【正文】 客戶跟風(fēng)而至，唯恐落后，達(dá)成迅速招商的目的。 ? 關(guān)注點(diǎn)：商鋪的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)保障及未來(lái)的良好發(fā)展前景，對(duì)商鋪的價(jià)格較為敏感。 ? 關(guān)注點(diǎn)：商業(yè)物業(yè)良好的商業(yè)環(huán)境、為經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)方面提供的便利和商機(jī)、較高的性價(jià)比。關(guān)注城市的發(fā)展及宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變。 投資型 ? 職業(yè)：政府高級(jí)官員、企業(yè)主、具有良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的市民。 ? 購(gòu)買目的：作為品牌擴(kuò)張、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的一種途徑。 第三篇：營(yíng)銷招商篇 有的放矢，提高效率 本項(xiàng)目招商銷售的目標(biāo)區(qū)域，考慮地域的因素，項(xiàng)目輻射區(qū)域的因素，客戶經(jīng)營(yíng)便利的因素，方便于招商銷售的因素 —— 目標(biāo)區(qū)域?qū)⒅攸c(diǎn)瞄準(zhǔn)在： A．本市 ? 乳山市區(qū) ? 乳山市的鄉(xiāng)鎮(zhèn) B．周邊城市 ? 文登市、威海市、榮成市 —— 乳 山市東面 ? 青島市、 即墨市 、 膠南市 、 膠州市 、 平度市 、 萊西市 —— 乳山市西面 ? 煙臺(tái)市、萊陽(yáng)市、海陽(yáng)市、蓬萊市、 棲霞市 、萊州市、招遠(yuǎn)市 —— 乳山市北面 C．本省其他重點(diǎn)目標(biāo)城市 ? 臨沂市 ? 濟(jì)南市 ? 淄博市 ? 聊城市 ? 東營(yíng)市（石油產(chǎn)區(qū)） ? 德州市 ? 濰坊市 D．周邊省份重點(diǎn)目標(biāo)城市 ? 江蘇常熟 ? 浙江義烏、紹興、溫州、杭州 目標(biāo)客戶群： A．銷售目標(biāo)客戶群 ? 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者； ? 其他各 行業(yè)經(jīng)營(yíng)者； ? 政府工作人員； ? 高收入單位、企業(yè)工作人員； ? 本市及周邊地區(qū)中等收入水平以上的工薪階層。 ? 家 居廣場(chǎng)區(qū)（八號(hào)樓） 經(jīng)營(yíng)類別： 布藝 / 地毯 掛毯 / 床上用品 / 家具 / 家具燈飾等。 ? 二、三層為國(guó)際會(huì)展中心，定期舉辦商品博覽會(huì)，邀請(qǐng)全國(guó)及國(guó)際生產(chǎn)廠商、代理商、零售商、進(jìn)出口商前來(lái)交易。 近年乳山市加大 對(duì)外開(kāi)放 的力度 ，深入實(shí)施 “ 借韓國(guó)、借青島、借大企 ” 的三借戰(zhàn)略。 三至八號(hào)樓的市場(chǎng)定位 B 區(qū)：三、四號(hào)樓 —— 韓國(guó)城旅游小商品區(qū) ? 旅游小商品城（三號(hào)樓） 經(jīng)營(yíng)類別： 玉器 草編制品 / 彩陶工藝 / 毛絨玩具 / 裝裱 / 字畫 / 古玩 / 刺繡 / 海產(chǎn)類精品 /海產(chǎn)干貨 ? 作為 省級(jí)旅游度假區(qū) 的 乳山銀灘 ，近年 旅游需求迅猛增長(zhǎng)， 今年 黃金周期間，全市共接待國(guó)內(nèi)外游客 萬(wàn)人次，比去年同期增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 3521 萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng) %，旅游 市場(chǎng) 發(fā)展前景 誘人 ； ? 今年以來(lái)，乳山市政府加大了旅游業(yè)開(kāi)發(fā)的力度，乳山市共有大乳山風(fēng)景區(qū)、藍(lán)湖國(guó)際游艇度假中心、東方黃金公園等 8 大旅游項(xiàng)目被各路買家爭(zhēng)搶一空，吸引投資達(dá) 60 多億元，隨著乳山市旅游業(yè)的飛速發(fā)展，必將吸引大批國(guó)內(nèi)外游客慕名而來(lái)，從而帶來(lái)龐大的外來(lái)消費(fèi)人群， 而本項(xiàng)目將與各大旅行社合作，作為乳山唯一一家“旅游定點(diǎn)購(gòu)物單位” 成為 來(lái) 乳 中外游客旅游購(gòu)物觀光的重要場(chǎng)所 ，具有良好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景。 2. 美容美發(fā) 300 M2； 3. 兒童游樂(lè)場(chǎng) 700 M2； 4. 中餐 2020 M2； 5. 茶藝或咖啡廳 500 M2。 一、二號(hào)樓的市場(chǎng)定位 A 區(qū)：一、二號(hào)樓 —— 綜合服務(wù)配套區(qū) 設(shè)有星級(jí)酒店、娛樂(lè)城、中西餐廳、電影院、網(wǎng)吧、超市、市場(chǎng)等，屬于整個(gè)商貿(mào)城的綜合服務(wù)配套區(qū)，以零售業(yè)和系統(tǒng)化配套服務(wù)業(yè)為主。 ? 該 綜合性國(guó)際化商貿(mào)批發(fā)城將滿足乳山本地區(qū)客戶批發(fā)采購(gòu)和零售需要，并將輻射到周邊青島、威海、煙臺(tái)地區(qū)，借助后續(xù)的經(jīng)營(yíng)管理和宣傳推廣，以后的影響覆蓋面將輻射到整個(gè)山東省、以及周邊的省份包括江蘇省、安徽省、河南省、河北??；在國(guó)際上將與韓國(guó)、日本有貿(mào)易和采購(gòu)上的往來(lái)，隨著國(guó) 際性會(huì)展的持續(xù)宣傳和召開(kāi)，國(guó)際影響可不斷擴(kuò)大至港澳、東南亞以至更遠(yuǎn)的歐美國(guó)家；從而成為真正意義上的久久發(fā)國(guó)際商貿(mào)城，未來(lái)乳山城市核心最具商業(yè)價(jià)值的商業(yè)黃金旺地。 ? 外地威脅 根據(jù)考察結(jié)果，乳山市周邊的城市，文登、煙臺(tái)、萊陽(yáng)、威海、青島、即墨的同類市場(chǎng)將對(duì)本項(xiàng)目造成一定的客戶攔截和影響。本項(xiàng)目的推出，借助強(qiáng)勢(shì)的廣告宣傳推廣，合理的入市價(jià)格，勢(shì)必成為投資者首選的投資工具，最具發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y原始股。本項(xiàng)目將進(jìn)行統(tǒng)一有效的經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一的品牌宣傳推廣，促成項(xiàng)目的可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，以經(jīng)營(yíng)管理樹(shù)口碑，以經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)效益。 機(jī)遇分析【 Opportunities】 ? 天時(shí)地利，未來(lái)城市核心 本項(xiàng)目在機(jī)遇上占盡天時(shí)地利，一方面，獲得政府的優(yōu)惠政策大力支持，另一方面，該項(xiàng)目所處位臵屬于乳山市城市核心，兼之本項(xiàng)目規(guī)模宏大，所以具有不可估量的商業(yè)發(fā)展?jié)摿εc發(fā)展前景。 ? 交通不便 本項(xiàng)目所處位臵，目前尚屬較偏，無(wú)到達(dá)的公交車，市區(qū)市民到此消費(fèi)相當(dāng)不便。城市薄弱的商業(yè)氛圍，對(duì)于發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一種巨大的挑戰(zhàn)。 ? 成本優(yōu)勢(shì) 本著放水養(yǎng)魚的經(jīng)營(yíng)目的，項(xiàng)目將以最具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格入市，使項(xiàng)目突出最佳性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，迅速實(shí)現(xiàn)招商營(yíng)銷的規(guī)模效應(yīng)，迅速實(shí)現(xiàn)品牌的號(hào)召力；使商家和擁有者真正實(shí)現(xiàn)低成 本進(jìn)駐，高效益增長(zhǎng)的成功運(yùn)營(yíng)理念。 ? 品牌優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目全面導(dǎo)入 CI 形象識(shí)別系統(tǒng)，實(shí)施品牌形象戰(zhàn)略，設(shè)立專門的品牌推廣中心，利用雄厚的資金實(shí)力進(jìn)行在本省、乃至全國(guó)、國(guó)際進(jìn)行宣傳推廣，使品牌知名度和美譽(yù)度迅速提升，成為享譽(yù)海內(nèi)外的知名品牌。 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 800 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)面積 萬(wàn)平方米，住宅面積 萬(wàn)平方米，是乳山市最具規(guī)模，配套最完善的 大型綜合商品交易中心，是乳山市名符其實(shí)的首席商業(yè)航 母，項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其規(guī)模效應(yīng)和規(guī)模效益。 第二篇：定位篇 山東乳山久久發(fā)國(guó)際商貿(mào)城由實(shí)力雄厚的山東久久發(fā)臵業(yè)有限公司斥巨資開(kāi)發(fā)，規(guī)劃占地面積 800 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米，其中商場(chǎng)面積 萬(wàn)平方米，住宅面積 萬(wàn)平方米，分三期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)三年開(kāi)發(fā)完成，第一期建設(shè)面積 萬(wàn)平方米，第二期建筑面積 萬(wàn)平方米，第三期建筑面積為 萬(wàn)平方米，項(xiàng)目具有最完善的商業(yè)配套服務(wù) 設(shè)施和生活配套服務(wù)設(shè)施，設(shè)有超市、餐廳、電影城、酒店、娛樂(lè)城、停車場(chǎng)、銀行、電信、住宅、醫(yī)療診所、幼兒園等，周邊配套有客運(yùn)站、公園。 商業(yè)物業(yè)不重視經(jīng)營(yíng)管理，為本項(xiàng)目帶來(lái) 機(jī)遇 乳山市商業(yè)物業(yè)普遍都不重視經(jīng)營(yíng)管理，如：建材市場(chǎng)、東方商城、大世界商 貿(mào)城等商業(yè)物業(yè)都是 由于 缺乏統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理和統(tǒng)一的推廣 ，商城的商戶各自為政，失去整體的和諧性，嚴(yán)重影響了整個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)秩序，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng) 慘淡 的尷尬局面。 傳統(tǒng)商業(yè)中心街鋪供不應(yīng)求，新城區(qū)有價(jià)無(wú)市 目前，乳山市場(chǎng)上的市區(qū)商鋪銷售價(jià)出現(xiàn)不斷上漲，特別是位處城市中心的黃金旺鋪，更成為投資者追捧的對(duì)象，商鋪呈現(xiàn)出供不應(yīng)求，租金價(jià)格不斷攀升的局面。 今年以來(lái)，乳山市共有大乳山風(fēng)景區(qū)、藍(lán)湖國(guó)際游艇度假中心、東方黃金公園等 8 大旅游項(xiàng)目被各路買家爭(zhēng)搶一空，吸引投資達(dá) 60 多億元， 隨著乳山市旅游業(yè)的飛速發(fā)展，必將 吸引大批國(guó)內(nèi)外游客慕名而來(lái)， 從而帶來(lái)龐大的外來(lái)消費(fèi)人群，有助促進(jìn)和推動(dòng)乳山商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)的發(fā)展。多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也表明，乳山市具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 位于青島、煙臺(tái)、威海 三 大城市之間，交通四通八達(dá)， 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高，乳山市的商業(yè)市場(chǎng)將有更大的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展前景。 另外，周邊城市消費(fèi)者的消費(fèi)水平和購(gòu)買力也普遍高于乳山，所以，乳山目前主要商業(yè)對(duì)周邊城市缺乏輻射力，其真正的消費(fèi)主力是來(lái)自本市，尤其是城區(qū)居民。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 即墨路小商品市場(chǎng)是青島市最大、最集中的小商品批發(fā)市場(chǎng)，目前該市場(chǎng) 擁有固定攤位近 2020 余個(gè)，經(jīng)營(yíng)小商品 2 萬(wàn)多余種 。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 該項(xiàng)目定位 為 小商品批發(fā)零售，其在前期的招商、出售過(guò)程中，因投資商資金周轉(zhuǎn)方面的因素，導(dǎo)致前期營(yíng)銷推廣過(guò)程 中受阻 ， 其中有部分商鋪后來(lái)作為抵帳 ， 后因政府的 支持 ，其招商工作才得 以 順利完成。 萊陽(yáng)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng)有盛隆商業(yè)街，以服裝、鞋類、小商品批發(fā)為主，結(jié)合零售，是萊陽(yáng)市歷史悠久的商業(yè)街，該街生意正如其名，可謂昌盛興隆。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 三站小商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶以浙江義烏業(yè)戶為主體、并匯集了廣東、福建、臨沂等地商家，由于該項(xiàng)目的建成開(kāi)業(yè)已有十年以上，商業(yè)氛圍非常濃厚，所經(jīng)營(yíng)的商品品種齊全，并且商品價(jià)廉物美，因此不但吸引了本地 消費(fèi)群，更輻射整個(gè)膠東半島，是目前東部地區(qū)最有影響力、經(jīng)營(yíng)得最好的小商品批發(fā)市場(chǎng)之一，該市場(chǎng)首層租賃均價(jià)為 90～ 120 元 /㎡（實(shí)用面積），二層 為40～ 55 元 /㎡，三層為 20 元 /㎡。 ? 由于該項(xiàng)目缺乏一個(gè)系統(tǒng)性的廣告宣傳，且在廣告宣傳方面的投入 相當(dāng)少，因此較難吸引周邊城市的消費(fèi)人群前往，只能滿足當(dāng)?shù)氐南M(fèi)，與其打造北方最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)的高定位形象不匹配。 ? 該項(xiàng)目 E 區(qū)集中式市場(chǎng)商鋪的招商非常成功，開(kāi)業(yè)率較高達(dá) 98％，由于經(jīng)營(yíng)的商品較為豐富且相對(duì)集中，因此該區(qū)域經(jīng)營(yíng)狀況非常好，對(duì)整個(gè)商貿(mào)城起了很大的拉動(dòng)作用。（頂手費(fèi)： 15000～30000） 管理費(fèi)： 300 元 /年 旭輝觀點(diǎn) 優(yōu)勢(shì)： ? 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商為山東省浙江商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，并成功開(kāi)發(fā)杭州市九蓮綜合市場(chǎng)，具有豐富的商戶資源，大大降低了該項(xiàng)目的招商難度。 文登義烏小商品批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 威海國(guó)際商貿(mào)城 地理位臵 文登市世紀(jì)大道 88 號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商 金田投資集團(tuán) 項(xiàng)目整體規(guī)模 總規(guī)劃面積 400 萬(wàn)平方米，總 投資 為 60 億元人民幣， 分三期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì) 2020 年整體開(kāi)發(fā)完畢。 ? 綜合點(diǎn)評(píng)： 乳山貿(mào)易城是目前乳山市最具規(guī)模、最有影響力的以副食品、海產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主的大型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，由于經(jīng)過(guò)十年的經(jīng)營(yíng)打造，在市場(chǎng)上形成了很好的口碑， 因此該市場(chǎng)已形成相當(dāng)濃厚的商業(yè)氛圍，并擁有較為穩(wěn)定的人流，目前 該市場(chǎng)新建商 鋪的售價(jià)維持在 8000~10000 元 /㎡，開(kāi)發(fā)式攤位（ 2 平方米），目前租價(jià)為 250、300、 350 元 /月（一個(gè)號(hào)）。 東方商城 ? 項(xiàng)目概況： 東方商城位于富山路與向陽(yáng)街的交界處，該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積約 4500 平方米，共有商鋪約 62 間，以經(jīng)營(yíng)服裝為主，皮具、鞋帽為輔，該項(xiàng)目臨街商鋪月租金均價(jià)為 100 元 /㎡，臨街商鋪間隔普遍為 20 平方米（實(shí)用面積），東方商城首層商鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)為 50 元 /㎡（實(shí)用面積），二層月租金均價(jià)維持在 15～ 20 元 /㎡（實(shí)用面積）不等，三層月租金為 8～ 10 元 /㎡（實(shí)用面積），首層銷售均價(jià) 為 8000元 /㎡，二層銷售均價(jià)為 3000 元 /㎡。 目前該商貿(mào)首層經(jīng)營(yíng)狀況 較好，開(kāi)業(yè)率達(dá) 100％，由于該商城二、三層商鋪的梯間及通道設(shè)計(jì)不合理，更缺乏 明顯的導(dǎo)向系統(tǒng)，不能有效引導(dǎo) 及方便 消費(fèi)者往二、三層 消費(fèi) 、購(gòu)物，因此形成首層經(jīng)營(yíng)良好，二、三層商鋪經(jīng)營(yíng) 慘淡 的尷尬局面，導(dǎo)致二、三層商鋪目前的開(kāi)業(yè)率不足五成，該項(xiàng)目擁有 非常優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)，但缺乏合理科學(xué)的商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)，是該商城的敗筆所在。該街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局主要 以經(jīng)營(yíng)餐飲、燒烤、酒吧、 KTV 練歌房、夜總會(huì)、浴場(chǎng)、網(wǎng)吧等娛樂(lè)、餐飲為 主，而服裝、眼鏡、精品等業(yè)態(tài)為輔。 商業(yè)街中段的中段人氣最旺，該地段匯聚了華聯(lián)廣場(chǎng)、 金帝商都 、大世界商貿(mào)城等大型百貨商城及購(gòu)物商城，而商 業(yè)街東段尾端則以餐飲酒樓為多，形成了一條特色飲食街，該路段是目前乳山市飲食最集中的街區(qū)。 商業(yè)街類 富山路 ? 經(jīng)營(yíng)概況 富山路是乳山市最熱鬧、最有人氣的一條街，商業(yè)街內(nèi)成熟的商鋪林立，具有很旺的商 業(yè)氛圍，該地段匯聚了東方商廈、圖曼市場(chǎng)等商城。 利群集團(tuán)乳山購(gòu)物廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 利群乳山購(gòu)物廣場(chǎng) 地理位臵 乳山市商業(yè)街東段、貿(mào)易城北側(cè) 所屬企業(yè) 青島利群集團(tuán) 商場(chǎng)規(guī)模 總建筑面積達(dá) 22020 平方米 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2020 年 4 月 28 日 樓層 經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 主要品牌 負(fù)一 主要經(jīng)營(yíng)各種休閑小食品、煙酒糖茶、蔬菜水果、生鮮加工、日用百貨等。 百貨類 金帝商都 項(xiàng)目名稱