嘉都大廈項目營銷策劃建議書-wenkub.com
2025-01-18 21:36 本頁面
【正文】 同時，在相同售價范圍內(nèi)不含物業(yè)管理費的投資報酬率明顯高于含物業(yè)管理費的投資報酬率所以，銷售價格在13000元/㎡至14000元/㎡范圍空間內(nèi)，最為理想。 渠道三；通過各種活動增加項目的口碑傳播力量。利用商業(yè)的熱銷，帶動寫字樓的銷售。 42現(xiàn)房包裝 利用一間最具代表性、剩余最多的戶型，打造一間實景樣板間，開創(chuàng)CBD寫字樓銷售中“現(xiàn)房樣板間”之先河，充分展現(xiàn)現(xiàn)房的優(yōu)點，為本案創(chuàng)造一個詳實的賣點。 41廣告提升知名度 通過對本項目的精準定位和銷售賣點的提煉，針對目標受眾群體的媒體選擇、組合，專業(yè)的廣告設計，合理的廣告費用、刊登時間及頻率的安排 ，在短時間內(nèi)達到迅速提升知名度的效果?！?企業(yè)新貴： 因為國貿(mào)和嘉里中心對國內(nèi)外著名企業(yè)的分蝕，為了爭取更大的市場分額，我們將把國內(nèi)較為知名和擁有強勁潛力的企業(yè)新貴作為主要的訴求對象。稀有現(xiàn)房本案知名度與上述三個物業(yè)相比相對較低，且不說今后經(jīng)營狀況，前期招商都將面臨巨大的問題，因此目前市場空白點齊備的國際化、頂尖的男士用品比較適合本項目。 23對本案商鋪營銷的初步建議※ 目前北京商業(yè)模式大致可分為三種：百貨公司型、批發(fā)市場型、專賣店型。除高檔住宅外，還有一座4萬平方米的五星級酒店，一條2公里長的歐洲風情商業(yè)街，一個15萬平方米的宮廷園林等；東長安街沿線，北京萬達廣場規(guī)劃總建筑面積48萬平方米，集酒店、寫字樓、公寓及商業(yè)于一體；金地國際大廈由一棟國際甲級寫字樓，一棟服務式公寓和連接兩棟塔樓的三層商業(yè)群樓組成，地上總建筑面積約為12萬平方米；緊鄰CBD規(guī)劃區(qū)域、建筑面積近100萬平方米的華貿(mào)中心，除寫字樓、酒店、公寓外，還有16萬平方米的購物中心；蘋果社區(qū)有長約兩公里的蘋果街，總占地面積6萬平方米；新城國際的商業(yè)街正在規(guī)劃中等。集成社區(qū)就是要對社區(qū)資源進行有機的整合，那么最基本的前提就是社區(qū)內(nèi)的每一個元素都做到極致和純粹，這種集成社區(qū)將為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境及舒適度。對于投資者而言，首先是降低了投資風險，同時也降低了投資者的投資成本。因此，不難看出，東部將是未來CBD發(fā)展的一個重心和方向所在。目前在CBD的西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍島、豐聯(lián)廣場為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。作為商務區(qū)中的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)相對單一，以購物中心為主，主要集中在國貿(mào)、嘉里中心和貴友。另一統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，CBD的高檔商務寫字樓占了全市總量的70%，北京白領的65%，海歸派高層經(jīng)理人員的80%，跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%，外國銀行在北京的分行的90%，北京最好的十大寫字樓的全部，北京最好的十大賓館中的八家等等。2商業(yè)地產(chǎn)市場23CBD商業(yè)地產(chǎn)的五大態(tài)勢態(tài)勢一：產(chǎn)品定位普遍走高 總覽市場，無論是立志與世界500強攜手的萬達廣場，還是號稱要打造北京新天地的建外SOHO，以及矢志打造CBD生活區(qū)歐式品牌商業(yè)街的珠江帝景都是個中典型。銀泰中心建外大街4號銀泰置業(yè)總建面35萬㎡，249米高63層寫字樓，配套有柏悅酒店等綜合建筑群體。加拿大寶佳國際建筑師有限公司規(guī)劃設計。附表1：CBD周邊相關寫字樓租金情況一覽表項目名稱位置總體規(guī)模萬㎡月租金＄/月/㎡物業(yè)費＄/月/㎡使用率備注說明國貿(mào)一期國貿(mào)橋40(含物管費)570%入住率92%國貿(mào)二期國貿(mào)橋1250(含物管費)570%嘉里中心光華路36（不含）71%漢威大廈光華路1318(含物管費)70%京廣中心呼家樓約1529(含物管費)470%使用面積計費航華科貿(mào)中心大北窯2627(含物管費)65%東方廣場東長安街3024（不含）73%豐聯(lián)廣場朝外大街720(含物管費)72%昆泰大廈朝外大街31415(含物管費)70%中服大廈大北窯16(含物管費)70%賽特廣場日壇路536(含物管費)375%使用面積計費恒基中心長安街161825(含物管費)68%和喬大廈光華路722(含物管費)71%華彬國際大廈永安東里5(含物管費)70%旺座中心光華路1025(含物管費)72%售價＄2400艾維克大廈大北窯20（含物管費）70%24小時免費空調(diào)數(shù)碼01大廈光華路316（含物管費）72%附表2：CBD周邊甲級寫字樓潛在供應情況概覽項目名稱位置發(fā)展商項目概述萬通中心光華路南側(cè)萬通世界地產(chǎn)㎡，㎡，預計2003年12月開工，2006年試運營。有底商配套，對商業(yè)經(jīng)營的定位及主題策略要求較高，對本案加值幅度大，且可互相促進，成為營銷策略的重中之重。22對本案寫字樓營銷的初步建議※ 目前CBD很多項目雖已進入啟動期，但多數(shù)為期房銷售，且入伙時間要在2005年以后，目前處于空檔期，本案以現(xiàn)樓入市，先天優(yōu)勢明顯。但遲遲未動的市場環(huán)境既給客戶心理帶來了不確定的感覺，也沒有給市場帶來應有的補充，不利于核心區(qū)寫字樓與周邊物業(yè)的市場競爭。CBD租價有可能會小幅下調(diào)。同時，由于世界經(jīng)濟復蘇跡象仍不明朗，跨國公司出于控制成本等原因，對甲級寫字樓的需求較為謹慎，減緩了對外擴張的步伐，相比而言，國內(nèi)經(jīng)濟繼續(xù)保持強勁增長勢頭，隨著國內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壯大，對寫字樓需求不斷增加，一些大型國有企業(yè)憑借其雄厚的經(jīng)濟實力將日益成為CBD寫字樓市場的重要吸納力量。但這些項目一是先推的多為居住型公寓，二是華貿(mào)中心等也是建后只租不賣，因此，CBD區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓近期依然呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)。2000年僅有7萬平方米入伙，相對于前兩年供應量略有回落?！?未來供應量加大,改變競爭格局——目前北京甲級寫字樓市場總存量為291萬平方米，但根據(jù)目前的供應情況，到2005年，將出現(xiàn)不低于這個面積的寫字樓供應量，短短兩年內(nèi)，市場很難消化如此高的供應量，勢必出現(xiàn)出租率、租金、價格下降的情況?！?兩外資本是主
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