嘉都大廈項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃建議書(shū)(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-02-21 21:36:10 本頁(yè)面
【正文】 心東三環(huán)北路23號(hào)香江實(shí)業(yè)香江興利地產(chǎn)總面積72萬(wàn)㎡，屬建筑綜合體。寫(xiě)字樓面積48萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)售價(jià)＄2250/㎡。1期寫(xiě)字樓12萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)近期入市，2005年投入使用。2商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)23CBD商業(yè)地產(chǎn)的五大態(tài)勢(shì)態(tài)勢(shì)一：產(chǎn)品定位普遍走高 總覽市場(chǎng)，無(wú)論是立志與世界500強(qiáng)攜手的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，還是號(hào)稱(chēng)要打造北京新天地的建外SOHO，以及矢志打造CBD生活區(qū)歐式品牌商業(yè)街的珠江帝景都是個(gè)中典型。以珠江帝景全長(zhǎng)2500米的歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊為例，其立足于高端消費(fèi)者需求的業(yè)態(tài)規(guī)劃非常詳實(shí)、細(xì)膩，從餐飲、娛樂(lè)到休閑、購(gòu)物，從展覽、展示到閱讀、欣賞，全面覆蓋CBD生活的種種個(gè)性需求。 產(chǎn)品定位的依據(jù)是客戶(hù)定位。據(jù)《北京CBD商業(yè)發(fā)展規(guī)劃(20022010)》預(yù)測(cè)，CBD區(qū)域的消費(fèi)人群約有50萬(wàn)，其中，年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約25萬(wàn)到30萬(wàn)，，文化休閑人群約1萬(wàn)至2萬(wàn)，觀光人群在4萬(wàn)至8萬(wàn)左右。另一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，CBD的高檔商務(wù)寫(xiě)字樓占了全市總量的70%，北京白領(lǐng)的65%，海歸派高層經(jīng)理人員的80%，跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處的65%和北京代表處的95%，外國(guó)銀行在北京的分行的90%，北京最好的十大寫(xiě)字樓的全部，北京最好的十大賓館中的八家等等。根據(jù)這樣的預(yù)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，就不難理解為何CBD商業(yè)項(xiàng)目紛紛定位于高檔和著名品牌了。態(tài)勢(shì)二：商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) 由于供需失衡，導(dǎo)致商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)。目前的CBD區(qū)域商業(yè)面積不到10萬(wàn)平方米，占全市總商業(yè)面積的7%。作為商務(wù)區(qū)中的商業(yè)配套，業(yè)態(tài)相對(duì)單一，以購(gòu)物中心為主，主要集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中心和貴友。商鋪為適應(yīng)寫(xiě)字樓辦公人員需求，餐飲、服裝等行業(yè)高檔次比例偏高，時(shí)裝更職業(yè)化，飲食更多快餐式。 由于從1999年國(guó)貿(mào)二期開(kāi)業(yè)以來(lái)，CBD地區(qū)一直沒(méi)新增供應(yīng)，面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求，商鋪平均租金平穩(wěn)上升，首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為60～120美元，空置率有所下降，目前保持在2%的低水平。 態(tài)勢(shì)三：CBD東區(qū)成為發(fā)展重心 從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布來(lái)看，CBD東區(qū)已漸顯其商業(yè)中心地位。目前在CBD的西部和北部都已經(jīng)形成了一定規(guī)模的商業(yè)區(qū)，如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中心的朝外商業(yè)街和以燕莎為中心的燕莎商圈。但是，在CBD東部卻一直都缺乏一個(gè)有著規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū)，而CBD東部在建的項(xiàng)目也恰恰都是重量級(jí)的，捆綁起來(lái)，實(shí)力不容忽視。 如在目前國(guó)貿(mào)商城的基礎(chǔ)上，國(guó)貿(mào)中心會(huì)另建一個(gè)大型的國(guó)際精品商城，考慮到國(guó)貿(mào)中心國(guó)際化的商務(wù)環(huán)境和打造全球最大的國(guó)際貿(mào)易中心的立意，再加上周邊又有如建外SOHO商業(yè)街為補(bǔ)充和呼應(yīng)，成為CBD東區(qū)乃至CBD的商業(yè)中心其實(shí)力應(yīng)該是毋庸置疑的；華貿(mào)中心則會(huì)充分利用其熱電廠的獨(dú)特資源，建設(shè)一個(gè)總面積近20萬(wàn)平方米的商城；而珠江帝景90萬(wàn)平方米的歐洲生活城以及決意打造的商業(yè)街，一定會(huì)構(gòu)筑CBD東部的又一個(gè)商業(yè)中心。而其集成社區(qū)內(nèi)包容的高檔商住公寓、酒店式服務(wù)公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫(xiě)字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等，配套之全更是其他項(xiàng)目難望項(xiàng)背。因此，不難看出，東部將是未來(lái)CBD發(fā)展的一個(gè)重心和方向所在。 態(tài)勢(shì)四：集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧 從投資類(lèi)型看，集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn)。所謂集成社區(qū)，就是以集成開(kāi)發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活，不同于簡(jiǎn)單的提供社區(qū)配套理念。在開(kāi)發(fā)方式上，一次性開(kāi)工，一次性交付所有設(shè)施，區(qū)別于目前開(kāi)發(fā)商通用的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式。對(duì)于投資者而言，首先是降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也降低了投資者的投資成本。 作為地產(chǎn)投資不可多得的一項(xiàng)優(yōu)良投資品種，商鋪的銷(xiāo)售狀況直接反映出了一個(gè)區(qū)域未來(lái)的投資前景，珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊的火爆認(rèn)購(gòu)，除了CBD這塊金字招牌外，“集成社區(qū)”的優(yōu)勢(shì)也成為了眾多買(mǎi)家追捧的一個(gè)因素。對(duì)于投資型業(yè)主而言，目前CBD恰恰缺乏的就是好的居住環(huán)境、居住舒適度帶來(lái)的居住價(jià)值。從這個(gè)意義上講，集成社區(qū)的優(yōu)質(zhì)配套是CBD區(qū)域的稀缺元素。集成社區(qū)就是要對(duì)社區(qū)資源進(jìn)行有機(jī)的整合，那么最基本的前提就是社區(qū)內(nèi)的每一個(gè)元素都做到極致和純粹，這種集成社區(qū)將為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境及舒適度。態(tài)勢(shì)五：CBD商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量激增事實(shí)上，珠江帝景商鋪的熱銷(xiāo)只是整個(gè)CBD商鋪開(kāi)發(fā)熱潮中的一角而已。時(shí)下CBD儼然就是一個(gè)大工地，一系列正在緊張施工的建筑將迅速改變自國(guó)貿(mào)二期開(kāi)業(yè)以來(lái)，CBD一直沒(méi)有新增商業(yè)供應(yīng)，以至于陷入如今商業(yè)面積不到10萬(wàn)平方米的窘狀。 據(jù)了解，國(guó)貿(mào)正南隔路相對(duì)的建外SOHO，面積相當(dāng)于上海新天地的3倍，將建成有16條步行商業(yè)街、300個(gè)沿街店鋪；總建筑面積達(dá)90萬(wàn)平方米的珠江帝景，則是一座典型的具有集成社區(qū)功能的“城中之城”。除高檔住宅外，還有一座4萬(wàn)平方米的五星級(jí)酒店，一條2公里長(zhǎng)的歐洲風(fēng)情商業(yè)街，一個(gè)15萬(wàn)平方米的宮廷園林等；東長(zhǎng)安街沿線，北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)劃總建筑面積48萬(wàn)平方米，集酒店、寫(xiě)字樓、公寓及商業(yè)于一體；金地國(guó)際大廈由一棟國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓，一棟服務(wù)式公寓和連接兩棟塔樓的三層商業(yè)群樓組成，地上總建筑面積約為12萬(wàn)平方米；緊鄰CBD規(guī)劃區(qū)域、建筑面積近100萬(wàn)平方米的華貿(mào)中心，除寫(xiě)字樓、酒店、公寓外，還有16萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心；蘋(píng)果社區(qū)有長(zhǎng)約兩公里的蘋(píng)果街，總占地面積6萬(wàn)平方米；新城國(guó)際的商業(yè)街正在規(guī)劃中等。 據(jù)世紀(jì)九鼎統(tǒng)計(jì)，在目前已知的CBD數(shù)百萬(wàn)平方米的開(kāi)工量中，在2008年之前，CBD地區(qū)將新增50萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，如國(guó)貿(mào)三期的商業(yè)面積5萬(wàn)平方米、華貿(mào)中心16萬(wàn)平方米等，占全市總供應(yīng)量的29%。 近幾年內(nèi)，隨著珠江帝景歐洲商業(yè)街的落成和正式運(yùn)營(yíng)，CBD東部將形成一個(gè)以國(guó)貿(mào)中心、華貿(mào)中心和珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)走廊為中心和代表的大規(guī)模、高品質(zhì)的商業(yè)格局，從而出現(xiàn)CBD東區(qū)商業(yè)中心三足鼎立的局面。如果未來(lái)的CBD按現(xiàn)在的規(guī)劃建成，北京商業(yè)區(qū)的格局將開(kāi)始發(fā)生變化，國(guó)貿(mào)地區(qū)的面積將超過(guò)王府井，成為新興的全市性商業(yè)中心。 23對(duì)本案商鋪營(yíng)銷(xiāo)的初步建議※ 目前北京商業(yè)模式大致可分為三種：百貨公司型、批發(fā)市場(chǎng)型、專(zhuān)賣(mài)店型。本案如采用百貨公司型的經(jīng)營(yíng)模式，受經(jīng)營(yíng)規(guī)模的限制（全部營(yíng)業(yè)面積7000余㎡）和經(jīng)營(yíng)者選擇的問(wèn)題，必將淹沒(méi)在眾多競(jìng)爭(zhēng)者之中，例如西單中友百貨、朝外藍(lán)島商場(chǎng)、燕莎商場(chǎng)等。批發(fā)市場(chǎng)型顯然不適合CBD區(qū)域的高檔物業(yè)，因此專(zhuān)賣(mài)店型的商業(yè)模式比較適合本案商業(yè)?！?從經(jīng)營(yíng)類(lèi)別的角度來(lái)分析，CBD地區(qū)高檔女士用品競(jìng)爭(zhēng)已非常激烈，嘉里中心、國(guó)貿(mào)商城、東方廣場(chǎng)無(wú)論從經(jīng)營(yíng)檔次、經(jīng)營(yíng)規(guī)模均已達(dá)到較高的
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