【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 因此該市場(chǎng)已形成相當(dāng)濃厚的商業(yè)氛圍，并擁有較為穩(wěn)定的人流，目前 該市場(chǎng)新建商 鋪的售價(jià)維持在 8000~10000 元 /㎡，開發(fā)式攤位（ 2 平方米），目前租價(jià)為 250、300、 350 元 /月（一個(gè)號(hào)）。 乳山建材市場(chǎng) ? 項(xiàng) 目 概況 ： 乳山建材市場(chǎng)位于新華街以南、東內(nèi)環(huán)路以西交匯處，規(guī)劃總面積 10 萬(wàn)平方米，一期工程占地 5 萬(wàn)平方米，建筑面積 約 2 萬(wàn)平方米，分設(shè)農(nóng)機(jī)、木材、鋼材、裝飾材料和商場(chǎng) 5 個(gè)功能區(qū)，是乳山市規(guī)模最大、最集中的建材專業(yè)市場(chǎng)，該項(xiàng)目的商鋪間隔普遍為 40~60 平方米（兩層），銷售均價(jià)為 3300~3500 平方米 。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 由于該市場(chǎng)沒(méi)有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理，經(jīng)營(yíng)的商戶各自為政，我行我素，失去整體的和諧性，嚴(yán)重影響了整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序，目前經(jīng)營(yíng)慘淡，大批的主力建材 商戶紛紛退場(chǎng)，給建材市場(chǎng)造成人去樓空的尷尬經(jīng)營(yíng)局面，形成該市場(chǎng)空臵率高、開業(yè)率為 30%左右，目前該市場(chǎng)的商鋪的租、售更陷入有價(jià)無(wú)市的局面。 該項(xiàng)目 只靠開發(fā)，不顧及市場(chǎng)后期的經(jīng)營(yíng)管理，投機(jī)性強(qiáng)是其失敗的真正原因，經(jīng)營(yíng)管理以及到位的市場(chǎng)宣傳推廣是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目永續(xù)經(jīng)營(yíng)及成功的保證。 文登義烏小商品批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 威海國(guó)際商貿(mào)城 地理位臵 文登市世紀(jì)大道 88 號(hào) 開 發(fā) 商 金田投資集團(tuán) 項(xiàng)目整體規(guī)模 總規(guī)劃面積 400 萬(wàn)平方米，總 投資 為 60 億元人民幣， 分三期開發(fā)，預(yù)計(jì) 2020 年整體開發(fā)完畢。 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 第一期項(xiàng)目概況 現(xiàn)一期開發(fā)的義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)已開發(fā)完畢，建筑面積為 28 萬(wàn)平方米， 投資約 億元， 市場(chǎng)內(nèi)共設(shè)臵 5 個(gè)商貿(mào)區(qū)，分別為 A、 B、 C、E、 F 區(qū) ，于 2020 年 9 月 28 日正式開業(yè)。 市場(chǎng)定位 打造北方最大的小商品批發(fā)市場(chǎng) 宣傳口號(hào) 居住在威海，購(gòu)物在文登 項(xiàng)目配套 服務(wù)配套設(shè)施 建有 綠化公園文化廣場(chǎng) 、三星級(jí)酒店、 商務(wù)中心、大型超市、 銀行、 洗浴中心、醫(yī)療服務(wù)中心、維修中心和倉(cāng)儲(chǔ)中心等 商業(yè)配套設(shè)施，更配備 消防報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、２４小時(shí)保安巡 等人性化服務(wù)。 周邊配套 大型市政綠化廣場(chǎng)、文登市汽車客運(yùn)站、多路市區(qū)公交車等 車位數(shù)量 設(shè)有標(biāo)準(zhǔn)停車位 約 ８００多個(gè) 區(qū)域 經(jīng)營(yíng)定位 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 A 區(qū) 步行街 小百貨、 B 區(qū) 步行街 皮鞋、童裝、副食品等 C 區(qū) 步行街 服裝專業(yè)街、布藝專業(yè)街（窗簾、床上用品）等 E 區(qū) 集中式市場(chǎng) 小商品批發(fā)、零售集中區(qū) F 區(qū) 星級(jí)賓館 集休閑、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)住宿等一體的綜合酒店（三星級(jí)） 商鋪間隔及租售價(jià)格 A、 B、 C 區(qū)商鋪 間隔： 為三層復(fù)式商鋪，面積為 90 ㎡（實(shí)用），其中首層為商鋪、二層為辦公及倉(cāng)庫(kù)、三層為居住用途（以銷售為主） 售價(jià)： 均價(jià)為 40 萬(wàn)左右（銷售返租） 付款方式： 首付４０％即可入住，其余部分由農(nóng)行提供１０年貸款 租價(jià)： 首層商鋪 30 ㎡，租賃均價(jià)為 5000 元 /年（免租一年） 管理費(fèi)： 首層商鋪 240 元 /年，二、三層商鋪 120 元 /年 E 區(qū)集中式市場(chǎng)商鋪 間隔： 為店中店形式為間隔，面積為 9 ㎡ /間（實(shí)用） 售價(jià)： 該區(qū)商鋪只租不售 租價(jià)： 租賃均價(jià)為 10000 元〃間 /年，兩間打通打 8 折優(yōu)惠。（頂手費(fèi)： 15000～30000） 管理費(fèi)： 300 元 /年 旭輝觀點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)： ? 該項(xiàng)目開發(fā)商為山東省浙江商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，并成功開發(fā)杭州市九蓮綜合市場(chǎng)，具有豐富的商戶資源，大大降低了該項(xiàng)目的招商難度。 ? 威海國(guó)際商貿(mào)城 是目前文登市規(guī)模最大，配套最完善的大型綜合商品交易中心，其項(xiàng)目的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念等都處于較為領(lǐng)先的地位。 ? 該項(xiàng)目得到當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑⒔o予該項(xiàng)目相應(yīng)的政策優(yōu)惠， 入駐市場(chǎng)的業(yè)主，享有減免２年工商管理費(fèi)、稅收等政策（由市場(chǎng)代繳）。 ? 文登市政府專門將市汽車客運(yùn)站搬遷到 該項(xiàng)目的 對(duì)面 ，交通的便利令該項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更更為明顯，增強(qiáng) 了投資者，經(jīng)營(yíng)者的信心。 ? 該項(xiàng)目 E 區(qū)集中式市場(chǎng)商鋪的招商非常成功，開業(yè)率較高達(dá) 98％，由于經(jīng)營(yíng)的商品較為豐富且相對(duì)集中，因此該區(qū)域經(jīng)營(yíng)狀況非常好，對(duì)整個(gè)商貿(mào)城起了很大的拉動(dòng)作用。 ? 該項(xiàng)目設(shè)有二十輛專用中巴車，到周邊各縣鎮(zhèn)免費(fèi)接送消費(fèi)者，擴(kuò)大了該項(xiàng)目的輻射力。 劣勢(shì)： ? 該項(xiàng)目首期 A、 B、 C 區(qū)，商鋪經(jīng)營(yíng)品種較為混亂，缺乏良好的規(guī)劃。 ? 首期 A、 B、 C 區(qū)，由于進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶少，只有 40％的開業(yè)率，且經(jīng)營(yíng)較為分散，因此導(dǎo)致該區(qū)域人流量稀少，經(jīng)營(yíng)非常慘淡。 ? 由于該項(xiàng)目缺乏一個(gè)系統(tǒng)性的廣告宣傳，且在廣告宣傳方面的投入 相當(dāng)少，因此較難吸引周邊城市的消費(fèi)人群前往，只能滿足當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，與其打造北方最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)的高定位形象不匹配。 ? 該項(xiàng)目的規(guī)模過(guò)大，而文登市的市場(chǎng)容量及輻射面非常有限，其項(xiàng)目后期的招商工作將會(huì)非常困難。 煙臺(tái)三站小商品批發(fā)市場(chǎng) ? 項(xiàng)目概況： 煙臺(tái)三站小商品批發(fā)市場(chǎng)座落在煙臺(tái)市中心的黃金地段，北臨火車站、客運(yùn)站和港口集裝箱碼頭，東鄰長(zhǎng)途汽車站，南靠東方巴黎購(gòu)物廣場(chǎng)。 煙臺(tái)三站小商品市場(chǎng)建于 1994 年，項(xiàng)目總建筑面積 10 萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)戶近 3000 戶，主要經(jīng)營(yíng)小商品，經(jīng)營(yíng)類別包括：針織品 、服裝、食品、家居精品、工藝品、小首飾、玩具、化妝品、鞋帽、皮具箱包等共 28 個(gè)行業(yè)，近 10 余萬(wàn)種商品，形成了以小商品市場(chǎng)為龍頭，輻射整個(gè)膠東半島的大型專業(yè)市場(chǎng)。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 三站小商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶以浙江義烏業(yè)戶為主體、并匯集了廣東、福建、臨沂等地商家，由于該項(xiàng)目的建成開業(yè)已有十年以上，商業(yè)氛圍非常濃厚，所經(jīng)營(yíng)的商品品種齊全，并且商品價(jià)廉物美，因此不但吸引了本地 消費(fèi)群，更輻射整個(gè)膠東半島，是目前東部地區(qū)最有影響力、經(jīng)營(yíng)得最好的小商品批發(fā)市場(chǎng)之一，該市場(chǎng)首層租賃均價(jià)為 90～ 120 元 /㎡（實(shí)用面積），二層 為40～ 55 元 /㎡，三層為 20 元 /㎡。 海陽(yáng)紗線批發(fā)市場(chǎng) ? 項(xiàng)目概況： 海陽(yáng)紗線 批發(fā) 市場(chǎng)位于青威高速公路海陽(yáng)核電出口處，緊鄰海陽(yáng)毛衫工業(yè)園 ， 海陽(yáng)紗線 批發(fā) 市場(chǎng)是海陽(yáng)市政府重點(diǎn)扶持的建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃面積 8 萬(wàn)平方米，共有商 鋪 約 700 間 ， 海陽(yáng)紗線市場(chǎng)批發(fā)市場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)羊毛 衫 為主， 2020 年開業(yè)，生意曾經(jīng)紅火過(guò)一段時(shí)間，現(xiàn)已關(guān)門大吉。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 海陽(yáng)是中國(guó)北方最大的毛衫加工出口基地，擁有針織毛衫企業(yè) 600 余家，從業(yè)人員近 8 萬(wàn)人，年生產(chǎn)毛衫 5000 萬(wàn)件以上， 產(chǎn)品暢銷國(guó)內(nèi)外，出口主要銷往日本、韓國(guó)、新加 坡、意大利等國(guó)， 年用紗線十余萬(wàn)噸，貿(mào)易額達(dá)十?dāng)?shù)億元。 海陽(yáng)紗線 批發(fā) 市場(chǎng) 既擁有非常優(yōu)勢(shì)的區(qū)位，更有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)作為支持，導(dǎo)致該專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗的最主要原因是：市場(chǎng)規(guī)模小，缺乏良好的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理和持續(xù)有效的宣傳推廣。 萊陽(yáng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng)有盛隆商業(yè)街，以服裝、鞋類、小商品批發(fā)為主，結(jié)合零售，是萊陽(yáng)市歷史悠久的商業(yè)街，該街生意正如其名，可謂昌盛興隆。 另外位于龍門西路的萊陽(yáng)中天服裝小商品批發(fā)市場(chǎng)，中天家具城，生意較為淡薄；其中在建的萊陽(yáng)中天精品百貨購(gòu)物廣場(chǎng)已峻工。 威海小商品城 ? 項(xiàng)目概況 ： 小商品批發(fā)市場(chǎng)位于威海最大的居民生活區(qū) 文化中路 ，周邊人流量較多，其經(jīng)營(yíng)定位主要以 中低檔次的 小商品批發(fā)零售為主。 該項(xiàng)目 2020 年 8 月 20 日正式 對(duì)外 營(yíng)業(yè) ，營(yíng)業(yè)總面積約為 25000 平方米，共有商鋪約 1200 間，其 各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 分別為： 一層：辦公用品 、 食品、化妝品、玩具 ； 二層：針織品、小商品、玩具、飾品、宗教用品 ； 三層：布藝、服裝、插花、包具、床上用品等目前該廣場(chǎng)出租價(jià)格在 元 /㎡ /天 。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目定位 為 小商品批發(fā)零售，其在前期的招商、出售過(guò)程中，因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素，導(dǎo)致前期營(yíng)銷推廣過(guò)程 中受阻 ， 其中有部分商鋪后來(lái)作為抵帳 ， 后因政府的 支持 ，其招商工作才得 以 順利完成。 目前該廣場(chǎng)主要以 1016 ㎡的戶型對(duì)外出租，其統(tǒng)一的管理，獨(dú)立店鋪、自主經(jīng)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)模式得到了廣大業(yè)主的 支持，經(jīng)營(yíng)狀況也非常不錯(cuò)， 出租率達(dá)到98%。 青島 即墨路小商品市場(chǎng) ? 項(xiàng)目概況： 即墨路小商品市場(chǎng) 位于青島即墨路， 占地面積 為 12800 平方米， 經(jīng)營(yíng) 面積為 21000 平方米，該市場(chǎng)共三層， 主要經(jīng)營(yíng)各類小商品 ，經(jīng)營(yíng)范圍包括： 旅游工藝品、紀(jì)念品、土特產(chǎn)品、服裝、百貨、鞋帽、剪裁、草編、家俱等。 該項(xiàng)目自 1987 年開 業(yè) 以來(lái)， 即吸引全國(guó)各地 20 多個(gè)省市上千個(gè)企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者入市，一度成為山東省最大的小商品市場(chǎng)，被游客和消費(fèi)者譽(yù)為 “ 小商品王國(guó) ” 。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 即墨路小商品市場(chǎng)是青島市最大、最集中的小商品批發(fā)市場(chǎng)，目前該市場(chǎng) 擁有固定攤位近 2020 余個(gè)，經(jīng)營(yíng)小商品 2 萬(wàn)多余種 。 青島是國(guó)家級(jí)歷史文化名城和風(fēng)景旅游、度假勝地 ， 每年都吸引大批國(guó)內(nèi)外游客慕名而來(lái)， 該項(xiàng)目與知名旅行社合作，將項(xiàng)目作為 旅游團(tuán)體光顧購(gòu)物 的定點(diǎn)單位，因此該小商品市場(chǎng)成為 來(lái)青中外游客旅游購(gòu)物觀光的重要場(chǎng)所，日客流量最多時(shí) 達(dá) 10 多萬(wàn)人次 ，目前成為青島乃至膠東半島 地區(qū)最有影響力的小商品批發(fā)市場(chǎng)。 乳山市 商業(yè) 處于有待提升的起步階段 乳山市 整體的商業(yè)市場(chǎng)形態(tài) ，無(wú)論從功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合、配套設(shè)施、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等， 還 是 屬于 有待提升的起步發(fā)展階段，而且 規(guī)劃設(shè)計(jì)都 相對(duì)落 后 ， 無(wú)論從外立面還是從內(nèi)部細(xì)節(jié)的規(guī)劃設(shè)計(jì)都跟不上市場(chǎng) 的 發(fā)展步伐 。 目前乳山商業(yè)影響力和輻射面有限，有待提升 經(jīng)過(guò)實(shí)地市場(chǎng)考察和調(diào)研，乳山市城市主要商業(yè)與周邊城市（包括青島、煙 臺(tái)、威海、文登、海陽(yáng)、萊陽(yáng)）的主要同類商業(yè)業(yè)態(tài)相比，在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)水平表現(xiàn)等主要方面 均未能表現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，從綜合水平評(píng)估上反而是呈現(xiàn)劣勢(shì)。 另外，周邊城市消費(fèi)者的消費(fèi)水平和購(gòu)買力也普遍高于乳山，所以，乳山目前主要商業(yè)對(duì)周邊城市缺乏輻射力，其真正的消費(fèi)主力是來(lái)自本市，尤其是城區(qū)居民。因此，在乳山目前主要商業(yè)對(duì)周邊城市缺乏輻射力的情況下，本市居民的收入水平及消費(fèi)水平，對(duì)本地商業(yè)的影響是實(shí)質(zhì)性的，而當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)容量是有限的。如何增強(qiáng)本地商業(yè)輻射力，突破本地市場(chǎng)，已成為乳山市商業(yè)發(fā)展的重要關(guān)鍵點(diǎn)。 乳山市迫切需要新興商業(yè)模式來(lái)刺激市場(chǎng)發(fā)展 乳山市目前的商業(yè)發(fā)展水平和社會(huì)消費(fèi)水平仍處于較低的水平，迫 切需要更高品位的、新興的商業(yè)模式來(lái)刺激消費(fèi)市場(chǎng)。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也表明，乳山市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 位于青島、煙臺(tái)、威海 三 大城市之間，交通四通八達(dá)， 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，乳山市的商業(yè)市場(chǎng)將有更大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景。 乳山城 市新規(guī)劃 將成就本項(xiàng)目輝煌發(fā)展前景 乳山 市城區(qū)進(jìn)行新一輪規(guī)劃， 制定城市中心向東、向南移的發(fā)展方向， 拓展了城市發(fā)展空間 ，為城區(qū)東南部的房地產(chǎn)帶來(lái)前所未有機(jī)遇，可以預(yù)測(cè)：城區(qū)東南部的房地產(chǎn)投資開發(fā)將會(huì)成為新一輪的熱點(diǎn)。 乳山市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)張 近年乳山民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總量迅 速擴(kuò)張，個(gè)體工商業(yè)戶總數(shù)達(dá) 萬(wàn)戶，民營(yíng)企業(yè)總數(shù)突破千家，目前乳山市的商品交易市場(chǎng)分布較為零散，并且缺乏科學(xué)規(guī)劃及管理，功能較為單一，商品交易普遍還停留在傳統(tǒng)的集貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式，整個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境差強(qiáng)人意， 據(jù)調(diào)查分析，乳山市經(jīng)營(yíng)商戶普遍希望擁有一個(gè)相對(duì)集中及較大規(guī)模、較高知名度的產(chǎn)品展示平臺(tái)，本項(xiàng)目順應(yīng)了乳山市商品交易市場(chǎng)升級(jí)換代變化的需求而出現(xiàn)，它的出現(xiàn)將會(huì)全面領(lǐng)先其它同類物業(yè)，打破乳山市傳統(tǒng)的商品交易的模式，以一種全新的模式引領(lǐng)乳山市商業(yè)的發(fā)展。 乳山市加大了旅游業(yè)開發(fā)力度 近年來(lái)乳山市政府加大了旅游 業(yè)開發(fā)的力度，旅游業(yè)發(fā)展步入了快車道，成為全省旅游行業(yè)頗有名氣的地方，更成為了“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”。 今年以來(lái)，乳山市共有大乳山風(fēng)景區(qū)、藍(lán)湖國(guó)際游艇度假中心、東方黃金公園等 8 大旅游項(xiàng)目被各路買家爭(zhēng)搶一空，吸引投資達(dá) 60 多億元， 隨著乳山市旅游業(yè)的飛速發(fā)展，必將 吸引大批國(guó)內(nèi)外游客慕名而來(lái)， 從而帶來(lái)龐大的外來(lái)消費(fèi)人群，有助促進(jìn)和推動(dòng)乳山商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展。 發(fā)展中高檔餐飲、娛樂(lè)業(yè)是趨勢(shì) 目前乳山市的娛樂(lè)餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍存在檔次低，經(jīng)營(yíng)水平落后，缺乏特色等缺點(diǎn)，而較有市場(chǎng)需求的西餐廳、環(huán)境舒 適的咖啡廳、酒吧，在乳山市更是空白點(diǎn)。 在競(jìng)爭(zhēng)化社會(huì)，只有不斷推陳出新，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，才能找到生存之道，目前乳山市中低檔的娛樂(lè)、餐飲業(yè)