【正文】 最好有入室花園%周邊配套設(shè)施齊全，購(gòu)物方便%小區(qū)內(nèi)設(shè)施齊全，道路暢通%所有以上都很重要%項(xiàng)目的周邊配套是消費(fèi)者主要考慮的因素。三、區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查分析 市調(diào)匯總案名望江花園圣廷苑春江華庭港城府邸開發(fā)商江陰泓佳置業(yè)有限公司江蘇長(zhǎng)博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江陰市港城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域望江公園A塊望江公園B塊通渡二區(qū)地點(diǎn)江鋒村委旁江鋒村委旁五星家園對(duì)面物業(yè)形態(tài)小高層、高層、單身公寓多層、小高層、高層、酒店式公寓小高層、高層、別墅、公寓基地面積m2130000110000100000銷售面積m2250000200000180000建筑樓層11~186~1811~18面積m250~22080~256 — 得房率78%80%≥80%公開日期2005．10未定價(jià)格范圍元/m23500~5000未定未定平均單價(jià)元/m23980≤40004500銷售狀況接受內(nèi)部登記接受內(nèi)部登記接受內(nèi)部登記綠化率57%42%48%銀行貸款7成30年7成30年7成30年車位配比1：1：11：1媒體狀況報(bào)紙、戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)、出租車報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視報(bào)紙、戶外、電視可售總價(jià)12億10億15億主力面積m2130138135主力戶型m2三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)主力戶型比例36%38%29%主力總價(jià)萬元52萬≤55萬61萬工程進(jìn)度一期小高層部分打樁空地小高層打樁售樓處裝修大氣、簡(jiǎn)約、缺乏個(gè)性與氛圍暫無售樓處現(xiàn)代玻璃屋調(diào)查日期二、項(xiàng)目規(guī)劃總平春江華庭圣廷苑三、戶形分析圣廷苑戶型 一室一廳一衛(wèi) 50㎡左右 二室二廳一衛(wèi) 約100㎡ 三室兩廳兩衛(wèi) +入室花園約130㎡ 三室二廳二衛(wèi) 約150㎡三室兩廳兩衛(wèi) +入室花園（錯(cuò)層） 150㎡ 五室三廳三衛(wèi) 約220㎡戶型總評(píng)：戶型面積：主要130㎡、150㎡，部分50㎡、100㎡、220㎡ ， 戶型類別：抽屜式錯(cuò)層、復(fù)式、 戶型特點(diǎn)：入戶式花園春江華庭戶型 96㎡ 2室2廳1衛(wèi) （中間） 106㎡2室2廳1衛(wèi)180㎡復(fù)式戶型 138㎡ 3 室2廳2衛(wèi) 178㎡ 3 室2廳2衛(wèi) 142㎡ 3 室2廳2衛(wèi) 156㎡ 3 室2廳2衛(wèi) 戶型總評(píng)：戶型面積：主要142㎡、156㎡，138㎡、178㎡、106㎡ 戶型類別：平層、復(fù)式主要戶型：戶型面積大小分散皆有，主要集中在135—142㎡之間四、綜合分析： 房型面積配比：房型面積1室1廳1衛(wèi)5070㎡2室2廳1衛(wèi)90—110㎡3室2廳2衛(wèi)135156㎡4室2廳2衛(wèi)180220㎡大部分樓盤的戶型面積在此區(qū)間。影響價(jià)格因素：1）、樓層的層數(shù)2）、景觀的角度3）、項(xiàng)目所處的周邊配套狀況（地段）五、項(xiàng)目評(píng)判（SWOT）分析 優(yōu)勢(shì)216。 城西的總體發(fā)展規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)了投資者對(duì)本區(qū)域物業(yè)的信心；216。 圣廷苑、春江華庭、港城名邸等項(xiàng)目的推出，使人們對(duì)城西區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識(shí)由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)；216。 陽(yáng)光金色家園、麗都花園桃苑居已經(jīng)在江陰市場(chǎng)積累了較高的品牌形象，“＊＊”品牌深入人心，積累了大批忠誠(chéng)客戶；216。 與周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤相比，本案在功能定位、建筑設(shè)計(jì)方面具有非常獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，除了考慮朝向、觀景等要求外，更多地考慮了建筑本身的景觀，將藝術(shù)與功能很好地融為一體，成為濱江獨(dú)特的風(fēng)景線；216。 由于本案具有多種產(chǎn)品特色：多層、小高層、高層、別墅和酒店式公寓等，使本案與濱江規(guī)劃相符合，大大豐富了本案的產(chǎn)品類型；216。 地塊東、北、西三側(cè)被望江公園環(huán)繞包圍，環(huán)境優(yōu)越。南側(cè)為居住區(qū)主干道。地塊北靠長(zhǎng)江，擁有獨(dú)一無二的江景和公園景觀資源。216。 本案高層產(chǎn)品規(guī)劃為33層，可謂江陰市“第一高樓”標(biāo)志性住宅。劣勢(shì)216。 由于本案的開發(fā)正處于城西濱江開發(fā)的前奏，濱江版塊的真實(shí)價(jià)值還沒有體現(xiàn)出來，因此存在一定的推廣難度。216。 本案周邊環(huán)境目前較差。216。 本案周邊目前沒有成規(guī)模的住宅區(qū)，生活配套設(shè)施不完善，居住、生活氛圍不足。威脅216。 現(xiàn)已開發(fā)的圣廷苑、春江華庭、港城名邸同處城西區(qū)域，已進(jìn)入銷售預(yù)定階段，與本案形成直接的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。216。 隨著城西的開發(fā)進(jìn)程的加速，與本案地段優(yōu)勢(shì)雷同，甚至更加優(yōu)越的項(xiàng)目可能會(huì)不斷涌現(xiàn)，將減低本案的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。216。 受國(guó)家出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策的影響，購(gòu)房者大多處于持幣觀望的狀態(tài)，投資性需求受到壓制。機(jī)會(huì)216。 城西的開發(fā)必將成為江陰房地產(chǎn)的發(fā)展熱點(diǎn)，吸引公眾的眼球，市政府配套的逐漸完善，區(qū)域板塊價(jià)值將得到提升，潛力巨大。216。 相對(duì)于望江公園規(guī)劃內(nèi)的A、B地塊，本項(xiàng)目的生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)更加突出。216。 目前江陰房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)能力較強(qiáng)，自用客戶的需求仍然旺盛。 六、項(xiàng)目定位 定位思考市場(chǎng)分析客戶定位競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析開發(fā)商目標(biāo)形象定位可利用資源定位過程是綜合以上五種因素思考，需對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行定位，進(jìn)而推出項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位。產(chǎn)品定位項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為：『濱江大型法式尊貴社區(qū)』目的：訴求產(chǎn)品的大規(guī)模大手筆，同時(shí)通過賦予競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目所缺乏的“法式浪漫尊貴生活風(fēng)情”，來增加產(chǎn)品的附加價(jià)值。法式生活內(nèi)涵：提到法國(guó)，人們往往會(huì)聯(lián)想到時(shí)尚浪漫之都巴黎，聯(lián)想到夢(mèng)幻美麗的小鎮(zhèn)普羅旺斯，聯(lián)想到細(xì)膩優(yōu)雅而且價(jià)格昂貴的波爾多酒，充滿藝術(shù)氣息的建筑雕塑，文藝復(fù)興時(shí)期燦爛的文化底蘊(yùn)等等?？傊ㄊ缴畲砹艘环N成熟、優(yōu)雅、精致、浪漫。這也正是本項(xiàng)目所要營(yíng)造的生活方式和所要塑造的高尚的品牌特性。形象定位讓客戶有很好的感知度；能夠讓客戶可獲得實(shí)際利益；使客戶的個(gè)人生活品位得到提升向顧客展示一種美好的生活前景和高尚的生活理念（1）形象定位的要素（2）形象定位 純法式至尊江景人居——＊＊置業(yè)個(gè)性之作，開創(chuàng)濱江生活新紀(jì)元此定位帶給消費(fèi)者的感受：216。 自然景觀與城市人文的互動(dòng)互融；216。 名宅、身份地位顯赫，是財(cái)知人士、富貴一族的聚居定位詮釋：216。 充分體現(xiàn)項(xiàng)目地位優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)江南岸、望江公園二大自然景觀與城市繁華完美結(jié)合；216。 法式風(fēng)格文化彰顯項(xiàng)目的檔次與個(gè)性；216。 符合目標(biāo)客戶群渴望追求的便利、繁華、舒適、尊貴、高雅的名門社區(qū)。目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶的確立都是非常關(guān)鍵的一步，營(yíng)銷推廣都是圍繞著目標(biāo)客戶逐步展開的， 通過前期的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告分析及本項(xiàng)目分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)該是社會(huì)中堅(jiān)階層。（1）目標(biāo)客戶構(gòu)成金融、證券、外資企業(yè)等中高層管理人員律師、醫(yī)生、教師等高收入人士私營(yíng)個(gè)體企業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板公務(wù)人員周邊區(qū)域原居民（2）目標(biāo)客戶特征年齡：3050歲之間的中青年家庭結(jié)構(gòu)：主要部分為三口之家以上家庭收入：一般為6萬元以上的中等收入家庭【目標(biāo)客戶購(gòu)買心理】： 注重物業(yè)的地段及自身品質(zhì)，作為都市財(cái)知一族，現(xiàn)代人的置業(yè)觀念對(duì)居家的便利度及周邊環(huán)境要求很高。 注重物業(yè)功能及配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境及休閑設(shè)施外，更關(guān)心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設(shè)施等配置。 注重物業(yè)的形象定位及創(chuàng)新理念，物業(yè)本身的文化品位，能夠體現(xiàn)業(yè)主中上流社會(huì)的身份特點(diǎn)，滿足業(yè)主精神上的需求。 注重商圈環(huán)境與地段區(qū)位的未來發(fā)展前景，注重物業(yè)品牌。 注重發(fā)展商形象，發(fā)展商的實(shí)力是購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房承諾可信度作出高低判斷的一個(gè)重要依據(jù)，同時(shí)也是對(duì)物業(yè)品牌形象預(yù)期的一個(gè)基本準(zhǔn)則。 注重物業(yè)升值能力，對(duì)于購(gòu)買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價(jià)格有否為業(yè)主留有一定的升值空間。 注重居住身份的提升，物以類聚，人以群分，住宅物業(yè)品牌形象的最大號(hào)召力是激起消費(fèi)者的階層歸屬感和自豪感。圖示：自我實(shí)現(xiàn)需要社會(huì)地位得到承認(rèn)受尊重的需要感受自身得到尊重社會(huì)交往需要生活/出行便利安全需要居住有安全保證基本生活需要有房可住七、項(xiàng)目規(guī)劃建議 一、產(chǎn)品形態(tài)布局規(guī)劃建議在經(jīng)過詳盡仔細(xì)的地塊調(diào)查和審慎周密的分析研究，我們發(fā)現(xiàn)地塊具有巨大的景觀優(yōu)勢(shì)是不容質(zhì)疑的，這將作為最重要的賣點(diǎn)之一被貫穿至本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、