【正文】 （五）世貿(mào)國(guó)際公寓SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析： 處于CBD最佳居住位置，處于黃金地段，但不臨主干道，最適合商務(wù)人士居住，可謂鬧中取靜。 現(xiàn)物業(yè)管理推出了24小時(shí)保姆小管家，服務(wù)范圍包括家居日?；A(chǔ)清潔、做飯及餐具清理、病人、老人、嬰幼兒看護(hù)及購物、寵物看護(hù)和喂養(yǎng)。那些在未來的需求市場(chǎng)，短期租戶將占較大比重，對(duì)此，世貿(mào)國(guó)際公寓對(duì)這些客戶吸引力小一些，而流向服務(wù)式公寓。推出的第一天，收獲六千多萬元，有望在年底前，達(dá)到計(jì)劃的15個(gè)億。因此像世貿(mào)國(guó)際公寓這樣的項(xiàng)目，無論銷售和出租，都能獲得一定的收益。在高房?jī)r(jià)的影響下，裝修市場(chǎng)也是虛火過旺。CBD高檔公寓可謂高價(jià)裝修的始作俑者。一種是歐式風(fēng)格：泛指英式、意大利式、北歐式、北美式。一個(gè)水龍頭便宜的幾十元，品牌產(chǎn)品幾百元，高配產(chǎn)品可能幾千上萬元。比如報(bào)完工程費(fèi)再報(bào)材料費(fèi)用，然后是數(shù)量、工時(shí)、工費(fèi)、利潤(rùn)及稅費(fèi)等，這其中有很多重復(fù)報(bào)價(jià)。因?yàn)檠b修風(fēng)格代表一個(gè)人的品位，一個(gè)人的情趣，一個(gè)人的身份，一個(gè)人的形象。該公寓的定位和未來的升值潛力，都可說是非財(cái)富精英莫屬。他們討厭依賴別人的錢?？此茮]有特別值得單獨(dú)提的地方。這樣的居所在市場(chǎng)上的知名度要低于左右派居所，但在同行界中卻有較高的知名度和美譽(yù)度。在總套數(shù)中各占的比例也有所不同，單價(jià)1000元/平方米的占30%，即30套左右；1500元/平方米的占50%，即50套左右；2000元/平方米的占20%，即20套左右（以上僅為粗略估算）。如果在準(zhǔn)備階段，配有在預(yù)算、合同、選材、施工方面相當(dāng)精通、負(fù)責(zé)的人手的話，考慮周全、細(xì)致、防欺詐、蒙騙，我想是可以擠出大量的水份，尤其材質(zhì)與價(jià)格之間的水份。相比來看，戶型優(yōu)勢(shì)排序?yàn)锳、F、C、D、B、E。這給公寓裝修帶來一定困難，為了不給我廠增添資金壓力，同時(shí)又能讓裝修工作盡快開始，早投入早收益。二是拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)裝修到位?？梢耘c投資公司或其他形式公司合作，對(duì)方提供資金，用來房產(chǎn)裝修、家具、電器配置。以上幾種裝修資金來源，建議嘗試第二種籌資方式。此時(shí)正逢好的時(shí)檔，春節(jié)過后，進(jìn)入春季租售時(shí)期，我便可擁有較多的租戶，同時(shí)我們可以趕在一些明年下半年新項(xiàng)目入住的檔期之前，低價(jià)入市，搶占先機(jī)。我認(rèn)為，使用招標(biāo)的形式來確定我們所需的裝修公司及其設(shè)計(jì)方案為佳，如果可行，需要現(xiàn)在著手準(zhǔn)備。未來隨世貿(mào)國(guó)際公寓的不斷成熟和服務(wù)完善，其租金有望提高。 在制定價(jià)格時(shí)，留出折扣點(diǎn)。也可以隨租期延長(zhǎng)，租金可酌情遞減，但有遞減底限。第五章 物業(yè)管理出租必然帶來出租物業(yè)的管理，這是我們世貿(mào)國(guó)際公寓后期的主要工作，但在裝修前就應(yīng)著手籌備。第二種是與租賃代理公司以合作方式成立共同經(jīng)營(yíng)的公司，全權(quán)委托對(duì)方經(jīng)營(yíng)，我方進(jìn)行監(jiān)控，以協(xié)議方式，收取我方應(yīng)得的固定收益。第四種是委托現(xiàn)有的世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理公司——喬福物業(yè)或可能替代的物業(yè)管理公司對(duì)我廠部分進(jìn)行全權(quán)管理。應(yīng)該在交接房屋時(shí)，同時(shí)完成所有利益分割。如車庫分割、D座底商分割等。優(yōu)勢(shì)是收益獨(dú)占性，可解決一些廠內(nèi)職工安置，培養(yǎng)物業(yè)管理人才，為今后的寫字樓等物業(yè)項(xiàng)目的管理打下基礎(chǔ)。優(yōu)點(diǎn)是可以讓多家租賃公司參與，競(jìng)爭(zhēng)可帶來好的出租率。開始階段推廣目的在于告知性，請(qǐng)潛在租戶關(guān)注，后期階段推廣目的在于吸納有效的租戶。提倡付長(zhǎng)期租金，并給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠或服務(wù)優(yōu)惠。有可競(jìng)爭(zhēng)的最低價(jià)和最高價(jià)會(huì)對(duì)客戶有很大的吸引作用。當(dāng)前世貿(mào)國(guó)際公寓出租的情況也與此租金水平吻合。因此確定裝修公司是決定公寓裝修質(zhì)量的關(guān)鍵。因此第二種是首選的籌資策略。此方式優(yōu)點(diǎn)一勞永逸，房產(chǎn)全部保留，長(zhǎng)期收益最大，管理和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，缺點(diǎn)創(chuàng)收晚一些。另外人手增加，管理難度也增加。此方式的優(yōu)點(diǎn)是一次性全部裝修、家具、電器到位，比較容易管理和裝修風(fēng)格的統(tǒng)一，能較快產(chǎn)生效益。如果可能的話。頂層復(fù)式為A、B、C、D戶型。如此合計(jì)，每平方米預(yù)計(jì)投入2200元。為了把每一種風(fēng)格詮釋到位，這三種裝修風(fēng)格在造價(jià)上可略有差別：即在均價(jià)不變情況下，分出高檔、中檔、低檔。居所看起來不事張揚(yáng)而且內(nèi)涵很深，仿佛有滄桑感和歷史感。右派，既是表現(xiàn)出一種明顯的內(nèi)涵和沉穩(wěn)來，安于現(xiàn)狀，因覺得很多事已經(jīng)做得很成功與完美了，故不事追求而貪圖享樂，盡管年輕也鼓作老態(tài)，一副曾經(jīng)滄海難為水的老江湖樣子。所有比這個(gè)階層低的人，都渴望成為中上層人士，而不想成為上層和看不見的頂層。黃金地段、大戶型設(shè)計(jì)、樣板間示范等都為打造毫宅預(yù)留了空間。面對(duì)以上種種情況，可以得出結(jié)論，擠出水份，就等于降低了成本，同樣可獲得高品質(zhì)的裝修效果。所以對(duì)于市場(chǎng)上無法尋價(jià)的進(jìn)口品牌要小心。普遍來看，多以歐式風(fēng)格見多見長(zhǎng)，說明崇洋心態(tài)比較濃重，同時(shí)也說明裝修設(shè)計(jì)公司缺乏創(chuàng)新能力，基本處于學(xué)習(xí)和模仿階段。加上飾品、家具、家電等費(fèi)用可能增加二分之一強(qiáng)。所以裝修市場(chǎng)緊隨商品房開發(fā)銷售繁榮起來，一開始就處于一較高水準(zhǔn)。因此來看，如果我廠在眼下不急缺資金情況下，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為上策，即世貿(mào)國(guó)際公寓我廠部分在接收之后，可著手出租工作。盡管已建和在建項(xiàng)目有20個(gè)左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又有一半出租率較高，幾乎滿租，所以在未來市場(chǎng)，幾乎不參與競(jìng)爭(zhēng)，剩下的只有四、五個(gè)項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)。第三屆國(guó)際商務(wù)節(jié)即將于2002年9月12日召開，有可能帶來新得利好消息，加上宣傳炒作，會(huì)吸引更多得投資者對(duì)CBD產(chǎn)生興趣。 周遍教育配套較少，區(qū)內(nèi)缺乏教育設(shè)施和室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 區(qū)內(nèi)配套全新。由此以來，入城和出城都非常便利，而又避開了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。往來：國(guó)際郵電局、中國(guó)海關(guān)、加油站近在咫尺，通訊還是出差、出境都十分便利。實(shí)力派的企業(yè)機(jī)構(gòu)云集和不斷的加盟。北京房地產(chǎn)市場(chǎng)正在以快速發(fā)展的姿態(tài)迎接來自國(guó)內(nèi)和國(guó)際。 總之，辦奧和入世對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好影響主要是客戶對(duì)未來預(yù)期的提高，需求總量將不斷擴(kuò)大。今年很多發(fā)展商開始重視項(xiàng)目的前期運(yùn)作、市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目可研、使準(zhǔn)備工作更加充分細(xì)致，不再盲目跟風(fēng)，項(xiàng)目入市更加謹(jǐn)慎。目前CBD在售項(xiàng)目的售價(jià)均已突破10000元/平米，并且上升速度較快，新城國(guó)際在三個(gè)月內(nèi)，銷售均價(jià)從9400元/平米升至10700元/平米，世貿(mào)國(guó)際公寓均價(jià)從8000元/平米升至13000元/平米。不帶家庭的外國(guó)人、海外華人、短期商務(wù)人士依然青睞服務(wù)式公寓。廣告公司、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、律師等中介咨詢公司會(huì)消化掉一部分商住公寓。旺座中心聘請(qǐng)凱賓斯基股份公司作物業(yè)管理，并引入五星級(jí)飯店管理，標(biāo)定了CBD物業(yè)管理的高水準(zhǔn)。即使商住爭(zhēng)議破多，受到輿論的打壓，但近來新出的商住項(xiàng)目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。（4）服務(wù)式公寓和商住公寓為主，純居住公寓相對(duì)量減少本地區(qū)的公寓主要有三種形式：服務(wù)式公寓、商住公寓和純居住公寓。2001年9月，《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺(tái)。中、高檔公寓出租情況更好。外資公司的外籍雇員，可承擔(dān)的租金在5000元/月以上。隨著北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，逐漸形成了一個(gè)高學(xué)歷、高收入，具有生活新觀念和較強(qiáng)消費(fèi)能力的群體，如從事金融、保險(xiǎn)、證券、通信等行業(yè)的年輕白領(lǐng)和律師、會(huì)計(jì)師等中產(chǎn)階級(jí)。如私營(yíng)企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級(jí)管理人員、各類所有制單位負(fù)責(zé)人，其中包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。在2001年，中高檔服務(wù)式公寓保持較高出租率，甚至達(dá)到滿租，如國(guó)貿(mào)公寓、嘉里中心公寓等，東方廣場(chǎng)、雅詩閣、盛捷福景苑等新增項(xiàng)目，提供約800套服務(wù)式公寓。以前市場(chǎng)上很少見到純粹小戶型項(xiàng)目，如今小戶型受到購房者和發(fā)展商的共同關(guān)注，新項(xiàng)目層出不窮。新增公寓特點(diǎn)：①公寓形式多樣化。銷售市場(chǎng)分析：（一）供應(yīng)分析總體來看，供給量大副增加。新增項(xiàng)目集中在CBD和中關(guān)村。CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點(diǎn)。③豪宅供應(yīng)的絕對(duì)量增加，相對(duì)量減少。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備得要素，而不再是賣點(diǎn)。這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)環(huán)境，不僅是小區(qū)自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中社區(qū)及周邊的人文環(huán)境，他們會(huì)選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項(xiàng)目，往往既不奢侈也不放棄自己的追求。小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動(dòng)，同時(shí)企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模也不需要大面積工作間，購買商住公寓符合他們的需求特點(diǎn)。公寓價(jià)格從1997年開始趨于平穩(wěn)，在11000 /平米左右浮動(dòng)。二、2001年至2002年上半年CBD租賃市場(chǎng)分析（一）供應(yīng)分析從20世紀(jì)90年代初，隨著國(guó)際交往的恢復(fù)，高檔公寓需求上升，CBD地區(qū)出現(xiàn)了最早的公寓：國(guó)貿(mào)公寓和京廣中心公寓。而2001年在《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺(tái)刺激下，新