【正文】 層還有很多內(nèi)涵，推動城市向前發(fā)展的動力階層人群包括三種形態(tài)。 38 我們的客群所在 而相比較而言，有產(chǎn)階層是核心動力階層，是城市發(fā)展的源動力，他們的存在和貢獻使城市能夠穩(wěn)健、良性、快速的向前邁進。房型設(shè)計建議 —— 全家共享空間蒙太奇 本項目本身就具有鬧中取靜的特點，項目地塊呈 L 型走勢，具有半圍合基地特征。 為適應觀景的需要，樓宇擺放、朝向、 布局 者盡量朝向景觀資源，并兼顧到小區(qū)內(nèi)部的人造景觀。小區(qū)內(nèi)不允許任何車輛（自行車和 機動車 ）進入小區(qū)，所有車輛集中停放于車庫。 窗體 窗戶猶如住宅的“眼睛”，其變化主要表現(xiàn)在以下方面： 排架、柱廊和觀光圍欄。不過，也引入和采用了很多高檔名貴材料。人車 盡可能 分流，以停車不破壞景觀為主。突出街區(qū)城市效果。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格設(shè)定上與目標客戶的心理特征相符。外觀以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。 三、景觀設(shè)計建議 —— 為 CBD 締造一片綠洲 49 從市場角度看，景觀設(shè)計日益受到重視，住宅小區(qū)的環(huán)境越來越好，發(fā)展商需要開發(fā)景觀優(yōu)美的住宅小區(qū)，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應運而生。這是站在高位看景觀設(shè)計，而對于我們的業(yè)主而言，我 們朝夕相處百年與共的社區(qū)園藝必須經(jīng)得起我們自己的檢驗，要豐富有內(nèi)容而且可觀可參與。 操作要點一：文化景觀設(shè)計 高端人群的生活若要得以滿足則需要一種超乎生活本身的一種信仰，這種信仰就含蓋這鮮明的文化色彩。每個人的家成為他的“個人堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安 全感，對居住環(huán)境擁用的領(lǐng)域感、歸屬感與認同感，呼聲日高。人們可以在其間閑聊、下棋、健康、曬太陽等，形成了既便于交往，業(yè)余休息，又極具領(lǐng)域感的鄰里交往空間環(huán)境，使身處其中的居民有一種親切感。針對園區(qū)的建筑規(guī)劃與景觀規(guī)劃和道路系統(tǒng)，在其各結(jié)點處用多種樹木與玻璃墻體、透明的形象墻體、各種顏色式樣的玻璃共同張顯獨特風格與起到其通透且私密的作用。而且當工地現(xiàn)場有了美倫美奐的花園存在，也便于銷售執(zhí)行人 員跟客戶爭取更多的交流時間，避免了憑空捏造的客戶感受。本項目在這兩個方面同時創(chuàng)新，一方面將面積跨度全面擴展，含蓋 20300 平方米，兩端都創(chuàng)造南京市區(qū)房地產(chǎn)市場上的先河，為不同種別的人群都創(chuàng)造了與之最匹配的住宅產(chǎn)品。 傳統(tǒng)的廚房多用 I 型，現(xiàn)在則有 I 型、 L 型，還有開放式、半開放式的廚房設(shè)計，在長度、寬度方面考慮到操作臺、盥洗臺、廚具電器壁柜的設(shè)置及擺入位、管線的安裝、通岡排氣條件，中西雙廚房戶型也已經(jīng)出現(xiàn)。家庭結(jié)構(gòu)形態(tài)非常復雜多樣，而他們的生活空間需求可以 7 種套型類型中得到全面滿足。廚房遠離餐廳，從廚房到餐廳（客廳）要經(jīng)過幾道房門； 從價格上講，它對消費者也筑起了一道無形的消費門檻。全面滿足鐘愛市中心又遠遠達不到市中心住宅價格承受標準的新貴一族，彌補住宅部分的小面積戶型缺口。只有把業(yè)主無限細密的感受真正納入樓盤建設(shè)的每一個環(huán)節(jié)，讓業(yè)主滿意，才能算是真正令人信服的精品。 那么本項目將如何通過細部處理實現(xiàn)“以人為本”強化住宅細節(jié)呢？就要處處精細： 規(guī)劃（屋在景中，步移景易） 1） 依 L 地形而作自然規(guī)劃，自然高雅； 2） 別具匠心的庭院設(shè)計，進了小區(qū)就進了家； 3） 看不到風景 —— 退房，完美的戶戶有景規(guī)劃； 4） 景觀面積大，居者有其屋，屋者有其襯。 9） 庭院與建筑： 既有庭院廣場，又有鄰里花園，完美的建筑風格。 6） 潔污分離： 潔污分離設(shè)計思想落實，較大的衛(wèi)生間采用盥洗和如側(cè)分離的設(shè)計，且廚位均取一端布置。 14） 客廳設(shè)計： 方正寬敞 ,雙廳分明，互不干擾，純粹的起居歸起居，吃飯歸吃飯的布局，不能存在餐廳大于客廳或暗客廳，暗餐廳現(xiàn)象。 21） 設(shè)計過程中始終貫徹“不以小而小做，不以大而大做”，房型不論大小，一律統(tǒng)盤考慮，小，精致溫馨，大，氣派豪華，力爭讓每一家都過上沒有遺憾的尊貴好日子。 7） 屋頂建筑獨具特色，兩種窗戶的設(shè)計。 5） 通透陽臺，精雕鐵藝，磨砂玻璃，將通透含蓄化。 19） 主人衛(wèi)生間： 主人衛(wèi)生間大而舒適，公共衛(wèi)生間小而實用，開窗合理，全部采以偏窗設(shè)計，以提高私密性。 12） 私密性： 整體考慮私密性設(shè)計，沒有客臥之間、臥廁之間缺乏私密性的問題。 4） 公私分離： 房型設(shè)計達到?jīng)]有進戶門直面臥室門和衛(wèi)生間門之弊，堅決不在客廳的會客區(qū)開臥室的門。建議做零覆蓋率小區(qū)，全部架空。需要強調(diào)一點：注重細節(jié)必須也必然要尊重“以人為本”，人性的細節(jié)需要就是住宅的細節(jié)性。包括樓外空間、樓內(nèi)室外空間、室內(nèi)空間等，樓外空間采用精密手法營造園藝和溝通空間，樓內(nèi)室外空間的處理上建議采用室內(nèi)裝潢的藝術(shù)手法，樓內(nèi)空間包括對管線的處理、對小五金件處理、對頂部閣樓的處理、對梁柱以及墻體的處理。具體說來，那就是超前性的設(shè)計必須 與實際的樓盤位置、周邊小環(huán)境、主力消費人群喜好等等現(xiàn)實性的市場要素結(jié)合起來，才能誕生市場歡迎的房地產(chǎn)精品。集中歸納起來，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、公私（公用區(qū)與私密區(qū)）分區(qū)應是使用功能合理的基本原則。 如下一些方面須加以重視： 戶型內(nèi)部間隔 如下一些情況盡量避免： 本項目房型設(shè)計與家庭構(gòu)成關(guān)系 對于本項目而言，隨著目標市場逐漸細分化，購房群體日趨 理性與個性，單一的戶型需求演變?yōu)槎鄻O化、多樣化的戶型需求，從而使戶型設(shè)計也呈現(xiàn)多樣化特征。 明確功能分區(qū) 開始注重使用空間的層次與分區(qū)的問題， 四大分區(qū)理念；動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間的劃分、公共空間與秘密空間的劃分、濕污空間的干凈空間的劃分思想在戶型設(shè)計當中要有效貫徹。目前戶型設(shè)計顯現(xiàn)出如下趨勢，本項目的戶型設(shè)計應該順應市場發(fā)展的潮流，吻合高端市場需求。本項目需要在樓盤預售前，先把沿河局部園林景觀做好，形成樣板花園，以消除購房者的疑慮。目前在歐洲和日本等地廣為盛行。這些小品和設(shè)施要同周圍絕對化環(huán)境相協(xié)調(diào)，可以摸擬自然，再生自然，使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回 歸自然的本能屬性，形成小型外向交流閑庭。 51 操作要點二：組團景觀設(shè)計 由于現(xiàn)代居住 環(huán)境 中居住才的結(jié)構(gòu)，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅僅是為獲取同一居住空間面“恰巧”走到一起。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和消費者對居住質(zhì)量要求的日漸提 高，環(huán)境設(shè)計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。我們就是要在 CBD 創(chuàng)造一片屬于我們更屬于新街口、屬于這座城市的綠洲。 5) 空間及其組合 不同的建筑風格擁有不同的空間要求，新古典主義要求空間組合體現(xiàn)韻味與幽雅，現(xiàn)代主義風格要求空間 組合簡明便于區(qū)分，兩者需要一個和諧的統(tǒng)一。 2) 重 點和細部處理 它 包括 三個方面： 后現(xiàn)代主義風格相對與古典風格突出了更多物質(zhì)的東西，與現(xiàn)代城市生活與發(fā)展更加匹配。從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風格對樓盤促銷 46 是有積極意義的，正因為此，不少發(fā)展商都把建筑風格作為樓盤賣點之一。強調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道； 庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形、追求以種植為主的自然景觀。 44 主題 以山水為景觀設(shè)計的主題最多，每一個樓盤的景觀設(shè)計似乎都少不了水，也有以林木、花徑、山石為主題的?？罩谢▓@。（建議把北面沿河岸的兩幢小高層做空中連接） 架空層首先是擴大了綠化（有的樓盤宣稱是“ 100%的綠化率”），更重要的是提升了樓宇檔次，其結(jié)果是把大自然引入空內(nèi)，讓住戶更親近大自然。車位數(shù)也是“保證供應”，車位戶數(shù)比率要增加。 小區(qū)的環(huán)境、景觀設(shè)計 。 【創(chuàng)意簡語 —— 大圍合成就盛世安寧】 項目地處新街口，繁華與喧囂往往并存。建筑風格建議 —— 后現(xiàn)代主義質(zhì)感建筑 從對房屋和車等體現(xiàn)身份的消費品選擇上，他們體現(xiàn)出自己的品位與不群。在中國這一人類稱為高產(chǎn)階級或有產(chǎn)階級。 具象征性和標志性的： 這是本項目推向市場前就已經(jīng)確定無疑的品牌戰(zhàn)略取向，盡管身處金鷹國際花園、天安購物商城、東方名苑等眾多強手的競爭擠壓之中，但我們?nèi)匀槐仨毻诰騽?chuàng)造我們的個性優(yōu)勢，最終將本項目建設(shè)為新街口地區(qū)具有象征意義和標志性的建筑組團。 ? 33 壹、項目的精準定位 一、主題設(shè)定：一個展現(xiàn)未來城市文明的人居典范 主題是項目的靈魂，主題擴展后成為項目的骨架。就豪宅開發(fā)而言，公認的首要條件必須是稀缺性（獨一性）。這不僅僅是他們榮譽身份的象征，更是他們?yōu)橄硎苌?、占?jù)南京的一種體現(xiàn)，住豪宅贏得非凡的感受、妒嫉的眼光是這一特定人群共有的心理。這里的土地市場價格佷高，系列相關(guān)物業(yè)配套費用也很昂貴，這從根本上決定了開發(fā)商的成本，開發(fā)商的產(chǎn)品只能走豪宅路線，才能解決利潤最大化的問題。 4＝ 元 /㎡ 由此得出本項目推盤時期指導均價為： 元 /㎡ 27 三）修正結(jié)論 本價格基本客觀的體現(xiàn)了本項目在面臨競爭時的市場可接受價格。最終得出的價格只適用于指導先期推盤階段的項目含利潤均價。一個為古時朝拜之地，一個為凈化心靈之所，這是外銷樓盤的重要指導因素。依靠本土，新一輪購買力在 2020 年之前不會有效形成。 注： CBD競爭項目統(tǒng)覽（見附件） CBD競爭項目調(diào)研（見附件） 18 叁、價值載源：基地 一、 SWTO 模塊式項目剖析 ?一）優(yōu)勢（ S）： 地段： 本項目處于新街口核心地區(qū)，是真正意義上的 CBD，黃金地段是本項目最大的、也是最明顯的優(yōu)勢； 學區(qū)： 本項目所屬學區(qū)有省重點南京市第五 中學 、石鼓路小學、莫陵路小學等重點中小學； 交通： 本項目周邊有十多條公交線路，距離新街口西站僅有 200 米，距離新街口地鐵出口僅有 300 米，其中毗鄰項目的就有 4 8 4 306 等多條公交； 配套： 從本項目出發(fā)步行 10 分鐘內(nèi)可到達中央商場、新百商場、金鷹國際商城，同時南京的金融中心，三元巷、多家證券公司到本地塊僅步行 15 分鐘；美食一條街 —— 王府大街毗鄰本項目，其中張生記、富城會等知名餐飲近在咫尺； 規(guī)模： 本項目占地 2 萬 m2，建筑面積 7 萬 m2，是新街口 CBD 區(qū)域中占地面積最大的項目。 新街口作為南京的 CBD，其重要位置不僅在華東，在全國都有重要作用，大力發(fā)展、深度開發(fā)、綜合建設(shè)新街口極其重要，根據(jù)南京市政府對新街口的規(guī)劃，新街口地區(qū)新一輪的城市規(guī)劃在結(jié)合了南京總體規(guī)劃的要求后，力爭將其建設(shè)成空間 利用高效、功能布局合理、形態(tài)有序、交通便捷、設(shè)施齊備、環(huán)境宜人，特色鮮明的城市與建筑一體化的協(xié)調(diào)發(fā)展的現(xiàn)代商業(yè)、商務中心區(qū)。 15 貳、區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭把握 一、南京的 CBD 發(fā)展與現(xiàn)狀 ?city business district 簡稱 CBD，即中央商務區(qū)，南京新街口是公認的 CBD。商業(yè)功能的過分突出擠兌了商務功能的空間。南京比較早的是玄武湖畔的太平花園別墅，他依靠南京的先天資源優(yōu)勢 —— 玄武湖而建；隨后在紫金山腳下出現(xiàn)了外銷房別墅 —— 帝豪花園。 江寧板塊是有政府撤縣建區(qū)政策下的產(chǎn)物，是近幾年來南京房地產(chǎn)市場發(fā)展最快、規(guī)模最大、價格水平最低的一大板塊，江寧板塊的樓盤呈現(xiàn)這樣幾個特征，首先樓盤規(guī)模普遍較大，這是因為該板塊有大量土地可供開發(fā)；其 11 次自然環(huán)境優(yōu)越，有山有水的天然環(huán)境資源，對城內(nèi)居民有巨大的吸引力；再次，江寧樓盤的房型層面 廣，平、錯、躍、各式別墅應有盡有，房型面積配比可選擇面廣，從四五十平米到上百平米別墅，各中面積都有，房型配比有一室一廳、二室一廳、二室二廳、三室二廳、四室二廳一直到功能齊全的獨立別墅；最后、江寧樓盤的小區(qū)內(nèi)環(huán)境一般做的較到位，和外部大環(huán)境相得益彰。城市規(guī)劃主城區(qū)以商、學、娛、園為主體，居住用地會大量減少，因此城中板塊寸土寸金，相應的樓盤價格也居高不下。 今年至明年本市地產(chǎn)市場將小幅上揚，但競爭將不斷加劇。 “兩高” 一為價格高。同時引導 80%未上市房改房盡快進入二級市場流通來平抑房 價。對于南京目前的發(fā)展狀況雖前景較好，人均面積 1990年為 、2001 年為 ，今年的預測為 ㎡，距離 3035 ㎡ /人均地產(chǎn)發(fā)達水平尚遠， 遠未飽和，市場需求量巨大，當前地產(chǎn)呈現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的局面，但前景卻不容樂觀。大量的拆遷造成了大量的購房需求。 5 置業(yè)投資者在購房者中的比例將在今年的房地產(chǎn)市場上呈現(xiàn)出較快的增長速度。 拉動內(nèi)需將成為所有政策中最關(guān)鍵的部分，房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個行業(yè)發(fā)展，提供大量的就業(yè)機會，是今后帶動國民經(jīng)濟發(fā)展的一個新的經(jīng)濟增長點，所以房地產(chǎn)業(yè)將會成為拉動內(nèi)需的主力之一，國家宏觀產(chǎn)業(yè)政策也將會對房地產(chǎn)發(fā)生傾斜。新的 商品房 銷售管理辦法的出臺、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、發(fā)出關(guān)于嚴格放貸的通知等等，這一系列的政策都充分體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是持“降溫”的態(tài)度，希望房地產(chǎn)市場能在調(diào)整后得到理性的發(fā)展。市場是無情的，也是無私的，市場將以它固有的客觀狀態(tài)提供我們所有可行與不可行的依據(jù)。在高位經(jīng)過了一個盤整后，南京的房地產(chǎn)市場將會迎來一個新的景氣周期，所以說現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的走低，可以看作是為今后的市場提供發(fā)展空間。因此，可以認為目前的房