【正文】 無論采用怎樣的物業(yè)管理形式，都將以服務(wù)先行。關(guān)于管理有幾種方式可選擇： 第一種是松散式管理。 三、 付款方式 通常的做法：押三付一。嘉里中心、國貿(mào)公寓、雅詩閣是服務(wù)式公寓，由于其服務(wù)成本較高，因而物業(yè)管理費和租金都比較高， CBD的酒店式公寓租金最高，其次是純住住高檔公寓，再次是商住公寓。因為拿出那部分房產(chǎn)，實際上是一種投入，一種較高成本的投入，可超出 3000 萬元以上。家具、電器的配置需有固定客戶，從其房租的預(yù)付中支出， 84 套公寓 平方米的購置費為 萬元，等于第一年的全部營業(yè)收入。 A戶型最具優(yōu)勢。根據(jù)開發(fā)合同規(guī)定，北京置地公司交付給我廠公寓的廚房、衛(wèi)生間應(yīng)全部裝修完畢，標準為精裝修。盡管他們的財富可能略勝于左派和右派，但對更高的追求保有更大的寬容或更多的游戲成分，所以不像左派那樣一意孤行，也不及右派貪圖享樂。 福塞爾所著《格調(diào)》將美國社會分為九大等級：看不見的頂層、上層、中上層、中產(chǎn)階級、上層貧民、中層貧民、下層貧民、赤貧階層、看不見的底層。結(jié)果合同總價滿意，品質(zhì)全下來，裝修項目也減少了?，F(xiàn)代的用來展現(xiàn)時尚、簡約、實用、便捷的生活氣息。對初次置業(yè)人們來說，尤其購買期房的人們，樣板間確實能給人一種直觀的體驗，但從開發(fā)商角度看，樣板間實質(zhì)是充當一種促銷手段，因此不免出現(xiàn)超現(xiàn)實現(xiàn)象。 威脅分析： 周邊推出若干個高檔公寓，又有新的賣點，提供精裝修，價格相對低一些， 在銷售上，世貿(mào)國際公寓出現(xiàn)不利，但租賃不會受太大影響。有的月租金為 2800 美金，有的月租金為3500 美金。這樣獨特的優(yōu)越是其他城區(qū)所無法比擬和抗爭的。是與著名的漢威大廈、嘉里中心、國貿(mào)中心毗鄰，構(gòu)成 CBD 的核心區(qū)域的核心點，堪稱 CBD 的黃金地段黃金點。 （ 2）需求預(yù)測 舉辦奧運會， 2700 個億的巨額投資，使北京在全國的核心地位得到加強，國際化程度提高，城市功能加強，環(huán)境得到改善，將吸引更多的國內(nèi)外人士來北京觀光 、旅游、工作、學(xué)習(xí)、生活、投資等，帶動經(jīng)濟持續(xù)增長，整個城市的綜合購買力上升，這些必然會引發(fā)對各類物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加，對公寓的需求也會相應(yīng)提高。國內(nèi)大宗投資性購買尚未出現(xiàn)，但國內(nèi)個人投資比重上升，其中既有多次置業(yè)者，也有經(jīng) 濟實力較弱，采取“以租養(yǎng)房”的。本區(qū)域和周邊地區(qū)擁有豐富的涉外資源，為在華工作的使館人員提供了生活上的便利。服務(wù)式公寓面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國公司的高層管理人員，小戶型則考慮到白領(lǐng)階層的需要。之后推出的麗晶苑售價曾高達 3300美金 /平米，此時正是北京公寓市場的黃金時期，眾多項目如雨后春筍紛紛崛起。 ⑥外地來京的短期或長期工作的年輕白領(lǐng)，可承擔(dān)的租金 在 20205000 元 /月。 （二）需求分析 2020 年公寓市場總體需求狀況不如 2020 年樂觀，盡管國內(nèi)宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢好，但全球經(jīng)濟發(fā)展放緩和股市大縮水等因素使公眾持幣觀望，有效需求明顯減少，處于有價無市的狀態(tài)。 ②小戶型項目增多。 ： ； :； 群： 世貿(mào)國際公寓營銷策劃方案 第一章 世貿(mào)國際公寓營銷環(huán)境分析 一、 2020 至 2020 年上半年北京市租售市場分析 2020 年公寓市場供應(yīng)、需求都表現(xiàn)出增加勢頭，租售價格緩步回升，空置率下降。 2020 年推出得文林商苑、藍籌名座、都市心海岸、都會 國際等都是主打小戶型公寓。下面從 兩個方面分析公寓的需求特點。這類客戶以租用公寓為主，他們的要求特點將直接影響投資者，他們希望租用臨近工作地點，周圍配套設(shè)施完善，靠近繁華商業(yè)區(qū)的小戶型中檔公寓。 （ 1） 2020 年以來，公寓的開發(fā)建設(shè)持續(xù)升溫 1998 年《北京中心地區(qū)控制性詳細規(guī)劃》出臺， CBD 地區(qū)概念提出，地理范圍大致確定，1999 年區(qū)域內(nèi)樓盤開始增多，嘉里中心、航華科貿(mào)（雅詩閣）、金茂國際公寓、盛世嘉園、現(xiàn)代城等項目紛紛開工。服務(wù)式公寓在 CBD 地區(qū)具有較強的生命力。 國內(nèi)客戶： 另外，中央電視臺、北京電視臺即將入駐 CBD。 （三）價格分析 （ 1）銷售價格一向為北京市公寓最高價格，麗晶苑在 1995年推出時銷售價格為 2800 美金 /平米，最高時曾高達 3300 美金 /平米。 加入 WTO，中國市場在幾年內(nèi)將完全與世界接軌，最具成長性的中國市場對全球都具有吸引力，房地產(chǎn)需求總量將急劇增加，直接表現(xiàn)為高檔公寓、寫字樓、賓館、商場及工業(yè)工地需求明顯增加。 世貿(mào)國際公寓具有較齊全的商務(wù)配套： 周圍高檔寫字樓林立：東有漢威大廈、嘉里中心、國貿(mào)中心，數(shù)碼大廈和正在建設(shè)中的財富中心。 交通：世貿(mào)國際公寓處于金角銀邊之地，東大橋路和光華路交叉十字路口的東北角，東大橋路 原是一條各國使節(jié)出入的著名的國賓大道。 劣勢分析： 相對新推出的公寓，價格偏高。 從 9 月 1 日起，商品房內(nèi)銷和外銷并軌，原內(nèi)銷房租售價格相對較低，在爭奪市場上說，會對外銷房構(gòu)成相應(yīng)得威脅，世貿(mào)國際公寓將失去一批中小客戶。造價還是檔次都超越一般人消費水平。在當前的市場上，風(fēng)格各異，但各有千秋。 利潤中的水份： 最大的水份當然來自利潤，裝修沒有利潤當然不行，普通裝修公司利潤一般在 20%30%，豪宅裝修的利潤似乎理所當然更高，比如 30%50%，這里面的道理與說法很多，諸如活不一樣，質(zhì)量有保證，管理服 務(wù)好等等，業(yè)主不得不接受。如果能對號入座的話，恐怕世貿(mào)國際公寓所追求的基本客戶算得上是中上層人士。凡事不走極端。所以我廠只需對公寓廳、室等部分進行裝修及對室內(nèi)進行裝飾和家具電器配置。把戶型優(yōu)勢分為高中低，那裝修也可分為高中低標準。預(yù)計一年租金收入為 平 方米 *10 美元 *12 月 *70%出租率= 美元，折合人民幣為 美元 *= 萬元。如果采用第二種籌資方式，損失要小得多，也就相當于回報對方的 1000多萬元左右，不及前一種的一半， 并可保全所有 的房產(chǎn)。世貿(mào)國際公寓屬于純居住高檔公寓，可與麗晶苑居于一個租金檔次，但世貿(mào)國際公寓剛投入使用，許多服務(wù)和設(shè)施還不完善，因此有些劣勢，因此租金水平可居于 10— 15 美金之間。即先交三個月的租金作為押金，租金月付，上一個月底交下一個月的租金。全權(quán)委托其他公司經(jīng)營的模式：找一家相對有一定經(jīng)驗的公司，這種公司不是單純的物業(yè)公司，而是屬于房地產(chǎn)市場從事中介服務(wù)的，以租賃業(yè)務(wù)為主營的專業(yè)公司，此類公司的最大優(yōu)勢是熟悉租賃市場，對價格的浮動把握較靈活，并有辦法找到租戶，有一定數(shù)量的客戶群。在世貿(mào)國際公寓的物業(yè)管理上，我們最關(guān)心的是我們的公寓的出租率，怎么簡單易行，怎么做，我們是最大的業(yè)主，對任何入主的物業(yè)管理公司都將產(chǎn)生實質(zhì)性的影響，與其走在前面不如在一旁監(jiān)督更有利。 未來的競爭優(yōu)勢是服務(wù)，因此有待加強服務(wù)品種和質(zhì)量的世貿(mào)國際公寓的物業(yè)管理工作將是長期的。讓這部分資產(chǎn)運作起來，創(chuàng)造收益，支 持雙鶴總體發(fā)展。 綜合采取以上的方法，制定世貿(mào)國際公寓的租金價格，價格表將在今后適時制 定。嘉里 中心 20— 30 美元 /平方米 /月；麗晶苑 15— 20 美元 /平方米 /月；嘉華世紀 10— 15 美元 /平方米/月；國貿(mào)公寓 28— 35 美元 /平方米 /月；雅詩閣 28— 35 美元 /平方米 /月。如從投資角度來分析，卻不盡然。只需將 13 套公寓（ 平方米的 3 套、 6 套， 2套， 平方米的 2套） 米的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，總價為 ，即可將余下的 84 套（ 平方米的 56 套， 平方米地 8 套） 平方米的房產(chǎn)全部裝修完畢，達到裝修標準。復(fù)式戶型優(yōu)勢排序為 A、D、 B、 C。 二、裝修費用 根據(jù)對 北京地區(qū)裝修市場調(diào)研結(jié)果，此類高檔公寓裝修費用 1500— 2020 元 /平 方米；家具、電器等設(shè)施配置費用應(yīng)在 1000— 1500元 /平方米。 中派，既是中庸之派。那么如此高收入人群有著怎樣的高貴生活或格調(diào)呢？ 美國教授保羅 大多數(shù)業(yè)主一是看不懂，二是沒有時間精力，三是覺得既然選用了就不便再改，通常不是照簽就是要求減少總額。在符號意義上，古典的詮釋富麗堂皇、奢侈、高貴的生活品位。從普遍的情況來看，開發(fā)商為了吸引購房者，都比較注重樣板間的設(shè)計。這有利保障 CBD 開發(fā)水平和速度。 有的世貿(mào)國際公寓投資業(yè)主的租務(wù)情況良好。高學(xué)歷、高收入各國精英在這里，頻繁交流，提升了這里的文化素質(zhì)。 四、世貿(mào)國際公寓周邊環(huán)境分析 世貿(mào)國際公寓位于東大橋路與光華路交叉路口的東北角， CBD 的西界。預(yù)計 CBD 區(qū)域又會有 40 多萬平方米進入下半年和明年的銷售市場。在購買行為上，以散戶購買為主，出現(xiàn)海外大型投資購買案例并有增加趨勢，如新加坡投資公司和雅詩閣集團合資興建北京雅詩閣服務(wù)公寓，英國公司和德國商會有意在 CBD 大宗購買住宅。 新加坡使館入駐嘉里中心寫字樓。新項目戀日國際又一個服務(wù)式公寓，以其獨立式全小戶型推出，雖然入市短暫，市場反映良好。由于地理位置絕佳，品質(zhì)卓越，他們很快確立“龍頭老大”的地位。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客戶的首選。房子作為特殊的商品，其性價比已經(jīng)不再是前幾年的嚴重脫鉤，而是比較適合市場真實情況，性價比高的項目頻頻出現(xiàn)，