【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)的建材、五金等各行業(yè)商戶不急于選擇新的經(jīng)營場所； 5. 項目體量大、可售套數(shù)多，對潛在客源需求量非常大，而當?shù)卣w發(fā)展水平不足以吸引周邊城市客戶前來投資經(jīng)營； 6. 當?shù)厣袩o成功專業(yè)類市場，老百姓接受需要較長時間引導。 SWOT分析 項目劣勢 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in gSWOT分析 項目機會 1. 近年來南部新區(qū)開發(fā)樓盤急劇增加，政府大力推進舊城改造，品牌建材需求量大幅增加； 2. 目前在售的專業(yè)市場商鋪較少，亳州大市場因為缺乏招商策劃，效果尚不明朗； 3. 已入市和即將入市的商鋪多為社區(qū)底商，這些社區(qū)商業(yè)普遍采用兩層連賣甚至三層連賣的形式，導致商鋪面積大、總價高，從而大大提高了投資門檻。適合中小投資者的小面積、低總價商鋪較少，這給本項目的入市提供了一個很好機會。 4. 目前在售的商業(yè)項目缺乏較好的銷售政策，本案如果能制定具有吸引力的銷售政策，定能打開市場，取得不俗的銷售業(yè)績。 5. 亳州本地建材、五金經(jīng)營戶急需一個綜合性、現(xiàn)代化的專業(yè)批零市場，以發(fā)揮市場集群效應和規(guī)模效應。 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in gSWOT分析 項目威脅 1. 南部新區(qū)新興樓盤社區(qū)商鋪、中心城區(qū)舊城改造商業(yè)項目、新建醫(yī)藥城和汽配城等主力項目未來商業(yè)供給量不容小覷，必將競爭瓜分同類投資客。 2. 近期新政頻出，商鋪投資征收物業(yè)稅業(yè)已試點，國家政策和市場環(huán)境存在一定不確定性，項目具有一定市場風險。 3. 項目規(guī)模大，開發(fā)周期長，對開發(fā)商的資金實力是一個較大的考驗，如不能及時回款，必然對后期操作構成很大影響。 4. 亳州人說：“亳州人上當上怕了。”萬福、金元寶的失敗讓很多人對商鋪投資印象深刻。 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g，突出行業(yè)發(fā)展前景，爭取政府出臺劃行歸市及稅 收優(yōu)惠政策，充分挖掘項目價值； 、產(chǎn)品設計上以市場為先導、以需求 為目標，尋求前瞻性項目定位及產(chǎn)品規(guī)劃； 、招商政策搶奪市場份額，通過一期強有力的 推廣銷售迅速回籠資金，為項目后續(xù)開發(fā)打下一個堅實的基 礎； ，引進先進開發(fā) \經(jīng)營模式，以市場經(jīng)營管理為本， 爭取早日成市； 、加強推廣、活動優(yōu)先，爭做中部市場龍頭。 SWOT行動對策 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g項目總體市場定位 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g 本項目總占地約 1350畝，規(guī)模優(yōu)勢無與倫比，目前亳州地區(qū)尚沒有規(guī)模如此之大的商業(yè)項目，即使在整個皖西北地區(qū)也較為罕見，如何最大的利用地塊價值，開發(fā)符合區(qū)域功能的產(chǎn)品，并能體現(xiàn)項目價值和利益的最大化？通過上述分析，可以發(fā)現(xiàn)本項目適宜發(fā)展的產(chǎn)品類型為規(guī)模大、業(yè)種全、輻射廣、價值高的以專業(yè)市場為主的商業(yè)綜合體項目。 因此，綜合地塊特征和市場發(fā)展需求，本項目的定位方向為： 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g立足亳州、面向皖西北 以家居建材、五金機電、餐飲娛樂等業(yè)態(tài)為主， 集批零貿(mào)易、精品展示、倉儲物流、酒店商務、配套商業(yè)、精品居住等功能為一體的 一站式、復合型、現(xiàn)代化的第 6代專業(yè)大市場 HOPLICES城市綜合體 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g地塊條件基礎 市場反饋情況 + 皖西北超大規(guī)模 家居建材 /五金機電一站式交易中心 資源整合 需求嫁接 項目一期市場定位 備注：項目的推廣要時刻訴求本項目占地為 1350畝，充分發(fā)揮地塊的規(guī)模優(yōu)勢，從而炒熱板塊 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g項目二期市場定位 地塊條件基礎 市場反饋情況 + 皖西北超大規(guī)模 鋼材 /石材 /林業(yè) /物流倉儲 /產(chǎn)品精加工貿(mào)易交易中心 /精品住宅及配套商業(yè)區(qū) 資源整合 需求嫁接 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g 本著我司一貫的 “ 全程整合營銷 ” 的原則，我們將從營銷的角度來看待項目的規(guī)劃，并參考下列規(guī)劃設計原則對其提出相關的意見及建議，以供貴司參考。 項目規(guī)劃設計建議 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g1. 收益最大化原則。 保證項目多出面積，多建房子，保證開發(fā)商整體收益的最大化； 2. 市場導向原則。 保證建的房子 ， 能夠在控制的期限內(nèi)以較合理的價格全部銷售出去。 3. 成本控制原則。 控制項目開發(fā)過程中的建筑成本 、 銷售成本、財務成本、后期經(jīng)營成本及其他不可控的意外成本等 。 并同時滿足以下條件： 1. 要展現(xiàn)出商業(yè)文化獨有的空間氛圍，使人們在購物的同時得到休閑和娛樂的逸趣； 2. 市場業(yè)態(tài)分區(qū)明確，動線通達，空間認知度高，而且要有足夠的倉儲、 停車 等專屬配套； 3. 建筑物的識別性要高，要有獨樹一幟的風格特色，具有一定的超前性，是地區(qū)生活消費的象征性據(jù)點和標識。 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g 市場入口是商戶及消費者最為關注和最為直觀的部分，建議 市場前置大型人氣廣場，并通過精心打造市場入口提升市場的形象 和品牌。 規(guī)劃設計建議 入口打造 市場是有計劃的商業(yè)聚集，因此方便、快捷、合理、安全的車流和人流通道，是市場建設的重要環(huán)節(jié)。為此，建議場內(nèi)道路采用環(huán)狀型車流通道； “ 井 ” 字型交通次干道，將整個場內(nèi)路網(wǎng)聯(lián)系成一 個整體。利用連廊和天橋構建出二層商業(yè)空間的人流通道網(wǎng)絡，另外在市場入口及中心位置設置大平臺或環(huán)形連廊、電動扶梯等。 交通組織 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g場內(nèi)道路 除環(huán)狀型車輛通道以外其它步行街道均采用石材鋪面，并以不同的色彩構筑成幾何塊狀型、或線條型、或圖案，既能區(qū)別道路的不同功能，又能產(chǎn)生雅致的視覺感受。 中心綠化 中心區(qū)綠化均以石材建成花壇并配備休閑座椅。給顧客提供休閑的便利，體現(xiàn)市場和諧、融洽的購物氛圍。 亮化工程 以建筑物和高架天橋的藍色輪廓燈帶；以帶狀布置的彩色立柱型景觀燈以 柔色外墻面投射燈；以綠色樹叢投射燈和白色草坪燈，勾勒成錯落有致、明亮靜雅、 絢麗多彩的空間夜景。 規(guī)劃設計建議 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g監(jiān)控系統(tǒng) 以計算機為操作平臺，新一代全數(shù)碼、多通道，實時動態(tài)自動錄像，全數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)。在主要出入口安裝高清晰紅外攝像機。對促進市場的安全和秩序提供了有利的工具和手段。 廣播系統(tǒng) 在市場營業(yè)時間播放優(yōu)美的音樂，給顧客帶來輕松愉悅的購物享受。開通市場廣播廣告，接受經(jīng)營戶委托播放產(chǎn)品推廣和促銷廣告宣傳。播送通知、告示等，并可以在防范突發(fā)事件、處理意外事故中發(fā)揮作用。 規(guī)劃設計建議 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g 細節(jié) 處理 ?本項目屬于亳州最新、最大的專業(yè)市場，在硬件上占有一定優(yōu)勢，但在細節(jié)劃分經(jīng)營區(qū)域時必須解決大項目采購區(qū)域過大、業(yè)態(tài)復雜、人流量不集中等不利經(jīng)營因素。因此在經(jīng)營規(guī)劃上需要屏蔽此類問題，必須指定專業(yè)的經(jīng)營區(qū)域劃分，作好整場購物系統(tǒng)導示、指引工作。 ?改變傳統(tǒng)市場建設簡單、粗放的設計理念。從建筑結構、建筑外形的每一個細節(jié)做起，委托專業(yè)景觀設計對市場的道路鋪張、綠地景觀、亮化工程、監(jiān)控系統(tǒng)，廣播系統(tǒng)、網(wǎng)絡系統(tǒng)、背景音樂進行優(yōu)化設計，務求建成后的億都國際商城，給人以美的享受和高度信任感。 ?建議公廁統(tǒng)一設計在二樓或每層樓梯口，且交通動線通達，并不占用較佳位置鋪面。 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g室內(nèi)外基礎設施： 外墻：統(tǒng)一空調(diào)位，統(tǒng)一空調(diào)通水排水管。 門窗：商鋪門為無框玻璃門；辦公房門為鋼制門；窗為塑鋼玻璃窗。 電源：插座、開關安裝到位。 電話：每鋪配有一至兩門直線電話接口。 網(wǎng)絡：商鋪、辦公房預留網(wǎng)絡插口，辦公房設有有線電視接口。 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g項目業(yè)態(tài)布局建議 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g項目整體劃分為以下幾大板塊： 品牌賣場區(qū)： 居然之家 裝飾建材區(qū)： 盡量拓展單個業(yè)態(tài)體量 一層：陶瓷、潔具、型材管業(yè)、油漆涂料、太陽能、玻璃制品、板材和石材等； 二層：家具家俬、地板門業(yè)、移門衣柜、櫥柜吊頂、床上用品、窗簾家紡和家居飾品等； 五金機電區(qū)： 盡量拓展相關業(yè)態(tài)范圍 機電設備、 五金工具、五金材料、 通用配件、 非金屬材料及能源、鎖具、廚具、包裝材料、勞保用品、辦公文教設備、 電線電纜、電工電料、家用電器、 燈具燈飾（增大工礦燈的份額） 等； 美食廣場： 酒店、 寫字樓、 特色餐飲、茶社、夜總會、足浴、桑拿等； 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g一 層 布 局 示 意 圖 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g二 層 布 局 示 意 圖 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g第四部分 項目營銷策略安排 合 略 咨 詢B r a in s t o r m in g營銷指導思想 揚長避短 ? 項目最大的缺點就是區(qū)域內(nèi)目前人氣較差且開發(fā)力度遠遠小 于南部新區(qū)。 ? 本項目的最大的優(yōu)點是起點高規(guī)