【正文】 ，歐美籍占 60%，其次為港澳臺(tái)人士，再次為日本、韓國(guó)以及華裔人士和其他地區(qū)人士。本區(qū)域和周邊地區(qū)擁有豐富的涉外資源，為在華工作的使館人員提供了生活上的便利。 投資性買(mǎi)家今后也會(huì)增加。原因有兩方面：（ 1）近期有效供應(yīng)量缺乏；（ 2）入世、申奧等利好因素使人們對(duì) CBD 未來(lái)產(chǎn)生良好心理預(yù)期。 第三、投資客戶(hù)比例高。國(guó)內(nèi)大宗投資性購(gòu)買(mǎi)尚未出現(xiàn)，但國(guó)內(nèi)個(gè)人投資比重上升，其中既有多次置業(yè)者，也有經(jīng) 濟(jì)實(shí)力較弱，采取“以租養(yǎng)房”的。 （ 2）租金檔次差異較大 CBD 公 寓的租金水平依物業(yè)檔次不同而差異較大。 （ 3）高檔公寓租金保持較高水平 本地區(qū)高檔公寓資金穩(wěn)定上揚(yáng)，以嘉里為例，其客戶(hù)有德國(guó)大眾、諾基亞、渣打 銀行、 IBM、惠普、新加坡使館。預(yù)計(jì)東直門(mén)東北角的東華廣場(chǎng)將在下半年入市，藍(lán)堡、住邦 20恒華國(guó)際、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、金橋國(guó)際公寓、萬(wàn)國(guó) 城第三期公寓在上半年是認(rèn)購(gòu)的新盤(pán)，將成為下半年主要的供應(yīng)量。 （ 2）需求預(yù)測(cè) 舉辦奧運(yùn)會(huì)， 2700 個(gè)億的巨額投資，使北京在全國(guó)的核心地位得到加強(qiáng)，國(guó)際化程度提高，城市功能加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，將吸引更多的國(guó)內(nèi)外人士來(lái)北京觀光 、旅游、工作、學(xué)習(xí)、生活、投資等，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)城市的綜合購(gòu)買(mǎi)力上升，這些必然會(huì)引發(fā)對(duì)各類(lèi)物業(yè)的需求上升，潛在客戶(hù)大大增加，對(duì)公寓的需求也會(huì)相應(yīng)提高。投資客戶(hù)、年輕客戶(hù)和外 籍、外地投資客戶(hù)對(duì)公寓的需求將繼續(xù)擴(kuò)大，但對(duì)不同地段和不同素質(zhì)的樓盤(pán)需求量不盡相同。競(jìng)爭(zhēng)的加劇不僅房地產(chǎn)業(yè)迅速走向規(guī)范，還使購(gòu)房者得到合理的價(jià)格和更多的選擇空間。來(lái)自?xún)?nèi)部和外部的綜合影響，將促進(jìn)公寓市場(chǎng)向平穩(wěn)、理性發(fā)展。是與著名的漢威大廈、嘉里中心、國(guó)貿(mào)中心毗鄰，構(gòu)成 CBD 的核心區(qū)域的核心點(diǎn)，堪稱(chēng) CBD 的黃金地段黃金點(diǎn)。在未來(lái)的 3 年，隨著旺座、財(cái)富中心、怡和國(guó)際中心等建成，將為世貿(mào)國(guó)際公寓營(yíng)造更新、更優(yōu)越的、更集中的辦公環(huán)境。 教育：陳經(jīng)綸中學(xué)、芳草地小學(xué)、光華路小學(xué)等。 高素質(zhì)鄰里：西臨北京第一大使館區(qū)，美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)、新加坡、意大利、加拿大等國(guó)使館均坐落周邊。這樣獨(dú)特的優(yōu)越是其他城區(qū)所無(wú)法比擬和抗?fàn)幍摹? 不過(guò)和其他區(qū)域一樣存在交通堵塞問(wèn)題。 全部成為現(xiàn)房，不再等待和遭受工地的噪音等污染等污染干擾，同時(shí)成 為銷(xiāo)售的最大賣(mài)點(diǎn)?，F(xiàn)如今會(huì)員俱樂(lè)部、游泳池、桑拿、健身房、球類(lèi)室、 餐廳、超市、洗衣房等都已投入使用，美容美發(fā)正在建設(shè)中，另有商業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)加盟，如專(zhuān)業(yè)健身俱樂(lè)部已在 D 座地下一層開(kāi)始裝修。有的月租金為 2800 美金，有的月租金為3500 美金。 非服務(wù)式公寓。 沒(méi)有可依靠的大面積綠化和景觀。比如， 9 月 4 日獲悉，從現(xiàn)在起，北京人可以用手里的錢(qián)參與 CBD建設(shè)，并獲取約 %的年收益率，這是 9 月 3 日北京國(guó)際信托投資有限公司推出的北京首個(gè)信托計(jì)劃 —— “ CBD 土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”為北京的老百姓和機(jī)構(gòu)投資者設(shè)計(jì)的又一投資新方式。 威脅分析： 周邊推出若干個(gè)高檔公寓，又有新的賣(mài)點(diǎn)，提供精裝修，價(jià)格相對(duì)低一些， 在銷(xiāo)售上，世貿(mào)國(guó)際公寓出現(xiàn)不利，但租賃不會(huì)受太大影響。再剝?nèi)テ湎舻?，所剩的已不多，而完全成為現(xiàn)房的更寥寥無(wú)幾。如果該公寓想出租的話(huà)，在完成內(nèi)部裝修之后，仍有一段市場(chǎng)空檔，搶占先機(jī)的條件下，也會(huì)保證有較高的出租率，在未來(lái)的兩到三年里，雖然有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)，但該公寓 已經(jīng)擁有較好的人氣，配上完善的服務(wù)和天生的絕佳地段，那么該公寓在可預(yù)見(jiàn)的 3 到 4 年仍有一定的市場(chǎng)，即使受到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擠壓，降低出租價(jià)格，該公寓雙鶴（北京制藥廠(chǎng)）部分也能獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)，因?yàn)槲覐S(chǎng)部分出租成本很低。 第二章 裝修設(shè)想 一、裝修市場(chǎng)分析 北京房?jī)r(jià)雖近一兩年價(jià)格有微 幅下調(diào)，但總體上還是居高不下。對(duì)初次置業(yè)人們來(lái)說(shuō)，尤其購(gòu)買(mǎi)期房的人們，樣板間確實(shí)能給人一種直觀的體驗(yàn)，但從開(kāi)發(fā)商角度看，樣板間實(shí)質(zhì)是充當(dāng)一種促銷(xiāo)手段，因此不免出現(xiàn)超現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象。公寓裝修定位也水漲船高，尤其外銷(xiāo)公寓就可想而知了。豪華裝修在選材上以高檔品質(zhì)和頂級(jí)品牌為主，價(jià)位在 3000 元 /平方米左右不等，甚至有 4000 元 /平方米以上。 裝修風(fēng)格大致有兩種區(qū)分：一種亞式風(fēng)格：多以中式和日式（或和式）為主流，中式又可分為古典中式和現(xiàn)代中式。現(xiàn)代的用來(lái)展現(xiàn)時(shí)尚、簡(jiǎn)約、實(shí)用、便捷的生活氣息。 裝修市場(chǎng)在質(zhì)量和價(jià)格都存在很大的水份： 材料中的水份： 高檔裝修多選用優(yōu)質(zhì)材料和品牌，與普通貨差價(jià)很大，而相同一品牌的高配和低配也會(huì)相差數(shù)倍。怕就怕客戶(hù)高不成低不就，折中選中高檔貨（裝修公司經(jīng)常這樣推薦） ，結(jié)果被掙得更殘。 合同中的水份： 不要相信報(bào)完價(jià)后大打折扣的合同，這類(lèi)合同報(bào)價(jià)方式很有問(wèn)題。結(jié)果合同總價(jià)滿(mǎn)意，品質(zhì)全下來(lái)，裝修項(xiàng)目也減少了。 二、裝修風(fēng)格選定 裝修風(fēng)格對(duì)出租影響很大，尤其在同一個(gè)區(qū)域同等價(jià)位的項(xiàng)目，成為對(duì)公寓取舍的決定條件之一。 對(duì)于裝修風(fēng)格的確定，首先要對(duì)預(yù)計(jì)的租戶(hù)進(jìn)行分析，他們是怎樣的一個(gè)群體，有著怎樣的人生心態(tài)、物質(zhì)追求、審美觀和情趣或說(shuō)有怎樣的品位和格調(diào)。比如最高層復(fù)式結(jié)構(gòu)戶(hù)型 400 多平米，著實(shí)可讓擁有者為之斥幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的裝修費(fèi)。 福塞爾所著《格調(diào)》將美國(guó)社會(huì)分為九大等級(jí)：看不見(jiàn)的頂層、上層、中上層、中產(chǎn)階級(jí)、上層貧民、中層貧民、下層貧民、赤貧階層、看不見(jiàn)的底層。中上層的大部分財(cái)富，是通過(guò)諸如、法律、醫(yī)藥、石油、航運(yùn)、房產(chǎn)、藝術(shù)等行業(yè)賺來(lái)的。 左派，既是那些還在往上爬的人，他們張揚(yáng)顯示前衛(wèi)，恨不得處處打上中上層的標(biāo)記，更早的成為上層人物，因?yàn)橐靶呐c抱負(fù)未完全實(shí)現(xiàn)而緊張與壓抑地生活著，他們一般略現(xiàn)年輕， 喜歡以少壯派自居。居所處處都讓人感覺(jué)到大富大貴，但表現(xiàn)的比較保守，不很張揚(yáng)、均好性很強(qiáng)。盡管他們的財(cái)富可能略勝于左派和右派，但對(duì)更高的追求保有更大的寬容或更多的游戲成分，所以不像左派那樣一意孤行，也不及右派貪圖享樂(lè)。他們的居所喜歡的人不多，但多為各行的大腕、大師、專(zhuān)家、名律師、名記、名匠和一些藝術(shù)家所看中。該公寓標(biāo)準(zhǔn)層有三種戶(hù)型及其對(duì)稱(chēng)戶(hù)型，也可稱(chēng)為六種戶(hù)型。比如平均裝修單價(jià)為 1500 元 /平方米，那么三種風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為： 1000 元 /平方米（左派）、 1500 元 /平方米（右派）、2020 元 /平方米（中派）。根據(jù)開(kāi)發(fā)合同規(guī)定，北京置地公司交付給我廠(chǎng)公寓的廚房、衛(wèi)生間應(yīng)全部裝修完畢，標(biāo)準(zhǔn)為精裝修。 前述所言，裝修市場(chǎng)不規(guī)范，許多方面存在水份。 開(kāi)發(fā)商向我廠(chǎng)交付公寓部分面積為 23301平方米，共計(jì) 97 套。標(biāo)準(zhǔn)層 A、 C、D、 F 戶(hù)型面積均為 平方米，共 62套； B、 E 戶(hù)型面積均為 平方米，共 31套；復(fù)式 A、 D 戶(hù)型面積為 平方米共 2套； B、 C戶(hù)型面積為 平方米共 2 套。 A戶(hù)型最具優(yōu)勢(shì)。 三、裝修資金來(lái)源 由于我廠(chǎng)資金極為緊張，基本上不會(huì)考慮出資為世貿(mào)國(guó)際公寓中我廠(chǎng)所分得部 分物業(yè)進(jìn)行裝修。有兩種形式變現(xiàn)： 一是拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)一次性裝修、配置到位。缺點(diǎn)是房產(chǎn)損失最大，銷(xiāo)售需要時(shí)間，并難以預(yù)定。家具、電器的配置需有固定客戶(hù)，從其房租的預(yù)付中支出， 84 套公寓 平方米的購(gòu)置費(fèi)為 萬(wàn)元，等于第一年的全部營(yíng)業(yè)收入。 第二種、尋找外源資金，提供房產(chǎn)裝修和配置費(fèi)用。如果對(duì)方投資我們所需的總費(fèi)用 萬(wàn)元的話(huà)，我廠(chǎng)可以在其本金收回的同時(shí)，再給對(duì)方 1000萬(wàn)元或 1200 萬(wàn)元的匯報(bào)。 第三種、申請(qǐng)裝修貸款 如果我廠(chǎng)有銀行到期貸款未還，申請(qǐng)裝修貸款就不太可能了， 如果能專(zhuān)門(mén)成立一獨(dú)立服務(wù)和經(jīng)營(yíng)公寓的公司，以該公司名義和公寓作為抵押來(lái)申請(qǐng)貸款，也許還有可能，如果能申請(qǐng)貸款，我們按照總費(fèi)用的 70%申請(qǐng)貸款，即額度為 萬(wàn)元。因?yàn)槟贸瞿遣糠址慨a(chǎn)，實(shí)際上是一種投入，一種較高成本的投入，可超出 3000 萬(wàn)元以上。 五、相關(guān)問(wèn)題 裝修工期 我們要盡快解決裝修資金和裝修設(shè)計(jì)方案等問(wèn)題，裝修工期一般 3 個(gè)月，如果我們今年 9月底正式接受房產(chǎn)，同時(shí)開(kāi)始裝修進(jìn)入，順利情況下， 12 月底或明年 1 月裝修完畢，即可招納租戶(hù)。裝修單位的資質(zhì)本身較為復(fù)雜， 如有些裝修單位受委托或掛靠等。我們的裝修規(guī)模也比較大，會(huì)吸引許多裝修公司前來(lái)接洽。嘉里中心、國(guó)貿(mào)公寓、雅詩(shī)閣是服務(wù)式公寓，由于其服務(wù)成本較高，因而物業(yè)管理費(fèi)和租金都比較高， CBD的酒店式公寓租金最高，其次是純住住高檔公寓，再次是商住公寓。因此可以把 10— 15 美元定為出租的平均水平。 平均租金為價(jià)格上下波動(dòng)的基準(zhǔn)價(jià)，不管每套租金怎樣上下波動(dòng)，最終核算時(shí)要保證平均租金價(jià)。 按照層數(shù)、面積、朝向、通風(fēng)、采光等因素制定參數(shù)，給出每一套的更加合理的單價(jià)和總價(jià)。 三、 付款方式 通常的做法：押三付一。租期越長(zhǎng)，優(yōu)惠越多。 第四章 出租推廣 原則上，在世貿(mào)國(guó)際公寓原有知名度基礎(chǔ)上，開(kāi)展推廣工作。 詳文略，后期提供。關(guān)于管理有幾種方式可選擇： 第一種是松散式管理。從人員上不需太多的投入。管理專(zhuān)門(mén)專(zhuān)業(yè)，有利于管理的完善和提高。缺點(diǎn)是投入較大，風(fēng)險(xiǎn)性大。無(wú)論采用怎樣的物業(yè)管理形式，都將以服務(wù)先行。我想越早解決，越利于今后租賃工作