【正文】 技術(shù)項目增多的變化。對外貿(mào)易繼續(xù)在高位上高速運行。 （ 5） 財政收入增長平穩(wěn)，金融運行狀態(tài)正常。初步分析是企業(yè)利稅增幅較去年同期下降，部分大企業(yè)集團減利較多，加之部分冶金、化纖企業(yè)開工不足，影響了財政 收入高幅增長。今年以來金融系統(tǒng)認(rèn)真執(zhí)行國家的貨幣政策，積極組織資金，努力為我市經(jīng)濟建設(shè)服務(wù)，存貸款繼續(xù)增加。貸款余額同比增長 %。 （ 6） 投資增長態(tài)勢良好，民營投資半壁江山。16 月全市共完成固定資產(chǎn)投資同比增長 %。由于我市加大了對民營經(jīng)濟扶持的力度，民營資本投資已占全市固投的半壁江山。民營資本的投入，對于促進我市調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)具有重要的意義。隨著這些新政的實施， 江陰 市房地產(chǎn)市場也受到了一定的影響， 今年以來房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了投資增幅持續(xù)回落、商品房交易量明顯萎縮、商品房價格增幅趨緩、供給結(jié)構(gòu)不夠合理等特 點 ?；钴S的交易市場滿足了許多市民的住房需求，來自統(tǒng)計局的公報顯示， 2021 年，我市城鎮(zhèn)人均居住面積已達到 平方米。完成房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積 萬平方米、竣工面積 萬平方米、銷售面積 萬平方米。其中城區(qū) 4952 戶，建筑面積 萬平方米，交易額 億元，刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 投資基本情況 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回落 今年 16 月份，市房地產(chǎn)開發(fā)投資額完成 億元，同比下降 %，今年以來，每月的累計完成投資額增幅都是負增長。 （ 3） 供給結(jié)構(gòu)不夠合理 隨著市土地供應(yīng)的緊張、城市化建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)向小高層、高層高檔公寓、別墅發(fā)展，高檔商品房供應(yīng)量比重偏高，中低檔住房供應(yīng)量比重偏低。 目前 江陰 市房地產(chǎn)市場情況 江陰 市房地產(chǎn)市場隨全國房地產(chǎn)市場整體性降溫而呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個相對的調(diào)整期。 （ 2） 投機炒作行為有所收斂 根據(jù)對江陰 市 的調(diào)查， 房地產(chǎn)炒作行為二手市場比一手市場多，一些二手房因 其地段好、子女上學(xué)等優(yōu)勢，房價比新房都高出好多，因此，有的期房一轉(zhuǎn)手到二手市場就身價倍增，在新政對于這種投機性炒房行為干預(yù)下，我市的投機性炒作行為有所約束。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 城西發(fā)展規(guī)劃 江陰市消費者購房調(diào)查 根據(jù)調(diào)查顯示，目前的消費者購房傾向如下： 近期，你準(zhǔn)備購房嗎 選 擇項 圖例 比例 如有優(yōu)秀的樓盤，我會換房 % 沒法子，形勢所迫，近期購房 % 房價太高，等待房價下降 % 現(xiàn)有房住，并不迫切需要換房 % 自有資金不足，再過幾年吧 % 你認(rèn)為住宅多大面積更適合自已 選擇項 圖例 比例 A:60 平方米以下 % B:60 平米至 80 平方米 % C:80 平米至 100 平方米 % D:100 平米至 130 平方米 % E:130 平米至 150 平方米 % F:150 平米至 180 平 方米 % G:180 平米以上 % 購買面積集中在： 80— 100 ㎡、 100— 130 ㎡、 130— 150 ㎡、 180 ㎡四個階段。 三、區(qū)域內(nèi)項目競爭樓盤調(diào)查分析 市調(diào)匯總 案名 望江花園 影響價格因素： 1）、樓層的層數(shù) ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 2）、景觀的角度 3）、項目所 處的周邊配套狀況（地段） 五、項目評判（ SWOT）分析 優(yōu)勢 ? 城西的總體發(fā)展規(guī)劃，使本區(qū)域成為公眾關(guān)注的焦點，同時也增強了投資者對本區(qū)域物業(yè)的信心； ? 圣廷苑、春江華庭、港城名邸等項目的推出，使人們對城西區(qū)域的物業(yè)認(rèn)識由“中低檔”逐漸向“中高檔”轉(zhuǎn)變，為本案的推出奠定了一定的基礎(chǔ)； ? 陽光金色家園、 麗都花園南側(cè)為居住區(qū)主干道。 ? 本案高層產(chǎn)品規(guī)劃為 33 層，可謂江陰市“第一高樓”標(biāo)志性住宅。 ? 本案周邊環(huán)境目前較差。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 威脅 ? 現(xiàn)已開發(fā)的 圣廷苑、春江華庭、港城名邸 同處城西區(qū)域， 已進入銷售預(yù)定階段， 與本案形成直接的競爭關(guān)系。 ? 受國家出臺一系列宏觀調(diào)控政策的影響，購房者大多處于持幣觀望的狀態(tài)，投資性需求受到壓制。 ? 相對于望江公園規(guī)劃內(nèi)的 A、 B 地塊，本項目的生態(tài)景觀優(yōu)勢更加突出。 六、項目定位 定位思考 定位過程是綜合以上五種因素思考，需對項目的產(chǎn) 品 進行定位，進而推出項目的市場形象定位。 法式生活內(nèi)涵 ： 提到法國，人們往往會聯(lián)想到時尚浪漫之都巴黎，聯(lián)想到夢幻美麗的小鎮(zhèn)普羅旺斯，聯(lián)想到 細膩優(yōu)雅而且價格昂貴的波爾多酒，充滿藝術(shù)氣息的建筑雕塑，文藝復(fù)興時期燦爛的文化底蘊等等。這也正是本項目所要營造的生活方式和所要塑造的高尚的品牌特性。 目標(biāo)客戶定位 目標(biāo)客戶的確立都是非常關(guān)鍵的一步，營銷推廣都是圍繞著目標(biāo)客戶逐步展開的， 通過前期的市場調(diào)查報告分析及本項目分析， 本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)該是社會中堅階層 。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 注重物業(yè)功能及配套設(shè)置，除了庭院環(huán)境及休閑設(shè)施外，更關(guān)心智能化、節(jié)能環(huán)保措施、配套設(shè)施等配置。 注重商圈環(huán)境與地段區(qū)位的未來發(fā)展前景，注重物業(yè)品牌。 注重物業(yè)升值能力，對于購買期房的置業(yè)者來說，發(fā)展商在預(yù)售期間的發(fā)售價格有否為業(yè)主留有一定的升值空間。 圖示： 自我實現(xiàn)需 要 社 會地 位得 到承 認(rèn) 受 尊 重 的 需 要 感受自身 得到尊 重 社會交往需 要 生活 /出行便 利 安 全 需 要 居住有安全保 證 基 本 生 活 需 要 有房可 住 七、項目規(guī)劃建議 一、產(chǎn)品形態(tài)布局規(guī)劃建議 在經(jīng)過詳盡仔細的地塊調(diào)查和審慎周密的分析研究，我們發(fā)現(xiàn)地塊具有巨大的景觀優(yōu)勢是不容質(zhì)疑的，這將作為最重要的賣點之一被貫穿至本項目 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 的規(guī)劃設(shè)計、宣傳推廣中。因為別墅的客戶群十分挑剔和注重居住的環(huán)境和品質(zhì)，而地塊東邊是規(guī)劃中的物流港，這無疑將帶來一定的負面效應(yīng)，從而影響別墅的品質(zhì)及其以后的銷售。 以上是我公司本著對開發(fā)商和項目專業(yè)、負責(zé)的精神，對產(chǎn)品布局規(guī)劃提出的一點建議，僅供貴公司參考。特此說明。 項目開發(fā)思路 鑒于本案 40 萬方的較大體量，建議分 四期 滾動開發(fā)，以盡量少的資金、盡量短的時間完成整個項目的開發(fā)，達到較高的利潤目標(biāo)。這樣開發(fā)是出于與本地塊競爭項目春江華庭和圣廷 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 苑目前開發(fā)的主力多層和小高層產(chǎn)品形態(tài)區(qū)隔開來，形成產(chǎn)品的差異化。在一期開發(fā)的同時，做出相應(yīng)園林環(huán)境和配套會所，展現(xiàn)給客戶一個完整整潔的社區(qū)形象。 第二期 開發(fā) 高層 產(chǎn)品，即現(xiàn)有規(guī)劃中的 D 區(qū)。同時，由于高層的體量大，開發(fā)工周期相對較長，在整個項目前期開發(fā)施工完畢后，不會再影響到后期的別墅區(qū)。 第四期 開發(fā) 小高層、 3 幢高層 ，即現(xiàn)有規(guī)劃中的 C 區(qū)。此時的望江公園也已建成開放，為項目的整體銷售帶來更多利好。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 七、 產(chǎn)品 價值提升建議 建筑外觀建議 建筑風(fēng)格對住宅開發(fā)具有重要意義 ，這主要表現(xiàn)在：從建筑本身來說，它通過風(fēng)格取得美觀和可識別的效果；從開發(fā)商來說，它對樓盤促銷有積極的意義，可能是賣點之一；從消費者角度來說，有風(fēng)格的建筑更能獲得他們的認(rèn)同。 新法式浪漫主義風(fēng)格在體現(xiàn)法式宮廷豪華繁奢的建筑風(fēng)格基礎(chǔ)上 ，兼顧現(xiàn)代人的使用功能和使用習(xí)慣，講究造型比例適度，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)建筑外觀明快，華貴，和諧的浪漫風(fēng)情。 廣泛運用 鐵藝雕花、 古典柱、古典線腳、通高壁柱、仿古瓷磚等法式建筑元素，處處流露出法式貴族情調(diào)，完美呈現(xiàn)出一個顯赫地段的貴族花園宅第。 由此可以領(lǐng)略到項目單體建筑均強調(diào)從 外形上表現(xiàn)出一種浮雕的效果，通過分割的窗框陽臺、垂直的水平線角、典型的白色石材、精細的鑄鐵護欄和渾厚的基座石材等構(gòu)成了浮雕的肌理視覺效果。 一、城市社區(qū)“印章”清晰。外墻石材的干掛、鑄鐵陽臺加法式氣息濃厚的老虎窗，在濱江國際社區(qū)中宛如一張城市的名片。在功能合理的前提下，將閣樓、老虎窗、煙囪飾件和藍 灰色的瓦融于一體，形成層次分明的頂部造型。盡管建筑內(nèi)配置了電梯，但寬敞明亮的公共樓梯間設(shè)計，成為八角窗的景觀平臺。 四、顏色搭配。 法國風(fēng)情園林景觀規(guī)劃建議 ? 整個基地平整，建議借鑒造 園手法，地塊中部公共場地打造新法式高尚水景園林居住社區(qū)，各園林主題采用法國各地知名景點名稱?？紤]到小區(qū)建設(shè)面積較大、建筑密度不太低，建議將住宅點綴在大片綠化帶中，拉大空間距離感，更體現(xiàn)生態(tài)景觀住宅之美。將綠化、園林景觀、水環(huán)境、住宅等有機結(jié)合。 ? 構(gòu)筑結(jié)構(gòu)分明的生活空間。 ? 建議小區(qū)北側(cè)、南側(cè)、西側(cè)、東側(cè)建大片綠化，多層、高層、小高層、別墅等建筑點綴其間，形成小區(qū)優(yōu)美 “ 綠肺 ” 。這些用于夜間照明。 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 ? 植栽計劃：分區(qū)進行植栽，使每一組團都有不同的綠化景觀訴求，造成組團間的差異性 。建議平面布局使用一字型，其理由一字型較多用于一梯二戶的多層，小高層，同時利于朝向通風(fēng)采光，實用率較高。陽臺可為入戶花園設(shè)計，戶戶有景，或退 臺式陽臺設(shè)計。 總之，我們建議戶型規(guī)劃的原則應(yīng)該盡量遵從“ 產(chǎn)品的多樣化、設(shè)計的人性化、戶型的前瞻化 ”，為最終實現(xiàn) 100％銷售打下堅實的基礎(chǔ)。 ③、一期小高層 戶型及面積建議 ： 套型 面積（㎡） 比例（％） 備注 三室二廳二衛(wèi) 140 100 抽屜式躍層 （ 2）二期高層物業(yè)戶型面積建議 套 型 面積（㎡） 比例（％） 備注 二室二廳一衛(wèi) 110 15 三室二廳二衛(wèi) 120 25 140 57 頂復(fù)式 140（下） 70（上） 3 樓王、空中別墅 說明： 建議高層江景房將客廳放在北面，使低層住戶可以在客戶眺望望江花園，高層住戶更可在客戶眺望長江，將臥室設(shè)計為朝南，臥室面向小區(qū)，環(huán)境安靜利于休息。 （ 3）三期別墅戶型及面積建議 套型 面積（㎡） 比例（％） 聯(lián)排 250、 300 50 疊加 2 250 50 （ 4）四期小高層戶型及面積建議 套型 面積（㎡） 比例（％） 二室二廳一衛(wèi) 110 20 ＊＊房產(chǎn)項目企劃方案 三室二廳二衛(wèi) 130 60 四室二廳二衛(wèi) 150 20 會所功能建議 建議建造一個大規(guī)模