【導(dǎo)讀】第一篇：市場篇--------------------------------------------------------6. 乳山商業(yè)市場整體概況---------------------------------------------------------------8. 文登義烏小商品批發(fā)市場-----------------------------------------------------------24. 煙臺三站小商品批發(fā)市場-----------------------------------------------------------29. 海陽紗線批發(fā)市場--------------------------------------------------------------------30. 萊陽專業(yè)批發(fā)市場--------------------------------------------------------------------31. 青島即墨路小商品市場--------------------------------------------------------------32. 目前乳山商業(yè)影響力和輻射面有限，有待提升---------------------------------33. 乳山市迫切需要新興商業(yè)模式來刺激市場發(fā)展---------------------------------34. 乳山城市新規(guī)劃將成就本項目輝煌發(fā)展前景------------------------------------34. 乳山市民營經(jīng)濟(jì)總量迅速擴(kuò)張-----------------------------------------------------35. 乳山市加大了旅游業(yè)開發(fā)力度-----------------------------------------------------35. 發(fā)展中高檔餐飲、娛樂業(yè)是趨勢--------------------------------------------------35. 乳山及膠東半島人對商鋪投資熱情度高------------------------------------------36. 傳統(tǒng)商業(yè)中心街鋪供不應(yīng)求，新城區(qū)有價無市---------------------------------36. 市場上銷售的商鋪面積偏大-------------------------------------------------------36. 商業(yè)物業(yè)不重視經(jīng)營管理，為本項目帶來機(jī)遇--------------------------------37. 乳山市需要真正具規(guī)模的綜合性小商品市場-----------------------------------37. 第二篇：定位篇-------------------------------------------------------39

　　

【正文】 項目在定位和宣傳上不應(yīng)孤立去考慮，而應(yīng)與其他各個項目進(jìn)行“大物流時代”的聯(lián)動宣 傳，形成規(guī)模效應(yīng)與聲勢效應(yīng)，達(dá)成營銷、招商與宣傳推廣的效果。 項目按高標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)設(shè)計，共劃分為 A、 B、 C、 D 四個區(qū)塊，其中 A 區(qū)為綜合服務(wù)配套區(qū)、 B 區(qū)為韓國城旅游小商品區(qū)、 C 區(qū)服裝鞋帽批發(fā)區(qū)、 D 區(qū)為家具用品百貨區(qū)。 一、二號樓的市場定位 A 區(qū)：一、二號樓 —— 綜合服務(wù)配套區(qū) 設(shè)有星級酒店、娛樂城、中西餐廳、電影院、網(wǎng)吧、超市、市場等，屬于整個商貿(mào)城的綜合服務(wù)配套區(qū)，以零售業(yè)和系統(tǒng)化配套服務(wù)業(yè)為主。 目前乳山市的娛樂餐飲業(yè)經(jīng)營同質(zhì)化嚴(yán)重，普遍存在檔次低，經(jīng)營水平落后缺點，而較有市場需求的西 餐廳、環(huán)境舒適的咖啡廳、酒吧，在乳山市更是空白點，本項目的服務(wù)配套不但填補(bǔ)這一空白，更將引進(jìn)乳山市最具規(guī)模、最豪華、最齊全的休閑娛樂設(shè)施。 一號樓的市場定位 一樓：外圍商鋪：海產(chǎn)干貨 （位于外圍，避開農(nóng)貿(mào)市場的濕氣；既可滿足批發(fā)和零售需要，也可作為旅游品的采購區(qū)） 內(nèi)圍商鋪：副食品 中區(qū)攤位：農(nóng)貿(mào)市場 （作為配套的肉菜蔬果農(nóng)貿(mào)市場，與乳山貿(mào)易城以海產(chǎn)品經(jīng)營為主進(jìn)行錯位經(jīng)營） 二樓：超 市： 3500M2 （作為本項目的配套超市，建議引進(jìn)家家悅進(jìn)駐） 快餐廳： 391M2 三樓：酒店客房、辦公區(qū) 四樓 ：酒店客房、辦公區(qū) 二號樓的市場定位 一樓：將東北角處改為售樓部（面積約 600 M2）；北側(cè)面向廣場商鋪改酒店大堂； 中間商場區(qū)改為街區(qū)式商鋪。 外圍商鋪：服裝鞋帽 中區(qū)商鋪：兒童用品、玩具；文體辦公用品；運動休閑系列（與利群零售錯位經(jīng)營） 二樓：中區(qū)：休閑娛樂區(qū) 4500 M2，包括： 1. 電影院 1000 M2，其中： a) 分大、中、小三間，室內(nèi)面 600 M2； b) 通道、售票處、小賣部、休閑面積 400 M2。 2. 美容美發(fā) 300 M2； 3. 兒童游樂場 700 M2； 4. 中餐 2020 M2； 5. 茶藝或咖啡廳 500 M2。 外圍商鋪：女裝、精品 三樓： 1. 電影院 600 M2（室內(nèi)面積） 2. KTV 演藝中心 3350 M2，其中 : a) T 型演藝區(qū) 600 M2； b) 迪廳 800 M2； c) 卡拉 OK 包房 30 間（大、中、小三種房間平均 25 M2/間）共 750 M2； d) 水吧 200 M2； e) 配套區(qū) 1000 M2（大廳、洗手間、廚房、辦公區(qū)、倉庫等）。 3. 廣東式按摩中心 2200 M2（按摩房設(shè)在四樓），其中： a) 休息大廳 600 M2； b) 熱水池 150 M2； c) 冷水池 150 M2； d) 淋浴區(qū) 300 M2； e) 配套區(qū) 1000 M2（大廳、洗手間、辦公區(qū)、倉庫等） 4. 臺球 300 M2； 5. 健身中心 1200 M2； 6. 網(wǎng)吧 300 M2； 7. 中餐廳 M2。 四樓： 1. 酒店客房 2. 按摩房共 80 間，其中： a) 普通房： 10 M2/間， 50 間，共 500 M2； b) 套 房： 20 M2/間， 30 間，共 600 M2。 三至八號樓的市場定位 B 區(qū)：三、四號樓 —— 韓國城旅游小商品區(qū) ? 旅游小商品城（三號樓） 經(jīng)營類別： 玉器 草編制品 / 彩陶工藝 / 毛絨玩具 / 裝裱 / 字畫 / 古玩 / 刺繡 / 海產(chǎn)類精品 /海產(chǎn)干貨 ? 作為 省級旅游度假區(qū) 的 乳山銀灘 ，近年 旅游需求迅猛增長， 今年 黃金周期間，全市共接待國內(nèi)外游客 萬人次，比去年同期增長 %，實現(xiàn)旅游綜合收入 3521 萬元，比去年同期增長 %，旅游 市場 發(fā)展前景 誘人 ； ? 今年以來，乳山市政府加大了旅游業(yè)開發(fā)的力度，乳山市共有大乳山風(fēng)景區(qū)、藍(lán)湖國際游艇度假中心、東方黃金公園等 8 大旅游項目被各路買家爭搶一空，吸引投資達(dá) 60 多億元，隨著乳山市旅游業(yè)的飛速發(fā)展，必將吸引大批國內(nèi)外游客慕名而來，從而帶來龐大的外來消費人群， 而本項目將與各大旅行社合作，作為乳山唯一一家“旅游定點購物單位” 成為 來 乳 中外游客旅游購物觀光的重要場所 ，具有良好的經(jīng)營發(fā)展前景。 ? 韓國城（四號樓） 經(jīng)營類別： 韓國小百貨、 小商品、食品、 工藝品、 服飾、鞋帽、 化妝品、漁具等 ， 數(shù)萬種韓國商品給 乳山 帶來一股強(qiáng)勁的 “ 韓流 ” 。 ? 乳山與韓國隔海相望，明清時期就有經(jīng)貿(mào)往來。 由于 乳山市 沒有成型的韓國商品交易場所，致使一些服裝、布匹、電器 、工藝品 等韓 國商品流入了山東威海等地交易。 近年乳山市加大 對外開放 的力度 ，深入實施 “ 借韓國、借青島、借大企 ” 的三借戰(zhàn)略。 本項目順應(yīng)市政府“ 借韓（國）興乳 ”的號召， 緊抓時機(jī)謀劃建立全省首家韓國商品城，以吸引 更多 韓商來 乳 投資興業(yè)。 C 區(qū)：五、六號樓 —— 服裝鞋帽批發(fā)區(qū) ? 鞋帽批發(fā)區(qū)及兒童大世界（五號樓） 經(jīng)營類別： 鞋類 / 童裝 / 童鞋 / 童帽 / 兒童玩具 / 孕嬰用品 ? 是乳山市規(guī)模最大、品種最齊的以兒童為主 題的購物城及鞋帽批發(fā)市場。 ? 服裝批發(fā)區(qū)（六號樓） 經(jīng)營類別： 男女時裝 /羊毛衫、紗線 / 皮具 箱包 、 腰帶 ? 一層是乳山最大的以 經(jīng)營服裝批零為主的 專業(yè) 市場，場內(nèi)主要經(jīng)營服裝、針織、紡織品 為主，皮具箱包 為輔 等 18 大類 6000 多個品種，各類商品均以款式新穎、花色齊全、價格低廉 為特色 。 ? 二、三層為國際會展中心，定期舉辦商品博覽會，邀請全國及國際生產(chǎn)廠商、代理商、零售商、進(jìn)出口商前來交易。屆時，市場眾多商戶足不出戶，就能與國內(nèi)外各地商家進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談和交流合作，商貿(mào)城將成為具有國際影響力的產(chǎn)品綜合展示交易會。 D 區(qū)：七、八號樓 —— 家具用品百貨區(qū) ? 日用生活小百貨區(qū)（七號樓） 經(jīng)營類別： 餐具、毛巾、拖把、掃把、衣架、水桶、小家電等上萬種日用小百貨。 ? 日用生活小百貨區(qū)特色為：乳山規(guī)模最大、品種最全、價格最低。 ? 家 居廣場區(qū)（八號樓） 經(jīng)營類別： 布藝 / 地毯 掛毯 / 床上用品 / 家具 / 家具燈飾等。 ? 目前乳山市的家居市場較為分散，普遍存在規(guī)模小、檔次低、經(jīng)營水平落后、缺乏特色等缺點，至今還沒有形成一個相對集中，有規(guī)模的家居廣場，本項目家居廣場區(qū)的建成將會一改乳山市臨散的家居市場，成為乳山市最具影響力的家居交易場所。 定位理由及結(jié)合定位的核心發(fā)展策略 定位理由： ? 在乳山市設(shè)立綜合性國際化商貿(mào)批 發(fā)城，將有效填補(bǔ)本市在這方面的市場空白，其中的韓國城定位將為整個項目定位起到畫龍點睛的作用和為經(jīng)營管理、可持續(xù)性發(fā)展、提升項目知名度和影響力起到至關(guān)重要的作用； ? 國際會展區(qū)將定期舉辦國際性的會展和商業(yè)促銷活動，不斷擴(kuò)大行業(yè)影響，提升整個項目的輻射性與號召力； ? 其他服裝、鞋帽、家居用品、小商品區(qū)將有效整合乳山市分散的商 業(yè)，成為集大成者； ? 箱包區(qū)將填補(bǔ)乳山市這方面緊缺的市場空白； ? 羊毛衫、紗線區(qū)將移花接木，吸引海陽市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢為我所用； ? 整個項目定位充分考慮到招商銷售的便利性，可持續(xù)性長遠(yuǎn)發(fā)展的可行性，產(chǎn)業(yè)的優(yōu) 勢互補(bǔ)，錯位經(jīng)營與市場細(xì)分，行業(yè)的關(guān)聯(lián)性與系統(tǒng)配套的重要性，科學(xué)合理的定位將有助于實現(xiàn)本項目“久久發(fā)”的長遠(yuǎn)目標(biāo)！ 結(jié)合定位的核心發(fā)展策略： ? 借助政府大力打造、發(fā)展中國優(yōu)秀旅游城市的城市運營策略，借勢造勢，與政府共贏本項目；在銀灘、大乳山旅游區(qū)與本項目定位中的韓國城之間，對開豪華旅游巴士，與旅游公司與導(dǎo)游建立共贏的默契，使游客必到本項目購買旅游紀(jì)念品和旅游土特產(chǎn)品、海產(chǎn)干貨，一則與當(dāng)?shù)芈糜钨Y源共繁榮，獲得長遠(yuǎn)的可持續(xù)發(fā)展；二則通過一批一批游客的到訪和參觀、采購，無形中為本項目進(jìn)行長期的對外免費宣傳，不斷提 升整個項目的影響力、知名度和輻射力；三則帶動整個乳山地方旅游經(jīng)濟(jì)、商業(yè)與服務(wù)業(yè)的發(fā)展，為未來的乳山城市核心區(qū)商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展做好堅實的鋪墊。通過此舉，在本質(zhì)上全面提升整個項目除了商貿(mào)以外的旅游資源附加價值，起到畫龍點睛的作用； ? 要重視后續(xù)的經(jīng)營管理，引入國際或國內(nèi)著名的經(jīng)營管理公司進(jìn)行 經(jīng)營管理或作為顧問，并以此在廣告推廣上進(jìn)行大力宣傳，建立客戶對未來經(jīng)營的信心，既有利于招商，也有利于后續(xù)實實在在的經(jīng)營管理； ? 將本項目與發(fā)展商在山東發(fā)展的齊齊發(fā)濟(jì)北大市場、以及在濱州、蓬萊、兗州、菏澤開發(fā)的各大規(guī)?，F(xiàn)代物流市場的 聯(lián)手發(fā)展進(jìn)行大肆宣傳造勢，形成廣告宣傳上的聯(lián)動效應(yīng)，共同打造山東大物流時代，為甲方的實力做一個全面的渲染和造勢，形成經(jīng)營者和投資者對本項目的信心，全面促進(jìn)項目的營銷和招商。 第三篇：營銷招商篇 有的放矢，提高效率 本項目招商銷售的目標(biāo)區(qū)域，考慮地域的因素，項目輻射區(qū)域的因素，客戶經(jīng)營便利的因素，方便于招商銷售的因素 —— 目標(biāo)區(qū)域?qū)⒅攸c瞄準(zhǔn)在： A．本市 ? 乳山市區(qū) ? 乳山市的鄉(xiāng)鎮(zhèn) B．周邊城市 ? 文登市、威海市、榮成市 —— 乳 山市東面 ? 青島市、 即墨市 、 膠南市 、 膠州市 、 平度市 、 萊西市 —— 乳山市西面 ? 煙臺市、萊陽市、海陽市、蓬萊市、 棲霞市 、萊州市、招遠(yuǎn)市 —— 乳山市北面 C．本省其他重點目標(biāo)城市 ? 臨沂市 ? 濟(jì)南市 ? 淄博市 ? 聊城市 ? 東營市（石油產(chǎn)區(qū)） ? 德州市 ? 濰坊市 D．周邊省份重點目標(biāo)城市 ? 江蘇常熟 ? 浙江義烏、紹興、溫州、杭州 目標(biāo)客戶群： A．銷售目標(biāo)客戶群 ? 專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營者； ? 其他各 行業(yè)經(jīng)營者； ? 政府工作人員； ? 高收入單位、企業(yè)工作人員； ? 本市及周邊地區(qū)中等收入水平以上的工薪階層。 B．招商目標(biāo)客戶群 ? 著名品牌經(jīng)營者和廠家； ? 行業(yè)經(jīng)營大戶； ? 普通的專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營者； ? 普通的同類業(yè)態(tài)廠家； ? 品牌代理商； ? 自購自營者； ? 小個體戶； ? 有下海經(jīng)商欲望的機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位工作人員。 C．目標(biāo)客戶群分析 自營型 ? 職業(yè)：成功經(jīng)營者。 ? 年齡： 30— 50 歲。 ? 購買目的：作為品牌擴(kuò)張、擴(kuò)大經(jīng)營的一種途徑。 ? 特征描述： a) 一般為品牌產(chǎn)品，一般已經(jīng)有幾個門面； b) 二次或多次臵業(yè)； c) 有領(lǐng)先一步的市場理念，對品牌經(jīng)營 有長遠(yuǎn)謀略。 ? 關(guān)注點：商鋪的投資價值，區(qū)位的升值空間。商業(yè)物業(yè)良好的商業(yè)環(huán)境、為經(jīng)營者在經(jīng)營方面提供的便利和商機(jī)、較高的性價比。 投資型 ? 職業(yè)：政府高級官員、企業(yè)主、具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的市民。 ? 年齡： 30— 50 歲。 ? 購買目的：作為閑散資金的投資出路、投資保值、投資需求物業(yè)的升值回報，購買出租從中獲得穩(wěn)定的長期投資收入。 ? 特征描述： a) 城市中較有成就的一群精英分子，具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，穩(wěn)定的收入； b) 對時事經(jīng)濟(jì)等新聞比較敏感。關(guān)注城市的發(fā)展及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變。 ? 關(guān)注點：商鋪的投資價值，區(qū)位的升值空間。 創(chuàng)業(yè)型 ? 職業(yè)：生意人、職工、下崗人員 ? 年齡： 20— 45 歲 ? 購買目的：為自己從事商業(yè)經(jīng)營購買商鋪，創(chuàng)業(yè)及謀生 ? 特征描述： ? 有一定的資金的積累，但并不豐厚。他們不安生活的現(xiàn)狀，希望從商業(yè)經(jīng)營等行業(yè)機(jī)會的拓展上，使自己及家人的生活環(huán)境得到改善。 ? 關(guān)注點：商業(yè)物業(yè)良好的商業(yè)環(huán)境、為經(jīng)營者在經(jīng)營方面提供的便利和商機(jī)、較高的性價比。 養(yǎng)老型 ? 職業(yè)：普通政府官員、離退休人員、失業(yè)但有錢的人 ? 年齡： 40— 60 歲 ? 購買目的：為獲得穩(wěn)定的長期收入購買商鋪，為自己退休或閑暇時間謀求小生意。購買商鋪在他們來說多數(shù)有 “ 比存銀行好 ” 的想法。 ? 特征描述：在城市中屬于溫飽性的人，他們沒有迫切的謀生需求，有小筆閑散資金。 ? 關(guān)注點：商鋪的可持續(xù)經(jīng)營保障及未來的良好發(fā)展前景，對商鋪的價格較為敏感。 ? 招商和營銷以立足本省為主，從速度和成本考慮，戰(zhàn)線不宜太長，宜集中優(yōu)勢兵力，實現(xiàn)重點擊破。 點面結(jié)合，有機(jī)整合 ? 以點帶面，四兩拔千斤 在招商銷售前期，通過對主力店、重點品牌客戶、商戶代表的招商，使中小客戶跟風(fēng)而至，唯恐落后，達(dá)成迅速招商的目的。 ? 以面帶面，客戶帶動 在招商銷售中后期，因為主力店及重要的客戶已完成招商，并帶動了相當(dāng)?shù)闹行∩虘?進(jìn)駐，此時可以充分發(fā)揮所有進(jìn)駐商戶的力量，給予適當(dāng)?shù)?