【正文】 有的放矢，提高效率 本項目招商銷售的目標區(qū)域，考慮地域的因素，項目輻射區(qū)域的因素，客戶經(jīng)營便利的因素，方便于招商銷售的因素 —— 目標區(qū)域?qū)⒅攸c瞄準在： A．本市 ? 乳山市區(qū) ? 乳山市的鄉(xiāng)鎮(zhèn) B．周邊城市 ? 文登市、威海市、榮成市 —— 乳 山市東面 ? 青島市、 即墨市 、 膠南市 、 膠州市 、 平度市 、 萊西市 —— 乳山市西面 ? 煙臺市、萊陽市、海陽市、蓬萊市、 棲霞市 、萊州市、招遠市 —— 乳山市北面 C．本省其他重點目標城市 ? 臨沂市 ? 濟南市 ? 淄博市 ? 聊城市 ? 東營市（石油產(chǎn)區(qū)） ? 德州市 ? 濰坊市 D．周邊省份重點目標城市 ? 江蘇常熟 ? 浙江義烏、紹興、溫州、杭州 目標客戶群： A．銷售目標客戶群 ? 專業(yè)批發(fā)市場經(jīng)營者； ? 其他各 行業(yè)經(jīng)營者； ? 政府工作人員； ? 高收入單位、企業(yè)工作人員； ? 本市及周邊地區(qū)中等收入水平以上的工薪階層。 投資型 ? 職業(yè)：政府高級官員、企業(yè)主、具有良好的經(jīng)濟基礎的市民。 ? 關注點：商業(yè)物業(yè)良好的商業(yè)環(huán)境、為經(jīng)營者在經(jīng)營方面提供的便利和商機、較高的性價比。 點面結(jié)合，有機整合 ? 以點帶面，四兩拔千斤 在招商銷售前期，通過對主力店、重點品牌客戶、商戶代表的招商，使中小客戶跟風而至，唯恐落后，達成迅速招商的目的。 創(chuàng)業(yè)型 ? 職業(yè)：生意人、職工、下崗人員 ? 年齡： 20— 45 歲 ? 購買目的：為自己從事商業(yè)經(jīng)營購買商鋪，創(chuàng)業(yè)及謀生 ? 特征描述： ? 有一定的資金的積累，但并不豐厚。 ? 關注點：商鋪的投資價值，區(qū)位的升值空間。 定位理由及結(jié)合定位的核心發(fā)展策略 定位理由： ? 在乳山市設立綜合性國際化商貿(mào)批 發(fā)城，將有效填補本市在這方面的市場空白，其中的韓國城定位將為整個項目定位起到畫龍點睛的作用和為經(jīng)營管理、可持續(xù)性發(fā)展、提升項目知名度和影響力起到至關重要的作用； ? 國際會展區(qū)將定期舉辦國際性的會展和商業(yè)促銷活動，不斷擴大行業(yè)影響，提升整個項目的輻射性與號召力； ? 其他服裝、鞋帽、家居用品、小商品區(qū)將有效整合乳山市分散的商 業(yè)，成為集大成者； ? 箱包區(qū)將填補乳山市這方面緊缺的市場空白； ? 羊毛衫、紗線區(qū)將移花接木，吸引海陽市的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢為我所用； ? 整個項目定位充分考慮到招商銷售的便利性，可持續(xù)性長遠發(fā)展的可行性，產(chǎn)業(yè)的優(yōu) 勢互補，錯位經(jīng)營與市場細分，行業(yè)的關聯(lián)性與系統(tǒng)配套的重要性，科學合理的定位將有助于實現(xiàn)本項目“久久發(fā)”的長遠目標！ 結(jié)合定位的核心發(fā)展策略： ? 借助政府大力打造、發(fā)展中國優(yōu)秀旅游城市的城市運營策略，借勢造勢，與政府共贏本項目；在銀灘、大乳山旅游區(qū)與本項目定位中的韓國城之間，對開豪華旅游巴士，與旅游公司與導游建立共贏的默契，使游客必到本項目購買旅游紀念品和旅游土特產(chǎn)品、海產(chǎn)干貨，一則與當?shù)芈糜钨Y源共繁榮，獲得長遠的可持續(xù)發(fā)展；二則通過一批一批游客的到訪和參觀、采購，無形中為本項目進行長期的對外免費宣傳，不斷提 升整個項目的影響力、知名度和輻射力；三則帶動整個乳山地方旅游經(jīng)濟、商業(yè)與服務業(yè)的發(fā)展，為未來的乳山城市核心區(qū)商業(yè)服務業(yè)發(fā)展做好堅實的鋪墊。 C 區(qū)：五、六號樓 —— 服裝鞋帽批發(fā)區(qū) ? 鞋帽批發(fā)區(qū)及兒童大世界（五號樓） 經(jīng)營類別： 鞋類 / 童裝 / 童鞋 / 童帽 / 兒童玩具 / 孕嬰用品 ? 是乳山市規(guī)模最大、品種最齊的以兒童為主 題的購物城及鞋帽批發(fā)市場。 3. 廣東式按摩中心 2200 M2（按摩房設在四樓），其中： a) 休息大廳 600 M2； b) 熱水池 150 M2； c) 冷水池 150 M2； d) 淋浴區(qū) 300 M2； e) 配套區(qū) 1000 M2（大廳、洗手間、辦公區(qū)、倉庫等） 4. 臺球 300 M2； 5. 健身中心 1200 M2； 6. 網(wǎng)吧 300 M2； 7. 中餐廳 M2。 ? 目前甲方在山東省所發(fā)展的商貿(mào)物流項目眾多，本項目在定位和宣傳上不應孤立去考慮，而應與其他各個項目進行“大物流時代”的聯(lián)動宣 傳，形成規(guī)模效應與聲勢效應，達成營銷、招商與宣傳推廣的效果。 ? 優(yōu)惠政策支持 本項目是乳山市政府重點工程項目，獲得政府一系列的優(yōu)惠政策支持，是目前乳山市唯一獲此大力支持的商業(yè)地產(chǎn)項目，政府的政策支持勢必 有助于推動項目的招商與發(fā)展。本項目作為乳山市規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)項目，將通過規(guī)模優(yōu)勢形成影響力、輻射力，以規(guī)模優(yōu)勢提升城市商業(yè)價值，以規(guī)模優(yōu)勢出效益。 ? 城市人均收入低 乳山城市人均收入較低，工薪階層月入 600~800 元為低收入； 900~1500元為中等收入； 1500 以上為中高收入。 ? 實力優(yōu)勢 發(fā)展商實力雄厚，除本項目外，在山東的濟南、濱州、蓬萊、兗州、菏澤 分別建設各有特色的超大規(guī)?，F(xiàn)代物流大市場，屆時，幾大市場聯(lián)手發(fā)展，資源共享并產(chǎn)生互補效應，將把山東的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶入一個新的發(fā)展時期，必將產(chǎn)生輻射全國、具備國際影響的市場效應。 SWOT 分析 優(yōu)勢分析【 Strength】 項目優(yōu)勢及核心價值 —— 十大發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢，傲視群倫 ? 地理優(yōu)勢 乳山市東臨文登市，西毗海陽市，東接煙臺市，與韓國、日本隔海相望，屬于威海、青島、煙臺三市 的中間地帶，濟威鐵路、 309 國道和青威高速穿境而過，至青島、煙臺、威海三市汽車路程均在一個半小時以內(nèi)，是產(chǎn)品進出口最理想的交通樞紐和國際化物流集散地之一，區(qū)位交通具有絕對的優(yōu)勢。 市場上銷售的商鋪面積偏大 目前乳山市場上可供銷售的商鋪面積普遍過大，推出市場的商鋪以 40 平方米以上的大面積商鋪為主，由于商 鋪面積大，總價高，因此將大 部分對商鋪有投資熱情的市民拒之門外，開發(fā)小面積的商鋪將是市場空白點。 乳山市民營經(jīng)濟總量迅速擴張 近年乳山民營經(jīng)濟總量迅 速擴張，個體工商業(yè)戶總數(shù)達 萬戶，民營企業(yè)總數(shù)突破千家，目前乳山市的商品交易市場分布較為零散，并且缺乏科學規(guī)劃及管理，功能較為單一，商品交易普遍還停留在傳統(tǒng)的集貿(mào)市場經(jīng)營模式，整個經(jīng)營環(huán)境差強人意， 據(jù)調(diào)查分析，乳山市經(jīng)營商戶普遍希望擁有一個相對集中及較大規(guī)模、較高知名度的產(chǎn)品展示平臺，本項目順應了乳山市商品交易市場升級換代變化的需求而出現(xiàn)，它的出現(xiàn)將會全面領先其它同類物業(yè)，打破乳山市傳統(tǒng)的商品交易的模式，以一種全新的模式引領乳山市商業(yè)的發(fā)展。 乳山市 商業(yè) 處于有待提升的起步階段 乳山市 整體的商業(yè)市場形態(tài) ，無論從功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合、配套設施、物業(yè)管理及商業(yè)經(jīng)營管理等， 還 是 屬于 有待提升的起步發(fā)展階段，而且 規(guī)劃設計都 相對落 后 ， 無論從外立面還是從內(nèi)部細節(jié)的規(guī)劃設計都跟不上市場 的 發(fā)展步伐 。 威海小商品城 ? 項目概況 ： 小商品批發(fā)市場位于威海最大的居民生活區(qū) 文化中路 ，周邊人流量較多，其經(jīng)營定位主要以 中低檔次的 小商品批發(fā)零售為主。 煙臺三站小商品批發(fā)市場 ? 項目概況： 煙臺三站小商品批發(fā)市場座落在煙臺市中心的黃金地段，北臨火車站、客運站和港口集裝箱碼頭，東鄰長途汽車站，南靠東方巴黎購物廣場。 ? 該項目得到當?shù)卣拇罅χС?，并給予該項目相應的政策優(yōu)惠， 入駐市場的業(yè)主，享有減免２年工商管理費、稅收等政策（由市場代繳）。 ? 綜合點評： 由于該市場沒有統(tǒng)一的經(jīng)營管理，經(jīng)營的商戶各自為政，我行我素，失去整體的和諧性，嚴重影響了整個市場的經(jīng)營秩序，目前經(jīng)營慘淡，大批的主力建材 商戶紛紛退場，給建材市場造成人去樓空的尷尬經(jīng)營局面，形成該市場空臵率高、開業(yè)率為 30%左右，目前該市場的商鋪的租、售更陷入有價無市的局面。 ? 綜合點評： 該市場在乳山市擁有較好的口碑，而且經(jīng)營的商品價格較有競爭力，因此該市場已培育出一定的固定客流，有充足的客流保證，但由于圖曼市場屬于較早期興建的商業(yè)物業(yè)，因此在業(yè)種組合上顯得較為混亂，缺乏良好的規(guī)劃，經(jīng)營種類較為繁雜，檔次高低參差不齊，購物環(huán)境較差。 現(xiàn)時該商業(yè)街中段臨街商鋪租金最高，月租金維持在 80 元 /㎡左右，而商業(yè)街靠東面的臨街租金相對低一點，月租金維持在 40～ 60 元 /㎡，商業(yè)街東段富商廣場臨街商鋪銷售均價為 10000 元 /㎡，由于該區(qū)域商業(yè)氛圍好，且市場上可供售賣的供應量極少，因此該區(qū)域商鋪市場呈供不應求的態(tài)勢。 鱷魚、金利來、百麗 、 耐克、阿迪達斯 、 真維斯、以純、卡佛連 三層 主要經(jīng)營男裝、女裝、針織、羊絨、床上用品等 BOSS、皮爾卡丹、金利來、哥弟、瑞和菲瑪、名典屋 優(yōu)勢： ? 該項目是乳山市目前規(guī)模最大、購物環(huán)境最好、檔次最高、品種最齊的 集購物、餐飲 、娛樂、休閑、辦公于一體的綜合性商廈 ； ? 該項目負一層的利群超市是目前乳山市環(huán)境最好、最有影響力、規(guī)模最大的超市，以此吸引大量的消費者； ? 該項目負一層的美食天地，是乳山市目前最大的經(jīng)營風味小吃快餐店，生意非?；鸨?。 乳山商業(yè)市場整體概況 目前乳山市核心商業(yè)圈主要集中在市中心商業(yè)街的中段周邊，以商業(yè)街為中心北至富山路、向陽街，此范圍內(nèi)屬乳山商業(yè)最為集中及最繁華地段，歷來都是乳山市場傳統(tǒng)的商業(yè)中心，該商圈云集了乳山市最具影響力的商場，如華聯(lián)廣場、金帝商都 等大型的百貨，更匯聚乳山市最大、最集中的大型商貿(mào)城，如大世界商城、圖曼市場、東方商城等。 發(fā) 展 商：山東久久發(fā)臵業(yè)有限公司 全程策劃：旭輝國際地產(chǎn)運營機構 2020 年 10 月 乳山〃久久發(fā)〃國際商貿(mào)城 市場定位營銷策劃報告 目 錄 第一篇：市場篇 6 6 乳山概況 6 交通優(yōu)勢 7 乳山經(jīng)濟 7 旅游資源 8 乳山商業(yè)市場整體概況 8 9 百 貨類 9 商業(yè)街類 15 專業(yè)市場類 18 24 文登義烏小商品批發(fā)市場 24 煙臺三站小商品批發(fā)市場 29 海陽紗線批發(fā)市場 30 萊陽專業(yè)批發(fā)市場 31 威海小商品城 31 青島即墨路小商品市場