風(fēng)商業(yè)街位于邵陽的商業(yè)中心位置，且目前仍然在招商、銷售，是我項目最大的競爭對手，其龐大的建筑群，多功能商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)筑的影響力，有可能分流部分商家。、SWOT分析總結(jié)l 巨大的市場空白急需填補邵陽市現(xiàn)有的商業(yè)大多以傳統(tǒng)的購物概念存在，在商業(yè)規(guī)劃、環(huán)境配套、經(jīng)營管理等方面存在陳舊呆滯的弊病，缺乏真正高檔次購物、娛樂、休閑、餐飲的商業(yè)場所。l 商業(yè)資源急需整合項目所在區(qū)域擁有無可比擬的發(fā)展優(yōu)勢，周邊即將呈現(xiàn)的大量人氣及強大的消費力，這些都是成就一個商業(yè)的資源，加以合理整合，將會成就項目。l 避免與競爭對手進(jìn)行正面對碰，建立自身的獨特市場定位由于本項目受制于地理位置等原因，要在強大的老牌商業(yè)街（紅旗路，東風(fēng)路）以及新區(qū)大型購物街（東風(fēng)商業(yè)街,寶慶新都）中突圍而出，就必須建立自己獨特市場定位，否則將難以與周邊正在銷售、招商的商業(yè)項目進(jìn)行正面對碰。商業(yè)目標(biāo)客戶群定位分析、長線投資者：u 群體特征：群體范圍包括本地人與外地具有投資觀念的