【正文】 成社區(qū)夜間入口燈火輝煌的感覺(jué)，引導(dǎo)客戶回家的方向。 （ 1）一期物業(yè)戶型面積建議 ①、一期多層戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 備注 二室二廳一衛(wèi) 95－ 105 20 端戶 三室二廳二衛(wèi) 120 30 135 35 頂復(fù)式 130/160/180 15 ②、一期酒店式公寓 戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 一室一廳一衛(wèi) 50－ 60 100 說(shuō)明： 建議酒店式公寓的面積不要設(shè)計(jì)過(guò)大， 50－ 60 ㎡的一房是比較合適的，同時(shí)配套精裝修，這樣在產(chǎn)品形態(tài)上以單身公寓的方式出現(xiàn)，可以與多層等二房、三房 ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 區(qū)隔開(kāi)來(lái)，通過(guò)細(xì)分消費(fèi)群來(lái)分別找準(zhǔn)客戶。 ? 綜合安防系統(tǒng)：在圍墻外圍設(shè)置紅外對(duì)射探測(cè)器。智能化會(huì)所消費(fèi)系統(tǒng)、車(chē)輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、背景音樂(lè)及緊急廣播系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)。 ? 空調(diào)：預(yù)留家用中央空調(diào)位置和預(yù)埋管線。 ? 花園：組團(tuán)綠地綠化，小品精心布局，私家花園綠化戶戶到位。 戶型合理 ： 合理控制套內(nèi)面積 ，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化， 充分利用社 區(qū)內(nèi)、 外的環(huán)境資源， 實(shí)現(xiàn) 每戶南北雙向景觀 ， 底層送花園，頂層送露 臺(tái)、私家泳池。每天上午售樓處視訊廳不重復(fù)放映法國(guó)經(jīng)典電影，每天下午分別有鋼琴表演、四重奏、薩克斯、小提琴表演等精彩節(jié)目輪番登場(chǎng)，場(chǎng)場(chǎng)都精彩，多種文藝節(jié)目和表演令人領(lǐng)略法國(guó)浪漫情懷。結(jié)合本案的眾多利好點(diǎn)，如產(chǎn)品本身的優(yōu)勢(shì)，來(lái)支撐該理念的整體形象包裝，提升產(chǎn)品檔次，吸引關(guān)注。因此可在全區(qū)提倡回歸自然之風(fēng)，用空間 與環(huán)境來(lái)支撐生態(tài)社區(qū)，用別墅式的生活來(lái)詮釋高生活品質(zhì)，以支撐 “ 享受自然，享受尊崇 ” 的新生活理念。 將精心打造的法式 景觀 園林 、 法式建筑門(mén)頭、中心 水景廣場(chǎng)、 超大法蘭西時(shí)尚 會(huì)所、 香榭麗舍商業(yè)大街 等具體設(shè)施彰顯親近自然的高品質(zhì)生活。 ? 現(xiàn)場(chǎng)播放 3D 動(dòng)畫(huà)影片，讓消費(fèi)者更直觀的了解產(chǎn)品的利好面。 銷(xiāo)售戰(zhàn)術(shù) 本項(xiàng)目采取“短、平、快”的銷(xiāo)售戰(zhàn)略，充分運(yùn)用價(jià)格策略，根據(jù)戶型設(shè)計(jì)、戶型面積、位置、朝向、樓層等綜合因素制訂合理的一房一價(jià)表，銷(xiāo)售過(guò)程中采取分階段小幅提價(jià)的戰(zhàn)術(shù)，促進(jìn)快速銷(xiāo)售。 跨街橫幅： 在現(xiàn)場(chǎng)及周邊主要街道，方便客戶尋找。 ? 社區(qū)文化，人文環(huán)境 ： 這其實(shí)是生活方式的集中體現(xiàn)，作為本案目標(biāo)消費(fèi)群，他們對(duì)社區(qū)生活的要求只有一個(gè)，那就是能夠找回 “ 享受自然，享受尊崇 ”的生活方式與生活節(jié)奏。 價(jià)格策略 A、定價(jià)原則 ? 參考市場(chǎng)現(xiàn)狀和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)、前景。 D、時(shí)間 價(jià)格調(diào)整策略 ? 分為認(rèn)購(gòu)價(jià)、開(kāi)盤(pán)價(jià)、主體封頂價(jià)、收尾價(jià)和現(xiàn)房?jī)r(jià)，分期調(diào)整價(jià)格。 備選案名： ：大唐盛世是中國(guó)歷史最鼎盛時(shí)期，也代表著人生的巔峰時(shí)刻，是不可超越的。 ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 備選案名： ：依然是抓住濱臨長(zhǎng)江南岸的特點(diǎn)，突出項(xiàng)目獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)。 ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 ? 高層均價(jià)元 /㎡，其中樓王空中別墅單價(jià)可以達(dá)到元 /㎡以上。 ? 試探性入市：首期推出一部分產(chǎn)品，以低價(jià)入市，觀察市場(chǎng)對(duì)其價(jià)格的反應(yīng)， 為后續(xù)推出的 產(chǎn)品價(jià)格的制定，提供市場(chǎng)的參數(shù)依據(jù)。 在價(jià)格必須與價(jià)值相符的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為在品牌和生活方式的體現(xiàn)上，可以挖掘出除自然條件以外的諸多價(jià) 值。用于寄發(fā)或定點(diǎn)派發(fā)，也可作為現(xiàn)場(chǎng)工具。 而由于本項(xiàng)目的特殊性，賣(mài)場(chǎng)的組織、銷(xiāo)售代表的素質(zhì)和專業(yè)技能就顯得十分重要，針對(duì)江陰市的客戶特征以及購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣做好人員挑選和銷(xiāo)售培訓(xùn)。 ? 運(yùn)用軟新聞、電視打形象廣告，來(lái)教育消費(fèi)者，使其建立起對(duì)產(chǎn)品的信心。 ? 通過(guò)軟文詳細(xì)說(shuō)明本案的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和投資優(yōu)勢(shì)，讓購(gòu)房者了解社區(qū)建設(shè)、配套的優(yōu)良， “ 享受自然，享受尊崇 ” 的 法式 生活品質(zhì)絕非其他住宅產(chǎn)品可比，吸引 更多的目光。 ? 以本小區(qū)內(nèi)部景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)為題材，針對(duì)性地制作 3D 影片 ，于售樓處或房展會(huì)播放，以此來(lái)突出本案的景觀規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化賣(mài)點(diǎn)，吸引購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)。 根據(jù)本案的獨(dú)特 地段 優(yōu)勢(shì)，即本案的區(qū)位、規(guī)模、樓盤(pán)本身的規(guī)劃、生態(tài)景觀環(huán)境、內(nèi)部生活設(shè)施與休閑配套等， 推廣 “ 40 萬(wàn)平米大型法式尊貴社區(qū) ”的產(chǎn)品定位。 ? 開(kāi)盤(pán)儀式 —— “法國(guó)風(fēng)情浪漫周”活動(dòng) ，在售樓處燃起了一場(chǎng)法國(guó)文化之宴 ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 的盛情之旅。 精品商業(yè)配套 ： 2 萬(wàn)平米的商業(yè)以法國(guó)著名香榭麗舍大街為藍(lán)本，引進(jìn) 星巴克、麥當(dāng)勞、上島咖啡、銀行等知名機(jī)構(gòu)；沿街精心綠化，布置高檔休閑坐椅，組建以美食、服裝、視覺(jué)、美容、音像、書(shū)店為主題的社區(qū)店，融休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體 。 ? 通訊：每戶預(yù)留二路以上 IDD 線路，電話終端接線盒。 ? 門(mén)窗：銅質(zhì)雕花鋼芯防盜進(jìn)戶子母門(mén)，遙控車(chē)庫(kù)門(mén)，窗為德國(guó)引進(jìn)特種技術(shù)高級(jí)木鋁復(fù)合中空玻璃窗，內(nèi)門(mén)預(yù)留門(mén)洞、無(wú)門(mén)框、扇門(mén)。 ? 公共安全監(jiān)控設(shè)備：于小區(qū)出入口，每棟房屋出入口和地下停車(chē)庫(kù)內(nèi)設(shè)計(jì)監(jiān)控設(shè)備。 ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 智能化配套建議 ? 本案建成后應(yīng)該是一座智能化文明型小區(qū)，采用大量高科技手段和嚴(yán)格規(guī)范的管理制度，建立起一個(gè)立體化、多層次、全方位、科學(xué)的 4 維（三維立體空間加時(shí)間）安防體系。 面積上我們將大部分戶型控制在 144 ㎡之內(nèi)，一來(lái)有替消費(fèi)者在契稅方面的考慮，二來(lái)基于前瞻的角度，我們認(rèn)為房屋面積逐漸縮小是市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，這一點(diǎn)從上海、蘇州、無(wú)錫等房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市可見(jiàn)一斑。 ? 社區(qū)夜間照明系統(tǒng)：沿社區(qū)的公共綠地設(shè)計(jì)低燈照明，道路兩邊 的路燈改造成較漂亮的歐式燈具。 ? 注重實(shí)施的可行性和開(kāi)發(fā)時(shí)序的合理性，建議在實(shí)施過(guò)程中確保每一塊都有綠化景觀空間，每一部分都有公共交往和活動(dòng)空間。 二、屋頂?shù)脑O(shè)計(jì)。 建筑風(fēng)格上從歐洲古典建筑樣式吸取設(shè)計(jì)的靈感，融合文藝復(fù)興古典建筑元素，創(chuàng)新簡(jiǎn)化為新古典建筑意向。 第三期 開(kāi)發(fā) 別墅和 1 幢高層 ，即現(xiàn)有規(guī)劃中的 A 區(qū)，在前兩期多層、高層等產(chǎn)品形態(tài)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)為別墅產(chǎn)品積累了一批潛在客戶群，同時(shí)園林和會(huì)所的完成也加深了別墅客戶群對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的信心，而高層的完工也不會(huì)影響別墅交付后的客戶的居住使用質(zhì)量。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議 第一期 開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品為： 多層、精裝酒店式公寓、 2 幢小高 層和沿街商業(yè) ，即現(xiàn)有規(guī)劃方案中的 B 區(qū)和 E 區(qū)。 同時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，地塊西邊的景觀資源大大優(yōu)于東邊，而現(xiàn)有規(guī)劃中，地塊東邊規(guī)劃了別墅區(qū)，西 邊規(guī)劃了小高層和一部分高層，我們認(rèn)為有值得商榷之處。 （ 1）目標(biāo)客戶構(gòu)成 金融、證券、 外資企業(yè)等中高層管理人員 律師、醫(yī)生、教師等高收入人士 私營(yíng)個(gè)體企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板 公務(wù)人員 周邊區(qū)域原居民 （ 2）目標(biāo)客戶特征 年齡： 3050 歲之間的中青年 家庭結(jié)構(gòu)：主要部分為三口之家以上 家庭收入：一般為 6 萬(wàn)元以上的中等收入家庭 【目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)心理】： 注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財(cái)知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對(duì)居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。 ? 目前江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)能力較強(qiáng)，自用客戶的需求仍然旺盛。 劣勢(shì) ? 由于本案的開(kāi)發(fā)正處于城西濱江開(kāi)發(fā)的前奏，濱江版塊的真實(shí)價(jià)值還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，因此存在一 定的推廣難度。 你心中的家園在江陰哪個(gè)區(qū)域 選擇項(xiàng) 圖例 比例 黃山湖附近 % 大橋東 % 老城區(qū)、虹橋 % 花園、文定、天鶴 % ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 城西（錫澄運(yùn)河西） % 目前城西是主要消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)的集中地占 % 對(duì)于小區(qū)，您認(rèn)為最重要的是： 選擇項(xiàng) 圖例 比例 物業(yè)管理完善 ，封閉并且安全 % 綠化不錯(cuò)，有山有水 % 戶型合理，最好有入室花園 % 周邊配套設(shè)施齊全，購(gòu)物方便 % 小區(qū)內(nèi)設(shè)施齊全，道路暢通 % 所有以上都很重要 % 項(xiàng)目的周邊配套是消費(fèi)者主要考慮的因素。 （ 2） 商品房交易量明顯下降 今年以來(lái)，我市商品房實(shí)際銷(xiāo)售面積更是出現(xiàn)了較大幅度下降， 12 月份銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %， 13 月份銷(xiāo)售同比下降 %，14 月份銷(xiāo)售同比下降 %， 15 月份銷(xiāo)售同比下降 %， 16 月份銷(xiāo)售同 ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 比下降 %。 江陰市總體發(fā)展?fàn)顩r 江陰市 房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年高位運(yùn)行， 2021 年，全市各類房產(chǎn)交易額已超過(guò)37 億元，相當(dāng)于前兩年總和。 我市固定資產(chǎn)投資在外資和民營(yíng)投資的強(qiáng)力拉動(dòng)下，保持了較高幅度的增長(zhǎng)。 上半年預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入和一般預(yù)算收入分別為 億元和 億元，同比分別增長(zhǎng) %和 %，但增幅較上年同期下降 ，同時(shí)與周邊縣（市）比較，仍有一定的差距。房地產(chǎn)成交面積和成交額同比均出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，增幅回落 個(gè)和 個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，增幅較上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。杏春橋、新虹橋、五星橋、蘇南區(qū)域供水二期擴(kuò)建工程建成投運(yùn)。中國(guó)第一、世界第四的特大跨徑鋼懸索橋江陰長(zhǎng)江公路大橋，是溝通同三（黑龍江同江一海南三亞）和京滬兩大國(guó)道主干線的 過(guò)江 “ 咽喉 ” 。沿江深水岸線長(zhǎng)達(dá) 35 公里。 地理位置 江陰位于北緯 31176。南朝 元至正二十七年（ 1367年），恢復(fù)江陰縣建置。 至 120176。全市人口出生率 ‰ ， 比 2021 年上升 個(gè)千分點(diǎn)；人口死亡率 ‰ ，下 降 個(gè)千分點(diǎn)；人口自然增長(zhǎng)率 ‰ ，提高 個(gè)千分點(diǎn)。江陰境內(nèi)的錫澄運(yùn)河溝通長(zhǎng)江、太湖。其中第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 億元、 億元和 億元，同比增長(zhǎng)%、 %和 %，二、三產(chǎn)業(yè)增幅分別比上年提高 和 個(gè)百分點(diǎn)。上半年工業(yè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持穩(wěn)健的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但由于能源及原輔材料的持續(xù)波動(dòng)，外貿(mào)出口環(huán)境變數(shù)較大，加之國(guó)家宏觀調(diào)控作用的顯現(xiàn)，企業(yè)盈利空間被擠壓，部分鋼鐵和化纖企業(yè)開(kāi)工不足，企業(yè)盈利能力有所下降。出現(xiàn)實(shí)際利用外資增速大于合同利用外資增速和引資工作由量的積累到質(zhì)的轉(zhuǎn)變的可喜變化，引進(jìn)的大項(xiàng)目和高新技術(shù)項(xiàng)目增多的變化。今年以來(lái)金融系統(tǒng)認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家的貨幣政策，積極組織資金，努力為我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)，存貸款繼續(xù)增加。由于我市加大了對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)扶持的力度，民營(yíng)資本投資已占全市固投的半壁江山。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋施工面積 萬(wàn)平方米、竣工面積 萬(wàn)平方米、銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米。 目前 江陰 市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 江陰 市房地產(chǎn)市場(chǎng)隨全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體性降溫而呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)的調(diào)整期。 影響價(jià)格因素： 1）、樓層的層數(shù) ＊＊房產(chǎn)項(xiàng)目企劃方案 2）、景觀的角度 3）、項(xiàng)目所 處的周邊配套狀況（地段） 五、項(xiàng)目評(píng)判（ SWOT）分析 優(yōu)勢(shì) ? 城西的總體發(fā)展規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)了投資者對(duì)本區(qū)域物業(yè)的信心； ? 圣廷苑、春江華庭、港