【正文】 的提煉擴(kuò)大、整體資源的整合運(yùn)用、投資者及經(jīng)營(yíng)商家盈利模式的滿足、消費(fèi)市場(chǎng)需求的滿足和引導(dǎo)等都十分重要。 一號(hào)樓的市場(chǎng)定位 一樓：外圍商鋪：海產(chǎn)干貨 （位于外圍，避開農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的濕氣；既可滿足批發(fā)和零售需要，也可作為旅游品的采購區(qū)） 內(nèi)圍商鋪：副食品 中區(qū)攤位：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) （作為配套的肉菜蔬果農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，與乳山貿(mào)易城以海產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)為主進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)） 二樓：超 市： 3500M2 （作為本項(xiàng)目的配套超市，建議引進(jìn)家家悅進(jìn)駐） 快餐廳： 391M2 三樓：酒店客房、辦公區(qū) 四樓 ：酒店客房、辦公區(qū) 二號(hào)樓的市場(chǎng)定位 一樓：將東北角處改為售樓部（面積約 600 M2）；北側(cè)面向廣場(chǎng)商鋪改酒店大堂； 中間商場(chǎng)區(qū)改為街區(qū)式商鋪。 ? 乳山與韓國(guó)隔海相望，明清時(shí)期就有經(jīng)貿(mào)往來。 D 區(qū)：七、八號(hào)樓 —— 家具用品百貨區(qū) ? 日用生活小百貨區(qū)（七號(hào)樓） 經(jīng)營(yíng)類別： 餐具、毛巾、拖把、掃把、衣架、水桶、小家電等上萬種日用小百貨。 C．目標(biāo)客戶群分析 自營(yíng)型 ? 職業(yè)：成功經(jīng)營(yíng)者。 ? 購買目的：作為閑散資金的投資出路、投資保值、投資需求物業(yè)的升值回報(bào)，購買出租從中獲得穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資收入。購買商鋪在他們來說多數(shù)有 “ 比存銀行好 ” 的想法。 ? 關(guān)注點(diǎn)：商鋪的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)保障及未來的良好發(fā)展前景，對(duì)商鋪的價(jià)格較為敏感。關(guān)注城市的發(fā)展及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變。 ? 購買目的：作為品牌擴(kuò)張、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的一種途徑。 ? 家 居廣場(chǎng)區(qū)（八號(hào)樓） 經(jīng)營(yíng)類別： 布藝 / 地毯 掛毯 / 床上用品 / 家具 / 家具燈飾等。 近年乳山市加大 對(duì)外開放 的力度 ，深入實(shí)施 “ 借韓國(guó)、借青島、借大企 ” 的三借戰(zhàn)略。 2. 美容美發(fā) 300 M2； 3. 兒童游樂場(chǎng) 700 M2； 4. 中餐 2020 M2； 5. 茶藝或咖啡廳 500 M2。 ? 該 綜合性國(guó)際化商貿(mào)批發(fā)城將滿足乳山本地區(qū)客戶批發(fā)采購和零售需要，并將輻射到周邊青島、威海、煙臺(tái)地區(qū)，借助后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理和宣傳推廣，以后的影響覆蓋面將輻射到整個(gè)山東省、以及周邊的省份包括江蘇省、安徽省、河南省、河北??；在國(guó)際上將與韓國(guó)、日本有貿(mào)易和采購上的往來，隨著國(guó) 際性會(huì)展的持續(xù)宣傳和召開，國(guó)際影響可不斷擴(kuò)大至港澳、東南亞以至更遠(yuǎn)的歐美國(guó)家；從而成為真正意義上的久久發(fā)國(guó)際商貿(mào)城，未來乳山城市核心最具商業(yè)價(jià)值的商業(yè)黃金旺地。本項(xiàng)目的推出，借助強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳推廣，合理的入市價(jià)格，勢(shì)必成為投資者首選的投資工具，最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y原始股。 機(jī)遇分析【 Opportunities】 ? 天時(shí)地利，未來城市核心 本項(xiàng)目在機(jī)遇上占盡天時(shí)地利，一方面，獲得政府的優(yōu)惠政策大力支持，另一方面，該項(xiàng)目所處位臵屬于乳山市城市核心，兼之本項(xiàng)目規(guī)模宏大，所以具有不可估量的商業(yè)發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展前景。城市薄弱的商業(yè)氛圍，對(duì)于發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目來說，無疑是一種巨大的挑戰(zhàn)。 ? 品牌優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目全面導(dǎo)入 CI 形象識(shí)別系統(tǒng)，實(shí)施品牌形象戰(zhàn)略，設(shè)立專門的品牌推廣中心，利用雄厚的資金實(shí)力進(jìn)行在本省、乃至全國(guó)、國(guó)際進(jìn)行宣傳推廣，使品牌知名度和美譽(yù)度迅速提升，成為享譽(yù)海內(nèi)外的知名品牌。 第二篇：定位篇 山東乳山久久發(fā)國(guó)際商貿(mào)城由實(shí)力雄厚的山東久久發(fā)臵業(yè)有限公司斥巨資開發(fā)，規(guī)劃占地面積 800 畝，總建筑面積 萬平方米，其中商場(chǎng)面積 萬平方米，住宅面積 萬平方米，分三期開發(fā)，預(yù)計(jì)三年開發(fā)完成，第一期建設(shè)面積 萬平方米，第二期建筑面積 萬平方米，第三期建筑面積為 萬平方米，項(xiàng)目具有最完善的商業(yè)配套服務(wù) 設(shè)施和生活配套服務(wù)設(shè)施，設(shè)有超市、餐廳、電影城、酒店、娛樂城、停車場(chǎng)、銀行、電信、住宅、醫(yī)療診所、幼兒園等，周邊配套有客運(yùn)站、公園。 傳統(tǒng)商業(yè)中心街鋪供不應(yīng)求，新城區(qū)有價(jià)無市 目前，乳山市場(chǎng)上的市區(qū)商鋪銷售價(jià)出現(xiàn)不斷上漲，特別是位處城市中心的黃金旺鋪，更成為投資者追捧的對(duì)象，商鋪呈現(xiàn)出供不應(yīng)求，租金價(jià)格不斷攀升的局面。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也表明，乳山市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 位于青島、煙臺(tái)、威海 三 大城市之間，交通四通八達(dá)， 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，乳山市的商業(yè)市場(chǎng)將有更大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 即墨路小商品市場(chǎng)是青島市最大、最集中的小商品批發(fā)市場(chǎng)，目前該市場(chǎng) 擁有固定攤位近 2020 余個(gè)，經(jīng)營(yíng)小商品 2 萬多余種 。 萊陽專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng)有盛隆商業(yè)街，以服裝、鞋類、小商品批發(fā)為主，結(jié)合零售，是萊陽市歷史悠久的商業(yè)街，該街生意正如其名，可謂昌盛興隆。 ? 由于該項(xiàng)目缺乏一個(gè)系統(tǒng)性的廣告宣傳，且在廣告宣傳方面的投入 相當(dāng)少，因此較難吸引周邊城市的消費(fèi)人群前往，只能滿足當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，與其打造北方最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)的高定位形象不匹配。（頂手費(fèi)： 15000～30000） 管理費(fèi)： 300 元 /年 旭輝觀點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)： ? 該項(xiàng)目開發(fā)商為山東省浙江商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，并成功開發(fā)杭州市九蓮綜合市場(chǎng)，具有豐富的商戶資源，大大降低了該項(xiàng)目的招商難度。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 乳山貿(mào)易城是目前乳山市最具規(guī)模、最有影響力的以副食品、海產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由于經(jīng)過十年的經(jīng)營(yíng)打造，在市場(chǎng)上形成了很好的口碑， 因此該市場(chǎng)已形成相當(dāng)濃厚的商業(yè)氛圍，并擁有較為穩(wěn)定的人流，目前 該市場(chǎng)新建商 鋪的售價(jià)維持在 8000~10000 元 /㎡，開發(fā)式攤位（ 2 平方米），目前租價(jià)為 250、300、 350 元 /月（一個(gè)號(hào)）。 目前該商貿(mào)首層經(jīng)營(yíng)狀況 較好，開業(yè)率達(dá) 100％，由于該商城二、三層商鋪的梯間及通道設(shè)計(jì)不合理，更缺乏 明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo) 及方便 消費(fèi)者往二、三層 消費(fèi) 、購物，因此形成首層經(jīng)營(yíng)良好，二、三層商鋪經(jīng)營(yíng) 慘淡 的尷尬局面，導(dǎo)致二、三層商鋪目前的開業(yè)率不足五成，該項(xiàng)目擁有 非常優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)，但缺乏合理科學(xué)的商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，是該商城的敗筆所在。 商業(yè)街中段的中段人氣最旺，該地段匯聚了華聯(lián)廣場(chǎng)、 金帝商都 、大世界商貿(mào)城等大型百貨商城及購物商城，而商 業(yè)街東段尾端則以餐飲酒樓為多，形成了一條特色飲食街，該路段是目前乳山市飲食最集中的街區(qū)。 利群集團(tuán)乳山購物廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 利群乳山購物廣場(chǎng) 地理位臵 乳山市商業(yè)街東段、貿(mào)易城北側(cè) 所屬企業(yè) 青島利群集團(tuán) 商場(chǎng)規(guī)模 總建筑面積達(dá) 22020 平方米 開業(yè)時(shí)間 2020 年 4 月 28 日 樓層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 主要品牌 負(fù)一 主要經(jīng)營(yíng)各種休閑小食品、煙酒糖茶、蔬菜水果、生鮮加工、日用百貨等。實(shí)現(xiàn)了全省 30 強(qiáng)縣、全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百強(qiáng)縣位次前移，成功躋身全國(guó)綜合發(fā)展百強(qiáng)縣（市）行列。 全市 總面積 1668 平方公里 ， 總?cè)丝诩s 59 萬人， 其中市區(qū)人口約 20 萬人， 乳山市 依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，是最適合人類居住的城市之一。 該商圈現(xiàn)時(shí)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)體系以沿街的店鋪為主要形式，以單純的購物為目的，整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)布局以服飾為主導(dǎo)，皮具、小商品和餐飲為輔，其他業(yè)種各自 發(fā)展的模式，該商圈所經(jīng)營(yíng)的品類豐富、也是品牌專賣店 最為集中的地方，是乳山消費(fèi)、購物人流最為聚集的地方。 劣勢(shì)： ? 該項(xiàng)目位于 貿(mào)易城北側(cè) ，周邊為肉菜農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)所包圍，消費(fèi)力相對(duì)較低； ? 該項(xiàng)目所處的位臵，非商業(yè)市中心，因此其商業(yè)氛圍相對(duì)較淡，除超市外，其余經(jīng)營(yíng)樓層人流不多。 青山路南 ? 經(jīng)營(yíng)概況 青山路南段是乳山市休閑、娛樂、餐飲最集中的街道。 隨著乳山市近年來經(jīng) 濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，以及新建商業(yè)物業(yè)的崛起，該市場(chǎng)已經(jīng)跟不上時(shí)代的步伐，經(jīng)營(yíng)狀況有往下滑的趨勢(shì)。 該項(xiàng)目 只靠開發(fā)，不顧及市場(chǎng)后期的經(jīng)營(yíng)管理，投機(jī)性強(qiáng)是其失敗的真正原因，經(jīng)營(yíng)管理以及到位的市場(chǎng)宣傳推廣是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目永續(xù)經(jīng)營(yíng)及成功的保證。 ? 文登市政府專門將市汽車客運(yùn)站搬遷到 該項(xiàng)目的 對(duì)面 ，交通的便利令該項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更更為明顯，增強(qiáng) 了投資者，經(jīng)營(yíng)者的信心。 煙臺(tái)三站小商品市場(chǎng)建于 1994 年，項(xiàng)目總建筑面積 10 萬平方米，經(jīng)營(yíng)戶近 3000 戶，主要經(jīng)營(yíng)小商品，經(jīng)營(yíng)類別包括：針織品 、服裝、食品、家居精品、工藝品、小首飾、玩具、化妝品、鞋帽、皮具箱包等共 28 個(gè)行業(yè)，近 10 余萬種商品，形成了以小商品市場(chǎng)為龍頭，輻射整個(gè)膠東半島的大型專業(yè)市場(chǎng)。 該項(xiàng)目 2020 年 8 月 20 日正式 對(duì)外 營(yíng)業(yè) ，營(yíng)業(yè)總面積約為 25000 平方米，共有商鋪約 1200 間，其 各層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 分別為： 一層：辦公用品 、 食品、化妝品、玩具 ； 二層：針織品、小商品、玩具、飾品、宗教用品 ； 三層：布藝、服裝、插花、包具、床上用品等目前該廣場(chǎng)出租價(jià)格在 元 /㎡ /天 。 目前乳山商業(yè)影響力和輻射面有限，有待提升 經(jīng)過實(shí)地市場(chǎng)考察和調(diào)研，乳山市城市主要商業(yè)與周邊城市（包括青島、煙 臺(tái)、威海、文登、海陽、萊陽）的主要同類商業(yè)業(yè)態(tài)相比，在經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)水平表現(xiàn)等主要方面 均未能表現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)，從綜合水平評(píng)估上反而是呈現(xiàn)劣勢(shì)。 乳山市加大了旅游業(yè)開發(fā)力度 近年來乳山市政府加大了旅游 業(yè)開發(fā)的力度，旅游業(yè)發(fā)展步入了快車道，成為全省旅游行業(yè)頗有名氣的地方，更成為了“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”。 商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模小，缺乏綜合性的休閑娛樂配套 目前乳山市 各 購物 商城 的規(guī)模小，各超市百貨屬于傳統(tǒng)的百貨業(yè)態(tài)，缺乏主題特色，普遍存在功能較為單一的特點(diǎn)，缺乏休閑娛樂等商業(yè)配套功能，雖然很多商場(chǎng)都標(biāo)榜自己是集購物、休閑、娛樂于一體的購物中心，但嚴(yán)格地說， 乳 山市 的商業(yè) 至今還沒有出現(xiàn)一個(gè)較為集中的集購物、休閑、娛樂的購物 場(chǎng)所 ，因此發(fā)展集休閑、娛樂、購物、餐飲等于一體的大型綜合商貿(mào)城將成為必然的趨勢(shì)。項(xiàng)目位于乳山市東區(qū)環(huán)路以西、崔家河以南、開發(fā)街以北，屬乳山市城市新區(qū)黃金地段，屬于乳山市未來城市核心，占盡天時(shí)、地利、人和。 ? 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) 擁有 40 年產(chǎn)權(quán)，具備其他市場(chǎng)僅有經(jīng)營(yíng)權(quán)而無產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)；本項(xiàng)目將以長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為宗旨、與當(dāng)?shù)芈糜钨Y源共發(fā)展，為本項(xiàng)目的長(zhǎng)久可持續(xù)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與支持。人均收入的普 遍偏低造成城市消費(fèi)力偏低，消費(fèi)力偏低則難以推動(dòng)商業(yè)的大規(guī)模和迅速發(fā)展。 ? 經(jīng)營(yíng)管理樹口碑 目前乳山市商業(yè)尚沒有受到外來強(qiáng)勢(shì)對(duì)手的巨大沖擊， 本市批發(fā)市場(chǎng)均不重視統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理和宣傳推廣，甚至于可以視同沒有。 威脅分析【 Threats 】 ? 本地威脅 乳山市區(qū)的商業(yè)街、富山路一帶，以及乳山貿(mào)易城，商業(yè)已經(jīng)成熟，對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者、采購者來說，是一種較強(qiáng)的分流和競(jìng)爭(zhēng)；經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者、采購者會(huì)對(duì)兩地去做直接的對(duì)比，“旺”與“未旺”、“成熟”與“待開發(fā)”、“便利”與“不方便”，這種心態(tài)將對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展造成直接的威脅和難度。 項(xiàng)目按高標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)設(shè)計(jì)，共劃分為 A、 B、 C、 D 四個(gè)區(qū)塊，其中 A 區(qū)為綜合服務(wù)配套區(qū)、 B 區(qū)為韓國(guó)城旅游小商品區(qū)、 C 區(qū)服裝鞋帽批發(fā)區(qū)、 D 區(qū)為家具用品百貨區(qū)。 四樓： 1. 酒店客房 2. 按摩房共 80 間，其中： a) 普通房： 10 M2/間， 50 間，共 500 M2； b) 套 房： 20 M2/間， 30 間，共 600 M2。 ? 服裝批發(fā)區(qū)（六號(hào)樓） 經(jīng)營(yíng)類別： 男女時(shí)裝 /羊毛衫、紗線 / 皮具 箱包 、 腰帶 ? 一層是乳山最大的以 經(jīng)營(yíng)服裝批零為主的 專業(yè) 市場(chǎng)，場(chǎng)內(nèi)主要經(jīng)營(yíng)服裝、針織、紡織品 為主，皮具箱包 為輔 等 18 大類 6000 多個(gè)品種，各類商品均以款式新穎、花色齊全、價(jià)格低廉 為特色 。通過此舉，在本質(zhì)上全面提升整個(gè)項(xiàng)目除了商貿(mào)以外的旅游資源附加價(jià)值，起到畫龍點(diǎn)睛的作用； ? 要重視后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理，引入國(guó)際或國(guó)內(nèi)著名的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行 經(jīng)營(yíng)管理或作為顧問，并以此在廣告推廣上進(jìn)行大力宣傳，建立客戶對(duì)未來經(jīng)營(yíng)的信心，既有利于招商，也有利于后續(xù)實(shí)實(shí)在在的經(jīng)營(yíng)管理； ? 將本項(xiàng)目與發(fā)展商在山東發(fā)展的齊齊發(fā)濟(jì)北大市場(chǎng)、以及在濱州、蓬萊、兗州、菏澤開發(fā)的各大規(guī)?，F(xiàn)代物流市場(chǎng)的 聯(lián)手發(fā)展進(jìn)行大肆宣傳造勢(shì)，形成廣告宣傳上的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，共同打造山東大物流時(shí)代，為甲方的實(shí)力做一個(gè)全面的渲染和造勢(shì)，形成經(jīng)營(yíng)者和投資者對(duì)本項(xiàng)目的信心，全面促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)銷和招商。商業(yè)物業(yè)良好的商業(yè)環(huán)境、為經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)方面提供的便利和商機(jī)、較高的性價(jià)比。他們不安生活的現(xiàn)狀，希望從商業(yè)經(jīng)營(yíng)等行業(yè)機(jī)會(huì)的拓展上，使自己及家人的生活環(huán)境得到改善。 ? 以面帶面，客戶帶動(dòng) 在招商銷售中后期，因?yàn)橹髁Φ昙爸匾目蛻粢淹瓿烧猩?，并帶?dòng)了相當(dāng)?shù)闹行∩虘?進(jìn)駐，此時(shí)可以充分發(fā)揮所有進(jìn)駐商戶的力量，給予適當(dāng)?shù)?