【文章內(nèi)容簡介】 宣傳推廣中。同時我們發(fā)現(xiàn)，地塊西邊的景觀資源大大優(yōu)于東邊，而現(xiàn)有規(guī)劃中，地塊東邊規(guī)劃了別墅區(qū)，西邊規(guī)劃了小高層和一部分高層，我們認為有值得商榷之處。因為別墅的客戶群十分挑剔和注重居住的環(huán)境和品質(zhì)，而地塊東邊是規(guī)劃中的物流港，這無疑將帶來一定的負面效應(yīng)，從而影響別墅的品質(zhì)及其以后的銷售。但是如果把別墅區(qū)規(guī)劃到地塊西邊，那邊占有望江公園大面積的景觀資源，居住大環(huán)境優(yōu)越，空氣質(zhì)量好，能滿足別墅客戶群挑剔的購買需求，并進一步提升項目的整體檔次，為今后的熱銷奠定下良好的基礎(chǔ)。以上是我公司本著對開發(fā)商和項目專業(yè)、負責(zé)的精神，對產(chǎn)品布局規(guī)劃提出的一點建議，僅供貴公司參考。但在以下的營銷策劃中，我公司還是根據(jù)現(xiàn)有的布局規(guī)劃來思量。特此說明。二、項目開發(fā)建議開發(fā)原則鑒于本地塊規(guī)劃的產(chǎn)品形態(tài)較為豐富，我們建議項目的開發(fā)應(yīng)該本著“整體規(guī)劃，分期施工”的原則，這樣后期進行的工程不會影響到先期已經(jīng)完成乃至交付的產(chǎn)品、園林、會所、通道等，形成有序開發(fā)、文明施工的項目形象，對之后的銷售也有良好的促進作用。項目開發(fā)思路鑒于本案40萬方的較大體量，建議分四期滾動開發(fā)，以盡量少的資金、盡量短的時間完成整個項目的開發(fā)，達到較高的利潤目標。項目開發(fā)建議第一期開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)品為：多層、精裝酒店式公寓、2幢小高層和沿街商業(yè)，即現(xiàn)有規(guī)劃方案中的B區(qū)和E區(qū)。這樣開發(fā)是出于與本地塊競爭項目春江華庭和圣廷苑目前開發(fā)的主力多層和小高層產(chǎn)品形態(tài)區(qū)隔開來，形成產(chǎn)品的差異化。用產(chǎn)品形態(tài)的獨特性、多樣化吸引和分流競爭對手的目標客戶群。在一期開發(fā)的同時，做出相應(yīng)園林環(huán)境和配套會所，展現(xiàn)給客戶一個完整整潔的社區(qū)形象。而且由于多層的開發(fā)周期短，利于資金較快回籠。第二期開發(fā)高層產(chǎn)品，即現(xiàn)有規(guī)劃中的D區(qū)。經(jīng)過一期的開發(fā)、對市場的考察以及客戶的積累，已經(jīng)為高層產(chǎn)品的銷售奠基了良好的基礎(chǔ)，同時高層產(chǎn)品由于擁有不可替代的景觀資源，也滿足了對景觀要求比較高的客戶群需求，勢必能掀起新一輪的高潮。同時，由于高層的體量大，開發(fā)工周期相對較長，在整個項目前期開發(fā)施工完畢后，不會再影響到后期的別墅區(qū)。第三期開發(fā)別墅和1幢高層，即現(xiàn)有規(guī)劃中的A區(qū)，在前兩期多層、高層等產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)的基礎(chǔ)上，已經(jīng)為別墅產(chǎn)品積累了一批潛在客戶群，同時園林和會所的完成也加深了別墅客戶群對項目品質(zhì)的信心，而高層的完工也不會影響別墅交付后的客戶的居住使用質(zhì)量。第四期開發(fā)小高層、3幢高層，即現(xiàn)有規(guī)劃中的C區(qū)。這時一個完整的社區(qū)已經(jīng)初具規(guī)模，由于多層、大部分高層和低密度別墅的完工提升了項目的高品質(zhì)檔次。此時的望江公園也已建成開放，為項目的整體銷售帶來更多利好。三、項目開發(fā)周期總開發(fā)周期：（2005年10月——2008年9月）分階段周期：第一期： 2005年10月——2006年10月第二期： 2006年3月——2008年3月第三期： 2006年7月——2007年6月第四期： 2007年3月——2008年9月初步開發(fā)周期的擬定根據(jù)項目的物業(yè)類型、開發(fā)的體量而定。七、產(chǎn)品價值提升建議 建筑外觀建議建筑風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在：從建筑本身來說，它通過風(fēng)格取得美觀和可識別的效果；從開發(fā)商來說，它對樓盤促銷有積極的意義，可能是賣點之一；從消費者角度來說，有風(fēng)格的建筑更能獲得他們的認同。由于本項目競爭樓盤“圣廷苑”、“春江華庭”都是采用簡約式建筑風(fēng)格，已經(jīng)形成了區(qū)域產(chǎn)品的同質(zhì)化，為了體現(xiàn)本項目獨特的個性特征和豐富的產(chǎn)品內(nèi)涵，體現(xiàn)與競爭項目的差異化，我公司建議在項目整體風(fēng)格上的處理可引進“新法式浪漫主義”風(fēng)情。新法式浪漫主義風(fēng)格在體現(xiàn)法式宮廷豪華繁奢的建筑風(fēng)格基礎(chǔ)上，兼顧現(xiàn)代人的使用功能和使用習(xí)慣，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀明快，華貴，和諧的浪漫風(fēng)情。建筑風(fēng)格上從歐洲古典建筑樣式吸取設(shè)計的靈感，融合文藝復(fù)興古典建筑元素，創(chuàng)新簡化為新古典建筑意向。廣泛運用鐵藝雕花、古典柱、古典線腳、通高壁柱、仿古瓷磚等法式建筑元素，處處流露出法式貴族情調(diào)，完美呈現(xiàn)出一個顯赫地段的貴族花園宅第。通過打造法式皇家園林和詩意盎然的活水溪流，令分布有致的住宅樓房能以最佳角度細享優(yōu)美的園林與靈動脫俗的變幻水色，充分體現(xiàn)優(yōu)雅而尊貴的品格。由此可以領(lǐng)略到項目單體建筑均強調(diào)從外形上表現(xiàn)出一種浮雕的效果，通過分割的窗框陽臺、垂直的水平線角、典型的白色石材、精細的鑄鐵護欄和渾厚的基座石材等構(gòu)成了浮雕的肌理視覺效果。而八角窗、景觀角窗、突出的屋檐、弧形頂?shù)睦匣⒋霸诓煌墓饩€下顯得起伏有致，建筑的雕塑之美撲面而來，讓人感受到建筑造型的魅力，演繹十足的法國風(fēng)情。一、城市社區(qū)“印章”清晰。整體風(fēng)格表現(xiàn)的是法式建筑的典雅氣息和厚重的文化色彩。外墻石材的干掛、鑄鐵陽臺加法式氣息濃厚的老虎窗，在濱江國際社區(qū)中宛如一張城市的名片。二、屋頂?shù)脑O(shè)計。在功能合理的前提下，將閣樓、老虎窗、煙囪飾件和藍灰色的瓦融于一體，形成層次分明的頂部造型。三、八角窗的處理。盡管建筑內(nèi)配置了電梯，但寬敞明亮的公共樓梯間設(shè)計，成為八角窗的景觀平臺。這樣做不但可以優(yōu)化室內(nèi)的通風(fēng)采光，加強建筑立面虛實對比的效果，而且減輕了法式建筑的厚重感，顯得輕盈了許多。四、顏色搭配。建筑主體的色彩組合以米白色的法式進口干掛石材、藍黑瓦、淡黃色基座、黑色陽臺鑄鐵花為主，再配以米白色的裝飾線腳、淡綠色透明的玻璃和藍灰色塑鋼框架構(gòu)成其清新典雅的彩色基調(diào)，讓人們不禁會想起中世紀的法國。法國風(fēng)情園林景觀規(guī)劃建議216。 整個基地平整，建議借鑒造園手法，地塊中部公共場地打造新法式高尚水景園林居住社區(qū)，各園林主題采用法國各地知名景點名稱。216。 注重實施的可行性和開發(fā)時序的合理性，建議在實施過程中確保每一塊都有綠化景觀空間，每一部分都有公共交往和活動空間。考慮到小區(qū)建設(shè)面積較大、建筑密度不太低，建議將住宅點綴在大片綠化帶中，拉大空間距離感，更體現(xiàn)生態(tài)景觀住宅之美。216。 為體現(xiàn)尊貴生活社區(qū)和地塊自然條件的特點，建議建成生態(tài)環(huán)境社區(qū)。將綠化、園林景觀、水環(huán)境、住宅等有機結(jié)合。在地塊中部建立包括水景與園林景觀相和諧的大公園，在靠近公路的地塊邊緣附近及住宅區(qū)構(gòu)建大片綠地，整個小區(qū)主干道自然蜿蜒，小的次要干道穿插其間，形成生動趣味的建筑肌理和生活空間；道路兩旁用花草、石雕等小景觀裝飾，區(qū)內(nèi)道路將生活空間、綠地空間與水環(huán)境空間有機聯(lián)系。216。 構(gòu)筑結(jié)構(gòu)分明的生活空間。根據(jù)小區(qū)平整地貌特征，建議可將不同類型的建筑劃分為不同歸整的組團區(qū)塊，在每個組團內(nèi)可按橫向或縱向線型位置排列，住宅間穿插綠化、空間景觀、公共場所等設(shè)施。216。 建議小區(qū)北側(cè)、南側(cè)、西側(cè)、東側(cè)建大片綠化，多層、高層、小高層、別墅等建筑點綴其間，形成小區(qū)優(yōu)美“綠肺”。 216。 社區(qū)夜間照明系統(tǒng)：沿社區(qū)的公共綠地設(shè)計低燈照明，道路兩邊的路燈改造成較漂亮的歐式燈具。這些用于夜間照明。在社區(qū)主入口設(shè)計大功率射燈，造成社區(qū)夜間入口燈火輝煌的感覺，引導(dǎo)客戶回家的方向。216。 植栽計劃：分區(qū)進行植栽，使每一組團都有不同的綠化景觀訴求，造成組團間的差異性。戶型規(guī)劃建議充分考慮視覺景觀效果，建筑可做到戶戶有景觀，合理安排樓間距及戶型朝向，做到每個組團都有主題景觀帶。建議平面布局使用一字型，其理由一字型較多用于一梯二戶的多層，小高層，同時利于朝向通風(fēng)采光，實用率較高。戶型設(shè)計上以二房三房為主打產(chǎn)品，采用陽光戶型。陽臺可為入戶花園設(shè)計，戶戶有景，或退臺式陽臺設(shè)計。面積上我們將大部分戶型控制在144㎡之內(nèi)，一來有替消費者在契稅方面的考慮，二來基于前瞻的角度，我們認為房屋面積逐漸縮小是市場發(fā)展的趨勢，這一點從上海、蘇州、無錫等房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市可見一斑?？傊?，我們建議戶型規(guī)劃的原則應(yīng)該盡量遵從“產(chǎn)品的多樣化、設(shè)計的人性化、戶型的前瞻化”，為最終實現(xiàn)100％銷售打下堅實的基礎(chǔ)。（1）一期物業(yè)戶型面積建議①、一期多層戶型及面積建議：套型面積（㎡）比例（％）備注二室二廳一衛(wèi)95－10520端戶三室二廳二衛(wèi)1203013535頂復(fù)式130/160/18015②、一期酒店式公寓戶型及面積建議：套型面積（㎡）比例（％）一室一廳一衛(wèi)50－60100說明：建議酒店式公寓的面積不要設(shè)計過大，50－60㎡的一房是比較合適的，同時配套精裝修，這樣在產(chǎn)品形態(tài)上以單身公寓的方式出現(xiàn)，可以與多層等二房、三房區(qū)隔開來，通過細分消費群來分別找準客戶。③、一期小高層戶型及面積建議：套型面積（㎡）比例（％）備注三室二廳二衛(wèi)140100抽屜式躍層（2）二期高層物業(yè)戶型面積建議套型面積（㎡）比例（％）備注二室二廳一衛(wèi)11015三室二廳二衛(wèi)1202514057頂復(fù)式140（下）70（上）3樓王、空中別墅說明：建議高層江景房將客廳放在北面，使低層住戶可以在客戶眺望望江花園，高層住戶更可在客戶眺望長江，將臥室設(shè)計為朝南，臥室面向小區(qū)，環(huán)境安靜利于休息。建議頂復(fù)式戶型在頂樓設(shè)計空中花園和私家泳池，全面提升產(chǎn)品檔次，并嚴格控制數(shù)量，體現(xiàn)其高貴性和稀缺性，在銷售時可以采用拍賣等方式制造新聞，在價格上也可以超出100萬，形成轟動效應(yīng)，帶動其他產(chǎn)品的銷售。（3）三期別墅戶型及面積建議 套型面積（㎡）比例（％）聯(lián)排250、30050疊加225050（4）四期小高層戶型及面積建議套型面積（㎡）比例（％）二室二廳一衛(wèi)11020三室二廳二衛(wèi)13060四室二廳二衛(wèi)15020會所功能建議建議建造一個大規(guī)模的法蘭西主題風(fēng)情豪華大會所，面積可在2000平米左右，給業(yè)