【正文】 取得驕人銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。雖然商住公寓存在很大得爭(zhēng)議，甚至有的打出“拒絕商住”的口號(hào)，但在今年的新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，商住公寓項(xiàng)目至少在 11 個(gè)以上，規(guī)模達(dá)到 71 萬(wàn)平米。但有效供給、需求依然不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。藍(lán)籌名座的一居室面積有 和 平米兩種，占到總數(shù)的 28%；都會(huì)國(guó)際 平方米的一居室也占到總數(shù)的 40%。 按客戶(hù)的構(gòu)成來(lái)分析，公寓客戶(hù)分為以下七類(lèi)： ①?lài)?guó)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高層管理者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在 100200 萬(wàn)元。同時(shí)對(duì)于投資型客戶(hù)，小戶(hù)型公寓的首付低、回報(bào)快、易出租，成為大多數(shù)投資者的需求傾向。 2020 年至今，由于入世和申 奧的刺激以及政府支持，區(qū)域內(nèi)公寓市場(chǎng)供求兩旺，成交活躍。商住公寓以現(xiàn)代城和旺座中心為代表，因 CBD 中檔寫(xiě)字樓供應(yīng)量的相對(duì)不足有具備小型家庭辦公優(yōu)勢(shì)而占據(jù)了一定市場(chǎng)份額。他們不僅本身就構(gòu)成了龐大的住房需求，還必須招致更大的潛在小型居住和辦公需求。 1999 年推出的盛世嘉園、現(xiàn)代城等項(xiàng)目由于市場(chǎng)環(huán)境變化和產(chǎn)品品質(zhì)差異、價(jià)位基本在 10000 元 /平米左右。入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居住與投資需求的增加，對(duì)公寓的有效需求趨升。西有昆泰大廈、豐聯(lián)大廈、人壽大廈、遠(yuǎn)洋大廈等，北有京廣中心等，南有建設(shè)中的怡和國(guó)際中心、建外 SOHO 等。出門(mén)既入這兩條重要線路，向西一分鐘如東三環(huán)路；向南一分鐘入長(zhǎng)安街，向北一分鐘可入朝陽(yáng)路，沿路可駛?cè)霒|二環(huán)路。新推出的項(xiàng)目提供精裝修，但均價(jià)保持 在 13000 元 /平方米，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)于世貿(mào)國(guó)際公寓的粗裝修價(jià)格。 總 結(jié)： 通過(guò)權(quán)衡比較，不難發(fā)現(xiàn)，盡管世貿(mào)國(guó)際公寓還有劣勢(shì)因素和面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，但還是擁有一定的市場(chǎng)。但樣板間的誘惑力使得購(gòu)房者背負(fù)壓力實(shí)現(xiàn)美麗的愿望，因?yàn)楦甙簝r(jià)格買(mǎi)來(lái)的房子誰(shuí)也不愿意讓別人感覺(jué)不止那個(gè)價(jià)錢(qián)。每個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)格都想標(biāo)新立異，但一家出百家抄，就使得風(fēng)格沒(méi)有自己的專(zhuān)利。比如，裝一個(gè)浴盆，一千元與一萬(wàn)元的工時(shí)工費(fèi)工管理費(fèi)自然有差別，最多差十倍，但有的竟然差 1520 倍。這是一個(gè)有錢(qián)、有趣味、喜歡游戲人生的階層。他們?cè)谙硎苤泄ぷ?，也在工作中享受，享受成功，有時(shí)也同樣享受壓力和失敗，這樣的性情很富有 彈性。通過(guò)考察，參考市面價(jià)位和標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為世貿(mào)國(guó)際公寓裝修費(fèi)用約 1400/平方米，家具電器費(fèi)用約 800 元 /平方米?？傮w來(lái)看，總投入可估算出： 23301*2200= 萬(wàn)元（下文參考數(shù)據(jù)）其中裝修費(fèi)為1400*23301= 萬(wàn)元，家具電器費(fèi)用為 23301*800=。此方式的優(yōu)點(diǎn)是更多的保留房產(chǎn)，管理和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，缺點(diǎn)是銷(xiāo)售需要時(shí)間，資金回收零散和不固定，客戶(hù)無(wú)法看到室內(nèi)完全的樣子，家具、電器配置工作將無(wú)限期延長(zhǎng)，出租不好，配置便配不上，公寓有可能失去吸引力。從投資傳統(tǒng)上說(shuō)，房地產(chǎn)是一種長(zhǎng)期投資，保全的越長(zhǎng)，收益就越大。 其次了解世貿(mào)國(guó)際公寓已出租情況。 可推出更多靈活的付款方式；如可年付，三年付。他們的服務(wù)費(fèi)從每套租金中抽取。 第六章 前期遺留問(wèn)題 據(jù)說(shuō)，我廠與開(kāi)發(fā)商在公寓利益分割上還有一些未最終明確之處。優(yōu)點(diǎn)是管理一體化，權(quán) 責(zé)統(tǒng)一，避免推脫、敷衍、沖突、糾紛等事端發(fā)生。尤其要首先考慮要采取怎樣的管理方式對(duì)我廠擁有的世貿(mào)國(guó)際公寓物業(yè)進(jìn)行管理和經(jīng)營(yíng)。在保證我們預(yù)定的價(jià)格同時(shí)，又有打折的空 間。 第三章 出租價(jià)格 一、定價(jià)原則 首先參照市場(chǎng)上高檔公寓出租價(jià)格，尤其 CBD 內(nèi)各檔次項(xiàng)目的出租價(jià)格。因?yàn)榈谝环N籌資方式，從表面上看，雖損失一部分房產(chǎn)，但剩余的可較快地創(chuàng)收。可以將家具、電器的購(gòu)置費(fèi)用從營(yíng) 業(yè)收入預(yù)付的房 租中支出，裝修費(fèi)從轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)中獲得。 A戶(hù)型最具優(yōu)勢(shì)?；蛘呖紤]三種六式裝修風(fēng)格，即一種兩式，中式和歐式，裝修標(biāo)準(zhǔn)和造價(jià)一樣，只是風(fēng)格有中外之別。如中國(guó)第一商城、光彩國(guó)際公寓等，香港半山的帝景園最為代表。年薪大概 50萬(wàn)以上。試想，如果當(dāng)某合同最后折扣超過(guò)報(bào)價(jià)上的利潤(rùn)總額， 這不是賠本買(mǎi)賣(mài)嗎？比如一個(gè)合同已報(bào)材料市價(jià)，甚至采購(gòu)由業(yè)主完成，但管理費(fèi)和稅費(fèi)一欄中依然按比例收?。换蛘吖r(shí)和管理費(fèi)已收，利潤(rùn)欄中重復(fù)按比例受費(fèi)等。歐式也可分為古典歐式和現(xiàn)代歐式。 高檔商品房銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商幾乎都要提供一種或幾種樣板間，作為購(gòu)房者未來(lái)的家的藍(lán)本。另?yè)?jù)介紹，商務(wù)節(jié)期間，華夏、市商、深發(fā)、廣發(fā)、浦發(fā)將以“銀團(tuán)貸款”形式為 CBD 重點(diǎn)項(xiàng)目提供 300 億資金支持。也可以根據(jù)每一位業(yè)主的不同需求 24 小時(shí)全天提供個(gè)性化服務(wù)，包括訂餐、送餐、訂購(gòu)報(bào)刊雜志、代購(gòu)機(jī)票、代交各種雜費(fèi)等。世界 500 強(qiáng)有 90 多家落戶(hù)在 CBD， 65 家集中在國(guó)貿(mào)中心。即將召開(kāi) 的第三屆的國(guó)際商務(wù)節(jié)和 CBD房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)股份有限公司的正式成立等也許會(huì)帶來(lái)新的形勢(shì)。 CBD 區(qū)域內(nèi)的經(jīng)歷年初風(fēng)波的中國(guó)第一商城在換主休整之后其二期和陽(yáng)光 100二期一起面向市場(chǎng)，戀日國(guó)際等項(xiàng)目正式投入市場(chǎng)，建華公寓和怡和國(guó)際中心也在準(zhǔn)備入市。盛世嘉園有 75%的房屋都是作為投資用途，有投資兼自用作公司的，也有純投資的。區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍吸引了眾多來(lái)華進(jìn)行商貿(mào)活動(dòng)的國(guó)外人士。國(guó)貿(mào)、嘉里、京廣、麗晶苑、雅詩(shī)閣均為北京市具有代表性高檔服務(wù)式公寓，租金高、 出租率，深受?chē)?guó)際租戶(hù)歡迎。 二、 2020 年至 2020 年上半年 CBD 租賃市場(chǎng)分析 （一）供應(yīng)分析 從 20 世紀(jì) 90 年代初，隨著國(guó)際交 往的恢復(fù)，高檔公寓需求上升， CBD 地區(qū)出現(xiàn)了最早的公寓：國(guó)貿(mào)公寓和京廣中心公寓。小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動(dòng)，同時(shí)企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模也不需要大面積工作間，購(gòu)買(mǎi)商住公寓符合他們的需求特點(diǎn)。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備得要素，而不再是賣(mài)點(diǎn)。 CBD 和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點(diǎn)。 銷(xiāo)售市場(chǎng)分析： （一）供應(yīng)分 析 總體來(lái)看，供給量大副增加。以前市場(chǎng)上很少見(jiàn)到純粹小戶(hù)型項(xiàng)目，如今小戶(hù)型受到購(gòu)房者和發(fā)展商的共同關(guān)注，新項(xiàng)目層出不窮。如私營(yíng)企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級(jí)管理人員、各類(lèi)所有制單位負(fù)責(zé)人，其中包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。 外資公司的外籍雇員，可承擔(dān)的租金在 5000 元 /月以上。 2020 年 9 月，《北京 CBD總體規(guī)劃方案》出臺(tái)。即使商住爭(zhēng)議破多，受到輿論的打壓，但近來(lái)新出的商住項(xiàng)目似乎證明了“拒絕商住”還不太容易。 廣告公司、審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估、律師等中介咨詢(xún)公司會(huì)消化掉一部分商住公寓。目前 CBD 在售項(xiàng)目的售價(jià)均已突破10000 元 /平米，并且上升速度較快，新城國(guó)際在三個(gè)月內(nèi)，銷(xiāo)售均價(jià)從 9400 元 /平米升至10700 元 /平米，世貿(mào)國(guó)際公寓均價(jià)從 8000 元 /平米升至 13000 元 /平米。 總之，辦奧和入世對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)利好影響主要是客戶(hù)對(duì)未來(lái)預(yù)期的提高，需求總量將不斷擴(kuò)大。 實(shí)力派的企業(yè)機(jī)構(gòu)云集和不斷的加盟。由此以來(lái)，入城和出城都非常便利，而又避開(kāi)了在主干線沿線的繁華和紛亂，可謂真正的鬧中取靜，隱中顯貴。 周遍教育配套較少，區(qū)內(nèi)缺乏教育設(shè)施和室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。盡管已建和在建項(xiàng)目有 20 個(gè)左右，但投入使用僅有一半，而這一半中又 有一半出租 率較高，幾乎滿(mǎn)租，所以在未來(lái)市場(chǎng)，幾乎不參與競(jìng)爭(zhēng)，剩下的只有四、五個(gè)項(xiàng)目參與競(jìng)爭(zhēng)。所以裝修市場(chǎng) 緊隨商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售繁榮起來(lái)，一開(kāi)始就處于一較高水準(zhǔn)。普遍來(lái)看，多以歐式風(fēng)格見(jiàn)多見(jiàn)長(zhǎng)，說(shuō)明崇洋心態(tài)比較濃重，同時(shí)也說(shuō)明裝修設(shè)計(jì)公司缺乏創(chuàng)新能 力，基本處于學(xué)習(xí)和模仿階段。 面對(duì)以上種種情況，可以得出結(jié)論，擠出水份，就等于降低了成本，同樣可獲得高品質(zhì)的裝修效果。所有比這個(gè)階層低的人，都渴望成為中上層人士，而不想成為上層和看不見(jiàn)的頂層。居所看起來(lái)不事張揚(yáng)而且內(nèi)涵很深，仿佛有滄桑感和歷史感。如此合計(jì)，每平方米預(yù)計(jì)投入 2200 元。如果可能的話，總費(fèi)用可降至 萬(wàn)元，裝修費(fèi)用為 萬(wàn)元。另外人手增加，管理難度也增加。因此第二種是首選的籌資策略。當(dāng)前世貿(mào)國(guó)際公寓出租的情況也與此租金 水 平吻合。提倡付長(zhǎng)期租金，并給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠或服務(wù)優(yōu)惠。優(yōu)點(diǎn)是可以讓多家租賃公司參與，競(jìng)爭(zhēng)可帶來(lái)好的出租率。如車(chē)庫(kù)分割、 D座底商分割等。 第四種是委托現(xiàn)有的世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理公司 —— 喬福物業(yè)或可能替代的物業(yè)管理公司對(duì)我廠部分進(jìn)行全權(quán)管理。 第五章 物業(yè)管理 出租必然帶來(lái)出租物業(yè)的管理，這是我們世貿(mào)國(guó)際公寓后期的主要工作，但在裝修前就應(yīng)著手籌備。 在制定價(jià)格時(shí)，留出折扣點(diǎn)。我認(rèn)為，使 用招標(biāo)的形式來(lái)確定我們所需的裝修公司及其設(shè)計(jì)方案為佳，如果可行，需要現(xiàn)在著手準(zhǔn)備。 以上幾種裝修資金來(lái)源，建議嘗試第二種籌資方式。 二是拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)裝修到位。相比來(lái)看，戶(hù)型優(yōu)勢(shì)排序?yàn)?A、 F、 C、 D、 B、 E。在總套數(shù)中各占的比例也有所不同，單價(jià) 1000元 /平方米的占 30%，即 30 套左右； 1500 元 /平方米的占 50%，即 50 套左右； 2020元 /平方米的占 20%，即 20 套左右（以上僅為粗略估算）?？此茮](méi)有特別值得單獨(dú)提的地方。該公寓的定位和未來(lái)的升值潛力， 都可說(shuō)是非財(cái)富精英莫屬。比如報(bào)完工程費(fèi)再報(bào)材料費(fèi)用，然后是數(shù)量、工時(shí)、工費(fèi)、利潤(rùn)及稅費(fèi)等，這其中有很多重復(fù)報(bào)價(jià)。一種是歐式風(fēng)格：泛指英式、意大利式、北歐式、