【文章內(nèi)容簡介】 庭結(jié)構(gòu)：主要部分為三口之家以上 家庭收入：一般為 6 萬元以上的中等收入家庭 【目標客戶購買心理】： 注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 注重物業(yè)功能及配套設置，除了庭院環(huán)境及休閑設施外，更關心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設施等配置。 注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能 夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會的身份特點，滿足業(yè)主精神上的需求。 注重商圈環(huán)境與地段區(qū)位的未來發(fā)展前景，注重物業(yè)品牌。 注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實力是購房者對購房承諾可信度作出高低判斷的一個重要依據(jù)，同時也是對物業(yè)品牌形象預期的一個基本準則。 注重物業(yè)升值能力，對于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預售期間的發(fā)售價格有否為業(yè)主留有一定的升值空間。 注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號召力是激起消費者的階層歸屬感和自豪感。 圖示： 自我實現(xiàn)需 要 社 會地 位得 到承 認 受 尊 重 的 需 要 感受自身 得到尊 重 社會交往需 要 生活 /出行便 利 安 全 需 要 居住有安全保 證 基 本 生 活 需 要 有房可 住 七、項目規(guī)劃建議 一、產(chǎn)品形態(tài)布局規(guī)劃建議 在經(jīng)過詳盡仔細的地塊調(diào)查和審慎周密的分析研究，我們發(fā)現(xiàn)地塊具有巨大的景觀優(yōu)勢是不容質(zhì)疑的，這將作為最重要的賣點之一被貫穿至本項目 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 的規(guī)劃設計、宣傳推廣中。 同時我們發(fā)現(xiàn)，地塊西邊的景觀資源大大優(yōu)于東邊，而現(xiàn)有規(guī)劃中，地塊東邊規(guī)劃了別墅區(qū)，西 邊規(guī)劃了小高層和一部分高層，我們認為有值得商榷之處。因為別墅的客戶群十分挑剔和注重居住的環(huán)境和品質(zhì)，而地塊東邊是規(guī)劃中的物流港，這無疑將帶來一定的負面效應，從而影響別墅的品質(zhì)及其以后的銷售。但是如果 把別墅區(qū)規(guī)劃到地塊西邊，那邊占有望江公園大面積的景觀資源，居住大環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好，能滿足別墅客戶群挑剔的購買需求，并進一步提升項目的整體檔次，為今后的熱銷奠定下良好的基礎。 以上是我公司本著對開發(fā)商和項目專業(yè)、負責的精神，對產(chǎn)品布局規(guī)劃提出的一點建議，僅供貴公司參考。但在以下的營銷策劃中，我公司還是根據(jù)現(xiàn)有的 布局規(guī)劃來思量。特此說明。 二、項目開發(fā)建議 開發(fā)原則 鑒于本地塊規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，我們建議項目的開發(fā)應該本著“ 整體規(guī)劃，分期施工 ”的原則，這樣后期進行的工程不會影響到先期已經(jīng)完成乃至交付的產(chǎn)品、園林、會所、通道等，形成 有序開發(fā)、文明施工 的項目形象，對之后的銷售也有良好的促進作用。 項目開發(fā)思路 鑒于本案 40 萬方的較大體量，建議分 四期 滾動開發(fā)，以盡量少的資金、盡量短的時間完成整個項目的開發(fā)，達到較高的利潤目標。 項目開發(fā)建議 第一期 開發(fā)建設的產(chǎn)品為： 多層、精裝酒店式公寓、 2 幢小高 層和沿街商業(yè) ，即現(xiàn)有規(guī)劃方案中的 B 區(qū)和 E 區(qū)。這樣開發(fā)是出于與本地塊競爭項目春江華庭和圣廷 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 苑目前開發(fā)的主力多層和小高層產(chǎn)品形態(tài)區(qū)隔開來，形成產(chǎn)品的差異化。用產(chǎn)品形態(tài)的獨特性、多樣化吸引和分流競爭對手的目標客戶群。在一期開發(fā)的同時，做出相應園林環(huán)境和配套會所，展現(xiàn)給客戶一個完整整潔的社區(qū)形象。而且由于多層的開發(fā)周期短，利于資金較快回籠。 第二期 開發(fā) 高層 產(chǎn)品，即現(xiàn)有規(guī)劃中的 D 區(qū)。經(jīng)過一期的開發(fā)、對市場的考察以及客戶的積累，已經(jīng)為高層產(chǎn)品的銷售奠基了良好的基礎，同時高層產(chǎn)品由于擁有不可替代的景觀資源，也滿足了對景 觀要求比較高的客戶群需求，勢必能掀起新一輪的高潮。同時，由于高層的體量大，開發(fā)工周期相對較長，在整個項目前期開發(fā)施工完畢后，不會再影響到后期的別墅區(qū)。 第三期 開發(fā) 別墅和 1 幢高層 ，即現(xiàn)有規(guī)劃中的 A 區(qū)，在前兩期多層、高層等產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)的基礎上，已經(jīng)為別墅產(chǎn)品積累了一批潛在客戶群，同時園林和會所的完成也加深了別墅客戶群對項目品質(zhì)的信心，而高層的完工也不會影響別墅交付后的客戶的居住使用質(zhì)量。 第四期 開發(fā) 小高層、 3 幢高層 ，即現(xiàn)有規(guī)劃中的 C 區(qū)。這時一個完整的社區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，由于多層、大部分高層和低密度別墅的完工提 升了項目的高品質(zhì)檔次。此時的望江公園也已建成開放，為項目的整體銷售帶來更多利好。 三、項目開發(fā)周期 總開發(fā)周期： （ 2021 年 10 月 —— 2021 年 9 月） 分階段周期： 第一期： 2021 年 10 月 —— 2021 年 10 月 第二期： 2021 年 3 月 —— 2021 年 3 月 第三期： 2021 年 7 月 —— 2021 年 6 月 第四期： 2021 年 3 月 —— 2021 年 9 月 初步開發(fā)周期的擬定根據(jù)項目的物業(yè)類型、開發(fā)的體量而定。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 七、 產(chǎn)品 價值提升建議 建筑外觀建議 建筑風格對住宅開發(fā)具有重要意義 ，這主要表現(xiàn)在：從建筑本身來說，它通過風格取得美觀和可識別的效果；從開發(fā)商來說，它對樓盤促銷有積極的意義，可能是賣點之一；從消費者角度來說，有風格的建筑更能獲得他們的認同。 由于本項目競爭樓盤“圣廷苑”、“春江華庭”都是采用簡約式建筑風格，已經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)化，為了體現(xiàn)本項目獨特的個性特征和豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵，體現(xiàn)與競爭項目的差異化，我公司建議在項目整體風格上的處理可引進“ 新法式浪漫主義 ”風情。 新法式浪漫主義風格在體現(xiàn)法式宮廷豪華繁奢的建筑風格基礎上 ，兼顧現(xiàn)代人的使用功能和使用習慣，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀明快，華貴，和諧的浪漫風情。 建筑風格上從歐洲古典建筑樣式吸取設計的靈感，融合文藝復興古典建筑元素，創(chuàng)新簡化為新古典建筑意向。 廣泛運用 鐵藝雕花、 古典柱、古典線腳、通高壁柱、仿古瓷磚等法式建筑元素，處處流露出法式貴族情調(diào)，完美呈現(xiàn)出一個顯赫地段的貴族花園宅第。通過打造 法式皇家園林和詩意盎然的活水溪流，令分布有致的住宅樓房能以最佳角度細享優(yōu)美的園林與靈動脫俗的變幻水色，充分體現(xiàn)優(yōu)雅而尊貴的品格。 由此可以領略到項目單體建筑均強調(diào)從 外形上表現(xiàn)出一種浮雕的效果，通過分割的窗框陽臺、垂直的水平線角、典型的白色石材、精細的鑄鐵護欄和渾厚的基座石材等構(gòu)成了浮雕的肌理視覺效果。而八角窗、景觀角窗、突出的屋檐、弧形頂?shù)睦匣⒋霸诓煌墓饩€下顯得起伏有致，建筑的雕塑之美撲面而來，讓人感受到建筑造型的魅力，演繹十足的法國風情。 一、城市社區(qū)“印章”清晰。整體風格表現(xiàn)的是法式建筑的典雅氣息和厚重的文化色彩。外墻石材的干掛、鑄鐵陽臺加法式氣息濃厚的老虎窗，在濱江國際社區(qū)中宛如一張城市的名片。 二、屋頂?shù)脑O計。在功能合理的前提下，將閣樓、老虎窗、煙囪飾件和藍 灰色的瓦融于一體，形成層次分明的頂部造型。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 三、八角窗的處理。盡管建筑內(nèi)配置了電梯，但寬敞明亮的公共樓梯間設計，成為八角窗的景觀平臺。這樣做不但可以優(yōu)化室內(nèi)的通風采光，加強建筑立面虛實對比的效果，而且減輕了法式建筑的厚重感，顯得輕盈了許多。 四、顏色搭配。建筑主體的色彩組合以米白色的法式進口干掛石材、藍黑瓦、淡黃色基座、黑色陽臺鑄鐵花為主，再配以米白色的裝飾線腳、淡綠色透明的玻璃和藍灰色塑鋼框架構(gòu)成其清新典雅的彩色基調(diào)，讓人們不禁會想起中世紀的法國。 法國風情園林景觀規(guī)劃建議 ? 整個基地平整，建議借鑒造 園手法，地塊中部公共場地打造新法式高尚水景園林居住社區(qū)，各園林主題采用法國各地知名景點名稱。 ? 注重實施的可行性和開發(fā)時序的合理性，建議在實施過程中確保每一塊都有綠化景觀空間，每一部分都有公共交往和活動空間。考慮到小區(qū)建設面積較大、建筑密度不太低，建議將住宅點綴在大片綠化帶中，拉大空間距離感，更體現(xiàn)生態(tài)景觀住宅之美。 ? 為體現(xiàn)尊貴生活社區(qū)和地塊自然條件的特點，建議建成生態(tài)環(huán)境社區(qū)。將綠化、園林景觀、水環(huán)境、住宅等有機結(jié)合。在地塊中部建立包括水景與園林景觀相和諧的大公園，在靠近公路的地塊邊緣附近及住宅區(qū)構(gòu)建大片綠 地，整個小區(qū)主干道自然蜿蜒，小的次要干道穿插其間，形成生動趣味的建筑肌理和生活空間；道路兩旁用花草、石雕等小景觀裝飾，區(qū)內(nèi)道路將生活空間、綠地空間與水環(huán)境空間有機聯(lián)系。 ? 構(gòu)筑結(jié)構(gòu)分明的生活空間。根據(jù)小區(qū)平整地貌特征，建議可將不同類型的建筑劃分為不同歸整的組團區(qū)塊，在每個組團內(nèi)可按橫向或縱向線型位置排列，住宅間穿插綠化、空間景觀、公共場所等設施。 ? 建議小區(qū)北側(cè)、南側(cè)、西側(cè)、東側(cè)建大片綠化，多層、高層、小高層、別墅等建筑點綴其間，形成小區(qū)優(yōu)美 “ 綠肺 ” 。 ? 社區(qū)夜間照明系統(tǒng)：沿社區(qū)的公共綠地設計低燈照明，道路兩邊 的路燈改造成較漂亮的歐式燈具。這些用于夜間照明。在社區(qū)主入口設計大功率射燈，造成社區(qū)夜間入口燈火輝煌的感覺，引導客戶回家的方向。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 ? 植栽計劃：分區(qū)進行植栽，使每一組團都有不同的綠化景觀訴求，造成組團間的差異性 。 戶型規(guī)劃建議 充分考慮視覺景觀效果，建筑可做到戶戶有景觀，合理安排樓間距及戶型朝向，做到每個組團都有主題景觀帶。建議平面布局使用一字型，其理由一字型較多用于一梯二戶的多層，小高層，同時利于朝向通風采光，實用率較高。戶型設計上以二房三房為主打產(chǎn)品，采用 陽光戶型。陽臺可為入戶花園設計，戶戶有景，或退 臺式陽臺設計。 面積上我們將大部分戶型控制在 144 ㎡之內(nèi)，一來有替消費者在契稅方面的考慮，二來基于前瞻的角度，我們認為房屋面積逐漸縮小是市場發(fā)展的趨勢，這一點從上海、蘇州、無錫等房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市可見一斑。 總之，我們建議戶型規(guī)劃的原則應該盡量遵從“ 產(chǎn)品的多樣化、設計的人性化、戶型的前瞻化 ”，為最終實現(xiàn) 100％銷售打下堅實的基礎。 （ 1）一期物業(yè)戶型面積建議 ①、一期多層戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 備注 二室二廳一衛(wèi) 95－ 105 20 端戶 三室二廳二衛(wèi) 120 30 135 35 頂復式 130/160/180 15 ②、一期酒店式公寓 戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 一室一廳一衛(wèi) 50－ 60 100 說明： 建議酒店式公寓的面積不要設計過大， 50－ 60 ㎡的一房是比較合適的，同時配套精裝修，這樣在產(chǎn)品形態(tài)上以單身公寓的方式出現(xiàn)，可以與多層等二房、三房 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 區(qū)隔開來，通過細分消費群來分別找準客戶。 ③、一期小高層 戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 備注 三室二廳二衛(wèi) 140 100 抽屜式躍層 （ 2）二期高層物業(yè)戶型面積建議 套 型 面積（㎡） 比例（％） 備注 二室二廳一衛(wèi) 110 15 三室二廳二衛(wèi) 120 25 140 57 頂復式 140（下） 70（上） 3 樓王、空中