【正文】 廳 2 衛(wèi) 156 ㎡ 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 戶型總評： 戶型面積：主要 142 ㎡、 156 ㎡， 138 ㎡、 178 ㎡、 106 ㎡ 戶型類別：平層、復(fù)式 主要戶型：戶型面積大小分散皆有，主要集中在 135— 142 ㎡之間 四、綜合分析： 房型面積配比： 房型 面積 1 室 1 廳 1 衛(wèi) 5070㎡ 2 室 2 廳 1 衛(wèi) 90— 110㎡ 3 室 2 廳 2 衛(wèi) 135156㎡ 4 室 2 廳 2 衛(wèi) 180220㎡ 大部分樓盤的戶型面積在此區(qū)間。 你心中的家園在江陰哪個區(qū)域 選擇項 圖例 比例 黃山湖附近 % 大橋東 % 老城區(qū)、虹橋 % 花園、文定、天鶴 % ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 城西（錫澄運河西） % 目前城西是主要消費者的購買的集中地占 % 對于小區(qū)，您認(rèn)為最重要的是： 選擇項 圖例 比例 物業(yè)管理完善 ，封閉并且安全 % 綠化不錯，有山有水 % 戶型合理，最好有入室花園 % 周邊配套設(shè)施齊全，購物方便 % 小區(qū)內(nèi)設(shè)施齊全，道路暢通 % 所有以上都很重要 % 項目的周邊配套是消費者主要考慮的因素。 （ 3） 潛在需求者持幣觀望 江陰 市目前還存在著一大批以自住為目的的潛在需求購房者，以他們目前的收入、目前的房價，在短期內(nèi)購買不起住房，由于近期房價有所松動，他們就索性再等等， 跟 據(jù)一些中介公司 的調(diào)查 介紹，現(xiàn)在看房的多，購買的少，觀望心態(tài)較重。 （ 1） 投資熱點有所轉(zhuǎn)移 隨著房地產(chǎn)市場的降溫， 江陰 市部分投資者已經(jīng)將投資重點轉(zhuǎn)移，手中有房的投資者，在出售不了的情況下，將出售改為出租，還有部分投資者看好商鋪的投資升值潛力而轉(zhuǎn)向投資商鋪。受 “ 房產(chǎn)新政 ” 的影響，購房首付比例的提高，由原來的首付比例 2030%提高到了 3040%，公積金貸款最高上限由 50 萬元下降到了 30 萬元，政府對投資性購房、投機性炒房行為給予了一定的制 約， 投機性炒房行為得到了遏制，目前已經(jīng)出 現(xiàn)高檔公寓、別墅滯銷現(xiàn)象，而中低檔住宅仍然供不應(yīng)求，供給結(jié)構(gòu)性矛盾逐步凸現(xiàn)。 （ 2） 商品房交易量明顯下降 今年以來，我市商品房實際銷售面積更是出現(xiàn)了較大幅度下降， 12 月份銷售面積 萬平方米，同比下降 %， 13 月份銷售同比下降 %，14 月份銷售同比下降 %， 15 月份銷售同比下降 %， 16 月份銷售同 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 比下降 %。房改房上市交易累計 4802 套，房屋建筑面積 萬平方米。去年，全市二手房交易達(dá) 萬戶，建筑面積 萬平方米，交易額 億元。 2021 年， 江陰 市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額 億元，比上年增長 %。 江陰市總體發(fā)展?fàn)顩r 江陰市 房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年高位運行， 2021 年，全市各類房產(chǎn)交易額已超過37 億元，相當(dāng)于前兩年總和。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 二、江陰房地產(chǎn)發(fā)展分析 抑制房價過快上漲是今年國家宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)，國務(wù)院出臺 “ 國八條 ” 政策，江蘇省出臺 “ 省八條 ” 及相關(guān)金融、稅務(wù)、土地等部門都相繼出臺了針對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的新政策，這些房產(chǎn)新政的出臺，對于推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防范金融風(fēng)險，更好地解決廣大群眾的住房需求，促進(jìn)國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展具有重要意義。 16 月，民營資本完成固定資產(chǎn)投資占全部投入的 %。其中工業(yè)投資同比增長 ，占全社會固定資產(chǎn)投資比重為 %。 我市固定資產(chǎn)投資在外資和民營投資的強力拉動下，保持了較高幅度的增長。中小企業(yè)貸款明顯增加， 16 月中小企業(yè)貸款比年初增加 億元， 16 月貸款增量的八成以上投向中小企業(yè)，有力支持了我市民 營經(jīng)濟的發(fā)展。 16 月，全市金融機構(gòu)存款余額、居民儲蓄同比分別增長 %和 %，增幅同比增長 個和 個百分點。因此如何在宏觀調(diào)控日益趨緊，競爭日益激烈，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，引導(dǎo)我市工業(yè)企業(yè)發(fā)展方向及進(jìn)行產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）提升是十分緊迫的任務(wù)。 上半年預(yù)算內(nèi)財政收入和一般預(yù)算收入分別為 億元和 億元，同比分別增長 %和 %，但增幅較上年同期下降 ，同時與周邊縣（市）比較，仍有一定的差距。 16 月，全市自營進(jìn)出口總額和自營出口總額 分別為 億美元和 億美元，同比增長 %和 %，尤其是自營出口增幅同比提高 個百分點，自營出口增速快于自營進(jìn)出口增速。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為我市吸引外資的制高點，另據(jù)開發(fā)區(qū)提供的數(shù)據(jù)顯示： 16月經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（含沿江各園區(qū)）利用外資和實際到帳外資分別為 億美元和 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 億美元，占全市的比重為 %和 %。 按外經(jīng)貿(mào)局提供的數(shù)據(jù)顯示：上半年全市合同利用外資和實際利用外資分別同比增長 %和 %。房地產(chǎn)成交面積和成交額同比均出現(xiàn)了負(fù)增長，增幅回落 個和 個百分點。另外，隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大和居民消費趨于理性，江陰 市部分消費熱點如房地產(chǎn)和汽車消費受到一定抑制。 （ 3） 消費需求基本平穩(wěn)，消費熱點受到抑制。 16 月我市工業(yè)實現(xiàn)利稅總額和利潤總額分別為 億元和 億元，同比增長 %和 %，但增幅較上年同期回落 個和 個百分點。實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長 %，增幅較上年提高 個百分點。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 （ 2） 工業(yè)經(jīng)濟支撐明顯，企業(yè)盈利能力下降。三次產(chǎn)業(yè)的比重為 ::，第二產(chǎn)業(yè)比重比上年提高 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)下降 個百分點。 16 月，市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價同比增長 %，增幅較上年同期提高 個百分點，完成年度計劃的 %。杏春橋、新虹橋、五星橋、蘇南區(qū)域供水二期擴建工程建成投運。年內(nèi)完成城市西組團整體設(shè)計和南門風(fēng)貌區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。 1992 年正式對外開放的江陰港可以直通海外。在建的新長（江蘇新沂一浙江長興）鐵路取道江陰，連結(jié)隴海、漸贛兩大鐵路大動脈。中國第一、世界第四的特大跨徑鋼懸索橋江陰長江公路大橋，是溝通同三（黑龍江同江一海南三亞）和京滬兩大國道主干線的 過江 “ 咽喉 ” 。以江陰為圓心、半徑 160 公里范圍內(nèi)有六個飛機場，其中南京、上?？芍憋w境外。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 交通優(yōu)勢 江陰是長江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運的重要交通樞紐城市。 人口狀況 至 2021 年末，江陰市戶籍總?cè)丝? 萬人，增長 %。沿江深水岸線長達(dá) 35 公里。江陰交通十分便捷，歷來是大江南北的重要交通樞紐，江海聯(lián)運、江河換裝的天然良港。 34’ 30” 。 57’ 36” ，東經(jīng) 119176。 地理位置 江陰位于北緯 31176。 1983 年 3 月實行市管縣體制，改屬無錫市。 1949 年 4 月 22 日江陰解放，后屬蘇南行署常州專區(qū)。此后江陰先后為郡、為國、為軍、為路、為州，建置幾經(jīng)變化。南朝 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 ＊＊房產(chǎn)項目 企劃方案 提報人：無錫世嘉大成房地產(chǎn)投資顧問有限公司 時間： 2021 年 9 月 8 日 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 目錄 一、 江陰概況 二、 江陰房地產(chǎn)發(fā)展分析 三、 區(qū)域內(nèi)項目競爭樓盤調(diào)查分析 四、 項目 概況 五、 項目評判（ SWOT）分析 六、 項目定位 七、 產(chǎn)品 價值提升建議 八、 企劃推廣策略 九、 廣告表現(xiàn)部分 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 一、江陰概況 歷史 沿革 江陰古稱暨陽，見諸文字記載的歷史有 2500 多年。晉太康二年（ 281 年）置暨陽縣。 梁紹泰元年（ 555 年）廢縣置郡，建治君山之麓，因地處長江之南，遂稱江陰郡，為 江陰 名稱之開始，下轄江陰、利城、梁豐 3 縣。元至正二十七年（ 1367年），恢復(fù)江陰縣建置。1953 年改屬蘇州地區(qū)。 1987 年 4 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建市。 40’ 34” 至 31176。 至 120176。北枕長江，與靖江市隔江相望；南近滬寧線 ；東接常熟、張家港；西連常州、武進(jìn)，地處蘇錫常 “ 金三角 ” 的幾何中心。 區(qū)域面積 江陰全市總面積 平方公里，陸地面積 平方公里，水域面積 平方公里，其中長江水面 平方公里。城市建成區(qū)為 平方公里。全市人口出生率 ‰ ， 比 2021 年上升 個千分點；人口死亡率 ‰ ，下 降 個千分點；人口自然增長率 ‰ ，提高 個千分點。從江陰到上海、南京兩大城市各 148 公里，到無錫、常州僅 38 公里。改革開放以來，江陰大手筆發(fā)展交通事業(yè)，形成了干支線連通、內(nèi)外溝通、城鄉(xiāng)貫通、主要干道 “ 六橫八縱 ” 的格局。連接滬寧高速公路、寧通一級公路的錫澄高速公路穿越江陰境內(nèi)。江陰境內(nèi)的錫澄運河溝通長江、太湖。 長江江陰大橋 錫澄高速 城市建設(shè) 江陰城市建成區(qū)面積 平方公里。全面完成澄江東路、虹橋北路等城區(qū)主干道改造，按計劃推進(jìn)澄南大道、五星路等 道路建設(shè)。 經(jīng)濟狀況 （ 05 年 16 月） （ 1） 經(jīng)濟總量繼續(xù)放大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本不變。其中第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值 億元、 億元和 億元，同比增長%、 %和 %，二、三產(chǎn)業(yè)增幅分別比上年提高 和 個百分點。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生明顯變化，說明在國家日益趨緊的宏觀調(diào)控下， 江陰 市經(jīng)濟運行質(zhì)態(tài)良好，抗御風(fēng)險的能力增強。 上半年全市完成工業(yè)產(chǎn)值 億元，其中規(guī)模以上工業(yè)完成 億元，同比分別增長 %和 %。工業(yè)對全市經(jīng)濟增長的支撐作用明顯，拉動地區(qū)生產(chǎn)總值增長 個 百分點，全市經(jīng)濟增長 68%來自于工業(yè)。上半年工業(yè)經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)健的運行態(tài)勢，拉動地區(qū)經(jīng)濟增長，但由于能源及原輔材料的持續(xù)波動，外貿(mào)出口環(huán)境變數(shù)較大，加之國家宏觀調(diào)控作用的顯現(xiàn)，企業(yè)盈利空間被擠壓，部分鋼鐵和化纖企業(yè)開工不足，企業(yè)盈利能力有所下降。 16 月，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同 比增長 %，實現(xiàn)城鄉(xiāng)消費市場和餐飲業(yè)零售額持續(xù)增長，城區(qū)和農(nóng)村零售額分別比去年增長%和 %，同時城鄉(xiāng)增幅差由 個百分點下降為 個百分點，提升了農(nóng)村的消費能力。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額和商品房實際銷售面積分別比去年同期下降 %和 %，增幅有較大幅度回落。 （ 4） 外經(jīng)外貿(mào)增長強勁， 開發(fā)區(qū)貢獻(xiàn)份額大。出現(xiàn)實際利用外資增速大于合同利用外資增速和引資工作由量的積累到質(zhì)的轉(zhuǎn)變的可喜變化，引進(jìn)的大項目和高新