【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 京廣中心等，南有建設(shè)中的怡和國(guó)際中心、建外 SOHO 等。 實(shí)力派的企業(yè)機(jī)構(gòu)云集和不斷的加盟。在未來(lái)的 3 年，隨著旺座、財(cái)富中心、怡和國(guó)際中心等建成，將為世貿(mào)國(guó)際公寓營(yíng)造更新、更優(yōu)越的、更集中的辦公環(huán)境。 世貿(mào)國(guó)際公寓同樣擁有較成熟的生活配套。 銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、民生銀行、北京商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行舉步之遙。 購(gòu)物：周遍有貴友大廈、嘉里商場(chǎng)、國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心、藍(lán)島大廈、秀水街、雅寶路市場(chǎng)、百腦匯、友誼商場(chǎng)、賽特商場(chǎng)等。 教育：陳經(jīng)綸中學(xué)、芳草地小學(xué)、光華路小學(xué)等。 文體：朝陽(yáng)劇場(chǎng)、工人體育場(chǎng)、長(zhǎng)安大戲院等。 餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基 、星巴克咖啡以及長(zhǎng)安街兩旁著 名的大飯店不離左右。 往來(lái)：國(guó)際郵電局、中國(guó)海關(guān)、加油站近在咫尺，通訊還是出差、出境都十分便利。 高素質(zhì)鄰里：西臨北京第一大使館區(qū)，美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)、新加坡、意大利、加拿大等國(guó)使館均坐落周邊。各國(guó)大使和使館高級(jí)官員在這里生活、辦公，形成了具有各國(guó)文化特色的生活區(qū)。世界 500 強(qiáng)有 90 多家落戶在 CBD， 65 家集中在國(guó)貿(mào)中心。高學(xué)歷、高收入各國(guó)精英在這里，頻繁交流，提升了這里的文化素質(zhì)。這樣獨(dú)特的優(yōu)越是其他城區(qū)所無(wú)法比擬和抗?fàn)幍摹? 交通：世貿(mào)國(guó)際公寓處于金角銀邊之地，東大橋路和光華路交叉十字路口的東北角，東大橋路 原是一條各國(guó)使節(jié)出入的著名的國(guó)賓大道。出門既入這兩條重要線路，向西一分鐘如東三環(huán)路；向南一分鐘入長(zhǎng)安街，向北一分鐘可入朝陽(yáng)路，沿路可駛?cè)霒|二環(huán)路。由此以來(lái)，入城和出城都非常便利，而又避開(kāi)了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。 不過(guò)和其他區(qū)域一樣存在交通堵塞問(wèn)題。 內(nèi)部配套：世貿(mào)國(guó)際公寓的內(nèi)部生活配套也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力： CBD 公寓配套設(shè)施情況 項(xiàng)目名稱 用途 配套設(shè)施 國(guó)貿(mào)中心 寫字樓 /酒店 /公寓 /商場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 /咖啡館 /超市 /銀行 /蒙特梭利幼兒園 嘉里中心 寫字樓 /酒店 /公寓 /商場(chǎng) 兒 童托管 /會(huì)員制俱樂(lè)部 金茂公寓 公寓 京廣中心 酒店 /寫字樓 /公寓 中西餐廳 /咖啡廳 /健身房 麗晶苑 公寓 會(huì)所 /游泳池 /桑拿 /健身房 陽(yáng)光 100 公寓 會(huì)所俱樂(lè)部 /四季玻璃花園 /兒童樂(lè)園 /網(wǎng)球場(chǎng) 中國(guó)第一商城 公寓 /寫字樓 /酒店 /商場(chǎng) 會(huì)所 /陽(yáng)光玻璃游泳池 /桑拿 /健身房 /商務(wù)中心 航華科貿(mào)中心 寫字樓 /公寓 /商場(chǎng) 大型花園 /美食廣場(chǎng) /健身房 /影院 /俱樂(lè)部 現(xiàn)代城 公寓 /寫字樓 會(huì)所 /幼兒園 /小學(xué) 盛世嘉園 公寓 游泳池 /網(wǎng)球場(chǎng) /健身房 /兒童活動(dòng) /電影廳 /桑拿 世貿(mào)國(guó)際公寓 公寓 會(huì)員俱樂(lè)部 /游泳池 /桑拿 /健身房 /球類室 /餐廳 新城國(guó)際 公寓 /寫字樓 商務(wù) /康體會(huì)所 /資訊 /服務(wù)中心 /幼兒園 /診所 旺座中心 公寓 會(huì)議室 /游泳池 /洗衣房等 （五）世貿(mào)國(guó)際公寓 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析： 處于 CBD最佳居住位置，處于黃金地段，但不臨主干道，最適合商務(wù)人士居住，可謂鬧中取靜。 周邊生活配套齊全。購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等設(shè)施相對(duì)比較齊全和完善。 全部成為現(xiàn)房，不再等待和遭受工地的噪音等污染等污染干擾，同時(shí)成 為銷售的最大賣點(diǎn)。 擁有中心花園，園藝成型，景觀較好。尤其暖季里的水景給區(qū)內(nèi)的生活 增添了生 氣和動(dòng)感。 區(qū)內(nèi)配套全新。現(xiàn)如今會(huì)員俱樂(lè)部、游泳池、桑拿、健身房、球類室、 餐廳、超市、洗衣房等都已投入使用，美容美發(fā)正在建設(shè)中，另有商業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)加盟，如專業(yè)健身俱樂(lè)部已在 D 座地下一層開(kāi)始裝修。 現(xiàn)物業(yè)管理推出了 24 小時(shí)保姆小管家，服務(wù)范圍包括家居日?；A(chǔ)清 潔、做飯及餐具清理、病人、老人、嬰幼兒看護(hù)及購(gòu)物、寵物看護(hù)和喂養(yǎng)。也可以根據(jù)每一位業(yè)主的不同需求 24 小時(shí)全天提供個(gè)性化服務(wù)，包括訂餐、送餐、訂購(gòu)報(bào)刊雜志、代購(gòu)機(jī)票、代交各種雜費(fèi)等。 有的世貿(mào)國(guó)際公寓投資業(yè)主的租務(wù)情況良好。有的月租金為 2800 美金，有的月租金為3500 美金。 劣勢(shì)分析： 相對(duì)新推出的公寓，價(jià)格偏高。新推出的項(xiàng)目提供精裝修，但均價(jià)保持 在 13000 元 /平方米，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)于世貿(mào)國(guó)際公寓的粗裝修價(jià)格。 周遍教育配套較少，區(qū)內(nèi)缺乏教育設(shè)施和室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。 非服務(wù)式公寓。那些在未來(lái)的需求市場(chǎng)，短期租戶將占較大比重，對(duì)此， 世貿(mào)國(guó)際公寓對(duì)這些客戶吸引力小一些，而流向服務(wù)式公寓。 戶型相對(duì)偏大，客戶群自然少一些，在推銷上將會(huì)帶來(lái)一定的難度，因 為客戶越走極端，越難尋覓，推銷手段效力就越弱。戶型種類也偏少，客戶 選擇余地小。 沒(méi)有可依靠的大面積綠化和景觀。如不臨公園、花園、湖水、城河等。 機(jī)會(huì)分析： 當(dāng)前 CBD 高檔公寓出現(xiàn)空檔，新推出的項(xiàng)目在未來(lái)一年多還不能投入使 用，這使世貿(mào)國(guó)際公寓有充裕的租售空間。 第三屆 國(guó)際商務(wù)節(jié)即將于 2020 年 9 月 12 日召開(kāi)，有可能帶來(lái)新得利好消息，加上宣傳炒作，會(huì)吸引更多得投資者對(duì) CBD 產(chǎn)生興趣。比如， 9 月 4 日獲悉，從現(xiàn)在起，北京人可以用手里的錢參與 CBD建設(shè)，并獲取約 %的年收益率，這是 9 月 3 日北京國(guó)際信托投資有限公司推出的北京首個(gè)信托計(jì)劃 —— “ CBD 土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”為北京的老百姓和機(jī)構(gòu)投資者設(shè)計(jì)的又一投資新方式。推出的第一天，收獲六千多萬(wàn)元，有望在年底前，達(dá)到計(jì)劃的 15 個(gè)億。另?yè)?jù)介紹，商務(wù)節(jié)期間，華夏、市商、深發(fā)、廣發(fā)、浦發(fā)將以“銀團(tuán)貸款”形式為 CBD 重點(diǎn)項(xiàng)目提供 300 億資金支持。這有利保障 CBD 開(kāi)發(fā)水平和速度。 威脅分析： 周邊推出若干個(gè)高檔公寓，又有新的賣點(diǎn)，提供精裝修，價(jià)格相對(duì)低一些， 在銷售上，世貿(mào)國(guó)際公寓出現(xiàn)不利，但租賃不會(huì)受太大影響。 從 9 月 1 日起，商品房?jī)?nèi)銷和外銷并軌，原內(nèi)銷房租售價(jià)格相對(duì)較低，在爭(zhēng)奪市場(chǎng)上說(shuō)，會(huì)對(duì)外銷房構(gòu)成相應(yīng)得威脅，世貿(mào)國(guó)際公寓將失去一批中小客戶。 總 結(jié)： 通過(guò)權(quán)衡比較，不難發(fā)現(xiàn)，盡管世貿(mào)國(guó)際公寓還有劣勢(shì)因素和面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，但還是擁有一定的市場(chǎng)。盡管已建和在建項(xiàng)目有 20 個(gè)左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又 有一半出租 率較高，幾乎滿租，所以在未來(lái)市場(chǎng)，幾乎不參與競(jìng)爭(zhēng)，剩下的只有四、五個(gè)項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)。再剝?nèi)テ湎舻?，所剩的已不多，而完全成為現(xiàn)房的更寥寥無(wú)幾。因此像世貿(mào)國(guó)際公寓這樣的項(xiàng)目，無(wú)論銷售和出租，都能獲得一定的收益。當(dāng)前 CBD及周邊公寓出租回報(bào)率平均可達(dá) 13%，最低保證在 10%左右。作為現(xiàn)房的世貿(mào)國(guó)際公寓所剩只是少部分，在銷售市場(chǎng)上出現(xiàn)空檔的情況下，會(huì)很快銷售掉。如果該公寓想出租的話，在完成內(nèi)部裝修之后，仍有一段市場(chǎng)空檔，搶占先機(jī)的條件下，也會(huì)保證有較高的出租率，在未來(lái)的兩到三年里，雖然有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)，但該公寓 已經(jīng)擁有較好的人氣，配上完善的服務(wù)和天生的絕佳地段，那么該公寓在可預(yù)見(jiàn)的 3 到 4 年仍有一定的市場(chǎng)，即使受到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擠壓，降低出租價(jià)格，該公寓雙鶴（北京制藥廠）部分也能獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)，因?yàn)槲覐S部分出租成本很低。出售會(huì)在短期內(nèi)獲得一定的利益，出租會(huì)在長(zhǎng)期范圍獲得更高的利益。即使先出租后出售，在二手房市場(chǎng)上，該公寓也會(huì)有一定的收益。因此來(lái)看， 如果我廠在眼下不急缺資金情況下，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為上策，即世貿(mào)國(guó)際公寓我廠部分在接收之后，可著手出租工作。 第二章 裝修設(shè)想 一、裝修市場(chǎng)分析 北京房?jī)r(jià)雖近一兩年價(jià)格有微 幅下調(diào)，但總體上還是居高不下。在高房?jī)r(jià)的影響下，裝修市場(chǎng)也是虛火過(guò)旺。 高檔商品房銷售時(shí)，開(kāi)發(fā)商幾乎都要提供一種或幾種樣板間，作為購(gòu)房者未來(lái)的家的藍(lán)本。從普遍的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者，都比較注重樣板間的設(shè)計(jì)。對(duì)初次置業(yè)人們來(lái)說(shuō)，尤其購(gòu)買期房的人們，樣板間確實(shí)能給人一種直觀的體驗(yàn)，但從開(kāi)發(fā)商角度看，樣板間實(shí)質(zhì)是充當(dāng)一種促銷手段，因此不免出現(xiàn)超現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象。造價(jià)還是檔次都超越一般人消費(fèi)水平。但樣板間的誘惑力使得購(gòu)房者背負(fù)壓力實(shí)現(xiàn)美麗的愿望，因?yàn)楦甙簝r(jià)格買來(lái)的房子誰(shuí)也不愿意讓別人感覺(jué)不止那個(gè)價(jià)錢。所以裝修市場(chǎng) 緊隨商品房開(kāi)發(fā)銷售繁榮起來(lái)，一開(kāi)始就處于一較高水準(zhǔn)。公寓裝修定位也水漲船高，尤其外銷公寓就可想而知了。 CBD 高檔公寓可謂高價(jià)裝修的始作俑者。 高檔公寓一般有兩種裝修標(biāo)準(zhǔn)：一種是精裝修，一種是豪華裝修。精裝修在選材上以中高檔品質(zhì)和品牌為主，價(jià)位在 1000—— 2020 元 /平方米左右不等。豪華裝修在選材上以高檔品質(zhì)和頂級(jí)品牌為主，價(jià)位在 3000 元 /平方米左右不等，甚至有 4000 元 /平方米以上。一套 300萬(wàn)的公寓算不上豪宅，但要裝修至少就得 50 萬(wàn)元。對(duì)于千萬(wàn)級(jí)豪宅，裝修費(fèi)輕松便可突破200 萬(wàn)元。加上飾品、家具、家電 等費(fèi)用可能增加二分之一強(qiáng)。 裝修風(fēng)格大致有兩種區(qū)分：一種亞式風(fēng)格：多以中式和日式（或和式）為主流，中式又可分為古典中式和現(xiàn)代中式。一種是歐式風(fēng)格：泛指英式、意大利式、北歐式、北美式。歐式也可分為古典歐式和現(xiàn)代歐式。在符號(hào)意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活