【正文】 開(kāi)發(fā)繼續(xù)升溫，有4個(gè)項(xiàng)目新上市：新城國(guó)際、財(cái)富中心、旺座中心、藍(lán)堡等。　?。?）公寓供應(yīng)速度加快　　19901996年CBD僅有3個(gè)公寓項(xiàng)目推出，19972000年有8個(gè)公寓項(xiàng)目開(kāi)工。2001年9月，《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺(tái)?！　。?）2000年以來(lái)，公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)持續(xù)升溫　　1998年《北京中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》出臺(tái)，CBD地區(qū)概念提出，地理范圍大致確定，1999年區(qū)域內(nèi)樓盤開(kāi)始增多，嘉里中心、航華科貿(mào)（雅詩(shī)閣）、金茂國(guó)際公寓、盛世嘉園、現(xiàn)代城等項(xiàng)目紛紛開(kāi)工。由于地理位置絕佳，品質(zhì)卓越，他們很快確立“龍頭老大”的地位。雅詩(shī)閣剛投入市場(chǎng)，采取低價(jià)策略，租金為28美元/月/平米，東方廣場(chǎng)租金為1828美元/月/平米。中、高檔公寓出租情況更好?！　∽饨饍r(jià)格分析。2001年第二季度，在多方面利好因素影響下，銷售價(jià)格漲到12000 /平米，成為自2000年以來(lái)市場(chǎng)價(jià)格最高的一個(gè)季度?！　。ㄈ﹥r(jià)格分析　　銷售價(jià)格分析?！　⊥赓Y公司的外籍雇員，可承擔(dān)的租金在5000元/月以上。這類客戶以租用公寓為主，他們的要求特點(diǎn)將直接影響投資者，他們希望租用臨近工作地點(diǎn)，周圍配套設(shè)施完善，靠近繁華商業(yè)區(qū)的小戶型中檔公寓。臨近商貿(mào)區(qū)，交通便利的商住公寓是這類客戶的首選?！　、菪⌒臀幕⒎?wù)、商貿(mào)咨詢公司和自由職業(yè)者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)100萬(wàn)以上。隨著北京經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，逐漸形成了一個(gè)高學(xué)歷、高收入，具有生活新觀念和較強(qiáng)消費(fèi)能力的群體，如從事金融、保險(xiǎn)、證券、通信等行業(yè)的年輕白領(lǐng)和律師、會(huì)計(jì)師等中產(chǎn)階級(jí)。黃金位置的高檔、豪華公寓以及具有外資背景的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的公寓是他們的首選?！　、鄹?、澳、臺(tái)、東南亞外商，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在200萬(wàn)以上。　?、趶暮Ｍ鈿w來(lái)的人士，或有國(guó)外經(jīng)歷的人士，可以承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100萬(wàn)元左右。如私營(yíng)企業(yè)主、三資企業(yè)中方高級(jí)管理人員、各類所有制單位負(fù)責(zé)人，其中包括外地企業(yè)家在京置業(yè)者。下面從兩個(gè)方面分析公寓的需求特點(diǎn)。房子作為特殊的商品，其性價(jià)比已經(jīng)不再是前幾年的嚴(yán)重脫鉤，而是比較適合市場(chǎng)真實(shí)情況，性價(jià)比高的項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)，取得驕人銷售業(yè)績(jī)。北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)邁入產(chǎn)品時(shí)代，產(chǎn)品的特點(diǎn)成為最大的賣點(diǎn)，客戶對(duì)產(chǎn)品的細(xì)部的要求越來(lái)越多。在2001年，中高檔服務(wù)式公寓保持較高出租率，甚至達(dá)到滿租，如國(guó)貿(mào)公寓、嘉里中心公寓等，東方廣場(chǎng)、雅詩(shī)閣、盛捷福景苑等新增項(xiàng)目，提供約800套服務(wù)式公寓。隨著近兩年供應(yīng)量的增加以及公寓產(chǎn)品的多樣化，公寓市場(chǎng)的主流不再是豪宅，而轉(zhuǎn)變?yōu)橹袡n公寓，豪宅在公寓市場(chǎng)所占的比例逐漸降低。大戶型高檔公寓即豪宅的市場(chǎng)情況與2000年相比，雖然供應(yīng)量有一定增長(zhǎng)，但在公寓市場(chǎng)總供應(yīng)量中所占得比例下降。因此市場(chǎng)上在售的小戶型項(xiàng)目均取得較好得銷售業(yè)績(jī)。以前市場(chǎng)上很少見(jiàn)到純粹小戶型項(xiàng)目，如今小戶型受到購(gòu)房者和發(fā)展商的共同關(guān)注，新項(xiàng)目層出不窮。2001年推出得文林商苑、藍(lán)籌名座、都市心海岸、都會(huì)國(guó)際等都是主打小戶型公寓。雖然商住公寓存在很大得爭(zhēng)議，甚至有的打出“拒絕商住”的口號(hào)，但在今年的新開(kāi)盤項(xiàng)目中，商住公寓項(xiàng)目至少在11個(gè)以上，規(guī)模達(dá)到71萬(wàn)平米。今年新推出的公寓有老年公寓、青年公寓、商住公寓、服務(wù)式公寓、酒店式公寓等多種形式?！　⌒略龉⑻攸c(diǎn)：　?、俟⑿问蕉鄻踊?。　　從新增公寓的規(guī)模來(lái)分析，CBD地區(qū)集中了全市30%的新增公寓。CBD地區(qū)有19個(gè)，占新增項(xiàng)目總數(shù)得35%，中關(guān)村地區(qū)有6個(gè)，占新增項(xiàng)目總數(shù)的11%。如此龐大得新增供應(yīng)量，使整個(gè)公寓市場(chǎng)的存量超過(guò)900 萬(wàn)平米?！　′N售市場(chǎng)分析：　　（一）供應(yīng)分析　　總體來(lái)看，供給量大副增加。世貿(mào)國(guó)際公寓營(yíng)銷策劃方案第一章 世貿(mào)國(guó)際公寓營(yíng)銷環(huán)境分析　　一、2001至2002 年上半年北京市租售市場(chǎng)分析　　2001年公寓市場(chǎng)供應(yīng)、需求都表現(xiàn)出增加勢(shì)頭，租售價(jià)格緩步回升，空置率下降。但有效供給、需求依然不足，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2001年開(kāi)盤銷售的公寓有55 個(gè)，可供銷售面積370萬(wàn)平米。新增項(xiàng)目集中在CBD和中關(guān)村。CBD和中關(guān)村地區(qū)的總和接近全市新增公寓總數(shù)二分之一左右的比例，可見(jiàn)這兩個(gè)地區(qū)依然是開(kāi)　　　發(fā)商投資熱點(diǎn)。中關(guān)村地區(qū)新盤的數(shù)量較多，但每個(gè)盤實(shí)際可供應(yīng)面積較小?？蛻魧?duì)住宅提出更高要求，需求的多樣化，使產(chǎn)品功能增多，形式多樣化。CBD和中關(guān)村地區(qū)以商住公寓為主，突出宜商宜住的特點(diǎn)。　?、谛粜晚?xiàng)目增多。占到總數(shù)的28%；%。小戶型面積小，總價(jià)低，受到自住客戶和投資客戶的青睞，同時(shí)銷售速度加快，發(fā)展商可以盡快收回投資，減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。　?、酆勒?yīng)的絕對(duì)量增加，相對(duì)量減少。貢院6號(hào)公寓、丹耀公寓、瑞城中心、光彩國(guó)際公寓等項(xiàng)目都是市場(chǎng)上新開(kāi)盤的豪宅，其共性是位置優(yōu)越，戶型面積均在200 平米以上，最大的達(dá)到800平米，售價(jià)在2000 美元/平米以上?！　、茏赓U市場(chǎng)主力仍然是中高檔服務(wù)式公寓?！　、菪詢r(jià)比高的項(xiàng)目增多。智能化和優(yōu)良的配套設(shè)施，服務(wù)已經(jīng)成為公寓必備得要素，而不再是賣點(diǎn)?！　。ǘ┬枨蠓治觥　?001年公寓市場(chǎng)總體需求狀況不如2000年樂(lè)觀，盡管國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)好，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩和股市大縮水等因素使公眾持幣觀望，有效需求明顯減少，處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)?！　“纯蛻舻臉?gòu)成來(lái)分析，公寓客戶分為以下七類：　?、賴?guó)內(nèi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高層管理者，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在100200萬(wàn)元。這類客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，對(duì)于位置優(yōu)越，大戶型高檔公寓的需求依然旺盛，對(duì)住宅的綜合品質(zhì)要求高，基本是二次，三次置業(yè)以改善居住條件。這類客戶崇尚自然休閑的居家生活，注重生活品位，看中社區(qū)環(huán)境，不僅是小區(qū)自然環(huán)境、交通環(huán)境，更看中社區(qū)及周邊的人文環(huán)境，他們會(huì)選擇自己喜歡的環(huán)境和氛圍的項(xiàng)目，往往既不奢侈也不放棄自己的追求。這類客戶購(gòu)房置業(yè)一方面是為自住，顯示身份地位；另一方面是為了投資，為物業(yè)增值?！　、苣贻p高級(jí)白領(lǐng)和中產(chǎn)階級(jí)，可承擔(dān)的購(gòu)房總價(jià)在50100萬(wàn)左右。小戶型符合年輕購(gòu)房者低積累、高收入、收入上升預(yù)期穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，同時(shí)繁忙高效工作，較大的工作壓力，使他們對(duì)住宅的配套服務(wù)功能提出更高要求，因此他們中意小戶型、中高檔次的服務(wù)式公寓。小型企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期缺乏資金，主要從事腦力勞動(dòng)，同時(shí)企業(yè)性質(zhì)和規(guī)模也不需要大面積工作間，購(gòu)買商住公寓符合他們的需求特點(diǎn)?！　、尥獾貋?lái)京的短期或長(zhǎng)期工作的年輕白領(lǐng)，可承擔(dān)的租金在20005000元/月。同時(shí)對(duì)于投資型客戶，小戶型公寓的首付低、回報(bào)快、易出租，成為大多數(shù)投資者的需求傾向。外籍雇員會(huì)根據(jù)公司給予的住房預(yù)算來(lái)安排自己的住房，他們?nèi)砸宰庥梅?wù)式公寓為主。公寓價(jià)格從1997年開(kāi)始趨于平穩(wěn)，在11000 /平米左右浮動(dòng)。但隨著下半年的市場(chǎng)情況扭轉(zhuǎn)，價(jià)格隨之下滑，上升的趨勢(shì)減緩。2001年公寓租賃情況較好，租金持續(xù)走高，空置率下降。中低檔公寓出租率低，即使降低租金仍無(wú)法大副提高出租率，這種情況仍將持續(xù)下去?！　《?、2001年至2002年上半年CBD租賃市場(chǎng)分析　?。ㄒ唬┕?yīng)分析　　從20世紀(jì)90年代初，隨著國(guó)際交往的恢復(fù)，高檔公寓需求上升，CBD地區(qū)出現(xiàn)了最早的公寓：國(guó)貿(mào)公寓和京廣中心公寓。之后推出的麗晶苑售價(jià)曾高達(dá)3300美金/平米，此時(shí)正是北京公寓市場(chǎng)的黃金時(shí)期，眾多項(xiàng)目如雨后春筍紛紛崛起。2000年至今，由于入世和申奧的刺激以及政府支持，區(qū)域內(nèi)公寓市場(chǎng)供求兩旺，成交活躍。9月17日，被列為北京市重點(diǎn)工程的財(cái)富中心開(kāi)工，揭開(kāi)了CBD大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的序幕。而2001年在《北京CBD總體規(guī)劃方案》出臺(tái)刺激下，新開(kāi)工和即將開(kāi)工的公寓項(xiàng)目就有4個(gè)，尚有不下10個(gè)項(xiàng)目處于立項(xiàng)審批或規(guī)劃設(shè)計(jì)階段?！　。?）新增項(xiàng)目數(shù)量眾多，而上半年缺乏實(shí)際出售項(xiàng)目　　目前CBD共有公寓項(xiàng)目20個(gè)左右，其中已建項(xiàng)目（已投入使用）11個(gè)：國(guó)貿(mào)中心、京廣中心、嘉里中心、麗晶苑、雅詩(shī)閣（航華科貿(mào)）、金茂國(guó)際、盛世嘉園、現(xiàn)代城、世貿(mào)國(guó)際公寓、陽(yáng)光100一期、中國(guó)第一商城一期；在建項(xiàng)目8個(gè)：新城國(guó)際、財(cái)富中心、旺座中心、藍(lán)堡、陽(yáng)光100二期、第一商城二期、建外SOHO、戀日國(guó)際等；待建項(xiàng)目5個(gè)：銀泰世貿(mào)中心、怡和國(guó)際中心、建華公寓、金地國(guó)際花園；還有待規(guī)劃項(xiàng)目若干個(gè)。已投入使用的項(xiàng)目幾乎被市場(chǎng)消化掉，在建項(xiàng)目上半年處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段，因此上半年缺乏實(shí)際銷售。17個(gè)項(xiàng)目中，有服務(wù)式公寓5個(gè)，商住公寓7個(gè)，總建筑面積86萬(wàn)平方米。國(guó)貿(mào)、嘉里、京廣、麗晶苑、雅詩(shī)閣均為北京市具有代表性高檔服務(wù)式公寓，租金高、出租率，深受國(guó)際租戶歡迎。服務(wù)式公寓面向短期出差、有住房預(yù)算的跨國(guó)公司的高層管理人員，小戶型則考慮到白領(lǐng)階層的需要。商住公寓以現(xiàn)代城和旺座中心為代表，因CBD中檔寫字樓供應(yīng)量的相對(duì)不足有具備小型家庭辦公優(yōu)勢(shì)而占據(jù)了一定市場(chǎng)份額?！　B