【正文】 這樣避免以后解決時(shí)出現(xiàn)的對(duì)方抵賴、反悔、逃避等情況發(fā)生。 第六章 前期遺留問題 據(jù)說，我廠與開發(fā)商在公寓利益分割上還有一些未最終明確之處。優(yōu)點(diǎn)是管理一體化，權(quán) 責(zé)統(tǒng)一，避免推脫、敷衍、沖突、糾紛等事端發(fā)生。獨(dú)立完成裝修、維修、招租、產(chǎn)籍管理、客戶管理等工作。對(duì)方經(jīng)營自負(fù)盈虧，無論對(duì)方經(jīng)營如何，都要保證我方每年固定收益。他們的服務(wù)費(fèi)從每套租金中抽取。尤其要首先考慮要采取怎樣的管理方式對(duì)我廠擁有的世貿(mào)國際公寓物業(yè)進(jìn)行管理和經(jīng)營。 預(yù)計(jì)在裝修開始和后期階段進(jìn)行重點(diǎn)推廣。一定租期內(nèi)也可以采用分期付款：對(duì)租期一年以上者，一次性付款享有最大的折扣。 可推出更多靈活的付款方式；如可年付，三年付。在保證我們預(yù)定的價(jià)格同時(shí)，又有打折的空 間。制定出最低價(jià)、最高價(jià)。因此我們可取平均租金的上限即 15 美元作為我們的預(yù)定價(jià)格表的均價(jià)。 其次了解世貿(mào)國際公寓已出租情況。 第三章 出租價(jià)格 一、定價(jià)原則 首先參照市場(chǎng)上高檔公寓出租價(jià)格，尤其 CBD 內(nèi)各檔次項(xiàng)目的出租價(jià)格。在選擇裝修單位的同時(shí)，也選定了裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝修價(jià)格。所以最好不要錯(cuò)過明年最好的出租時(shí)期。從投資傳統(tǒng)上說，房地產(chǎn)是一種長期投資，保全的越長，收益就越大。因?yàn)榈谝环N籌資方式，從表面上看，雖損失一部分房產(chǎn)，但剩余的可較快地創(chuàng)收。也就是說 5 年后，公寓所有財(cái)產(chǎn)包括房產(chǎn)、家電、家具全部歸我廠所有，并將獲得今后所有的租金。同時(shí)要保證給投資方一定的投 資回報(bào)。此方式的優(yōu)點(diǎn)是更多的保留房產(chǎn)，管理和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，缺點(diǎn)是銷售需要時(shí)間，資金回收零散和不固定，客戶無法看到室內(nèi)完全的樣子，家具、電器配置工作將無限期延長，出租不好，配置便配不上，公寓有可能失去吸引力?？梢詫⒓揖摺㈦娖鞯馁徶觅M(fèi)用從營 業(yè)收入預(yù)付的房 租中支出，裝修費(fèi)從轉(zhuǎn)讓部分房產(chǎn)中獲得。如果按照 10美元 /平方米 /月出租，出租率為 70%計(jì)算的話，預(yù)計(jì)一年租金收入為： 平方米 *10 美元 *12 月 *70%出租率 = 美元，折合人民幣為 美元 *= 萬元。我們考慮幾種裝修資金來源： 第一種：裝修資金來源可通過轉(zhuǎn)讓部分公寓房產(chǎn)來彌補(bǔ)?？傮w來看，總投入可估算出： 23301*2200= 萬元（下文參考數(shù)據(jù)）其中裝修費(fèi)為1400*23301= 萬元，家具電器費(fèi)用為 23301*800=。 A戶型最具優(yōu)勢(shì)。具體位置是 2 單元 13 層 3 套； 2單元 14 層至 28 層 90套， 29 層至 30 層 4 套，標(biāo)準(zhǔn)層戶型編號(hào)為 A、 B、 C、 D、 E、 F 戶型。也許會(huì)擠出市價(jià)的 15%— 20%水份，即裝修約 1100— 1200 元 /平方米。通過考察，參考市面價(jià)位和標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為世貿(mào)國際公寓裝修費(fèi)用約 1400/平方米，家具電器費(fèi)用約 800 元 /平方米?；蛘呖紤]三種六式裝修風(fēng)格，即一種兩式，中式和歐式，裝修標(biāo)準(zhǔn)和造價(jià)一樣，只是風(fēng)格有中外之別。即一種戶型一種裝修風(fēng)格。如風(fēng)林綠洲二期奕翠庭，香港新界的奕翠園最為代表。他們?cè)谙硎苤泄ぷ?，也在工作中享受，享受成功，有時(shí)也同樣享受壓力和失敗，這樣的性情很富有 彈性。如中國第一商城、光彩國際公寓等，香港半山的帝景園最為代表。如現(xiàn)代城、陽光 100，香港沙田的駿景園最為代表。這一階層的男人絕大部分不考慮家務(wù)，而女人的就業(yè)范圍則主要在新聞、藝術(shù)、房產(chǎn)等方面。這是一個(gè)有錢、有趣味、喜歡游戲人生的階層。年薪大概 50萬以上。 世貿(mào)國際公寓從前期開發(fā)到今天的現(xiàn)房物業(yè)管理都力爭做到高級(jí)或高檔。對(duì)于事業(yè)有成的人來說，對(duì)品位或格調(diào)就更加挑剔，甚至不惜巨資打造完全個(gè)性空間。比如，裝一個(gè)浴盆，一千元與一萬元的工時(shí)工費(fèi)工管理費(fèi)自然有差別，最多差十倍，但有的竟然差 1520 倍。試想，如果當(dāng)某合同最后折扣超過報(bào)價(jià)上的利潤總額， 這不是賠本買賣嗎？比如一個(gè)合同已報(bào)材料市價(jià)，甚至采購由業(yè)主完成，但管理費(fèi)和稅費(fèi)一欄中依然按比例收取；或者工時(shí)和管理費(fèi)已收，利潤欄中重復(fù)按比例受費(fèi)等。換句話說，除了板材、石材、地板和涂料等，凡是有品牌的附件都大有文章，個(gè)別裝修公司甚至專門從地板和石材中讓利甚至倒貼，以獲取品牌材料的暴利。但大多數(shù)客戶都不是行家，又習(xí)慣要高檔，更有面子思想，所以很容易在材料上被騙。每個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)格都想標(biāo)新立異，但一家出百家抄，就使得風(fēng)格沒有自己的專利。歐式也可分為古典歐式和現(xiàn)代歐式。對(duì)于千萬級(jí)豪宅，裝修費(fèi)輕松便可突破200 萬元。 高檔公寓一般有兩種裝修標(biāo)準(zhǔn)：一種是精裝修，一種是豪華裝修。但樣板間的誘惑力使得購房者背負(fù)壓力實(shí)現(xiàn)美麗的愿望，因?yàn)楦甙簝r(jià)格買來的房子誰也不愿意讓別人感覺不止那個(gè)價(jià)錢。 高檔商品房銷售時(shí)，開發(fā)商幾乎都要提供一種或幾種樣板間，作為購房者未來的家的藍(lán)本。即使先出租后出售，在二手房市場(chǎng)上，該公寓也會(huì)有一定的收益。當(dāng)前 CBD及周邊公寓出租回報(bào)率平均可達(dá) 13%，最低保證在 10%左右。 總 結(jié)： 通過權(quán)衡比較，不難發(fā)現(xiàn)，盡管世貿(mào)國際公寓還有劣勢(shì)因素和面臨一定的競(jìng)爭威脅，但還是擁有一定的市場(chǎng)。另據(jù)介紹，商務(wù)節(jié)期間，華夏、市商、深發(fā)、廣發(fā)、浦發(fā)將以“銀團(tuán)貸款”形式為 CBD 重點(diǎn)項(xiàng)目提供 300 億資金支持。 機(jī)會(huì)分析： 當(dāng)前 CBD 高檔公寓出現(xiàn)空檔，新推出的項(xiàng)目在未來一年多還不能投入使 用，這使世貿(mào)國際公寓有充裕的租售空間。 戶型相對(duì)偏大，客戶群自然少一些，在推銷上將會(huì)帶來一定的難度，因 為客戶越走極端，越難尋覓，推銷手段效力就越弱。新推出的項(xiàng)目提供精裝修，但均價(jià)保持 在 13000 元 /平方米，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)于世貿(mào)國際公寓的粗裝修價(jià)格。也可以根據(jù)每一位業(yè)主的不同需求 24 小時(shí)全天提供個(gè)性化服務(wù)，包括訂餐、送餐、訂購報(bào)刊雜志、代購機(jī)票、代交各種雜費(fèi)等。尤其暖季里的水景給區(qū)內(nèi)的生活 增添了生 氣和動(dòng)感。 周邊生活配套齊全。出門既入這兩條重要線路，向西一分鐘如東三環(huán)路；向南一分鐘入長安街，向北一分鐘可入朝陽路，沿路可駛?cè)霒|二環(huán)路。世界 500 強(qiáng)有 90 多家落戶在 CBD， 65 家集中在國貿(mào)中心。 餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基 、星巴克咖啡以及長安街兩旁著 名的大飯店不離左右。 銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、民生銀行、北京商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行舉步之遙。西有昆泰大廈、豐聯(lián)大廈、人壽大廈、遠(yuǎn)洋大廈等，北有京廣中心等，南有建設(shè)中的怡和國際中心、建外 SOHO 等。即將召開 的第三屆的國際商務(wù)節(jié)和 CBD房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)股份有限公司的正式成立等也許會(huì)帶來新的形勢(shì)。 CBD仍會(huì)是北京公寓價(jià)格最高的地區(qū)，位置較好的公寓價(jià)格居高不下，但投資利益驅(qū)動(dòng)會(huì)有新的開發(fā)商把目光聚焦在 CBD，也許在 2020 年會(huì)帶來一場(chǎng)新的競(jìng)爭場(chǎng)面，價(jià)格也會(huì)受到影響。另外， CBD 還有 100多萬平米的公寓規(guī)劃范圍有待開發(fā)。入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居住與投資需求的增加，對(duì)公寓的有效需求趨升。 CBD 區(qū)域內(nèi)的經(jīng)歷年初風(fēng)波的中國第一商城在換主休整之后其二期和陽光 100二期一起面向市場(chǎng)，戀日國際等項(xiàng)目正式投入市場(chǎng)，建華公寓和怡和國際中心也在準(zhǔn)備入市。 （三） 2020 下半年至 2020 年租賃市場(chǎng)展望 供給預(yù)測(cè) 下半年，公寓市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)大幅增加，將延續(xù)上半年的發(fā)展事態(tài)，仍處在過度調(diào)整階段。京廣、麗晶苑因?yàn)樵O(shè)備較舊，租金相應(yīng)降低；金茂、盛世嘉園、現(xiàn)代城的租金相對(duì)較低，客戶多為中小公司和公司的普通白領(lǐng)，由于部分外資公司把薪金和租房補(bǔ)貼合并發(fā)放，因此在地理位置，配套設(shè)施可滿足要求 的情況下，一些外籍人士也選擇在這里租住。 1999 年推出的盛世嘉園、現(xiàn)代城等項(xiàng)目由于市場(chǎng)環(huán)境變化和產(chǎn)品品質(zhì)差異、價(jià)位基本在 10000 元 /平米左右。盛世嘉園有 75%的房屋都是作為投資用途，有投資兼自用作公司的，也有純投資的。 CBD 高樓公寓的傳統(tǒng)居住者為跨國公司的高層管理人員，而隨著陽光 100 國際公寓和世貿(mào)國際公寓、中國第一商城等價(jià)位在 10000 多元 /平方米的項(xiàng)目推出，外 企中方高級(jí)管理人員，海外歸國人員成為除投資者之外的一支新生購房力量。 （ 2）需求特點(diǎn) 第一、各類需求旺盛。他們不僅本身就構(gòu)成了龐大的住房需求，還必須招致更大的潛在小型居住和辦公需求。區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍吸引了眾多來華進(jìn)行商貿(mào)活動(dòng)的國外人士。 （ 7）物業(yè)管理保持較高水準(zhǔn) CBD 高檔公寓多聘請(qǐng)知名專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理。嘉里中心所有套房都朝南。商住公寓以現(xiàn)代城和旺座中心為代表，因 CBD 中檔寫字樓供應(yīng)量的相對(duì)不足有具備小型家庭辦公優(yōu)勢(shì)而占據(jù)了一定市場(chǎng)份額。國貿(mào)、嘉里、京廣、麗晶苑、雅詩閣均為北京市具有代表性高檔服務(wù)式公寓，租金高、 出租率，深受國際租戶歡迎。已投入使用的項(xiàng)目幾乎被市場(chǎng)消化掉，在建項(xiàng)目上半年處于內(nèi)部認(rèn)購階段，因此上半年缺乏實(shí)際銷售。而 2020 年在《北京 CBD總體規(guī)劃方案》出臺(tái)刺激下，新開工和即將開工的公寓項(xiàng)目就有 4個(gè)，尚有不下 10 個(gè)項(xiàng)目處于立項(xiàng)審批或規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。 2020 年至今，由于入世和申 奧的刺激以及政府支持，區(qū)域內(nèi)公寓市場(chǎng)供求兩旺，成交活躍。 二、 2020 年至 2020 年上半年 CBD 租賃市場(chǎng)分析 （一）供應(yīng)分析 從 20 世紀(jì) 90 年代初，隨著國際交 往的恢復(fù)，高檔公寓需求上升， CBD 地區(qū)出現(xiàn)了最早的公寓：國貿(mào)公寓和京廣中心公寓。 2020 年公寓租賃情