【文章內容簡介】 實現扭虧為贏。它是深圳商業(yè)房地產投資成功的典范，東門茂業(yè)百貨奠定了茂業(yè)集團百年大業(yè)的根基，實干務實的茂業(yè)人成功探索出商業(yè)與房地產同步發(fā)展的茂業(yè)新模式，通過房地產為百貨業(yè)連鎖經營提供新空間，通過百貨的發(fā)展為公司創(chuàng)造更多現金收益，提升房地產價值?？嘈慕洜I，在動態(tài)競爭中謀求企業(yè)發(fā)展的獨特優(yōu)勢，茂業(yè)集團成功走出一條新路。五、商業(yè)項目構思定位與初步分析商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇①主題定位：“XX?XX——XX第一MALL，商業(yè)迪斯尼”②業(yè)態(tài)選擇：第一業(yè)態(tài)，家俱、家居、建材、家私飾品、汽車；第二業(yè)態(tài)：時裝、百貨、精品店；第三業(yè)態(tài)：演藝、康樂、風俗文化、特產、運動用品、各地（全國）名吃、特色品牌店。如果可能，建議與旅游機構聯盟，規(guī)劃少量產權式酒店公寓（需做進一步調研論證）。通過規(guī)劃安排和強有力和經營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。商業(yè)規(guī)劃安排及經營、租售方案根據市場調查與分析的結果及同類項目經驗，可以比較準確地分析出總的適宜面積是10—16萬平方米之間的準確數字。同時作出有針對性的招商策劃方案與商鋪營銷方案，最后通過實際的招商工作確定最終定位。16萬商業(yè)總體劃分舉例：家俱與家居批發(fā)市場８萬平方米，核心商場５萬平方米精品百貨（銷售金額６億元），標準超市１萬平方米，綠色農貿超市１萬平方米，餐飲５０００平方米，娛樂休閑會所５０００平方米，內設大型演藝表演中心。超市部分建議放在住宅１—２層，靠近將軍路邊１５萬平方米優(yōu)先建設。根據主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃：12個大賣場+12個大的百貨精品店+貫通的23條主題商業(yè)步行街。商業(yè)部分財務指標預測（1）購物中心銷售與出租分析購物中心商場部分采用產權式商鋪方式發(fā)售，將商場變成投資品種，在XX率先啟動產權式商場營銷方式。假設商業(yè)總面積為16萬平方米，分二期開發(fā)，首期開發(fā)8萬平方米，則一期商業(yè)項目投入產出如下：8萬平方米，兩棟商場中間連接方式，中間進行藝術化過渡，中檔與中高檔混合設施配備，；5層餐飲5000平方米采用出售方式，休閑娛樂會所采用自己經營。１層商場采用出售方式，設計方案一層商業(yè)面積爭取達到２萬平方米，圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。２、３、４樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經營。做好自己經營４萬平方米精品百貨的思想準備。地下一層采用經營農貿超市和標準超市各占一半。銷售收入計算：。*=二層1萬平方米＊＝三層１萬平方米＊＝四層１萬平方米＊＝，實際完成2億元，銷售成本：按１％計算，255萬元。租金隨著商業(yè)氣氛的增強而穩(wěn)步提升：第一年出租收入：一層４０００平方米＊1000元/年租金＝400萬元二層５０００＊900元/年租金＝450萬元三層４０００＊８５０/年租金＝３４０萬元出租年收入合計1140萬元XX江寧商場年租金比較低，預計地鐵通車后，商業(yè)鋪位租金將上升50%，并且以后的升值空間也較大。（2）創(chuàng)辦聯營或自營核心百貨店財務分析預測按照銷售額４億元計算，其中預計女裝６０００萬元，男裝３０００萬元，精品化妝品５０００萬元，皮鞋皮具３０００萬元，體育運動用品１０００萬元，家居、家俱廣場銷售５０００萬元，家電銷售４０００萬元，標準超市銷售５０００萬元，農貿超市銷售４０００萬元，兒童世界４０００萬元。毛利潤６０００萬元。開店資金５０００萬元，第一年流動資金２０００萬元，第二年流動資金１０００萬元，知名度與品牌建立后只需依賴供應商資金就可以了。成本預計如下：人力資源成本預計１０００萬元，招商投資宣傳經費３００萬元，營銷費用７００萬元（含公益活動），工程與裝修費用８００萬元，開辦費用２５０萬元（辦公車輛１００萬元，電腦ＰＯＳ投入１５０萬元），電費１０００萬元每月，小計４０５０萬元。利潤６０００—４０５０萬元，利潤等于１９５０萬元。預計解決普通員工就業(yè)人數５００人。整體人力資源與項目需求評估：工資計算過程：普通員工５００人＊=600萬元，經理人員工資１名總經理兩名副總，８０萬元，招商總監(jiān)六名１２０萬元，其它管理層人員工資獎金２００萬元。六、住宅部分產品定位產品定位①主題：XX?花城——第一居所的生活?、诘兔芏取⒔】敌蓍e、中高檔園林式復合住宅區(qū)；③目標客戶為首次置業(yè)的白領、二次置業(yè)的中高收入階層、部分拆遷戶、老年公寓，大社區(qū)內形成錯位相對明顯、獨立的“品質白領（系列）”、“尊貴TOWNHOUSE情景洋房（系列）”、“健康養(yǎng)生園（系列）”等幾個細分定位組團。住宅產品類別、比例、分布及開發(fā)①類別：多層住宅，占45%；小高層住宅，占25%；TOWNHOUSE洋房，占20%；別墅及其它，占10%。②分布及開發(fā)建議：第一期啟動“品質白領多層系列”（與商業(yè)同期啟動）；第二期在社區(qū)中心景觀帶啟動TOWNHOUSE系列；第三、四期時，社區(qū)基本成熟，啟動小高層和老年公寓等其它系列。戶型、面積、比例戶型以經濟適用，反對超前消費、浪費為整體準則。多層品質白領系列：戶型二室二廳、三室二廳、四室二廳、小復式（后期小高層試驗品），面積70㎡145㎡。其中三室二廳（細分小的系列）為主力戶型，占45%。小高層（金領系列）：戶型三室二廳、復式樓及少量四室二廳，面積控制在120㎡240㎡，其中三室二廳、復式樓比例占80%。TOWNHOUSE洋房、別墅及其它，可參考萬科四季花城系列成熟戶型，通過進一步本地需求調研后調整。規(guī)劃建議、要點、園林建議①組團以圍合式相對獨立，同時又形成整個社區(qū)的有機統(tǒng)一；②布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產生美麗的震撼感覺。③人車分流，注重細部處理，體現現代簡約主義風格，創(chuàng)造優(yōu)美悅人的空間效果（豐富的天際線）、光影效果、色彩效果、景觀效果；④加大健康、運動、休閑空間的規(guī)劃安排，根據組團細分客戶特點采用泛會所布置；社區(qū)主入口形成一個標志性景觀點并與商業(yè)街形成風格互動，開發(fā)上先期啟動。價格策略低開高走，一期開盤時超低價入市，產生轟動效應，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。住宅部分財務指標預測多層部分：，總建筑面積2223萬㎡，均價2580元/㎡，銷售額56億元；小高層部分：，總建筑面積1617萬㎡，均價3350元/㎡，銷售收入56億元；TOWNHOUSE洋房：，總建筑面積67萬㎡，均價3600元/㎡，銷售收入23億元。其它：23億元★概念策劃及規(guī)劃篇七、規(guī)劃及獨特概念策劃創(chuàng)新XX新城區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)的城市經營策劃與傳統(tǒng)的項目策劃不同，城市運營的策劃模式要求根本性的轉變，由傳統(tǒng)的手工式拍腦袋策劃轉變?yōu)榭茖W策劃，注重策劃結果的評估與仿真。策劃內容具有重大轉變，城市運營策劃劃分為不同層面策劃，企業(yè)集團發(fā)展戰(zhàn)略策劃，城市運營項目策劃，城市運營管理咨詢。對于XX江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路：城市定位：——“我是誰？”充分挖掘城市各種資源，按照唯一性、排他性和權威性的原則，找到城市的個性、靈魂與理念，找到城市的自我。我們從事的第一個城市經營策劃是世界園藝博覽會，我們提出昆明的城市理念“萬綠之宗，彩云之南”昆明世博會，以會展經濟為杠桿實施城市、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，提升了城市和區(qū)域形象，推動了云南經濟的快速發(fā)展，開始了云南從煙草大省向綠色植物大省，從有色金屬大省向旅游大省的轉型。城市發(fā)展戰(zhàn)略——“我到哪里去？”搭建城市的發(fā)展平臺，培育城市的綜合競爭力和核心競爭力，制定城市的先導產業(yè)、支柱產業(yè)，用市場化的眼光找到經營城市的突破口。城市規(guī)劃與開發(fā)——“我將如何成長？”城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領下進行，必須有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產業(yè)布局。城市營銷——“我如何讓世人認知自己？”沒有鮮明的品牌樹立與推廣，城市就無法識別，無法識別也就很難談得上城市營銷。但需要說明的是，城市品牌不是簡單的CI，必須有足夠的內涵支撐。城市形象的提升和美化固然重要，但同時應該把更多的精力放在城市的造血功能，即產業(yè)鏈的培育和建設上。否則，一旦把寶貴的資金都用在了城市外表的包裝，而忽視了城市內涵的充實，城市經營就像無本之木，無源之水，很難做到可持續(xù)發(fā)展。鑒于XX區(qū)域經濟研究實力較強，我們將與XX區(qū)域經濟研究機構合作，對江寧城市運營提出詳細的策劃方案。通過城市運營研究解決如下具體問題：１．我國物流產業(yè)布局特征，重點研究華東物流產業(yè)與商貿業(yè)格局，研究XX江寧開發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。２．從XX的歷史與現實出發(fā)，重點從產業(yè)融合角度，研究XX與江寧產業(yè)鏈，站在XX新城的高度重新認識江寧開發(fā)區(qū)，提煉江寧新城的靈魂理念。３．根據江寧開發(fā)區(qū)的新認識，重點研究江寧區(qū)房地產業(yè)的整體發(fā)展問題，對于房地產配套項目的短缺問題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對性建議，按照市場運作規(guī)律，鼓勵企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學校、醫(yī)院投資，通過行業(yè)研究方法撬東江寧地產板塊，實現江寧地產的有效升值。將中惠地產８０萬平方米大型房地產項目作用江寧區(qū)域經濟的點睛之筆巧妙定位，充分發(fā)揮中惠房地產公司與XX新城公司的資源整合優(yōu)勢，利用政府與市場資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實現城市經營與項目開發(fā)的雙贏結果。XX城市特點lXX作為六朝古都，是我國歷史文化名城，教育、科技、文化、旅游等資源在全國占據優(yōu)勢地位，在讀高校學生全國第一，是XX最容易形成先導型產業(yè)的突破口。2資源分布、分配不合理，XX老城區(qū)30平方公里，人口已經達到300萬，XX市區(qū)城市功能不堪重負！老城區(qū)缺少發(fā)揮和發(fā)展空間，江寧區(qū)與老城區(qū)銜接不夠緊密，資源優(yōu)勢未能充分轉化成為城市經營上的顯在競爭優(yōu)勢！3江寧開發(fā)已經得到政府高度重視，但是由于城市經營水平有待提升，功能配套不全，資源沒有得到充分整合