【文章內(nèi)容簡介】 溫江區(qū)東大街第二小學， 步行 5 分鐘內(nèi)可達大型購物商場， 同時銀行金融有建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行，餐飲設施有華亨酒店、龍騰火鍋、雪柳渡風味居，休閑游樂有溫江城市公園、 置信城市公園 ，休閑娛樂有商城、臺球俱樂部、 KTV、網(wǎng)吧、 娛樂廣場健身中心 、 下沉式運動 休閑廣場等 。 交通狀況 光華大道，成溫邛高速，成青快速通道可到達項目 ， 乘 30 31703 路公交車在鳳溪大道站下車也可到達項目。 步行 5 分鐘內(nèi)可達大型購物商場，農(nóng)貿(mào)市場，銀行，娛樂廣場健身中心 ， 最直接的享受了溫江最成熟的生活配套 ，交通十分方便。 優(yōu)勢分析 雕刻時光項目地處溫江繁華的時尚中心， 臨近美好家園超市， 是在售物業(yè)中居家最方便、配套最完善、增值潛力最高、空間最精致的綜合型物業(yè)。 劣勢分析 項目目前為期房 ，綠化率較低， 周邊樓盤競爭激烈 ，開發(fā)商知名度不大。 三“金水灣”項目 (一 )項目概況 該 項目 占地面積 為 13840 平方米 ， 建筑面積 為 73775 平方米 ， 地處溫江新城中心，緊鄰溫江地標性住宅社區(qū)－海峽新城 ， 兩項目均由成都金強實業(yè)開發(fā) ， 楊柳西路與南浦西路交匯處 ， 距離成都三環(huán) 15公里，國色天鄉(xiāng)游樂場 6 公里 ， 以 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,打折優(yōu)惠樓盤 為 項目特色 ， 塔樓 、 高層 為其 建筑類別 ， 其 容積率為 ， 綠化率 %，地下車位 有 424 個 ， 總戶數(shù) 為 504 戶 ， 6776 ㎡套二戶型、 100122㎡套三戶型面積段設計 ， 戶戶皆帶有入戶花園，超寬尺度 景觀陽臺， 各單元都是兩梯四戶的樓層設計， 1518 層的總建筑層數(shù)。是溫江楊柳河畔難得的濱河樓盤 ， 享有溫江城區(qū)完整的交通、醫(yī)療、金融、教育及其它市政配套。 (二 )周圍配套設施 社區(qū)配套 該項目 地處溫江新城中心，緊鄰溫江地標性住宅社區(qū)－海峽新城。 該樓盤周邊配套較為齊全， 項目距離成都三環(huán) 15 公里，國色天鄉(xiāng)游樂場 6 公里。 周圍有 紅艷超市，互惠超市，紅旗超市，柳浪灣菜市，航天路菜市 ， 醫(yī)療設備有 成都市五醫(yī)院，溫江區(qū)醫(yī)院，溫江中醫(yī)院 ， 同時 金融 有 建設銀行，郵政儲蓄，工商銀行，交通銀行，成都銀行 ， 餐飲設施有 龍騰火鍋、德莊 火鍋、雪柳渡風味居 ， 休閑游樂 南浦美食娛樂城 ， 極限歌城，吸引力臺球俱樂部，新起點 KTV 等 ，其交通較為方便，有 20 10 10 10 30 31 703 等公交站分布在小區(qū) 1 公里范圍內(nèi) ， 公交站點 有 溫江體育館、五醫(yī)院 ，出行十分便利。 交通狀況 交通比較方便， 公交路 線有 20 10 10 10 30 31703 等公交站分布在小區(qū) 1 公里范圍內(nèi) 。 優(yōu)勢分析 該項目 綠樹掩映、流水靈動簡約、時尚、大氣的小區(qū)景觀園林設計，使整個項 目業(yè)已具備了高端電梯類產(chǎn)品的硬件設施 。 該小區(qū) 由成 都住邦物業(yè)量身定制 物管服務，棣屬于金強集團旗下的物業(yè)公司， 已成為溫江本土最大的物管公司 ，開發(fā)商知名度及品牌度較大。 劣勢分析 該項目所在區(qū)域 銀行金融方面較為匱乏， 相比周邊樓盤競爭壓力較大。 五、“世紀濱江”的 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢分析 交通便利 交通便利，有近十路公交車經(jīng)過，不用轉(zhuǎn)車可直達 溫江客運中心及城內(nèi)絕大多數(shù)地方，交通極為便利。 配套齊全 從休閑到娛樂，從醫(yī)療到保健，從生活到旅游，溫江區(qū)公園及商場的發(fā)展將帶動整個溫江的商業(yè)發(fā)展，而其離該樓盤僅有幾站的路程。 升值潛力大 因即將開通的地鐵 4 號線以及正在規(guī) 劃的輕軌都是該樓盤的一大促進因素，其升值空間將更巨大。 （二）劣勢分析 開發(fā)公司知名度及品牌度不大 ， 售樓部選址較偏，選于楊柳河對面， 周邊已經(jīng)有開工的同類型項目，且這些項目的工地和售樓部都臨近主要馬路使得受眾比較容易識別 ， 競爭樓盤較為激烈 。 （三）機會分析 溫江城區(qū)地塊稀缺，人們生活質(zhì)量的提高，城市的規(guī)劃以及地鐵4 號線、輕軌的規(guī)劃都對溫江的房地產(chǎn)市場起到很大的推動作用， 需求量繼續(xù)增長 。 （四）威脅分析 產(chǎn)品更新速度在加快，競爭對手競爭能力在增強，競爭市場壓力時時在加大以及城區(qū)各版塊的競爭 綜合性評價及可行 性論證 通過 對該項目各種因素的認真、仔細的深入分析，從溫江區(qū)的宏觀經(jīng)濟狀況到溫江市民的微觀心理變化，從項目的外部條件制約到項目的自身的利弊因素，以及項目將來可能出現(xiàn)的發(fā)展趨勢，都做出了大量認真、細致的客觀分析，本項目的所在區(qū)域未來發(fā)展趨勢看好。綜合各方面的情況來看，只要按照正確的運作思路和營銷方式實施項目動作，實現(xiàn)該項目運作的成功是有保證的。雖然項目自身也有一些不足之處和存在一定的威脅因素，但是，項目具有更多的優(yōu)勢和可挖掘的潛力。只要我們充分整合各種有利資源，發(fā)揮各種潛在的動力，抓住有利時機，把握各種機遇 ，最大限度地克服不利因素和回避可能出現(xiàn)的風險，充分運用各種的專業(yè)技能、實戰(zhàn)經(jīng)驗和創(chuàng)新意識，制定出切實可行的營銷策略，把投資者和經(jīng)營者有效的組合起來，以市場的需求為我們運作的基礎，以實現(xiàn)項目最大化利益為我們運作的目的，將策劃、宣傳、銷售有機的結(jié)合起來相互配合、相互支撐，本項目的運作將能夠全面成功，同時對于開發(fā)商要求的開發(fā)目標和開利潤也是能夠得以實現(xiàn)的。 六 、 “世紀濱江”的目標客戶定位 在目標客戶分布區(qū)域上，房地產(chǎn)產(chǎn)品一個重要的特點是地理因素。根據(jù)長期的實踐經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，一般消費者會以自己的工作和原來長期生活的地方 為圓心，在周圍三公里范圍內(nèi)置業(yè)。所以，項目目標客戶范圍界定，基本上也可以以項目為圓心，方圓三公里范圍內(nèi)的消費者為主要目標客戶對對象。 該樓盤離溫江城區(qū)很近，有好幾路公交車直達城中心絕大多數(shù)地方，車次較多，時間較短，且單程票價一元，這對工薪族來說也是一個在買房時候考慮的因素，所以，綜合以上的分析， 本項目的目標客戶群體主要鎖定為： 處于溫江城郊區(qū)范圍內(nèi)的工薪族。 七 、“世紀濱江”的市場定位 房地產(chǎn)市場也屬于消費品市場，但又不同于一般日常的消費品，它具有投資額大，使用周期長等特點，因此，我們在確認細分市場的基礎時，應根據(jù)這一特殊的消費特點進行選擇。 本項目的整體定位主要依據(jù)前期的市場調(diào)查及分析，結(jié)合區(qū)域內(nèi)住宅的升級需求及溫江政府對本區(qū)域的規(guī)劃而做出 。 市場是決定項目定位的關鍵，只有符合市場需求的產(chǎn)品才能在市場站住腳，才能有很好的銷售量，本項目的市場定位應隨時關注市場的變化，在細節(jié)上及時進行調(diào)整。 房地產(chǎn)行業(yè)在細分市場時一般考慮四種變量。 （一）收入變量 利用收入變量來細分市場，這在各種產(chǎn)品的營銷中是 經(jīng)常使用的。盡管對某些消費品來講，單一的使用收入這一變量是難以界定細 分市場的，但對于房地產(chǎn)項目而言，收入水平是消費市場事關重要的決定因素。 （二）職業(yè)變量 人們的工資收入水平取決于 他們所從事的職業(yè)，以職業(yè)劃分作為市場細分的一個變量，對于研究和分析消費者的市場分布情況是有很有幫助的。 （三）年齡變量 目前，溫江區(qū)的購房者的年齡呈年輕化的趨向，主力購房者年齡階段在 3545 歲較多。 （四）用途變量 不同的消費群體對于購房的目的、要求和用途是不同的。改善居民條件和環(huán)境是主要因素，但不是唯一因素。許多消費者購房是 自 住，有些是 為了投資， 投資者中有些是為了保值，有些是為了出租。目前，溫江區(qū)房地產(chǎn)市場的主要矛盾還是樓價過高與居民收入水平偏低的矛盾。價格、交通、地段、配套設施、小區(qū)環(huán)境都是購房者考慮的因素，這些都是與居民的收入水平密切相關的，但最主要的因素還是價格，因此，在給樓盤進行市場定位時收入變量是主要考慮的主要因素。 項目定位的目的是為了在項目面世后能夠長生預想的銷售效果，縮短銷售周期，減少在銷售時造成的人力、物力時間的巨大浪費。 結(jié)合前期對市場的調(diào)研和目標客戶的研究分析，以及對本項目的自身 SWOT 分析，本項目的市場的 崗位建議溫江城區(qū)＆中等消費社區(qū)。 八、“世紀濱江 ” 產(chǎn)品定位 依據(jù)市場深度及市場需求的追蹤，本人建議： 本項目為中等小區(qū)住宅，應該注重性價比方面的優(yōu)勢，鎖定溫江中等收入人士，打造一個區(qū)域性市場最完美高性價比的領峰層面，不突顯各方面的分散性優(yōu)勢，突顯綜合性優(yōu)勢，結(jié)合區(qū)域性市場合理時機，順應市場，做到高調(diào)入市，繼而前世推進，多元素的宣傳與策劃，在堅冰時期逆勢而上，高舉性價比品質(zhì)樓盤，高調(diào)宣傳我們的性價比優(yōu)勢路線，做出高性價比樓盤，為真正想買房的理性人群體驗居住性樓盤的全方面上升快感，感染起消費者享受生活，品味生 活，使客戶人群享受高品質(zhì)、高性價比的優(yōu)質(zhì)樓盤。 九 、“世紀濱江”的價格定位 一個小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的， 而消費市場變化莫測，樓盤的定價要被市場接受，需要一定的超前意識和科學預測，影響價格的因素很多，主要包括：成本、樓盤質(zhì)量、 顧客承擔的價格、同類樓盤的競爭因素 等，產(chǎn)品的可變成本是定價的下限，顧客所愿意支付的價格是上限，由于定價之后不能做大幅度的或否定性的調(diào)整，否則會帶來非常惡劣的影響，所以，在樓盤正式推出前，價格定位在什么樣的一個水平就顯得異常重要。 周邊樓盤的價格基本和溫江區(qū)的均價持平，而這一 價格 對于中等收入者來說 還是比較高的， 而小區(qū)的各個樓座、戶型位置、環(huán)境都有一定的差別，小區(qū)內(nèi)的角房、次房價格定的低于周邊水平，會吸引更多的客戶，使客戶量增加，提高成交率，好的戶型定價較高，客戶一 般也能接受，從而增加了小區(qū)的利潤率。 （一） 樓層差價 由于同座樓層數(shù)不同，能給予業(yè)主的方便也不同，所以，不同的樓層必然有不同的價格，以 六 樓為整棟樓的均價，其他樓層價格隨之上下浮動。 （二） 朝向差價 客廳朝向（南北朝或者東西朝） 觀景的多少 戶型是否方正 是否鄰近公路 十 、“世紀濱江”的 營銷 推廣策略 （一） 項目前期發(fā) 展策劃 成立項目專案小組，調(diào)配、整合人才資源，充分了解項目所在地的市場狀況、人文狀況并針對本項目做出分析，全面與各方面專家、專業(yè)人士進行溝通和交流，全面與開發(fā)公司有關人員緊密聯(lián)系溝通。對溫江市場情況做初步的調(diào)查，確定可類比區(qū)域與可類比項目并進行深入調(diào)研，進行本項目的 SWOT 分析并提出初步總體策劃思路 — 分析本項目的總體規(guī)劃、建筑風格、景觀規(guī)劃并提出建議，挖掘項目潛在價值，確定核心競爭力，確定項目的開發(fā)主題定位及形象定位，對項目目標客戶群進行鎖定及分析，組織專家團與專案組參與相關工作的談論，及時解決不可預見的問 題從而確定本項目的核心價值體系及總體策劃思路，建立利潤保障發(fā)展模式，使項目價值最大化并體現(xiàn)在利 潤上，是物業(yè)長生更大的附加值。 （二） 建設前及建設期的調(diào)整及應對方案 制定投資分析報告，評審規(guī)劃設計方案，立定工地形象包裝方案，統(tǒng)觀全局就可能發(fā)現(xiàn)的問題給開發(fā)公司提出預警性提示，以保證項目的各項指標全面完善。同時嚴格做好項目的保密工作，專案小組聯(lián)合開發(fā)商、營銷策劃公司、廣告公司協(xié)同工作，共同實現(xiàn)項目的開發(fā)目的，制定前期推廣策略， 策劃各類公關宣傳活動， 專案組、協(xié)作單位與開發(fā)公司定期召開工作例會，解決項目運作中的有關問題，使 項目的開發(fā)按既定進度展開 。