嘉都大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū)-展示頁(yè)
2025-01-30 21:36本頁(yè)面
【正文】 中關(guān)村地區(qū)中高檔寫(xiě)字樓的推廣大多采用出售方式，是典型的銷(xiāo)售市場(chǎng)。目前西區(qū)正在建設(shè)的不會(huì)超過(guò)50萬(wàn)㎡，而且要2005年才投入使用，多數(shù)售價(jià)在10000～14000元/㎡。目前已經(jīng)成為中國(guó)信息產(chǎn)業(yè)的重要基地。 中關(guān)村版塊中關(guān)村版塊——中關(guān)村科技園區(qū)，是20世紀(jì)80年代國(guó)家第一個(gè)批準(zhǔn)建立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。21北京三大主要寫(xiě)字樓版塊金融街版塊金融街的客戶多數(shù)是金融機(jī)構(gòu)與政府的金融管理機(jī)構(gòu)，以及中國(guó)電信和中國(guó)移動(dòng)等電訊科技通訊行業(yè)的巨頭，到目前為止近530家機(jī)構(gòu)入駐金融街地區(qū)。在目前三大主要甲級(jí)寫(xiě)字樓的供應(yīng)區(qū)域內(nèi)，CBD東區(qū)是近幾年供應(yīng)量最大的區(qū)域。而后，國(guó)貿(mào)中心的落成已經(jīng)使得東三環(huán)有了國(guó)貿(mào)橋和地鐵國(guó)貿(mào)站。此后，賽特大廈、國(guó)貿(mào)中心、燕莎中心陸續(xù)落成。 商業(yè)面積11218㎡，其中底商三層7145㎡，寫(xiě)字樓連廊4073㎡；※ 車(chē)位（地下）：約70個(gè)※ 物業(yè)管理：第一太平戴維斯1產(chǎn)品立地條件分析※ 地處北京CBD核心區(qū)；※ 位于黃金交通要道；※ 具有良好的辦公或商務(wù)氛圍；※ 生活配套設(shè)施也非常完善；※ 具有廣闊的發(fā)展前景；1產(chǎn)品SWOT分析優(yōu)勢(shì)① 黃金地理位置—CBD核心區(qū)域；② 現(xiàn)房，大大減少投資風(fēng)險(xiǎn)③ 優(yōu)秀的物業(yè)管理④ 開(kāi)發(fā)商雄厚的資金勢(shì)力和豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)缺乏知名度；光華路路面窄易造成交通擁堵；項(xiàng)目配套檔次略低；車(chē)位較少機(jī)會(huì)CBD區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓現(xiàn)房供應(yīng)幾乎為零；大部分寫(xiě)字樓以租為主威脅2004年CBD區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓供應(yīng)量急劇放大，且多是運(yùn)作時(shí)間很長(zhǎng)的知名項(xiàng)目，競(jìng)爭(zhēng)日見(jiàn)激烈市場(chǎng)分析2甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析21總體市場(chǎng)描述在北京城八區(qū)內(nèi)，目前寫(xiě)字樓主要集中在朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū)，北京長(zhǎng)安街沿線、CBD區(qū)域、金融街、中關(guān)村等成為寫(xiě)字樓聚集的地區(qū)，其中尤以CBD、金融街、中關(guān)村地區(qū)的寫(xiě)字樓最為業(yè)內(nèi)外關(guān)注。 【嘉都大廈】營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū) 目 錄項(xiàng)目概述1 項(xiàng)目概況1 產(chǎn)品立地條件分析1 產(chǎn)品SWOT分析市場(chǎng)分析2寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2CBD寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析2商業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位3項(xiàng)目定位3目標(biāo)受眾推廣策略建議 4知名度提升策略 4差異化產(chǎn)品的包裝策略 4多元化的營(yíng)銷(xiāo)策略 4擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道策略 4提升軟件品質(zhì)策略投資報(bào)酬率測(cè)算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用項(xiàng)目概述1項(xiàng)目概況※ 項(xiàng)目位置：北京朝陽(yáng)區(qū)光華路14號(hào)※ 項(xiàng)目性質(zhì)：寫(xiě)字間和商鋪※ 項(xiàng)目總建筑面積：27147㎡，其中可銷(xiāo)售面積22672㎡；178。 辦公區(qū)（包括住宅和寫(xiě)字樓）11453㎡，未售出面積 7422㎡，占辦公區(qū)總面積的64%；178。北京商業(yè)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)源于建國(guó)門(mén)外、第一使館區(qū)一帶，最早開(kāi)業(yè)的是國(guó)際大廈，于1985年投入運(yùn)營(yíng)。在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展過(guò)程中，直到金融街規(guī)劃之前，京西地區(qū)一直保持“沉默”狀態(tài)，除了萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)外，西部的寫(xiě)字樓供應(yīng)幾乎為零。隨著CBD規(guī)劃的全面落實(shí)，國(guó)貿(mào)已經(jīng)真正成為區(qū)域的代稱(chēng)，成為真正的城市中心。三大寫(xiě)字樓版塊，具有各自不同的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，將在后面對(duì)每個(gè)版塊進(jìn)行分別描述。 %、%、%等組成，%，外資（含合資）%。其空間布局經(jīng)歷了“試驗(yàn)區(qū)”——“一區(qū)三園”——“一區(qū)五園”——“一區(qū)七園”的演變歷程，走上了一條“由點(diǎn)到片，由片到面”的發(fā)展 軌跡。中關(guān)村未來(lái)5年寫(xiě)字樓的供應(yīng)量將會(huì)成倍增長(zhǎng)，絕大部分為甲級(jí)寫(xiě)字樓。加之周邊地區(qū)大量的商務(wù)公寓的出現(xiàn)，使小型企業(yè)的客戶成為爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。近幾年由于國(guó)家政策對(duì)中關(guān)村發(fā)展的大力支持，很多投資者看好了中關(guān)村寫(xiě)字樓發(fā)展前景，進(jìn)一步激活了中關(guān)村的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)。以國(guó)貿(mào)、嘉里、招商局大廈等高檔物業(yè)打造的CBD寫(xiě)字樓整體形象，吸引了大批國(guó)內(nèi)外實(shí)力派企業(yè)，頂級(jí)公司在此匯集，今年上半年，世界銀行進(jìn)京，最終高價(jià)入住國(guó)貿(mào)。CBD的寫(xiě)字樓租價(jià)也代表了全市的領(lǐng)先水平。%，CBD則因其較為成熟而空置率較低，僅為10%左右?！畹罔F、公共交通發(fā)達(dá)?！頒BD作為北京未來(lái)發(fā)展的中心，將會(huì)更加吸引世界目光的關(guān)注?！罱鹑谛袠I(yè)為主，多為大型實(shí)力型國(guó)企?！?006年前基本建成的總體規(guī)劃，使后續(xù)項(xiàng)目升值潛力增大?！钬S富的人才優(yōu)勢(shì)以及應(yīng)運(yùn)而生的龐大的創(chuàng)業(yè)發(fā)展動(dòng)力。☆中國(guó)著名學(xué)府區(qū)，高科技及文化氛圍濃郁。☆一區(qū)多園和相關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)分化，使其綜合競(jìng)爭(zhēng)力度增強(qiáng)。☆周邊住宅所占比重較高，對(duì)整體商務(wù)氛圍有較大影響?！钌钆涮自O(shè)施匱乏?！铍娦?、通訊行業(yè)的發(fā)展定位與中關(guān)村有某些重合，似有競(jìng)爭(zhēng)之嫌。☆酒店、公寓等商務(wù)配套狀況欠佳?！钫w商務(wù)氛圍略顯不足。綜合競(jìng)爭(zhēng)力雖然金融街和中關(guān)村的發(fā)展迅猛，但它們的功能和服務(wù)對(duì)象過(guò)于單一，而CBD以其國(guó)際化商業(yè)氛圍、全面的服務(wù)功能牢牢的占據(jù)著北京未來(lái)發(fā)展的核心地位。※ 在中國(guó)加入世貿(mào)組織和資訊科技產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的帶動(dòng)下，2000年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)主要由互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)的通訊、計(jì)算機(jī)、軟件公司共同支撐?！?2001年隨著互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅及世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放緩，特別是美國(guó)“”的影響，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)總需求明顯不如2000年旺盛。申奧成功和“入世”會(huì)有一定的拉動(dòng)作用，單在2001年表現(xiàn)并不明顯?！?2002年是中國(guó)入世第一年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出租務(wù)緊縮，銷(xiāo)售上升的態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售價(jià)格與去年相比下降明顯，一方面由于世界經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，而市場(chǎng)需求并未出現(xiàn)人們預(yù)期中的外資企業(yè)機(jī)構(gòu)蜂擁而入、內(nèi)資企業(yè)跑馬圈地的入世效應(yīng)；另一方面，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、需求結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和客戶結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，邊緣寫(xiě)字樓、個(gè)性寫(xiě)字樓、另類(lèi)寫(xiě)字樓等創(chuàng)新寫(xiě)字樓產(chǎn)品大行其道并出現(xiàn)熱銷(xiāo)。外需不足內(nèi)需旺盛，產(chǎn)品創(chuàng)新概念盛行是其主要特點(diǎn)?！?隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、貿(mào)易壁壘的逐步放開(kāi)、2008年奧運(yùn)會(huì)的日益臨近以及中國(guó)投資環(huán)境的逐漸完善，必將產(chǎn)生更多的商機(jī)，吸引更多的國(guó)外投資者到中國(guó)進(jìn)行投資，CBD作為中國(guó)首都商業(yè)中心的位置是不可替代的，必將迎來(lái)更美好的明天。隨即寫(xiě)字樓的迅速升溫造成了短期供應(yīng)量的急劇增加，加上東南亞經(jīng)濟(jì)危機(jī)的爆發(fā)，使得寫(xiě)字樓的投資價(jià)值直線下降。自2001年起的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的升溫，使得寫(xiě)字樓市場(chǎng)再度被投資型買(mǎi)家關(guān)注。在北京寫(xiě)字樓的第二個(gè)春天來(lái)臨之際，國(guó)際企業(yè)的本地化趨勢(shì)和投資型買(mǎi)家將占寫(xiě)字樓投資市
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