【正文】 成社區(qū)夜間入口燈火輝煌的感覺，引導(dǎo)客戶回家的方向。 （ 1）一期物業(yè)戶型面積建議 ①、一期多層戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 備注 二室二廳一衛(wèi) 95－ 105 20 端戶 三室二廳二衛(wèi) 120 30 135 35 頂復(fù)式 130/160/180 15 ②、一期酒店式公寓 戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 一室一廳一衛(wèi) 50－ 60 100 說明： 建議酒店式公寓的面積不要設(shè)計過大， 50－ 60 ㎡的一房是比較合適的，同時配套精裝修，這樣在產(chǎn)品形態(tài)上以單身公寓的方式出現(xiàn)，可以與多層等二房、三房 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 區(qū)隔開來，通過細(xì)分消費群來分別找準(zhǔn)客戶。 ? 綜合安防系統(tǒng)：在圍墻外圍設(shè)置紅外對射探測器。智能化會所消費系統(tǒng)、車輛進出管理系統(tǒng)、公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)。 ? 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。 ? 花園：組團綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。 戶型合理 ： 合理控制套內(nèi)面積 ，與競爭項目形成差異化， 充分利用社 區(qū)內(nèi)、 外的環(huán)境資源， 實現(xiàn) 每戶南北雙向景觀 ， 底層送花園，頂層送露 臺、私家泳池。每天上午售樓處視訊廳不重復(fù)放映法國經(jīng)典電影，每天下午分別有鋼琴表演、四重奏、薩克斯、小提琴表演等精彩節(jié)目輪番登場，場場都精彩，多種文藝節(jié)目和表演令人領(lǐng)略法國浪漫情懷。結(jié)合本案的眾多利好點，如產(chǎn)品本身的優(yōu)勢，來支撐該理念的整體形象包裝，提升產(chǎn)品檔次，吸引關(guān)注。因此可在全區(qū)提倡回歸自然之風(fēng)，用空間 與環(huán)境來支撐生態(tài)社區(qū)，用別墅式的生活來詮釋高生活品質(zhì)，以支撐 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的新生活理念。 將精心打造的法式 景觀 園林 、 法式建筑門頭、中心 水景廣場、 超大法蘭西時尚 會所、 香榭麗舍商業(yè)大街 等具體設(shè)施彰顯親近自然的高品質(zhì)生活。 ? 現(xiàn)場播放 3D 動畫影片，讓消費者更直觀的了解產(chǎn)品的利好面。 銷售戰(zhàn)術(shù) 本項目采取“短、平、快”的銷售戰(zhàn)略，充分運用價格策略，根據(jù)戶型設(shè)計、戶型面積、位置、朝向、樓層等綜合因素制訂合理的一房一價表，銷售過程中采取分階段小幅提價的戰(zhàn)術(shù)，促進快速銷售。 跨街橫幅： 在現(xiàn)場及周邊主要街道，方便客戶尋找。 ? 社區(qū)文化，人文環(huán)境 ： 這其實是生活方式的集中體現(xiàn)，作為本案目標(biāo)消費群，他們對社區(qū)生活的要求只有一個，那就是能夠找回 “ 享受自然，享受尊崇 ”的生活方式與生活節(jié)奏。 價格策略 A、定價原則 ? 參考市場現(xiàn)狀和區(qū)域發(fā)展趨勢、前景。 D、時間 價格調(diào)整策略 ? 分為認(rèn)購價、開盤價、主體封頂價、收尾價和現(xiàn)房價，分期調(diào)整價格。 備選案名： ：大唐盛世是中國歷史最鼎盛時期，也代表著人生的巔峰時刻，是不可超越的。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 備選案名： ：依然是抓住濱臨長江南岸的特點，突出項目獨特的地段優(yōu)勢。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 ? 高層均價元 /㎡，其中樓王空中別墅單價可以達(dá)到元 /㎡以上。 ? 試探性入市：首期推出一部分產(chǎn)品，以低價入市，觀察市場對其價格的反應(yīng)， 為后續(xù)推出的 產(chǎn)品價格的制定，提供市場的參數(shù)依據(jù)。 在價格必須與價值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價 值。用于寄發(fā)或定點派發(fā)，也可作為現(xiàn)場工具。 而由于本項目的特殊性，賣場的組織、銷售代表的素質(zhì)和專業(yè)技能就顯得十分重要，針對江陰市的客戶特征以及購買習(xí)慣做好人員挑選和銷售培訓(xùn)。 ? 運用軟新聞、電視打形象廣告，來教育消費者，使其建立起對產(chǎn)品的信心。 ? 通過軟文詳細(xì)說明本案的產(chǎn)品優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，讓購房者了解社區(qū)建設(shè)、配套的優(yōu)良， “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活品質(zhì)絕非其他住宅產(chǎn)品可比，吸引 更多的目光。 ? 以本小區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃設(shè)計為題材，針對性地制作 3D 影片 ，于售樓處或房展會播放，以此來突出本案的景觀規(guī)劃優(yōu)勢，強化賣點，吸引購房者購買。 根據(jù)本案的獨特 地段 優(yōu)勢，即本案的區(qū)位、規(guī)模、樓盤本身的規(guī)劃、生態(tài)景觀環(huán)境、內(nèi)部生活設(shè)施與休閑配套等， 推廣 “ 40 萬平米大型法式尊貴社區(qū) ”的產(chǎn)品定位。 ? 開盤儀式 —— “法國風(fēng)情浪漫周”活動 ，在售樓處燃起了一場法國文化之宴 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 的盛情之旅。 精品商業(yè)配套 ： 2 萬平米的商業(yè)以法國著名香榭麗舍大街為藍(lán)本，引進 星巴克、麥當(dāng)勞、上島咖啡、銀行等知名機構(gòu)；沿街精心綠化，布置高檔休閑坐椅，組建以美食、服裝、視覺、美容、音像、書店為主題的社區(qū)店，融休閑、購物、娛樂、餐飲為一體 。 ? 通訊：每戶預(yù)留二路以上 IDD 線路，電話終端接線盒。 ? 門窗：銅質(zhì)雕花鋼芯防盜進戶子母門，遙控車庫門，窗為德國引進特種技術(shù)高級木鋁復(fù)合中空玻璃窗，內(nèi)門預(yù)留門洞、無門框、扇門。 ? 公共安全監(jiān)控設(shè)備：于小區(qū)出入口，每棟房屋出入口和地下停車庫內(nèi)設(shè)計監(jiān)控設(shè)備。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 智能化配套建議 ? 本案建成后應(yīng)該是一座智能化文明型小區(qū)，采用大量高科技手段和嚴(yán)格規(guī)范的管理制度，建立起一個立體化、多層次、全方位、科學(xué)的 4 維（三維立體空間加時間）安防體系。 面積上我們將大部分戶型控制在 144 ㎡之內(nèi)，一來有替消費者在契稅方面的考慮，二來基于前瞻的角度，我們認(rèn)為房屋面積逐漸縮小是市場發(fā)展的趨勢，這一點從上海、蘇州、無錫等房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市可見一斑。 ? 社區(qū)夜間照明系統(tǒng)：沿社區(qū)的公共綠地設(shè)計低燈照明，道路兩邊 的路燈改造成較漂亮的歐式燈具。 ? 注重實施的可行性和開發(fā)時序的合理性，建議在實施過程中確保每一塊都有綠化景觀空間，每一部分都有公共交往和活動空間。 二、屋頂?shù)脑O(shè)計。 建筑風(fēng)格上從歐洲古典建筑樣式吸取設(shè)計的靈感，融合文藝復(fù)興古典建筑元素，創(chuàng)新簡化為新古典建筑意向。 第三期 開發(fā) 別墅和 1 幢高層 ，即現(xiàn)有規(guī)劃中的 A 區(qū)，在前兩期多層、高層等產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)為別墅產(chǎn)品積累了一批潛在客戶群，同時園林和會所的完成也加深了別墅客戶群對項目品質(zhì)的信心，而高層的完工也不會影響別墅交付后的客戶的居住使用質(zhì)量。 項目開發(fā)建議 第一期 開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品為： 多層、精裝酒店式公寓、 2 幢小高 層和沿街商業(yè) ，即現(xiàn)有規(guī)劃方案中的 B 區(qū)和 E 區(qū)。 同時我們發(fā)現(xiàn)，地塊西邊的景觀資源大大優(yōu)于東邊，而現(xiàn)有規(guī)劃中，地塊東邊規(guī)劃了別墅區(qū)，西 邊規(guī)劃了小高層和一部分高層，我們認(rèn)為有值得商榷之處。 （ 1）目標(biāo)客戶構(gòu)成 金融、證券、 外資企業(yè)等中高層管理人員 律師、醫(yī)生、教師等高收入人士 私營個體企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板 公務(wù)人員 周邊區(qū)域原居民 （ 2）目標(biāo)客戶特征 年齡： 3050 歲之間的中青年 家庭結(jié)構(gòu)：主要部分為三口之家以上 家庭收入：一般為 6 萬元以上的中等收入家庭 【目標(biāo)客戶購買心理】： 注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。 ? 目前江陰房地產(chǎn)市場消費能力較強，自用客戶的需求仍然旺盛。 劣勢 ? 由于本案的開發(fā)正處于城西濱江開發(fā)的前奏，濱江版塊的真實價值還沒有體現(xiàn)出來，因此存在一 定的推廣難度。 你心中的家園在江陰哪個區(qū)域 選擇項 圖例 比例 黃山湖附近 % 大橋東 % 老城區(qū)、虹橋 % 花園、文定、天鶴 % ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 城西（錫澄運河西） % 目前城西是主要消費者的購買的集中地占 % 對于小區(qū)，您認(rèn)為最重要的是： 選擇項 圖例 比例 物業(yè)管理完善 ，封閉并且安全 % 綠化不錯，有山有水 % 戶型合理，最好有入室花園 % 周邊配套設(shè)施齊全，購物方便 % 小區(qū)內(nèi)設(shè)施齊全，道路暢通 % 所有以上都很重要 % 項目的周邊配套是消費者主要考慮的因素。 （ 2） 商品房交易量明顯下降 今年以來，我市商品房實際銷售面積更是出現(xiàn)了較大幅度下降， 12 月份銷售面積 萬平方米，同比下降 %， 13 月份銷售同比下降 %，14 月份銷售同比下降 %， 15 月份銷售同比下降 %， 16 月份銷售同 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 比下降 %。 江陰市總體發(fā)展?fàn)顩r 江陰市 房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年高位運行， 2021 年，全市各類房產(chǎn)交易額已超過37 億元，相當(dāng)于前兩年總和。 我市固定資產(chǎn)投資在外資和民營投資的強力拉動下，保持了較高幅度的增長。 上半年預(yù)算內(nèi)財政收入和一般預(yù)算收入分別為 億元和 億元，同比分別增長 %和 %，但增幅較上年同期下降 ，同時與周邊縣（市）比較，仍有一定的差距。房地產(chǎn)成交面積和成交額同比均出現(xiàn)了負(fù)增長，增幅回落 個和 個百分點。實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長 %，增幅較上年提高 個百分點。杏春橋、新虹橋、五星橋、蘇南區(qū)域供水二期擴建工程建成投運。中國第一、世界第四的特大跨徑鋼懸索橋江陰長江公路大橋，是溝通同三（黑龍江同江一海南三亞）和京滬兩大國道主干線的 過江 “ 咽喉 ” 。沿江深水岸線長達(dá) 35 公里。 地理位置 江陰位于北緯 31176。南朝 元至正二十七年（ 1367年），恢復(fù)江陰縣建置。 至 120176。全市人口出生率 ‰ ， 比 2021 年上升 個千分點；人口死亡率 ‰ ，下 降 個千分點；人口自然增長率 ‰ ，提高 個千分點。江陰境內(nèi)的錫澄運河溝通長江、太湖。其中第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值 億元、 億元和 億元，同比增長%、 %和 %，二、三產(chǎn)業(yè)增幅分別比上年提高 和 個百分點。上半年工業(yè)經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)健的運行態(tài)勢，拉動地區(qū)經(jīng)濟增長，但由于能源及原輔材料的持續(xù)波動，外貿(mào)出口環(huán)境變數(shù)較大，加之國家宏觀調(diào)控作用的顯現(xiàn)，企業(yè)盈利空間被擠壓，部分鋼鐵和化纖企業(yè)開工不足，企業(yè)盈利能力有所下降。出現(xiàn)實際利用外資增速大于合同利用外資增速和引資工作由量的積累到質(zhì)的轉(zhuǎn)變的可喜變化，引進的大項目和高新技術(shù)項目增多的變化。今年以來金融系統(tǒng)認(rèn)真執(zhí)行國家的貨幣政策，積極組織資金，努力為我市經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，存貸款繼續(xù)增加。由于我市加大了對民營經(jīng)濟扶持的力度，民營資本投資已占全市固投的半壁江山。完成房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積 萬平方米、竣工面積 萬平方米、銷售面積 萬平方米。 目前 江陰 市房地產(chǎn)市場情況 江陰 市房地產(chǎn)市場隨全國房地產(chǎn)市場整體性降溫而呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個相對的調(diào)整期。 影響價格因素： 1）、樓層的層數(shù) ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 2）、景觀的角度 3）、項目所 處的周邊配套狀況（地段） 五、項目評判（ SWOT）分析 優(yōu)勢 ? 城西的總體發(fā)展規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點，同時也增強了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心； ? 圣廷苑、春江華庭、港