【正文】 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案＊＊房產(chǎn)項目企劃方案提報人：無錫世嘉大成房地產(chǎn)投資顧問有限公司時間：2005年9月8日目錄一、 江陰概況二、 江陰房地產(chǎn)發(fā)展分析三、 區(qū)域內(nèi)項目競爭樓盤調(diào)查分析四、 項目概況五、 項目評判（SWOT）分析六、 項目定位七、 產(chǎn)品價值提升建議八、 企劃推廣策略九、 廣告表現(xiàn)部分一、江陰概況 歷史沿革江陰古稱暨陽，見諸文字記載的歷史有2500多年。晉太康二年（281年）置暨陽縣。南朝梁紹泰元年（555年）廢縣置郡，建治君山之麓，因地處長江之南，遂稱江陰郡，為江陰名稱之開始，下轄江陰、利城、梁豐3縣。此后江陰先后為郡、為國、為軍、為路、為州，建置幾經(jīng)變化。元至正二十七年（1367年），恢復(fù)江陰縣建置。1949年4月22日江陰解放，后屬蘇南行署常州專區(qū)。1953年改屬蘇州地區(qū)。1983年3月實行市管縣體制，改屬無錫市。1987年4月經(jīng)國務(wù)院批準撤縣建市。 地理位置江陰位于北緯31176。40’34”至31176。57’36”，東經(jīng)119176。至120176。34’30”。北枕長江，與靖江市隔江相望；南近滬寧線；東接常熟、張家港；西連常州、武進，地處蘇錫常“金三角”的幾何中心。江陰交通十分便捷，歷來是大江南北的重要交通樞紐，江海聯(lián)運、江河換裝的天然良港。區(qū)域面積，。沿江深水岸線長達35公里。人口狀況至2004年末，%?！?， ；‰，；‰。交通優(yōu)勢　江陰是長江下游集水、公、鐵于一體，江、河、湖、海聯(lián)運的重要交通樞紐城市。從江陰到上海、南京兩大城市各148公里，到無錫、常州僅38公里。以江陰為圓心、半徑160公里范圍內(nèi)有六個飛機場，其中南京、上?？芍憋w境外。改革開放以來，江陰大手筆發(fā)展交通事業(yè)，形成了干支線連通、內(nèi)外溝通、城鄉(xiāng)貫通、主要干道“六橫八縱”的格局。中國第一、世界第四的特大跨徑鋼懸索橋江陰長江公路大橋，是溝通同三（黑龍江同江一海南三亞）和京滬兩大國道主干線的過江“咽喉”。連接滬寧高速公路、寧通一級公路的錫澄高速公路穿越江陰境內(nèi)。在建的新長（江蘇新沂一浙江長興）鐵路取道江陰，連結(jié)隴海、漸贛兩大鐵路大動脈。江陰境內(nèi)的錫澄運河溝通長江、太湖。1992年正式對外開放的江陰港可以直通海外。 長江江陰大橋 錫澄高速城市建設(shè)。年內(nèi)完成城市西組團整體設(shè)計和南門風(fēng)貌區(qū)修建性詳細規(guī)劃。全面完成澄江東路、虹橋北路等城區(qū)主干道改造，按計劃推進澄南大道、五星路等道路建設(shè)。杏春橋、新虹橋、五星橋、蘇南區(qū)域供水二期擴建工程建成投運。經(jīng)濟狀況（05年16月）（1）經(jīng)濟總量繼續(xù)放大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本不變。16月，市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP），%，%。其中第一、%、%%，二、。::。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生明顯變化，說明在國家日益趨緊的宏觀調(diào)控下，江陰市經(jīng)濟運行質(zhì)態(tài)良好，抗御風(fēng)險的能力增強。（2）工業(yè)經(jīng)濟支撐明顯，企業(yè)盈利能力下降。，%%。，%。工業(yè)對全市經(jīng)濟增長的支撐作用明顯，全市經(jīng)濟增長68%來自于工業(yè)。，%%。上半年工業(yè)經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)健的運行態(tài)勢，拉動地區(qū)經(jīng)濟增長，但由于能源及原輔材料的持續(xù)波動，外貿(mào)出口環(huán)境變數(shù)較大，加之國家宏觀調(diào)控作用的顯現(xiàn)，企業(yè)盈利空間被擠壓，部分鋼鐵和化纖企業(yè)開工不足，企業(yè)盈利能力有所下降。（3）消費需求基本平穩(wěn)，消費熱點受到抑制。16月，%，實現(xiàn)城鄉(xiāng)消費市場和餐飲業(yè)零售額持續(xù)增長，%%，提升了農(nóng)村的消費能力。另外，隨著國家宏觀調(diào)控力度的加大和居民消費趨于理性，江陰市部分消費熱點如房地產(chǎn)和汽車消費受到一定抑制。%%，增幅有較大幅度回落。房地產(chǎn)成交面積和成交額同比均出現(xiàn)了負增長。（4）外經(jīng)外貿(mào)增長強勁，開發(fā)區(qū)貢獻份額大。按外經(jīng)貿(mào)局提供的數(shù)據(jù)顯示：%%。出現(xiàn)實際利用外資增速大于合同利用外資增速和引資工作由量的積累到質(zhì)的轉(zhuǎn)變的可喜變化，引進的大項目和高新技術(shù)項目增多的變化。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成為我市吸引外資的制高點，另據(jù)開發(fā)區(qū)提供的數(shù)據(jù)顯示：16月經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（含沿江各園區(qū)），%%。對外貿(mào)易繼續(xù)在高位上高速運行。16月，%%，自營出口增速快于自營進出口增速。（5）財政收入增長平穩(wěn)，金融運行狀態(tài)正常。，%%，同時與周邊縣（市）比較，仍有一定的差距。初步分析是企業(yè)利稅增幅較去年同期下降，部分大企業(yè)集團減利較多，加之部分冶金、化纖企業(yè)開工不足，影響了財政收入高幅增長。因此如何在宏觀調(diào)控日益趨緊，競爭日益激烈，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，引導(dǎo)我市工業(yè)企業(yè)發(fā)展方向及進行產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）提升是十分緊迫的任務(wù)。今年以來金融系統(tǒng)認真執(zhí)行國家的貨幣政策，積極組織資金，努力為我市經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，存貸款繼續(xù)增加。16月，全市金融機構(gòu)存款余額、%%。%。中小企業(yè)貸款明顯增加，16月貸款增量的八成以上投向中小企業(yè)，有力支持了我市民營經(jīng)濟的發(fā)展。（6）投資增長態(tài)勢良好，民營投資半壁江山。我市固定資產(chǎn)投資在外資和民營投資的強力拉動下，保持了較高幅度的增長。%。，%。由于我市加大了對民營經(jīng)濟扶持的力度，民營資本投資已占全市固投的半壁江山。16月，%。民營資本的投入，對于促進我市調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)具有重要的意義。二、江陰房地產(chǎn)發(fā)展分析 抑制房價過快上漲是今年國家宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)，國務(wù)院出臺“國八條”政策，江蘇省出臺“省八條”及相關(guān)金融、稅務(wù)、土地等部門都相繼出臺了針對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的新政策，這些房產(chǎn)新政的出臺，對于推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防范金融風(fēng)險，更好地解決廣大群眾的住房需求，促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展具有重要意義。隨著這些新政的實施，江陰市房地產(chǎn)市場也受到了一定的影響，今年以來房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了投資增幅持續(xù)回落、商品房交易量明顯萎縮、商品房價格增幅趨緩、供給結(jié)構(gòu)不夠合理等特點。江陰市總體發(fā)展?fàn)顩r江陰市房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)多年高位運行，2003年，全市各類房產(chǎn)交易額已超過37億元，相當(dāng)于前兩年總和?；钴S的交易市場滿足了許多市民的住房需求，來自統(tǒng)計局的公報顯示，2003年。2004年，%。、。去年，。其中城區(qū)4952戶，，刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房改房上市交易累計4802套。投資基本情況（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回落今年16月份，%，今年以來，每月的累計完成投資額增幅都是負增長。（2）商品房交易量明顯下降今年以來，我市商品房實際銷售面積更是出現(xiàn)了較大幅度下降，%，%，%，%，%。（3）供給結(jié)構(gòu)不夠合理隨著市土地供應(yīng)的緊張、城市化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)向小高層、高層高檔公寓、別墅發(fā)展，高檔商品房供應(yīng)量比重偏高，中低檔住房供應(yīng)量比重偏低。受“房產(chǎn)新政”的影響，購房首付比例的提高，由原來的首付比例2030%提高到了3040%，公積金貸款最高上限由50萬元下降到了30萬元，政府對投資性購房、投機性炒房行為給予了一定的制約，投機性炒房行為得到了遏制，目前已經(jīng)出現(xiàn)高檔公寓、別墅滯銷現(xiàn)象，而中低檔住宅仍然供不應(yīng)求，供給結(jié)構(gòu)性矛盾逐步凸現(xiàn)。目前江陰市房地產(chǎn)市場情況 江陰市房地產(chǎn)市場隨全國房地產(chǎn)市場整體性降溫而呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個相對的調(diào)整期。（1）投資熱點有所轉(zhuǎn)移隨著房地產(chǎn)市場的降溫，江陰市部分投資者已經(jīng)將投資重點轉(zhuǎn)移，手中有房的投資者，在出售不了的情況下，將出售改為出租，還有部分投資者看好商鋪的投資升值潛力而轉(zhuǎn)向投資商鋪。（2）投機炒作行為有所收斂根據(jù)對江陰市的調(diào)查，房地產(chǎn)炒作行為二手市場比一手市場多，一些二手房因其地段好、子女上學(xué)等優(yōu)勢，房價比新房都高出好多，因此，有的期房一轉(zhuǎn)手到二手市場就身價倍增，在新政對于這種投機性炒房行為干預(yù)下，我市的投機性炒作行為有所約束。（3）潛在需求者持幣觀望江陰市目前還存在著一大批以自住為目的的潛在需求購房者，以他們目前的收入、目前的房價，在短期內(nèi)購買不起住房，由于近期房價有所松動，他們就索性再等等，跟據(jù)一些中介公司的調(diào)查介紹，現(xiàn)在看房的多，購買的少，觀望心態(tài)較重。城西發(fā)展規(guī)劃江陰市消費者購房調(diào)查根據(jù)調(diào)查顯示，目前的消費者購房傾向如下：近期，你準備購房嗎選擇項圖例比例如有優(yōu)秀的樓盤，我會換房%沒法子，形勢所迫，近期購房%房價太高，等待房價下降%現(xiàn)有房住，并不迫切需要換房%自有資金不足，再過幾年吧%你認為住宅多大面積更適合自已選擇項圖例比例A:60平方米以下%B:60平米至80平方米%C:80平米至100平方米%D:100平米至130平方米%E:130平米至150平方米%F:150平米至180平方米%G:180平米以上%購買面積集中在：80—100㎡、100—130㎡、130—150㎡、180㎡四個階段。你心中的家園在江陰哪個區(qū)域選擇項圖例比例黃山湖附近%大橋東%老城區(qū)、虹橋%花園、文定、天鶴%城西（錫澄運河西）%%對于小區(qū)，您認為最重要的是：選擇項圖例比例物業(yè)管理完善，封閉并且安全%綠化不錯，有山有水%戶型合理，