【正文】 方式，需要開發(fā)商有較大的前期投入，另外由于該地段業(yè)態(tài)選擇的面較窄，因此這種方式雖好，但很難操作成功（即：難于成交）。青島得天獨厚的地理及氣候優(yōu)勢、沿海美麗的山海風光及提供優(yōu)越的生活居家條件，其稀缺性又保證了其良好的升值保值效應。 具體經營者 購買后用于自主經營的投資者，一般情況下這部分客戶現在已經在其它地方擁有正在營業(yè)的物業(yè)。 Condo的出現，從產業(yè)經濟發(fā)展的角度來考慮，是由于第三產業(yè)服務業(yè)的高度發(fā)展帶來的必然。CONDO國際公寓戶型是公寓的核心組成部分，包括標準層、復式、躍層式等，其中內部躍層因其布局及功能上的均好型很受青島市場歡迎；挑高兩層，；大角度、寬視野的觀景陽臺；解決小戶型黑走廊的樓層空間花園等關鍵要素。l 整個戶型間隔顯得流暢、通透，空間領域感強。l 看景戶型作為本案設計的重大特征之一：三面環(huán)海、一面觀中山路，遠眺小青島，近觀棧橋！為了看景，戶型上有兩方面的處理：其一，平面形式常用“蝶翅”式、“工”型、“T”型，或錯開的“風車”型。n 局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。n 墻面：施以不同顏色或配以圖案（人、神、動物、植物、器物等）、浮雕。根據本案目標客戶需求層次特征，花園平臺可設立20多個項目，如觀海茶餐廳、影音室、閱讀室、攀巖場、百鳥籠等，這是建議本項目采用的“泛會所”概念的一個組成部分。當前許多發(fā)展商大打“會所牌”，爭相把“豪華會所”、“五星級會所”、“多功能會所”等作為賣點之一，但經營大多存在華而不實的問題?，F在人們的工作生活壓力較大，易產生各種心理和精神疾病，若有此保健，則無異為健康創(chuàng)造成了后勤保障以上服務內容及經營可以有機的融合于本項目商業(yè)部分的銷售與經營規(guī)劃，由我們在招商過程中控制經營種類與檔次，在滿足業(yè)主高品質要求的前提下，減輕后期物業(yè)管理成本。 代理經營紅瓦、綠樹、碧海、藍天交相映出青島美麗的身姿；赤礁、細浪、彩帆、金色沙灘構成青島美麗的風景線；歷史、宗教、民俗、風土人情、節(jié)日慶典賦予了青島旅游豐富的文化內涵。項目所在地塊的絕版位置，必將助我們打造一副屬于自己的絕版品牌！這是一種挑戰(zhàn)，更是一種機遇！也希望貴公司能夠乘上這艘帆船，順利駛向美好的未來！收獲名譽的同時收獲財富！?？臻g] condo公寓 現實中的夢想家園！8．2 廣告策劃 8．2．1 廣告表現形式 8．2．2 廣告媒體選擇 8．2．3 廣告主題 8．2．4 廣告計劃8．3 展會第九部分 銷售方案9．1 定價策略9．2 銷售控制9．3 銷售管理 9．3．1 人員要求及結構 9．3．2 培訓 9．3．3管理制度 9．3．4考核辦法及激勵措施第十部分 售樓處及售后服務中心10．1 售樓處設計及裝修10．2 售樓處銷售物料準備10．3 售后服務中心設置10．4 售樓處管理制度第十一部分 開盤11．1 日期11．2 主題11．3 邀請人員11．4 日程安排11．5 媒體計劃及現場包裝第十二部分 結語被譽為“東方瑞士”的青島地處山東半島東南、膠州灣畔，是中國重要的沿海開放城市之一和華東地區(qū)僅次于上海的第二大經濟中心城市。 代訂飯店、機票酒店式服務項目：另外，由于辦公一族的存在，每日為大廈內所有客戶提供各種健康、衛(wèi)生、方便快捷、精美可口的快餐。配套人們對生活配套的關心不亞于對價格、位置和交通等因素的關心。外部環(huán)境建筑物本身不能孤零零存在，必須與環(huán)境協調相處。n 屋頂：設坡屋頂、挑板或鋼柱等。如果作為產權式商鋪銷售，可以從空間上分割，建筑上一體/立面作為表現外部形象的立面，在表現風格方面起著至關重要作用。廚房在位置上傾向于放置在外側靠進門處；衛(wèi)生間和浴室往往同置一室。（2）當前較好的戶型功能分區(qū)表現在：l 廳房方正好用，尤其本案是高層公寓更應十分注意這一點。3．和諧性：由于地處火車站和青島標志性景點棧橋，另外，考慮緊靠中山路，我們在規(guī)劃過程中要參考所在地塊的這些特點，做到和周圍環(huán)境協調統一而又能夠獨立成景。如今作為一種高檔物業(yè)，Condo普遍流行于歐美及東南亞地區(qū)，是酒店式公寓的升級換代產品。 投資者主要是一些中小投資者，其投資總額度在50—300萬元之間。2. “中產階級”外企高管、企業(yè)主、歸國創(chuàng)業(yè)人員。這種方式對于開發(fā)商、投資業(yè)主、經營者三方面來說，風險都比較小，能夠形成共贏的局面。這種操作方式回報期比較長，同時也是對開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)經營能力的嚴重考驗。：結合現有商業(yè)布局和國內外各種商業(yè)物業(yè)的操作模式來看，商業(yè)物業(yè)前期運作主要采取以下幾種方式： 整體出售：開發(fā)商只負責規(guī)劃、建設，后期將物業(yè)整體銷售給一家專營公司進行經營。就青島而言，除建筑本身的缺陷外，目前最讓業(yè)主頭疼和準業(yè)主擔心的就是物業(yè)服務的問題，業(yè)主們普遍得不到稱心的物業(yè)服務，如本案能提供真正意義上的酒店式的物業(yè)服務，使業(yè)主真正的擁有了上帝的感覺，加之地理位置等優(yōu)越的客觀條件，則可使本案成為青島市含金量最高的經典物業(yè)項目，扮演國際化都市先行倡導者而成為本市的標志性項目。與傳統的酒店或公寓相比，它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，酒店式公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務更勝一籌：除了提供傳統酒店的各項服務外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務。城市配套的全面提升、前海一線用地的嚴格控制，都為本項目帶來了福音?；疖囂崴賚 火車提速帶來的影響是巨大的，隨著火車提速，將有大批原來選擇大巴、飛機等出行的人士轉乘火車，因此，該項目位置的預期商業(yè)價值將大大提升。l 該地塊所在中心西區(qū)板塊現有項目包括百盛大廈、發(fā)達商廈等均由于定位不明確，一直在住宅和寫字樓之間徘徊，以至于現在的商業(yè)辦公和居住任意劃分銷售，給項目的美譽度造成了嚴重影響，同時，也使其項目在市場中難于立腳。 第五部分 項目SWOT分析及總體開發(fā)思路擬定（優(yōu)劣勢）分析 景觀優(yōu)勢：三面環(huán)海，一面觀中山路，擁有360度無障礙的景觀，適合推廣海景休閑度假高級酒店式公寓；同時由于項目緊鄰青島市標志性景點—棧橋，其景觀優(yōu)勢更加突出。l 結合目前周圍項目的情況來分析，該地塊距離火車站僅100米距離，在動靜分區(qū)性能上講，屬于動區(qū)，不利于營造大戶型高檔的住宅項目。測算地塊周邊年平均酒店消費價格在126元/天/間，酒店消費總量超過6000萬元。月（含電梯費）租金水平日；—青島市歷年商品房銷售額（億元） 2002年及2003年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現出兩個“天價”。宏觀經濟持續(xù)向好，優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境給房地產業(yè)帶來了很大的發(fā)展空間。青島港即將建成北方國際航運中心，青島將形成全方位、多層次、寬領域的開放型經濟格局。 作為2008年奧運會帆船賽場，奧運會將給青島市的經濟帶來巨大的活力和競爭力，促進關聯產業(yè)如環(huán)保、通訊、交通、餐飲等的發(fā)展。2003年1～5月份工業(yè)總產值（現價），%，工業(yè)產品銷售收入906億元，累計增長13%，%，%。隨著保稅區(qū)范圍和功能的拓展，逐步實現向自由貿易區(qū)轉化，從保稅區(qū)到自由貿易區(qū)，青島極有希望趕上第一班車，還沒有哪個保稅區(qū)像青島這樣較早地、系統地做向自由貿易區(qū)轉型的研究和準備。上述情況表明，青島的發(fā)展正處于一個新經濟周期的上升階段，加入WTO、奧運會的籌備建設、對外開放力度的加大等都將會對青島的發(fā)展起到新的刺激作用。青島市商品房銷售額從99年～2003年逐年增長，增幅超過100%；各年增幅從99年～2002年穩(wěn)定增長，%、%%；2001年～2002年增幅有所回落，%，%。 第三部分 項目周邊項目及可類比項目調查結果物業(yè)名稱數碼港開發(fā)商新世界（青島）置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島雅園物業(yè)管理有限公司地理位置香港中路和南京路交匯處總建筑面積10萬平方米竣工時間2003年底銷售率95%以上銷售價格均價9500元；現二手房市場均價11000元/平方米物業(yè)服務內容及價格綜合服務費5元/月；；；租金水平—日（含物業(yè)管理費）二手市場掛牌情況\備注不對外銷售；目前只剩二樓230平方一套物業(yè)名稱如意大廈開發(fā)商青島悅海置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司青島凱會物業(yè)管理公司