【正文】 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 私人酒窖 閑暇的 總在不經(jīng)意間就溜走 …… 時(shí)光 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 寧謐的 天地 景觀客廳 放飛你的自由暢想 …… SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 會(huì)所 汗水澆鑄的身影 記錄著青春的健美 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 這就是我們?yōu)槟蛟斓? 天津首席國(guó)際濱水豪宅 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) PART1：叩問(wèn)豪宅之門 策劃報(bào)告目錄 PART2：解讀天津人文 PART3：項(xiàng)目再理解 PART4：營(yíng)銷策略研究 PART5：銷售計(jì)劃安排 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) ?營(yíng)銷策略思考 ?優(yōu)劣勢(shì)分析 ?營(yíng)銷思路制定 ?推廣階段劃分 PART4：營(yíng)銷策略研究 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 制定營(yíng)銷策略前的思考 B2項(xiàng)目位于河西區(qū)國(guó)泰橋海河沿線，擁有一線河景資源。 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 項(xiàng)目主題定位 城市首席 濱江國(guó)際豪宅社區(qū) SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 天津，一個(gè)蒸蒸日上的城市 未來(lái)中國(guó)最具活力的經(jīng)濟(jì)引擎； 我們的項(xiàng)目 承載著凱旋的榮耀與夢(mèng)想。 榮耀與夢(mèng)想 主題形象演繹 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 夜晚的燈塔指引著 歸家 的方向， 城市 坐標(biāo)中的生活將這樣 展現(xiàn) SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 回家的路是 悠閑 的，因?yàn)榧业木嚯x不再用 Hours計(jì)算。營(yíng)銷策劃目標(biāo)為天津頂級(jí)豪宅，未來(lái)銷售均價(jià)在 2萬(wàn)元以上。策劃人需要思考的是，天津房地產(chǎn)將重現(xiàn)“零三”時(shí)代的瘋狂？還是延續(xù)“零七”時(shí)代的炒作？亦或是繼往開來(lái)的新策劃時(shí)代？ 對(duì)于豪宅市場(chǎng)，天津從早期的有小區(qū)、有水景的豪宅，發(fā)展到生態(tài)化豪宅，再到國(guó)際化豪宅，未來(lái)天津豪宅之路如何走向？ SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 基于對(duì)于頂級(jí)豪宅客戶的理解： 作為在某個(gè)領(lǐng)域或某個(gè)行業(yè)具有話語(yǔ)權(quán)的高端消費(fèi)群體，他們購(gòu)買的絕不僅僅是產(chǎn)品層面的精品，還有心理層面上的社會(huì)評(píng)價(jià) —— 區(qū)別于傳統(tǒng)豪宅的尊貴感、具有符號(hào)象征的身份感。 新營(yíng)銷模式應(yīng)該至始至終保持著一種正位意識(shí)： 客戶永遠(yuǎn)是第一位，頂級(jí)豪宅營(yíng)銷的價(jià)值只是在于挖掘客戶的潛在需求，盡可能的滿足客戶的個(gè)性需求，做到尊重客戶、敬畏客戶。如知名的建筑設(shè)計(jì)公司、知名的景觀設(shè)計(jì)公司等可以給未來(lái)業(yè)主帶來(lái)尊貴感、身份感的國(guó)際機(jī)構(gòu)。如借助知名品牌會(huì)所俱樂(lè)部、國(guó)際品牌裝修建材供應(yīng)商、名車展示等提高項(xiàng)目品牌力。如戰(zhàn)略性的引進(jìn)國(guó)際資本參與開發(fā)。 通過(guò)內(nèi)部具有震撼感的裝修設(shè)計(jì)彌補(bǔ)戶型設(shè)計(jì)沒(méi)有附加值的遺憾。 引用智能化系統(tǒng)，將科技引進(jìn)生活。如先抑后揚(yáng)設(shè)計(jì)手法，主入口私密（視線阻隔） —— 林蔭大道迎賓 —— 疊水景觀（豁然開朗） 大堂布置生態(tài)園林，戶型內(nèi)部植入入戶花園彌補(bǔ)景觀劣勢(shì)。 通過(guò)建筑的生態(tài)技術(shù)引進(jìn)打造生態(tài)形象。 沿線綠化植被、堆土等手段減小噪音影響。 內(nèi)外并舉策略 鼎潤(rùn)苑項(xiàng)目自身劣勢(shì)細(xì)分 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 企業(yè)品牌知名度低，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)品牌力加分 產(chǎn)品公寓立項(xiàng)，因外檐處理需要，無(wú)法在戶型內(nèi)部做特殊增加附加值的處理 天津?yàn)炒蟊P未產(chǎn)生能拉動(dòng) B2形象力的因素，如津門津塔瑞吉思酒店影響力 園林景觀方面，樓間距 40多米，無(wú)法實(shí)現(xiàn)大型景觀，綠化率偏低 噪音方面，難以規(guī)避海河?xùn)|路快速路噪音影響 未來(lái)規(guī)劃地塊南側(cè)超高層項(xiàng)目對(duì)客戶的未來(lái)心理預(yù)期影響 品牌力 產(chǎn)品力 形象力 建議整體項(xiàng)目提前與酒店管理公司接觸洽談，并可對(duì)外釋放框架性戰(zhàn)略合作的口徑。 巧借東風(fēng)策略 鼎潤(rùn)苑項(xiàng)目自身劣勢(shì)細(xì)分 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 企業(yè)品牌知名度低，無(wú)法對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)品牌力加分 產(chǎn)品公寓立項(xiàng)，因外檐處理需要，無(wú)法在戶型內(nèi)部做特殊增加附加值的處理 天津?yàn)炒蟊P未產(chǎn)生能拉動(dòng) B2形象力的因素，如津門津塔瑞吉思酒店影響力 園林景觀方面，樓間距 40多米，無(wú)法實(shí)現(xiàn)大型景觀，綠化率偏低 噪音方面，難以規(guī)避海河?xùn)|路快速路噪音影響 未來(lái)規(guī)劃地塊南側(cè)超高層項(xiàng)目對(duì)客戶的未來(lái)心理預(yù)期影響 品牌力 產(chǎn)品力 形象力 銷售計(jì)劃合理安排，盡量在超高層項(xiàng)目施工前完成主力回款。 巧借東風(fēng)策略 鼎潤(rùn)苑項(xiàng)目自身劣勢(shì)細(xì)分 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 鼎潤(rùn)苑項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)細(xì)分 產(chǎn)品力 —— 海河頭排景觀 瀕臨海河市政公園 戶型賣點(diǎn)挖掘 其他待打造亮點(diǎn) 景觀餐廳 次臥套房 豪華觀景 主臥套房 兩梯兩戶 陽(yáng)光室 私家會(huì) 客廳 儲(chǔ)藏室 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 景觀餐廳 客廳 觀景臺(tái) 次套臥 觀景主套臥 主仆分離入口 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 1. 海河頭排，一線河景資源 2. 瀕臨海河市政公園 3. 河西區(qū)黃金地塊，區(qū)域成熟度高； 4. 中環(huán)與快速路結(jié)點(diǎn)，交通暢達(dá) 5. 城市商業(yè)中心逐步轉(zhuǎn)移，未來(lái)城市休閑節(jié)點(diǎn)； 6. 大規(guī)模高尚生活社區(qū)（依托天津?yàn)常笮途C合建筑規(guī)劃，未來(lái)高品質(zhì)的生活居所 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系及核心競(jìng)爭(zhēng)力提煉 核心競(jìng)爭(zhēng)力概括： 成熟都市核心圈水岸豪宅社區(qū)。通過(guò)合理的組合在各階段以求達(dá)到最佳的傳播效果。 原則三：各營(yíng)銷階段目標(biāo)明確，不放空槍 原則闡述：各個(gè)階段的營(yíng)銷目標(biāo)必須清晰且合理延續(xù)，然后根據(jù)營(yíng)銷目標(biāo)安排投放，使推廣效果得到最大的效應(yīng)。 原則五：隨時(shí)檢測(cè)市場(chǎng)，動(dòng)態(tài)調(diào)整 原則闡述：營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)隨時(shí)關(guān)注客戶需求是否吻合項(xiàng)目定位，策劃部門根據(jù)及時(shí)的信息反饋適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷手段及主題，以求最大限度吸納目標(biāo)客戶。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略解構(gòu) SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 經(jīng)過(guò)第一輪溝通會(huì)后，我們重新思考了營(yíng)銷策略，在原有基礎(chǔ)上新增以下原則： 重新思考后提出新目標(biāo) 原則一：客戶服務(wù)原則 —— 一切營(yíng)銷組織以客戶為中心 原則二：營(yíng)銷精品化原則 —— 堅(jiān)持寧缺勿濫，一旦實(shí)施即為精品 原則三：非功利性原則 —— 任何營(yíng)銷組織避免過(guò)于功利性，避免折騰客戶 幾個(gè)關(guān)鍵詞貫穿始終 線上推廣關(guān)鍵詞： 尊貴、稀缺、神秘、低調(diào)、主流、符號(hào) 線下推廣關(guān)鍵詞： 尊重客戶、尊重同行、適當(dāng)拒絕客戶、擴(kuò)大口碑傳播 目標(biāo)下的問(wèn)題思考： 怎樣將項(xiàng)目與傳統(tǒng)普通豪宅區(qū)分開來(lái)？ —— 適度的營(yíng)銷創(chuàng)新 如何確保營(yíng)銷的調(diào)性？ —— 始終保持較高的姿態(tài) SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) 客戶價(jià)值體驗(yàn)為中心的營(yíng)銷體系 體系一：客戶所看到的 體系二：客戶所聽到的 體系三：客戶所感知的 〓人員形象體系（銷售人員形象、物業(yè)人員形象）：人員著裝、人員外表、人員舉止； 〓價(jià)值展示體系（會(huì)所、園林、樣板房等）：堅(jiān)持展示優(yōu)先原則，如果展示不到位，即使不開放也要保證展示效果。 〓客戶關(guān)系維護(hù)（購(gòu)房客戶關(guān)系維護(hù)、同行關(guān)系維護(hù)、媒體關(guān)系維護(hù)） ：包括營(yíng)銷活動(dòng)的邀請(qǐng)、樣板房參觀的邀請(qǐng)、特殊權(quán)益的賦予，給予客戶特權(quán)式的尊貴體驗(yàn)； 〓 媒體傳播平臺(tái)（戶外、硬廣、軟文、直郵、電視等）：媒體傳播渠道必須站位高端，符合目標(biāo)客戶群閱讀偏好。 SYSWIN Brokerage 思源經(jīng)紀(jì) ?極至奢華型 ?科技豪宅型 ?典藏豪宅型 ?圈層豪宅型 豪 宅 分 類 ?極至奢華屬性為主 ?附加科技豪宅屬性 鼎 潤(rùn) 苑 豪宅分類以及鼎潤(rùn)項(xiàng)目豪宅屬性確定 科技屬性體現(xiàn)