【正文】 ； 綠化系統(tǒng)性，將綠地率提升到 % 以上，以形成綠樹成蔭、花團(tuán)錦簇的街道、廣場等人群活動(dòng)空間，緩解新街口中心區(qū)綠地相對(duì)不足的狀況； 停車場地和設(shè)施，鼓勵(lì)地下停車庫連同設(shè)置，鼓勵(lì)單位停車庫向社會(huì) 開放，自行車停放結(jié)合建筑開發(fā)采用地下和半地下室形式，讓出地面場地。 二、 CBD 區(qū)域市場競爭精研 目前 CBD 區(qū)域存在的物業(yè)主要以商務(wù)與商業(yè)為主，而新開發(fā)住宅用地較少，已存在老式居民區(qū)較多。規(guī)模大有利于 19 小區(qū)的整體規(guī)劃和整體布局，有充分條件建造大型社區(qū)； 人文： 本項(xiàng)目南 100 米處是南京著名的景觀公園朝 天宮，朝天宮依山勢而建，在明朝洪武年間，建造朝天宮作為皇家祭祀和朝供之用，后來成了明文化遺產(chǎn)， 2000 年朝天宮經(jīng)過改造，修建了朝天宮市民廣場，做了夜間亮化，同時(shí)修建了健康跑道、兒童樂園、美食城等設(shè)施，成了市民晨練的最佳選擇，清新的空氣加上鳥花林木使的朝天宮成為市中心難得的寶貴資源； 教堂 —— 精神堡壘： 沿莫愁路、緊鄰本地塊有一座基督教堂 —— 基督教莫愁路教堂，每個(gè)星期六或星期天這兒都會(huì)有很多人做禱告，吟詠詩經(jīng)，這兒成了基督教徒的精神 堡壘 ，據(jù)悉，該教堂已被南京政府列入重點(diǎn)保護(hù)單位。高檔物業(yè)開發(fā)過剩，市場有效供應(yīng)不足是目前房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。 環(huán)境： 高檔物業(yè)有其多種形態(tài)，有郊區(qū)度假房與別墅，交通條件的不斷改善與先天不可復(fù)制的先天自然環(huán)境條件，據(jù)悉越 富有的人群對(duì)于健康的考慮尤為重要，這些物業(yè)在一定程度上分流了這一消費(fèi)群體。 四）機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O）： 21 規(guī)模大： 本項(xiàng)目占地 2 萬 m2，足可傲視新街口任何一個(gè)項(xiàng)目，大的規(guī)模使本項(xiàng)目有足夠的張顯空間，有利于規(guī)劃建筑、空間與使用功能布局，對(duì)于高位樓盤，生活 空間 的舒適度也依賴與其占地規(guī)模； 稀缺地塊： 南京 CBD 方案已經(jīng)出臺(tái)，新街口區(qū)域 不再 有住宅 用地供應(yīng)。 注：本項(xiàng)目四大價(jià)值所在 本項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘通過對(duì)項(xiàng)目地塊的價(jià)值分析，努力克服 不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目地塊的資源優(yōu)勢，變不利為有利，讓消費(fèi)者切實(shí)感受所購買的住宅商品是超值的，滿足他們對(duì)住宅的深層次的渴求，充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值。 規(guī)模價(jià)值： 充分張揚(yáng)本項(xiàng)目是新街口最大的住宅小區(qū)。 競爭項(xiàng)目類比定價(jià)法價(jià)格評(píng)估體系：分類 評(píng)估 —— 數(shù)學(xué)運(yùn)算 —— 修正結(jié)論。 ＝ /㎡ 對(duì)比天安國際花園價(jià)格比值： 5700247。在價(jià)格類比過程中，我們對(duì)項(xiàng)目本身產(chǎn)品構(gòu)成做了比較客觀的優(yōu)化設(shè)想。 注：關(guān)于小戶型方面，若在產(chǎn)品構(gòu)成上與其他部分采用等同標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格則也以此為基準(zhǔn)再做微調(diào)。 品牌要求上： 此項(xiàng)目是開發(fā)商在南京破土動(dòng)工的第一個(gè)項(xiàng)目，也是目前南京 CBD 中心區(qū)域規(guī)模最大的一塊綜合社區(qū)。這就給本項(xiàng)目的豪宅發(fā)展提供了契機(jī)。 二、品質(zhì)與競爭使然 第一方面：競爭要求 現(xiàn)有競爭： 30 雖然南京缺乏真正意義上的市中心豪宅，但對(duì)于現(xiàn)有的消費(fèi)者來看，一批有個(gè)性，有特點(diǎn)的高檔樓盤區(qū)以豪宅標(biāo)榜的 形象先入為主，如圣歐庭、王府花園等。只有在 整體規(guī)劃、園區(qū)建設(shè)、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品質(zhì)量，功能齊全服務(wù)周全等方面做到與眾不同，甚至超越業(yè)內(nèi)，才會(huì)脫穎而出。本項(xiàng)目位于南京黃金地帶， 南京市規(guī)劃中限制開發(fā)的地區(qū)，開發(fā)一處少一處，實(shí)屬稀缺。同時(shí)豪宅還要求具有高水準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，文化建設(shè)以及細(xì)節(jié)化完善等，這些本項(xiàng)目都完全可以做到。做項(xiàng)目如做文章，洋洋灑灑千言萬語，精彩之處層出不窮，但如果沒有一個(gè)“神”貫穿始末，將成為一篇流水帳單。 通過對(duì)重點(diǎn)詞語的理解，本主題定位含蓋如下四方面內(nèi)容： 超乎現(xiàn)代的： 主要從建筑風(fēng)格、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及硬件構(gòu)成上集中體現(xiàn)項(xiàng)目放眼未來，領(lǐng)先時(shí)尚 50 年的締造立足點(diǎn)。 35 二、產(chǎn)品定位：一種前所未有的城市居者創(chuàng)意空間 本項(xiàng)目分為三種物業(yè)形態(tài)：小高層住宅、高層小戶型和沿街商鋪，現(xiàn)針對(duì)不同物業(yè)做針對(duì)性產(chǎn)品定位 一）小高層 住宅 —— 頂級(jí)豪宅，上佳成品 本項(xiàng)目小高層純住宅建筑面積 4 萬多平米，是本項(xiàng)目的主體部分，該部分的成功與否直接決定本項(xiàng)目的成敗。 注：在此只對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行方向性定位，具體細(xì)節(jié)在下面章節(jié)“硬性產(chǎn)品鍛造建議”中 詳細(xì)敘述 三、客群定位：一群對(duì)城市中心生活流連忘返的人 競爭項(xiàng)目主力客群：通過周邊項(xiàng)目的深入調(diào)研，發(fā)現(xiàn)其消化主力群體分為兩個(gè)方面，一為都市有產(chǎn)階級(jí)，二為外來投資階層。 城市動(dòng)力階層的暫擬標(biāo)準(zhǔn)： 1）收入標(biāo)準(zhǔn)： 年收入在 20 萬以上，一般在 2080 萬之間； 2）行業(yè)分布： 職業(yè)大多分布于金融、 貿(mào)易、藝術(shù)、傳媒、科技等行業(yè)；（公務(wù)員和收入高的農(nóng)民不能列入） 37 3）權(quán)力地位： 在社會(huì)中處于中等偏上層次。 2）中產(chǎn)階層 這部分人已經(jīng)事業(yè)有成，在各自行業(yè)里屬于行家里手，錢已經(jīng)沒有問題，當(dāng)前最需要的是社會(huì)地位的提升。車除了代步還要體面，最起碼在桑塔納 2000 以上；房子已經(jīng)不是完全為居住而考慮，更多考慮品位、享受和身份的象征。 39 貳、瞬時(shí)壟斷的產(chǎn)品構(gòu)筑模式 產(chǎn)品的所有構(gòu)成要素都須緊緊圍繞 “一個(gè)展現(xiàn)未來城市文明的人居典范” ， 本章節(jié)從購房者關(guān)心的 7 個(gè)方面，非常務(wù)實(shí)的提出了項(xiàng)目如何圍繞主題進(jìn)行產(chǎn)品構(gòu)筑，整篇旨在闡述 “ 一件魅力產(chǎn)品的誕生全過程 ” 。景觀設(shè)計(jì)建議 —— 為 CBD締造一片綠洲 物業(yè)管理建議 —— 人性服務(wù)，百年溫情 一、整體規(guī)劃建議 —— 大圍合成就盛世安寧 萬科的王石曾說，萬科的重心已經(jīng)轉(zhuǎn)向規(guī)劃設(shè)計(jì)。而高端住宅的客戶對(duì)生活質(zhì)量的要求非常高，類似于噪音、粉塵、視覺等污染會(huì)成為相當(dāng)致命 的購買抗力。 目前規(guī)劃 設(shè)計(jì) 呈現(xiàn)出新的趨勢和市場手法，很多手法值得我們借鑒。不再僅僅停留在簡單地提高綠化率上，而是提高建筑和環(huán)境的藝術(shù)品位，提升樓盤的綜合素質(zhì)。 42 低層架空至少 90 公分，使小區(qū)有較強(qiáng)的通透感，在架空層做部分綠化和玻璃屋（如棋牌室）。落地玻璃陽臺(tái)或落地窗的運(yùn)用。玻璃顏色也很講究，藍(lán)玻、淺綠玻、黑綠玻用得較普遍。局部鏤空，做景觀或做成觀光之處，并創(chuàng)造出“景中有樓，樓中有景”的效果。陽臺(tái)上做 綠化。 內(nèi)容 石頭、小石塊、石球、樹林、花草、鳥、沙粒等等單獨(dú)看 起來不惹眼的素材都已入題，并創(chuàng)出了不錯(cuò)的效果。 均好性 新庭院 加強(qiáng)圍合后的鄰里空間作用，促進(jìn)業(yè)主間廣泛而便利的交流； 未來的住宅小區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。對(duì)消費(fèi)者來說，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。如果在南京 CBD 中心栽上一片歐陸風(fēng)情，無疑會(huì)招來眾多不滿和指責(zé)的目光，那是對(duì)自己城市的何等的敷衍和不信任 。后現(xiàn)代主義放棄了對(duì)濃重的線腳、復(fù)雜的符號(hào)的追求，更突出對(duì)簡明的天際線，光澤度極強(qiáng)的外觀，以及對(duì)采光、通風(fēng)等室內(nèi)生活要求。 建筑風(fēng)格的含義 建筑風(fēng)格是一個(gè)建筑物的個(gè)性或獨(dú)特表征； 47 建筑風(fēng)格是建筑的一種方式、類型或方法； 建筑風(fēng)格是一種建筑個(gè)性和建筑特征； 建筑風(fēng)格是民族的特征，也是時(shí)代的特征； 建筑風(fēng)格是建筑藝術(shù)和審美價(jià)值的直接體現(xiàn)形式。部件：如窗戶、門、走廊、陽臺(tái)、拱廊、拱券、閣樓、屋頂窗、浮雕等。圖案，主要是人、神、動(dòng)物、器物等。 6) 外部環(huán)境 環(huán)境創(chuàng)設(shè)包括兩點(diǎn)：一是自然環(huán)境，如花草、樹木等；二是人造環(huán)境，如假山、噴泉、燈光、音響、雕塑等。 【創(chuàng)意簡語 —— 為 CBD締造一片綠洲】 造園添綠本身不難，愿意為一個(gè)地區(qū)、一方人群造福的心情才是一種境界。我們說為 CBD 締造一片綠洲，并不是簡單意義上的對(duì)外開放我們的家園，而是向外透綠，當(dāng)人們眼中有綠，心情也立即變的開朗健康起來。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。 本項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)需要圍繞以下幾項(xiàng)操作要點(diǎn)。 具體組合設(shè)想如下：以星月傳奇象征模式構(gòu)成宇宙中環(huán)繞的主題，被環(huán)繞的個(gè)體象征核心，環(huán)繞的個(gè)體可以是承載財(cái)富和發(fā)展的會(huì)館或其他軟硬件構(gòu)建。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等差異懸殊，生活方式亦不盡相同，凝聚力明顯減少，復(fù)雜矛盾增多。社區(qū)的內(nèi)部組團(tuán)景觀要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。 美觀合理的組團(tuán)景觀不僅能襯托出住宅的美，而且對(duì)人的身心健康有著重大促進(jìn)作用，因?yàn)橐粋€(gè)美麗、清潔、方便的人居環(huán)境，不僅能提高人的工作效率，還能陶冶人的情操。本項(xiàng) 目在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合周圍環(huán)境和規(guī)劃特點(diǎn)，每個(gè)組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，以形成各自的特點(diǎn)，突出其空間的個(gè)性，增強(qiáng)識(shí)別性。通常應(yīng)用于園區(qū)外圍與內(nèi)部道路兩側(cè)，聯(lián)系各景觀結(jié)點(diǎn)，使內(nèi)部格局顯得更為緊密而又有很強(qiáng)的區(qū)隔作用。 其分類如下表： 分 類 內(nèi) 容 53 城市設(shè)施 交通設(shè)施 道路、步行街、停車場、地下通道，候車?yán)龋ㄍぃ⒏綦x帶路障 服務(wù)設(shè)施 郵筒、電話亭、自動(dòng)售貨機(jī)、坐椅、自行車架、衛(wèi)生箱、垃圾筒 信息設(shè)施 標(biāo)志、設(shè)時(shí)裝置、導(dǎo)游欄、路標(biāo)、廣告、商業(yè)櫥窗、招牌 建筑小品及設(shè)施 園林設(shè)計(jì) 圍墻、綠景、水景、山景、牌坊、碑、小橋、鋪地、亭、廊、榭、燈 附屬設(shè)施 通廊、門廊、院門、室外坡道、欄桿、 護(hù)欄 景觀設(shè)施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、泳池、琴房、花壇、地面 操作要點(diǎn)四：關(guān)于景觀先行 景觀設(shè)計(jì)對(duì)于本項(xiàng)目而言，將是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。因?yàn)?，期房銷售的局面難以快速完全的打開的現(xiàn)象任何樓盤都無法解決，而景觀先行恰恰可以緩解期房的進(jìn)度慢，現(xiàn)場看相不好帶來的問題。擯棄“為了這房子，我們來造景觀”的古舊思想；而是展現(xiàn)“為了這景觀，我們要住在這里”的新景觀設(shè)計(jì)趨勢。 【創(chuàng)意簡語 —— 全家共享空間蒙太奇】 戶型主要包括兩大方面，一方面是室內(nèi)功能格局，一方面是面積的合理分配。工作陽臺(tái)的設(shè)備，同以前功能重合的陽臺(tái)設(shè)計(jì)（把家務(wù)操作、觀景等功能集中于一個(gè)空間實(shí)現(xiàn)）相比變得合理、方便。平面戶型設(shè)計(jì)打破平面廳室劃分的舊傳統(tǒng)，利用凸出的邊角、臺(tái)階、隱形走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。低窗臺(tái)設(shè)計(jì)，可坐可臥，既增加了使用空間，又開闊了視野有些中小戶型采用自由式間隔設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)個(gè)性品味： 56 其一，減少梁柱對(duì)空間的占用及制約，自由靈活。 本項(xiàng)目屬于超大規(guī)模的社區(qū)，市場潛在客戶區(qū)域十分廣泛，更應(yīng)該緊密跟隨市場的多樣化需求，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)將力爭能夠滿足所有家庭構(gòu)成形態(tài)的需求。對(duì)于本項(xiàng)目這樣超大規(guī)模的社區(qū)，多樣化更是不可忽視。餐廳和客廳不分， 開門 即大廳，廳當(dāng)走道； 面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、視聽、休閑的公共性活動(dòng)功能。廳內(nèi)不要有太多的洞口與門，以方便安排家具。廚房與餐廳最好緊鄰，以便端上與撤除餐具。 戶型面積配制 面積多大合適，多大面積的房子既好賣又好用？始終是困擾著發(fā)展商與消費(fèi)者的一個(gè)實(shí)際問題。 好的面積定位應(yīng)該是引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計(jì)與現(xiàn)實(shí)性的市場定位的結(jié)合體，所謂引導(dǎo)性的前瞻設(shè)計(jì)，主要強(qiáng)調(diào) 的是在功能面積上的超前考慮與創(chuàng)新，對(duì)新的流行趨勢的把握，從而通過具體的設(shè)計(jì)產(chǎn)品來滿足要求，甚至引導(dǎo)消費(fèi)。 經(jīng)過周詳?shù)恼{(diào)研論證，本項(xiàng)目 4500㎡住宅部分戶型面積配比建議如下： 二臥室一書房二廳或三臥室二廳二衛(wèi) —— 110150 ㎡ —— 4050% 三臥室一書房二廳 —— 150170㎡ —— 30% 四臥室一書房二廳 —— 170200㎡ —— 20% 超大戶型 —— 200300 ㎡ —— 5% 另：本項(xiàng)目沿街建筑 7 樓以上建議采以超小面積產(chǎn)品上市，采用特別的求助式戶型設(shè)計(jì)手段，主力總價(jià)控制在25 萬元以下，最低總價(jià)控制在 15萬元 左右，以住宅功能報(bào)批。 【創(chuàng)意簡語 —— 無處不在的精雕細(xì)琢】 本項(xiàng)目的品質(zhì)必然不容置疑，影響不滿意因素全部清楚，那么我們就需要在影響滿意的因素上下足工夫。 購房居住，是業(yè)主長期緩慢的消受過程。樓盤越做越細(xì)，這是地產(chǎn)市場激烈 62 競爭的必然結(jié)果，因?yàn)樵跇潜P的規(guī)劃思路、建筑風(fēng)格等大的方面，發(fā)展商之間已很難拉開差距。唯有如此，住宅產(chǎn)品方能 夠具有“親融性”，并使之滲透到生活中的每一個(gè)細(xì)部。 c、 行人：沿進(jìn)園大道，進(jìn)入過街通道，進(jìn)入每個(gè)景區(qū)，每個(gè)單元，每戶。 8） 開放與穿梭： 64 開放式安全交通組織與景觀設(shè)計(jì)，園內(nèi)人員穿梭無任何安全隱患。 2） 極優(yōu)戶型配比： 以三房、四房為主流，全部考慮書房，儲(chǔ)藏室 ，以及主人臥室大衛(wèi)生間。 65 5） 動(dòng)靜分離： 房型設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離合理，客廳與臥室分離明晰，廚房與衛(wèi)生間朝北，不影響臥室生活。 9） 朝向與整體感覺： 臥室客廳俱朝南或面景，并且都比較方正，居住舒適。 13） 窗與陽臺(tái)的舒適性： 窗與陽臺(tái)設(shè)計(jì)非常重要，大窗大陽臺(tái)，陽臺(tái)與臥室同寬，深要達(dá)到 米，與墻面成 3/2 比例寬的大開窗， 米左右深度與廚房同寬的生活大陽臺(tái) ,三相組合 ,使整個(gè)居室 采光通風(fēng)十分流暢，建議采用雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)。 16） 被過道所剝奪的面積： 67 避免過道面積的浪費(fèi)，但少部分房型在廳和臥室過渡之處仍可以有過道，以加強(qiáng)私密性和豪華程度，這在房型設(shè)計(jì)上很難避免，所以應(yīng)力求合理即可。 20） 所有房型全部配以儲(chǔ)藏間或可后期劃分儲(chǔ)藏間位置。 2） 室外空間包括雨篷空間、樓梯空間、平臺(tái)空間、梯道陳列空間。 6） 正面大窗，采用獨(dú)特的大小窗布置，平推旋轉(zhuǎn)式開窗方法，融入風(fēng)動(dòng)力學(xué)，風(fēng)在室內(nèi)