【正文】 設計的主題最多，每一個樓盤的景觀設計似乎都少不了水，也有以林木、花徑、山石為主題的。 項目在規(guī)劃過程中需要貫徹均好性和新庭院理念。庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形、追求以種植為主的自然景觀。強調(diào) 日照 、朝向均好。強調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道； 由于建筑風格總是和建筑形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從發(fā)展商的角度來說，良好的建筑風格對樓盤促銷 46 是有積極意義的，正因為此，不少發(fā)展商都把建筑風格作為樓盤賣點之一。 【創(chuàng)意簡語 —— 后現(xiàn)代主義質(zhì)感建筑】 標志性的東西必須是自己的東西。后現(xiàn)代主義風格相對與古典風格突出了更多物質(zhì)的東西，與現(xiàn)代城市生活與發(fā)展更加匹配。與現(xiàn)代人特別是高端人群的時尚快節(jié)奏吻合更緊密。 2) 重 點和細部處理 它 包括 三個方面： 48 5) 空間及其組合 不同的建筑風格擁有不同的空間要求，新古典主義要求空間組合體現(xiàn)韻味與幽雅，現(xiàn)代主義風格要求空間 組合簡明便于區(qū)分，兩者需要一個和諧的統(tǒng)一。但是，如何根據(jù)我們自身項目特性，制定最合理的景觀設計方案，并在營銷過程中充分兌現(xiàn)其最大價 值，才是本項目景觀設計的重中之重。我們就是要在 CBD 創(chuàng)造一片屬于我們更屬于新街口、屬于這座城市的綠洲。都市人工作緊張，希望有一個寧靜、優(yōu)美、舒適的家園。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和消費者對居住質(zhì)量要求的日漸提 高，環(huán)境設計水平將在未來的住宅市場競爭中扮演非常重要的角色。財富之于景觀很難體現(xiàn)，而核心則相對容易，構(gòu)成核心景觀的分支則 恰恰 可以展現(xiàn)財富與發(fā)展。 51 操作要點二：組團景觀設計 由于現(xiàn)代居住 環(huán)境 中居住才的結(jié)構(gòu)，不再是以原來的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎，而僅僅是為獲取同一居住空間面“恰巧”走到一起。 共融需要過渡，人們需要在一個大集體中建立一個小團體，組團景觀設計恰恰能滿足人們這方面的要求。這些小品和設施要同周圍絕對化環(huán)境相協(xié)調(diào)，可以摸擬自然，再生自然，使其具有濃郁的自然特征，進而實現(xiàn)人類回 歸自然的本能屬性，形成小型外向交流閑庭。 另外，組團景觀設計也是社區(qū)景觀均好性的重要要求。目前在歐洲和日本等地廣為盛行。 操作要點三：園藝設施設計 硬件設施是社區(qū) 景觀 的重要組成部分，一般設施要求功能簡明、體量小巧、造型別致、富有意境。本項目需要在樓盤預售前，先把沿河局部園林景觀做好，形成樣板花園，以消除購房者的疑慮。景觀先行是景觀改革的一部分，是景觀施工先行；另外一個重要部分就是景觀設計先行，景觀設計導先于建筑規(guī)劃，真正做到在景觀重栽房子。目前戶型設計顯現(xiàn)出如下趨勢，本項目的戶型設計應該順應市場發(fā)展的潮流，吻合高端市場需求。 55 完善功能配置 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設計。 明確功能分區(qū) 開始注重使用空間的層次與分區(qū)的問題， 四大分區(qū)理念；動態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間的劃分、公共空間與秘密空間的劃分、濕污空間的干凈空間的劃分思想在戶型設計當中要有效貫徹。臥室門的朝向注重避免與其它房間門相對的現(xiàn)象。 本項目房型設計與家庭構(gòu)成關(guān)系 對于本項目而言，隨著目標市場逐漸細分化，購房群體日趨 理性與個性，單一的戶型需求演變?yōu)槎鄻O化、多樣化的戶型需求，從而使戶型設計也呈現(xiàn)多樣化特征。因此，套型模式就會千變?nèi)f化，多樣化也就成為套 型設計永無休止的追求目標。如下一些方面須加以重視： 戶型內(nèi)部間隔 如下一些情況盡量避免： 戶型設計起碼要滿足以下要求： 集中歸納起來，動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)、公私（公用區(qū)與私密區(qū)）分區(qū)應是使用功能合理的基本原則。戶型與面積配比將比一般住宅要大。具體說來，那就是超前性的設計必須 與實際的樓盤位置、周邊小環(huán)境、主力消費人群喜好等等現(xiàn)實性的市場要素結(jié)合起來，才能誕生市場歡迎的房地產(chǎn)精品。換言之，決定住宅品質(zhì)的是細部處理能力。包括樓外空間、樓內(nèi)室外空間、室內(nèi)空間等，樓外空間采用精密手法營造園藝和溝通空間，樓內(nèi)室外空間的處理上建議采用室內(nèi)裝潢的藝術(shù)手法，樓內(nèi)空間包括對管線的處理、對小五金件處理、對頂部閣樓的處理、對梁柱以及墻體的處理。而樓盤的每個局部都很重要 ，細部精彩方能達到整體美妙。需要強調(diào)一點：注重細節(jié)必須也必然要尊重“以人為本”，人性的細節(jié)需要就是住宅的細節(jié)性。 b、 非機動車：不駛?cè)霗C動車道，不進入單元之內(nèi)。建議做零覆蓋率小區(qū)，全部架空。 設計（品位與合理的完美組合，優(yōu)秀房型） 1） 極優(yōu)尊貴面積配比： 主力面積從 120170 ㎡，還有超小面積做補充。 4） 公私分離： 房型設計達到?jīng)]有進戶門直面臥室門和衛(wèi)生間門之弊，堅決不在客廳的會客區(qū)開臥室的門。 8） 平面可塑性： 平面可塑性（即功能互換性）也應放到 設計中去。 12） 私密性： 整體考慮私密性設計，沒有客臥之間、臥廁之間缺乏私密性的問題。對于十分強調(diào)秘密性的家庭，建議設玄關(guān)或屏風，不能有面對樓梯開門方式。 19） 主人衛(wèi)生間： 主人衛(wèi)生間大而舒適，公共衛(wèi)生間小而實用，開窗合理，全部采以偏窗設計，以提高私密性。 建筑（古韻新風，融會貫通） 68 1） 將建筑分室內(nèi)空間和室外空間兩大塊進行精雕細琢。 5） 通透陽臺，精雕鐵藝，磨砂玻璃，將通透含蓄化。 施工（主動質(zhì)保，百年鋼骨） 1） 建筑材料按類排放，現(xiàn)場有條不紊； 2） 外墻防護網(wǎng)細密精致，看相良好； 3） 施工工作緊鑼密鼓，施工工期循序漸進； 4） 布幔維幕裝飾樓面； 69 5） 制作材料導示牌，將材料分區(qū)； 6） 局部環(huán)境施工導前于土建施工，此時的環(huán)境建設集中在不影響施工的區(qū)域，形成樣板景觀群； 7） 協(xié)作單位出具質(zhì)量保證書，購房業(yè)主委托物管公司全程監(jiān)督，力創(chuàng)過程精品； 8） 施工單位引進魯班獎獲獎單位。 7） 屋頂建筑獨具特色，兩種窗戶的設計。 3） 雨篷空間采用通透設計手法。 21） 設計過程中始終貫徹“不以小而小做，不以大而大做”，房型不論大小，一律統(tǒng)盤考慮，小，精致溫馨，大，氣派豪華，力爭讓每一家都過上沒有遺憾的尊貴好日子。 17） 廚房煙 道設計： 建議預設煙道并集中排放，最好采用無明管設計或外置，省去了業(yè)主麻煩。 14） 客廳設計： 方正寬敞 ,雙廳分明，互不干擾，純粹的起居歸起居，吃飯歸吃飯的布局，不能存在餐廳大于客廳或暗客廳，暗餐廳現(xiàn)象。 10） 開間進深適宜程度： 主臥室開間一般都要在 米或 米以上 ,進深在 米以上。 6） 潔污分離： 潔污分離設計思想落實，較大的衛(wèi)生間采用盥洗和如側(cè)分離的設計，且廚位均取一端布置。還配備一些超大戶型。 9） 庭院與建筑： 既有庭院廣場，又有鄰里花園，完美的建筑風格。 d、 輪椅：專 用殘疾人通道。 那么本項目將如何通過細部處理實現(xiàn)“以人為本”強化住宅細節(jié)呢？就要處處精細： 規(guī)劃（屋在景中，步移景易） 1） 依 L 地形而作自然規(guī)劃，自然高雅； 2） 別具匠心的庭院設計，進了小區(qū)就進了家； 3） 看不到風景 —— 退房，完美的戶戶有景規(guī)劃； 4） 景觀面積大，居者有其屋，屋者有其襯。面對日益細分的市場，比，就要比細微處；比，主要比一種無微不至的用心和認真，這是發(fā)展商所應該選擇的方向，也是成熟樓市趨向良性發(fā)展的一種必然走勢。只有把業(yè)主無限細密的感受真正納入樓盤建設的每一個環(huán)節(jié)，讓業(yè)主滿意，才能算是真正令人信服的精品。把工夫花在很容易忽視也無傷大雅但是如果重視將十分感人的細節(jié)上來。全面滿足鐘愛市中心又遠遠達不到市中心住宅價格承受標準的新貴一族，彌補住宅部分的小面積戶型缺口。如今后的廚房面積隨著現(xiàn)代化設備和家居人口的減少，會隨之變小，大廚房概念不復存在；而衛(wèi)生間的設立，以前 60 由于功能單一而面積偏小，現(xiàn)在隨著人們衛(wèi)生要求的提高和清潔功能的增多，大衛(wèi)生間應運而生，最好設前室，兩衛(wèi)也越來越普遍，甚至某些樓盤還相對超前地出現(xiàn)了三衛(wèi)。從價格上講，它對消費者也筑起了一道無形的消費門檻。 59 廚房遠離餐廳，從廚房到餐廳（客廳）要經(jīng)過幾道房門； 57 下面就是現(xiàn)在城市 1－ 6 口家庭的各種構(gòu)成情況： 規(guī)模 居住空間類型 人口構(gòu)成舉例 1 人 單臥＋起居 一口戶 2 人 雙臥＋起居 父母 夫妻 丈夫兒子 妻子女兒 父親丈夫 母親丈夫 3 人 單臥＋雙臥＋起居 夫妻兒子 夫妻女兒 夫妻父親 夫妻母親 丈夫兒子女兒 妻子女兒父母 丈夫兒子母親 妻子兒子夫妻 妻子兒子父母 4 人 2X 雙臥＋起居 夫妻兩個 女兒 夫妻兩個兒子 夫妻兒子父親 夫妻女兒母親 丈夫兒子女兒母親 妻子兒子女兒父親 妻子兩個兒子母親 丈夫兩個女兒父親 妻子女兒父母 4 人 雙臥＋ 2X 單臥＋起居 夫妻兒子女兒 夫妻兒子母親 夫妻女兒父親 丈夫兒子父母 丈夫兩個兒子母親 丈夫兩個女兒父親 丈夫兒子父母 妻子兒子父母 妻子兒子女兒母親 5 人 2X 雙臥＋單臥＋起居 夫妻兩個兒子母親 夫妻兩個女兒母親 夫妻兩個女兒父親 夫妻兒子兒子 父親 夫妻兒子女兒父親 父親兒子女兒母親 夫妻兒子兒子父親 夫妻女兒父母 丈夫兩個兒子父母 58 6 人 2X 雙臥＋ 2X 單臥＋起居 夫妻兒子父母 夫妻父母兩個女兒 夫妻父母兒子女兒 父母夫妻女兒兄弟 父母夫妻兒子姐妹 妻子父母三個子女 本項目房型設計導引 雖然本項目將面對高端市場的檢驗，但“浪費就是品位”的招搖性思想不宜貫入本案。家庭結(jié)構(gòu)形態(tài)非常復雜多樣，而他們的生活空間需求可以 7 種套型類型中得到全面滿足。其二，室內(nèi)空間多多運用薄墻、虛墻（非磚石水泥結(jié)構(gòu)），住戶可重新進行間隔。 傳統(tǒng)的廚房多用 I 型，現(xiàn)在則有 I 型、 L 型，還有開放式、半開放式的廚房設計，在長度、寬度方面考慮到操作臺、盥洗臺、廚具電器壁柜的設置及擺入位、管線的安裝、通岡排氣條件，中西雙廚房戶型也已經(jīng)出現(xiàn)。書房、兒童房、健身房、衣帽間等配套空間的設置、使空內(nèi)生活更為豐富多彩、居家更舒適。本項目在這兩個方面同時創(chuàng)新，一方面將面積跨度全面擴展，含蓋 20300 平方米，兩端都創(chuàng)造南京市區(qū)房地產(chǎn)市場上的先河，為不同種別的人群都創(chuàng)造了與之最匹配的住宅產(chǎn)品。 四、房型設計建議 —— 全家共享 空間蒙太奇 本項目房型設計原則 戶型設計的重要性 不言而喻 。而且當工地現(xiàn)場有了美倫美奐的花園存在，也便于銷售執(zhí)行人 員跟客戶爭取更多的交流時間，避免了憑空捏造的客戶感受。而景觀的說服力對加快銷售進度也必然起著重要作用。針對園區(qū)的建筑規(guī)劃與景觀規(guī)劃和道路系統(tǒng)，在其各結(jié)點處用多種樹木與玻璃墻體、透明的形象墻體、各種顏色式樣的玻璃共同張顯獨特風格與起到其通透且私密的作用。 注：關(guān)于灰空間。人們可以在其間閑聊、下棋、健康、曬太陽等，形成了既便于交往，業(yè)余休息，又極具領(lǐng)域感的鄰里交往空間環(huán)境，使身處其中的居民有一種親切感。在進行組團規(guī)劃設計時，可以將組團以不同的形式圍成某種內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開。每個人的家成為他的“個人堡壘”，于是，長期的壓制使人們對環(huán)境監(jiān)控的安 全感，對居住環(huán)境擁用的領(lǐng)域感、歸屬感與認同感，呼聲日高。所以 要充分利用各項資源構(gòu)筑本社區(qū)中心景觀文化，在加強城市的自然背景因素及自然環(huán)境因素的同時，要具體體現(xiàn)項目本身文化內(nèi)涵，即要體現(xiàn)一定的文化環(huán)境質(zhì)量。 操作要點一：文化景觀設計 高端人群的生活若要得以滿足則需要一種超乎生活本身的一種信仰，這種信仰就含蓋這鮮明的文化色彩。 50 園林式住宅是發(fā)展商對消費者需求的回應，相對應的，消費者也會對此垂青。這是站在高位看景觀設計，而對于我們的業(yè)主而言，我 們朝夕相處百年與共的社區(qū)園藝必須經(jīng)得起我們自己的檢驗，要豐富有內(nèi)容而且可觀可參與。新街口、 CBD不缺繁華，唯缺綠色。 三、景觀設計建議 —— 為 CBD 締造一片綠洲 49 從市場角度看，景觀設計日益受到重視，住宅小區(qū)的環(huán)境越來越好，發(fā)展商需要開發(fā)景觀優(yōu)美的住宅小區(qū)，打動消費者，“景觀住宅”這一概念應運而生。 3) 材質(zhì) 各種漆料、砂漿、馬賽克、瓷磚、玻璃幕墻（各類有普通玻璃、彩色玻璃或隔音玻璃）等。 建筑風格是一代人文思想的重要組成部分，它作為凝固的社會思潮深刻地體現(xiàn)出人類的價值觀和美學觀。外觀以大面積墻面及玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。再如果，在市中心種上一片古色古香，則好象跟現(xiàn)在高速度快節(jié)奏的都市進程難以相融。特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在風格設定上與目標客戶的心理特征相符。從這個意義上說，風格對住宅開發(fā)具有重要意義。突出街區(qū)城市效果。汽車入地與街道直 接相通； 人車 盡可能 分流，以停車不破壞景觀為主。強調(diào)景觀的均享，弱化組團，強化半私密空間，強化窗前的視覺效果。不過，也引入和采用了很多高檔名貴材料。古典圓頂或現(xiàn)代構(gòu)架（“天園地方”的象征意義）。排架、柱廊和觀光圍欄。坡屋頂、閣樓。 窗體 窗戶猶如住宅的“眼睛”，其變化主要表現(xiàn)在以下方面： 與此同理，做平臺，平臺上做景觀和配套。小區(qū)內(nèi)不允許任何車輛（自行車和 機動車 ）進入小區(qū)，所有車輛集中停放于車庫。做到車庫有