【正文】 并弱化了項(xiàng)目前期對(duì)消費(fèi)者造成的認(rèn)知阻礙；l 差異性競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)動(dòng)同板塊項(xiàng)目，共同推動(dòng)資江濱江高檔社區(qū)板塊的成型，逐步提高板塊價(jià)值，同時(shí)以產(chǎn)品自身特性為出發(fā)點(diǎn)，打造項(xiàng)目獨(dú)特形象，通過差異化競(jìng)爭(zhēng)在資江濱江同板塊項(xiàng)目中脫穎而出；l 時(shí)間的把握盡量加快建設(shè)期和銷售期，避免外部環(huán)境變化帶來的不確定性影響；住宅目標(biāo)客戶群定位分析、住宅主力客戶群體定位以二次購(gòu)房的中產(chǎn)階級(jí)為主（以公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主為主，輔以企事單位管理層）。、T（threat（威脅））l 項(xiàng)目前期社會(huì)輿論 由于項(xiàng)目前期已對(duì)外做了一部分的銷售推廣活動(dòng)并更換了多家的代理公司，這樣會(huì)造成一些不良社會(huì)的輿論與負(fù)面影響。住宅戶型設(shè)計(jì)存在缺陷本項(xiàng)目住宅戶型設(shè)計(jì)存在或多或少的不足，如動(dòng)靜分區(qū)不明、方形比例不當(dāng)、某些戶型存在著暗廳和通風(fēng)效果不足。產(chǎn)品各項(xiàng)功能分區(qū)設(shè)計(jì)合理，動(dòng)靜分區(qū)、商住合理分區(qū)；以32層的高度打造邵陽臨江第一住宅高樓，成為臨江豪宅新區(qū)地標(biāo)；l 配套優(yōu)勢(shì)外部配套――資江、西江廣場(chǎng)、娛樂、教育等配套完善理想生活之地；自身配套――除四層高檔商業(yè)配套、大型停車場(chǎng)，更有空中園林，打造住戶舒適、私密的休閑空間；l 交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目東側(cè)緊鄰連接北塔區(qū)和大祥區(qū)的重要交通動(dòng)脈——西湖大橋，往南即上西湖大道、紅旗路和寶慶路這三大城市主干道，抵達(dá)火車站、汽車站和繁華的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等比較便利。“香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司運(yùn)營(yíng)保障”策略： 通過對(duì)香港波特商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司正式進(jìn)駐邵陽，選址聯(lián)都國(guó)際與聯(lián)都國(guó)際強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手合作運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目并命名為“聯(lián)都波特商業(yè)廣場(chǎng)”等一系列強(qiáng)勢(shì)的炒作與宣傳，這樣會(huì)給項(xiàng)目的操作及商業(yè)后期的統(tǒng)一管理、運(yùn)營(yíng)和廣大投資者帶來強(qiáng)烈的信心；項(xiàng)目整體公關(guān)推廣：在營(yíng)銷推廣期間，本項(xiàng)目還將通過報(bào)紙、影視、戶外等立體的宣傳體系，全方位播報(bào)“香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團(tuán)選址邵陽”、 “香港波特商業(yè)地產(chǎn)管理集團(tuán)進(jìn)駐聯(lián)都波特簽約儀式”、 “聯(lián)都國(guó)際投資說明會(huì)”、“邵陽市民全體為聯(lián)都國(guó)際有獎(jiǎng)獻(xiàn)策”、招商推廣會(huì)、招商成果發(fā)布會(huì)、等公關(guān)活動(dòng)，保持市場(chǎng)關(guān)注度，吸引更多目標(biāo)客戶群的眼球，加快項(xiàng)目招商、銷售進(jìn)度。為了更好地對(duì)公寓部分的后續(xù)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、強(qiáng)勢(shì)發(fā)展為廣大投資者提供絕對(duì)的信心保證，我司建議可以采取以下策略：“先對(duì)酒店管理包裝，后銷售”策略：組建高素質(zhì)公寓酒店管理團(tuán)隊(duì)或引入知名酒店管理并進(jìn)行大力度的宣傳包裝，從而體現(xiàn)公寓的價(jià)值和未來的升值空間，增加人們對(duì)公寓的投資認(rèn)知和渴望；“銷售返租”策略： 通過委托經(jīng)營(yíng)管理，銷售返租政策從實(shí)際上帶給投資客戶豐厚的回報(bào)；“自用客戶直接銷售”策略：公寓酒店在一線城市屬于純投資性物業(yè)，但考慮到本物業(yè)在當(dāng)?shù)貙儆谛屡d產(chǎn)品所以可直接銷售給客戶自用,將會(huì)給予本項(xiàng)目客戶群更大的空間和價(jià)值的體現(xiàn)。聯(lián)都國(guó)際項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案住宅營(yíng)銷策略在住宅營(yíng)銷上，鑒于發(fā)展商首次推出的數(shù)量并不多、200多席尊貴席位、首個(gè)帶豪華裝修全江景等項(xiàng)目特色，特采用以下營(yíng)銷策略： “穩(wěn)健銷售”策略：由于前期已儲(chǔ)蓄了一部分意向較強(qiáng)的客戶，故在銷售前可先將此類客戶進(jìn)行完全的消化，做到心中有數(shù)，并且可以對(duì)市場(chǎng)起到一個(gè)促動(dòng)的作用，為項(xiàng)目銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；“二次定向蓄客”策略：在確定具體價(jià)格、開盤時(shí)間后，面向社會(huì)各界客戶群體，通過前期內(nèi)部已消化大批量貨源，再進(jìn)行具體的房號(hào)、樓層、價(jià)格定向蓄客，營(yíng)造“求大于供”的局面，從而達(dá)到正式開盤的熱銷氣氛，快速銷售、快速回款目的；“豪華裝修”策略：考慮到邵陽市樓盤多數(shù)沒有帶裝修發(fā)售，建議可采用邵陽首個(gè)豪華裝修概念，打造邵陽真正的豪宅，并提高項(xiàng)目的收益；“品質(zhì)承諾”策略：通過邵陽首個(gè)豪華裝修的樓盤及項(xiàng)目工程品質(zhì)展示，以增加客戶的信心。公寓營(yíng)銷策略在公寓部分的營(yíng)銷策略中，我司考慮到本類型物業(yè)在邵陽地區(qū)屬于較為新興的物業(yè)，所以在營(yíng)銷推廣中要相對(duì)的比其它物業(yè)加大力度，必須要讓邵陽各界客戶群體都能切實(shí)的認(rèn)知和充分的了解到本物業(yè)的優(yōu)勢(shì)和可產(chǎn)生的利潤(rùn)，在正式進(jìn)入銷售階段后，造就成為整個(gè)邵陽地區(qū)新興的投資產(chǎn)物。商業(yè)營(yíng)銷策略在商業(yè)部分的營(yíng)銷策略中，我司考慮到本項(xiàng)目在規(guī)劃、建筑、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)理念等各方面在邵陽地區(qū)是屬于首屈一指的項(xiàng)目，在正式投入運(yùn)營(yíng)后必將成為整個(gè)邵陽地區(qū)商業(yè)的新地標(biāo)，為了更好地進(jìn)行商業(yè)部分的后續(xù)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、強(qiáng)勢(shì)發(fā)展為廣大投資者提供絕對(duì)的信心保證，我司建議可以采取以下策略：“先招商，后銷售”策略：通過前期招商團(tuán)隊(duì)的努力，以招商成果帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，同時(shí)保障項(xiàng)目能在運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生良性循環(huán)；“銷售返租”策略： 通過銷售返租政策從實(shí)際上帶給投資者豐厚的回報(bào)；“自營(yíng)商家直接銷售”策略：在按照本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則基礎(chǔ)上,可直接銷售給商家自營(yíng),（但必須簽訂經(jīng)營(yíng)管理合同書）給予自營(yíng)商家更廣闊的發(fā)展空間。第一部分：住宅部分營(yíng)銷策劃案SWOT分析、S（strength（優(yōu)勢(shì)））l 區(qū)域優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目座落于資江的南端，四座塔樓的住戶可享受稀貴的江景資源，這是本項(xiàng)目相對(duì)于市場(chǎng)其他產(chǎn)品最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力，“臨水而居”是城市精英們最大的渴求，在項(xiàng)目的整合營(yíng)銷推廣中，重點(diǎn)突出項(xiàng)目的江景優(yōu)勢(shì)。l 景觀優(yōu)勢(shì)外部景觀――至尊江景；同時(shí)可北眺老城區(qū)繁華景象，西觀西湖廣場(chǎng)；自身景觀――空中園林，住戶私家休閑場(chǎng)所；l 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品視野開闊，城市無敵美景盡收眼底；精美亮麗的外立面在老城區(qū)實(shí)屬罕見，成為邵陽資江一道亮麗的風(fēng)景線；、W（weakness（弱勢(shì)）） 居住氛圍項(xiàng)目臨近西湖大橋和西湖廣場(chǎng)，在居住上會(huì)顯得有些吵鬧，或多或少會(huì)影響居住工程進(jìn)度緩慢本項(xiàng)目工程部分在前期已動(dòng)工較長(zhǎng)時(shí)間，但工程進(jìn)度遲遲未能給予客戶一個(gè)明顯的進(jìn)度項(xiàng)目周邊環(huán)境與本項(xiàng)目檔次形成嚴(yán)重對(duì)比本項(xiàng)目處于邵陽老城區(qū)，周邊建筑、街道、景觀、或多或少會(huì)給人有一種臟、亂、差的感覺，目前與本項(xiàng)目形象產(chǎn)生鮮明對(duì)比。、O（opportunity（機(jī)會(huì)））l 名牌學(xué)府邵陽師范學(xué)校近在咫尺，可以使本項(xiàng)目的業(yè)主提供方便的就學(xué)教育環(huán)境； l 老城區(qū)居住情節(jié)老城區(qū)居住使眾多對(duì)老城區(qū)抱有一定情節(jié)的客戶急于在老城區(qū)尋找適合的居所；l 板塊的形成周邊多個(gè)住宅項(xiàng)目的開發(fā)連成濱江高檔生活帶，形成板塊認(rèn)可度；l 需求的提高隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)者開始注重品位、身份等高層次的滿足，這對(duì)房地產(chǎn)提出新的要求。l 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目周邊臨江有幾個(gè)檔次相近，價(jià)格較低的小區(qū)形住宅，已經(jīng)釋放部份高層購(gòu)買力，存在潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。u 公務(wù)員分析：家庭生活富足穩(wěn)定，主要以公務(wù)員家庭為主，原來居住在單位分配住房；同時(shí)對(duì)優(yōu)質(zhì)生活有所追求并收入穩(wěn)定；其工作地在項(xiàng)目周邊。在擁有成功和資本后，追求社會(huì)認(rèn)同，階層的優(yōu)越感，這在居住上轉(zhuǎn)化為對(duì)優(yōu)質(zhì)的生活的追求。、住宅消費(fèi)群體鎖定u 購(gòu)買階層首次置業(yè)：邵陽中產(chǎn)階層，有能力而又確實(shí)希望置業(yè)者二次置業(yè)：不滿現(xiàn)時(shí)居住條件且有能力供屋的人士少量投資客：缺乏其他投資來進(jìn)行升值或保值的人士u 年齡層次：中青年人為主（20~50歲）u 家庭結(jié)構(gòu)：三~五口之家為主u 收入?yún)^(qū)分：中高等級(jí)u 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有空閑資金20萬以上u 消費(fèi)等級(jí)：25萬~40萬現(xiàn)代精英人群不但需要優(yōu)質(zhì)生活的環(huán)境，更在精神上追求一個(gè)能體現(xiàn)出個(gè)人品味氣質(zhì)、身份的居住氛圍。所以，本項(xiàng)目的操作將在充