【正文】 不足有具備小型家庭辦公優(yōu)勢(shì)而占據(jù)了一定市場(chǎng)份額。CBD品種面積分布比例：CBD公寓 分布比例（%）純居住公寓 30%服務(wù)式公寓 14%商住公寓 56%（5）戶型設(shè)計(jì)符合西方現(xiàn)代生活方式，小戶型開始增多。嘉里中心所有套房都朝南。更適合歐美人口味；另一方面，針對(duì)投資用途，近期項(xiàng)目中都增加了小戶型，如新城國(guó)際、雅詩(shī)閣、陽(yáng)光100、戀日國(guó)際等都有50——80平方米的一居小戶型。（7）物業(yè)管理保持較高水準(zhǔn)CBD高檔公寓多聘請(qǐng)知名專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理。（1） 需求分析客戶群體主要包括以下兩大部分：國(guó)外客戶：①跨國(guó)公司中國(guó)總部的外方高層管理人員——他們當(dāng)中包括跨國(guó)總部的外方首席代表和高級(jí)行政人員，從國(guó)籍上看，歐美籍占60%，其次為港澳臺(tái)人士，再次為日本、韓國(guó)以及華裔人士和其他地區(qū)人士。區(qū)域內(nèi)濃厚的商務(wù)氛圍吸引了眾多來華進(jìn)行商貿(mào)活動(dòng)的國(guó)外人士。本區(qū)域和周邊地區(qū)擁有豐富的涉外資源，為在華工作的使館人員提供了生活上的便利。他們不僅本身就構(gòu)成了龐大的住房需求，還必須招致更大的潛在小型居住和辦公需求。投資性買家今后也會(huì)增加。（2）需求特點(diǎn)第一、各類需求旺盛。原因有兩方面：（1）近期有效供應(yīng)量缺乏；（2）入世、申奧等利好因素使人們對(duì)CBD未來產(chǎn)生良好心理預(yù)期。CBD高樓公寓的傳統(tǒng)居住者為跨國(guó)公司的高層管理人員，而隨著陽(yáng)光100國(guó)際公寓和世貿(mào)國(guó)際公寓、中國(guó)第一商城等價(jià)位在10000多元/平方米的項(xiàng)目推出，外企中方高級(jí)管理人員，海外歸國(guó)人員成為除投資者之外的一支新生購(gòu)房力量。第三、投資客戶比例高。盛世嘉園有75%的房屋都是作為投資用途，有投資兼自用作公司的，也有純投資的。國(guó)內(nèi)大宗投資性購(gòu)買尚未出現(xiàn)，但國(guó)內(nèi)個(gè)人投資比重上升，其中既有多次置業(yè)者，也有經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，采取“以租養(yǎng)房”的。1999年推出的盛世嘉園、現(xiàn)代城等項(xiàng)目由于市場(chǎng)環(huán)境變化和產(chǎn)品品質(zhì)差異、價(jià)位基本在10000元/平米左右。（2）租金檔次差異較大CBD公寓的租金水平依物業(yè)檔次不同而差異較大。京廣、麗晶苑因?yàn)樵O(shè)備較舊，租金相應(yīng)降低；金茂、盛世嘉園、現(xiàn)代城的租金相對(duì)較低，客戶多為中小公司和公司的普通白領(lǐng)，由于部分外資公司把薪金和租房補(bǔ)貼合并發(fā)放，因此在地理位置，配套設(shè)施可滿足要求的情況下，一些外籍人士也選擇在這里租住。（3）高檔公寓租金保持較高水平本地區(qū)高檔公寓資金穩(wěn)定上揚(yáng)，以嘉里為例，其客戶有德國(guó)大眾、諾基亞、渣打銀行、IBM、惠普、新加坡使館。（三）2002下半年至2003年租賃市場(chǎng)展望供給預(yù)測(cè)下半年，公寓市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)大幅增加，將延續(xù)上半年的發(fā)展事態(tài)，仍處在過度調(diào)整階段。預(yù)計(jì)東直門東北角的東華廣場(chǎng)將在下半年入市，藍(lán)堡、住邦2000、恒華國(guó)際、珠江帝景、珠江羅馬嘉園、金橋國(guó)際公寓、萬國(guó)城第三期公寓在上半年是認(rèn)購(gòu)的新盤，將成為下半年主要的供應(yīng)量。CBD區(qū)域內(nèi)的經(jīng)歷年初風(fēng)波的中國(guó)第一商城在換主休整之后其二期和陽(yáng)光100二期一起面向市場(chǎng)，戀日國(guó)際等項(xiàng)目正式投入市場(chǎng)，建華公寓和怡和國(guó)際中心也在準(zhǔn)備入市。（2）需求預(yù)測(cè)舉辦奧運(yùn)會(huì)，2700個(gè)億的巨額投資，使北京在全國(guó)的核心地位得到加強(qiáng)，國(guó)際化程度提高，城市功能加強(qiáng)，環(huán)境得到改善，將吸引更多的國(guó)內(nèi)外人士來北京觀光、旅游、工作、學(xué)習(xí)、生活、投資等，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，整個(gè)城市的綜合購(gòu)買力上升，這些必然會(huì)引發(fā)對(duì)各類物業(yè)的需求上升，潛在客戶大大增加，對(duì)公寓的需求也會(huì)相應(yīng)提高。入世對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)將使居住與投資需求的增加，對(duì)公寓的有效需求趨升。投資客戶、年輕客戶和外籍、外地投資客戶對(duì)公寓的需求將繼續(xù)擴(kuò)大，但對(duì)不同地段和不同素質(zhì)的樓盤需求量不盡相同。另外，CBD還有100多萬平米的公寓規(guī)劃范圍有待開發(fā)。競(jìng)爭(zhēng)的加劇不僅房地產(chǎn)業(yè)迅速走向規(guī)范，還使購(gòu)房者得到合理的價(jià)格和更多的選擇空間。CBD仍會(huì)是北京公寓價(jià)格最高的地區(qū)，位置較好的公寓價(jià)格居高不下，但投資利益驅(qū)動(dòng)會(huì)有新的開發(fā)商把目光聚焦在CBD，也許在2003 年會(huì)帶來一場(chǎng)新的競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面，價(jià)格也會(huì)受到影響。來自內(nèi)部和外部的綜合影響，將促進(jìn)公寓市場(chǎng)向平穩(wěn)、理性發(fā)展。即將召開的第三屆的國(guó)際商務(wù)節(jié)和CBD房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)股份有限公司的正式成立等也許會(huì)帶來新的形勢(shì)。是與著名的漢威大廈、嘉里中心、國(guó)貿(mào)中心毗鄰，構(gòu)成CBD的核心區(qū)域的核心點(diǎn)，堪稱CBD的黃金地段黃金點(diǎn)。西有昆泰大廈、豐聯(lián)大廈、人壽大廈、遠(yuǎn)洋大廈等，北有京廣中心等，南有建設(shè)中的怡和國(guó)際中心、建外SOHO等。在未來的3年，隨著旺座、財(cái)富中心、怡和國(guó)際中心等建成，將為世貿(mào)國(guó)際公寓營(yíng)造更新、更優(yōu)越的、更集中的辦公環(huán)境。銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、招商銀行、民生銀行、北京商業(yè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行舉步之遙。教育：陳經(jīng)綸中學(xué)、芳草地小學(xué)、光華路小學(xué)等。餐飲：麥當(dāng)勞、肯德基 、星巴克咖啡以及長(zhǎng)安街兩旁著名的大飯店不離左右。高素質(zhì)鄰里：西臨北京第一大使館區(qū)，美國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)、新加坡、意大利、加拿大等國(guó)使館均坐落周邊。世界500強(qiáng)有90多家落戶在CBD，65家集中在國(guó)貿(mào)中心。這樣獨(dú)特的優(yōu)越是其他城區(qū)所無法比擬和抗?fàn)幍摹３鲩T既入這兩條重要線路，向西一分鐘如東三環(huán)路；向南一分鐘入長(zhǎng)安街，向北一分鐘可入朝陽(yáng)路，沿路可駛?cè)霒|二環(huán)路。 不過和其他區(qū)域一樣存在交通堵塞問題。 周邊生活配套齊全。 全部成為現(xiàn)房，不再等待和遭受工地的噪音等污染等污染干擾，同時(shí)成為銷售的最大賣點(diǎn)。尤其暖季里的水景給區(qū)內(nèi)的生活增添了生氣和動(dòng)感?，F(xiàn)如今會(huì)員俱樂部、游泳池、桑拿、健身房、球類室、餐廳、超市、洗衣房等都已投入使用，美容美發(fā)正在建設(shè)中，另有商業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)加盟，如專業(yè)健身俱樂部已在D座地下一層開始裝修。也可以根據(jù)每一位業(yè)主的不同需求24小時(shí)全天提供個(gè)性化服務(wù)，包括訂餐、送餐、訂購(gòu)報(bào)刊雜志、代購(gòu)機(jī)票、代交各種雜費(fèi)等。有的月租金為2800美金，有的月租金為3500美金。新推出的項(xiàng)目提供精裝修，但均價(jià)保持在13000元/平方米，這個(gè)價(jià)格相當(dāng)于世貿(mào)國(guó)際公寓的粗裝修價(jià)格。 非服務(wù)式公寓。 戶型相對(duì)偏大，客戶群自然少一些，在推銷上將會(huì)帶來一定的難度，因?yàn)榭蛻粼阶邩O端，越難尋覓，推銷手段效力就越弱。沒有可依靠的大面積綠化和景觀。機(jī)會(huì)分析： 當(dāng)前CBD高檔公寓出現(xiàn)空檔，新推出的項(xiàng)目在未來一年多還不能投入使用，這使世貿(mào)國(guó)際公寓有充裕的租售空間。比如，9月4日獲悉，從現(xiàn)在起，北京人可以用手里的錢參與CBD建設(shè)，%的年收益率，這是9月3日北京國(guó)際信托投資有限公司推出的北京首個(gè)信托計(jì)劃——“CBD土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃”為北京的老百姓和機(jī)構(gòu)投資者設(shè)計(jì)的又一投資新方式。另?yè)?jù)介紹，商務(wù)節(jié)期間，華夏、市商、深發(fā)、廣發(fā)、浦發(fā)將以“銀團(tuán)貸款”形式為CBD重點(diǎn)項(xiàng)目提供300億資金支持。威脅分析： 周邊推出若干個(gè)高檔公寓，又有新的賣點(diǎn)，提供精裝修，價(jià)格相對(duì)低一些，在銷售上，世貿(mào)國(guó)際公寓出現(xiàn)不利，但租賃不會(huì)受太大影響。總 結(jié)：通過權(quán)衡比較，不難發(fā)現(xiàn)，盡管世貿(mào)國(guó)際公寓還有劣勢(shì)因素和面臨一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅，但還是擁有一定的市場(chǎng)。再剝?nèi)テ湎舻?，所剩的已不多，而完全成為現(xiàn)房的更寥寥無幾。當(dāng)前CBD及周邊公寓出租回報(bào)率平均可達(dá)13%，最低保證在10%左右。如果該公寓想出租的話，在完成內(nèi)部裝修之后，仍有一段市場(chǎng)空檔，搶占先機(jī)的條件下，也會(huì)保證有較高的出租率，在未來的兩到三年里，雖然有新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)，但該公寓已經(jīng)擁有較好的人氣，配上完善的服務(wù)和天生的絕佳地段，那么該公寓在可預(yù)見的3到4年仍有一定的市場(chǎng)，即使受到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的擠壓，降低出租價(jià)格，該公寓雙鶴（北京制藥廠）部分也能獲得相對(duì)較高的利潤(rùn)，因?yàn)槲覐S部分出租成本很低。即使先出租后出售，在二手房市場(chǎng)上，該公寓也會(huì)有一定的收益。第二章 裝修設(shè)想一、裝修市場(chǎng)分析北京房?jī)r(jià)雖近一兩年價(jià)格有微幅下調(diào)，但總體上還是居高不下。高檔商品房銷售時(shí)，開發(fā)商幾乎都要提供一種或幾種樣板間，作為購(gòu)房者未來的家的藍(lán)本。對(duì)初次置業(yè)人們來說，尤其購(gòu)買期房的人們，樣板間確實(shí)能給人一種直觀的體驗(yàn)，但從開發(fā)商角度看，樣板間實(shí)質(zhì)是充當(dāng)一種促銷手段，因此不免出現(xiàn)超現(xiàn)實(shí)現(xiàn)象。但樣板間的誘惑力使得購(gòu)房者背負(fù)壓力實(shí)現(xiàn)美麗的愿望，因?yàn)楦甙簝r(jià)格買來的房子誰(shuí)也不愿意讓別人感覺不止那個(gè)價(jià)錢。公寓裝修定位也水漲船高，尤其外銷公寓就可想而知了。高檔公寓一般有兩種裝修標(biāo)準(zhǔn)：一種是精裝修，一種是豪華裝修。豪華裝修在選材上以高檔品質(zhì)和頂級(jí)品牌為主，價(jià)位在3000元/平方米左右不等，甚至有4000元/平方米以上。對(duì)于千萬級(jí)豪宅，裝修費(fèi)輕松便可突破200萬元。裝修風(fēng)格大致有兩種區(qū)分：一種亞式風(fēng)格：多以中式