【正文】 可以做出躍層甚至復(fù)式，不僅僅在市場是屬于空白，也會(huì)增加生活的便利性。重點(diǎn)和細(xì)部處理n 窗：設(shè)外飄凸窗、角窗或落地窗。當(dāng)然，在青島這種海濱城市，顏色不能隨意涂抹，而是大有講究的。（6）建筑外立面預(yù)留空調(diào)位：樓宇側(cè)面的墻體、立面的窗臺(tái)上部、陽臺(tái)的局部部位。這些一做法推出后，引起不少人士關(guān)注，據(jù)說一些購樓者就是沖著這些一特色服務(wù)買了樓。 打字、翻譯服務(wù) 戶型設(shè)計(jì)采用超現(xiàn)實(shí)主義的印象派手法，將不可能實(shí)現(xiàn)的空間布局，在幾十個(gè)平方的一室內(nèi)發(fā)揮得淋漓盡致。這使我們作為城市雕塑者中的一員，深感肩上擔(dān)子的重量，同時(shí)，也為能夠參與城市的運(yùn)營而感到興奮和激動(dòng)。美麗的青島將乘著奧運(yùn)的帆船，踏上更加輝煌的征程。俯首看去，她南望青島市標(biāo)志性旅游景點(diǎn)棧橋和美麗的黃海海濱，第六海水浴場和海上皇宮近在咫尺；東南向波光粼粼，匯泉灣和第一海水浴場盡收眼底；美麗的青島山在東面和她遙相呼應(yīng)；改造后的中山路休閑商貿(mào)旅游區(qū)靜靜的環(huán)繞在維多利亞廣場的周圍；西邊就是膠州灣和與其隔海相望的青島的浦東—青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。建議物業(yè)除傳統(tǒng)服務(wù)項(xiàng)目外，提供以下服務(wù)： 商務(wù)服務(wù)項(xiàng)目：由于會(huì)所日漸普遍，各項(xiàng)目的發(fā)展商也力求做出特色，以吸引買家。窗戶，作為建筑立面上重要的裝飾，其色彩運(yùn)用是否得當(dāng)，也是決定建筑整體美觀與否的關(guān)鍵因素之一。材質(zhì)在表現(xiàn)風(fēng)格時(shí)，主要用到下面一些建筑材料，如：各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）、塑料、鋼材、鋁型（管）材、石材、木材以及混凝土格柵等。n 同一立面上施以不同色彩，形成對比，增強(qiáng)動(dòng)態(tài)感。l 戶型面積因受本案的功能檔次定位，及特定家消費(fèi)群對象的家庭人口數(shù)量和人員結(jié)構(gòu)、購買目的和消費(fèi)偏好等不同，可設(shè)置多種面積，以滿足不同消費(fèi)者的需要。因?yàn)楦邔庸⑼扇∫惶?～10戶的平面形式，戶數(shù)密集，每一戶的采光通風(fēng)效果都大受局限。l 干濕分區(qū)：需保持干燥的空間（廳、臥室等）和常常被水浸潤的空間（廚房、衛(wèi)生間、浴室等）分開，不混雜。7．2整體設(shè)計(jì)建議 規(guī)劃是房地產(chǎn)項(xiàng)目的第一生產(chǎn)力，只有做到這一點(diǎn)，才能充分發(fā)掘土地價(jià)值，把房地產(chǎn)價(jià)值最大化；規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要性一方面是供給推動(dòng)的結(jié)果，另一方面更是需求拉動(dòng)的產(chǎn)物。CONDO國際公寓附一：CONDO八大生活準(zhǔn)則都市的一定是繁華都市，城市必須是現(xiàn)代化的具備國際水準(zhǔn)的年輕的CONDO是年輕人的精神樂園，各種各樣的性格可以兼容、不拒絕另類核心的一定是在城市核心區(qū)域，又與核心區(qū)域保持一個(gè)恰到好處的距離，工作和生活兩不誤小尺度的CONDO一定是小戶型的，把最基本的私密生活保持在最基本的私密空間，快樂空間無限延伸陽光的、景觀的最大限度的享受陽光和景觀，青春因此而飛揚(yáng)軌道上的對于匆匆的都市年輕一族，交通是最重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，交通方便節(jié)約時(shí)間成本便利的依存于社會(huì)配套，周邊有完善的生活配套，享受才能理所當(dāng)然共享的有一個(gè)豐富的社區(qū)共享空間，參與和分享，快樂才可以倍增附二：Condo釋義Condo源自國外，全稱為Condominiums，中文可譯為“共管式獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓”，專指具備臥室、起居室、浴室、廚房等常用房屋功能，配備生活必備的全套家具電器及住戶可共享的完備的酒店式配套和休閑設(shè)施，并由統(tǒng)一的管理公司提供酒店式服務(wù)的公寓式住房。據(jù)青島統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)，近幾年此區(qū)域房價(jià)近兩年的漲幅以30%左右的速度遞增！4. 外來置業(yè)者許多外地置業(yè)青島的人群，主要目的就是選擇一處海景房，由于我項(xiàng)目的獨(dú)特的地理位置，可以說是戶戶有景，東、南、西可以觀海聽濤，北面可以看到改造后的中山路，選擇我們的項(xiàng)目就是選擇棧橋、選擇大海、選擇百年中山路，也就是等于選擇青島！個(gè)體旅行社經(jīng)營者 本項(xiàng)目無可替代的位置優(yōu)勢及獨(dú)有的星級酒店服務(wù)體系，為私營旅行社的經(jīng)營者提供了一個(gè)可投資購買用于酒店接待，將原本交給酒店的費(fèi)用變?yōu)樽约旱睦麧櫟拇蠛脵C(jī)會(huì)。而第5種方式投資的回收速度較快，另外由于統(tǒng)一經(jīng)營，對于該物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展比較有利。交付后由于業(yè)主自主經(jīng)營，沒有統(tǒng)一性，很難將整個(gè)物業(yè)價(jià)值充分利用起來，很容易造成物業(yè)的后期頹廢。 整體出租：開發(fā)商建設(shè)完成后，將物業(yè)整體出租給一家專營公司，這樣一般不需要定向建設(shè)，開發(fā)商主要考慮該地段功能定位，通過專家的論證進(jìn)行設(shè)計(jì)、建設(shè)、開發(fā)，完成后整體出租，承租方自主經(jīng)營或者進(jìn)行二次招商。而旅行商業(yè)則屬于主要為旅行外出人士提供各種生活日常用品的商業(yè)性質(zhì)，目前該項(xiàng)目周圍的華聯(lián)商廈就屬于該類物業(yè)。從國內(nèi)幾個(gè)已出現(xiàn)酒店式公寓的城市來看，這一形態(tài)的住宅受到極其熱烈的推崇。在整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、局部細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)、設(shè)備與配套乃至前期營銷與后期物業(yè)管理等各方面，突出項(xiàng)目的整體優(yōu)勢，在具有可能出現(xiàn)的共性競爭優(yōu)勢之外，賦予項(xiàng)目決勝千里的個(gè)性化優(yōu)勢，能夠數(shù)年內(nèi)領(lǐng)先于行業(yè)，成為市場標(biāo)桿，以規(guī)避當(dāng)前以及今后潛在的競爭風(fēng)險(xiǎn)，差異 + 領(lǐng)先成為我們的核心價(jià)值所在。以奧運(yùn)為契機(jī)的城市配套日新月異為了迎接2008年奧運(yùn)會(huì)，濱海步行道、濱海大道、東西快速路一期、二期、延吉路打通、鞍山路、南京路綜合整治、29條沙土路改造等等，整個(gè)城市的交通功能正在悄然之間進(jìn)行著革命性的提升。l 戶型設(shè)計(jì)上的空白點(diǎn)：青島的房地產(chǎn)項(xiàng)目由于缺乏前瞻性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，造成了許多項(xiàng)目的平庸低俗，完全無法融入美麗的海濱城市青島。本項(xiàng)目新開發(fā)的優(yōu)勢讓我們有無限的空間，將產(chǎn)品從規(guī)劃到設(shè)計(jì)做到盡善盡美，從周邊項(xiàng)目中脫穎而出。該項(xiàng)目也是華藝集團(tuán)進(jìn)駐青島的第一個(gè)項(xiàng)目，給進(jìn)駐青島市場打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。從未來發(fā)展來看，隨著沿海三大區(qū)域建設(shè)逐漸成型，青島市沿海一線將成為一個(gè)集商務(wù)辦公、文化休閑、旅游等多種功能于一身的整體，環(huán)政府區(qū)域?qū)⒊蔀檎麄€(gè)沿海的中心，東為中央商務(wù)區(qū)，西為旅游休閑勝地，其位置優(yōu)勢可見一斑。金色海岸未售）二手市場掛牌情況較多備注現(xiàn)在由凱會(huì)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)銷售，并且其銷售人員不知道開發(fā)商是哪一家公司物業(yè)名稱貝蒙特大廈開發(fā)商貝蒙特房地產(chǎn)物業(yè)管理公司自管總建筑面積竣工日期銷售率90%目前銷售價(jià)格二手市場平均5500元/平方米物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及價(jià)格月；租金水平其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價(jià)創(chuàng)出5500元“天價(jià)”；其二，市南區(qū)CBD中心區(qū)的海門路8號地塊每平方米樓面地價(jià)拍出5120元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的“世紀(jì)天價(jià)”。宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產(chǎn)業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。青島港即將建成北方國際航運(yùn)中心，青島將形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開放型經(jīng)濟(jì)格局。 作為2008年奧運(yùn)會(huì)帆船賽場，奧運(yùn)會(huì)將給青島市的經(jīng)濟(jì)帶來巨大的活力和競爭力，促進(jìn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。奧運(yùn)會(huì)將為促進(jìn)青島市的入境旅游市場提供良好機(jī)遇。不斷增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、日益發(fā)展的北方大港、獨(dú)具優(yōu)勢的海洋科研，奠定了青島在中國的經(jīng)濟(jì)與文化地位。青島市商品房銷售面積99年～2003年呈穩(wěn)定增長勢頭，從99年的236萬平方米增長到2003年的453萬平方米；增幅99年～2001年基本保持不變，為28%左右；2001年～2002年、2003年增幅較小，%，增幅下降較明顯。從2002年大青島發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場增量發(fā)展。月租金水平平均2元/平方米金色海岸雙星地產(chǎn)起價(jià)5280元/平方米（網(wǎng)上1樓） 8~9層平均5650元/平方米新項(xiàng)目金田公寓金田城建5900元/平方米（2層）、6500元/平方米（20層）魯邦 l 單純的大戶型住宅在周邊的銷售價(jià)格平均在50006500元左右，商住樓價(jià)格在6000—7500元/平方米左右，總價(jià)均在50萬以上，銷售情況不理想，競爭對手較多。同時(shí)通過項(xiàng)目概念、建筑品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)和物業(yè)服務(wù)等方面的提升，售價(jià)可以達(dá)到8000—10000元/平方米，投資回報(bào)率可以達(dá)到60%100%。噪音劣勢，靠近火車站，噪音污染比較嚴(yán)重，不適合開發(fā)高檔住宅；規(guī)模劣勢，土地規(guī)模小，不能發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效益； 市場空白點(diǎn)l 縱觀青島房地產(chǎn)市場，如果在市南區(qū)置業(yè)，其總投資額度要大于50萬元人民幣，因此低于50萬元的小戶型物業(yè)是市南區(qū)市場空白，更是海景公寓的市場空白。l 建筑材料上的空白點(diǎn)：運(yùn)用水泥玻