【正文】 裝修市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，此類高檔公寓裝修費(fèi)用1500—2000元/平方米；家具、電器等設(shè)施配置費(fèi)用應(yīng)在1000—1500元/平方米。如此合計(jì)，每平方米預(yù)計(jì)投入2200元。經(jīng)過(guò)努力，最后的裝修可以達(dá)到低價(jià)位高品質(zhì)的效果。頂層復(fù)式為A、B、C、D戶型。復(fù)式戶型優(yōu)勢(shì)排序?yàn)锳、D、B、C。如果可能的話。目前澳中基業(yè)房產(chǎn)公司在市場(chǎng)上銷售世貿(mào)國(guó)際公寓的均價(jià)是13000元/平方米，扣除銷售成本、稅金等能夠給我廠的價(jià)格為8000元/平方米，按此價(jià)格為底價(jià)銷售，可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)變現(xiàn)，獲得裝修資金。此方式的優(yōu)點(diǎn)是一次性全部裝修、家具、電器到位，比較容易管理和裝修風(fēng)格的統(tǒng)一，能較快產(chǎn)生效益。只需將13套公寓（、），即可將余下的84套（，），達(dá)到裝修標(biāo)準(zhǔn)。另外人手增加，管理難度也增加?？梢越o對(duì)方20%25%的回報(bào)。此方式優(yōu)點(diǎn)一勞永逸，房產(chǎn)全部保留，長(zhǎng)期收益最大，管理和裝修風(fēng)格統(tǒng)一，缺點(diǎn)創(chuàng)收晚一些。如從投資角度來(lái)分析，卻不盡然。因此第二種是首選的籌資策略。裝修公司招標(biāo)目前，市場(chǎng)上的裝修隊(duì)伍魚(yú)龍混雜，差異極大。因此確定裝修公司是決定公寓裝修質(zhì)量的關(guān)鍵。嘉里中心20—30美元/平方米/月；麗晶苑15—20美元/平方米/月；嘉華世紀(jì)10—15美元/平方米/月；國(guó)貿(mào)公寓28—35美元/平方米/月；雅詩(shī)閣28—35美元/平方米/月。當(dāng)前世貿(mào)國(guó)際公寓出租的情況也與此租金水平吻合。二、定價(jià)方法好的定價(jià)方法，可帶來(lái)更多的租戶、更高的租金收益。有可競(jìng)爭(zhēng)的最低價(jià)和最高價(jià)會(huì)對(duì)客戶有很大的吸引作用。綜合采取以上的方法，制定世貿(mào)國(guó)際公寓的租金價(jià)格，價(jià)格表將在今后適時(shí)制定。提倡付長(zhǎng)期租金，并給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠或服務(wù)優(yōu)惠。三個(gè)月付、半年付等都有不同的折扣。開(kāi)始階段推廣目的在于告知性，請(qǐng)潛在租戶關(guān)注，后期階段推廣目的在于吸納有效的租戶。讓這部分資產(chǎn)運(yùn)作起來(lái)，創(chuàng)造收益，支持雙鶴總體發(fā)展。優(yōu)點(diǎn)是可以讓多家租賃公司參與，競(jìng)爭(zhēng)可帶來(lái)好的出租率。這種方式優(yōu)點(diǎn)是收益穩(wěn)定，缺點(diǎn)是收益增長(zhǎng)受到限制。優(yōu)勢(shì)是收益獨(dú)占性，可解決一些廠內(nèi)職工安置，培養(yǎng)物業(yè)管理人才，為今后的寫(xiě)字樓等物業(yè)項(xiàng)目的管理打下基礎(chǔ)。未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是服務(wù)，因此有待加強(qiáng)服務(wù)品種和質(zhì)量的世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理工作將是長(zhǎng)期的。如車庫(kù)分割、D座底商分割等。 。應(yīng)該在交接房屋時(shí)，同時(shí)完成所有利益分割。在世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理上，我們最關(guān)心的是我們的公寓的出租率，怎么簡(jiǎn)單易行，怎么做，我們是最大的業(yè)主，對(duì)任何入主的物業(yè)管理公司都將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，與其走在前面不如在一旁監(jiān)督更有利。第四種是委托現(xiàn)有的世貿(mào)國(guó)際公寓的物業(yè)管理公司——喬福物業(yè)或可能替代的物業(yè)管理公司對(duì)我廠部分進(jìn)行全權(quán)管理。第三種是我方成立獨(dú)立的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司。第二種是與租賃代理公司以合作方式成立共同經(jīng)營(yíng)的公司，全權(quán)委托對(duì)方經(jīng)營(yíng)，我方進(jìn)行監(jiān)控，以協(xié)議方式，收取我方應(yīng)得的固定收益。全權(quán)委托其他公司經(jīng)營(yíng)的模式：找一家相對(duì)有一定經(jīng)驗(yàn)的公司，這種公司不是單純的物業(yè)公司，而是屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)從事中介服務(wù)的，以租賃業(yè)務(wù)為主營(yíng)的專業(yè)公司，此類公司的最大優(yōu)勢(shì)是熟悉租賃市場(chǎng)，對(duì)價(jià)格的浮動(dòng)把握較靈活，并有辦法找到租戶，有一定數(shù)量的客戶群。第五章 物業(yè)管理出租必然帶來(lái)出租物業(yè)的管理，這是我們世貿(mào)國(guó)際公寓后期的主要工作，但在裝修前就應(yīng)著手籌備。先期推廣需要一定的開(kāi)支，但后期可以通過(guò)租金支出推廣開(kāi)支。也可以隨租期延長(zhǎng)，租金可酌情遞減，但有遞減底限。即先交三個(gè)月的租金作為押金，租金月付，上一個(gè)月底交下一個(gè)月的租金。 在制定價(jià)格時(shí)，留出折扣點(diǎn)。低開(kāi)高走。未來(lái)隨世貿(mào)國(guó)際公寓的不斷成熟和服務(wù)完善，其租金有望提高。世貿(mào)國(guó)際公寓屬于純居住高檔公寓，可與麗晶苑居于一個(gè)租金檔次，但世貿(mào)國(guó)際公寓剛投入使用，許多服務(wù)和設(shè)施還不完善，因此有些劣勢(shì)，因此租金水平可居于10—15美金之間。我認(rèn)為，使用招標(biāo)的形式來(lái)確定我們所需的裝修公司及其設(shè)計(jì)方案為佳，如果可行，需要現(xiàn)在著手準(zhǔn)備。這就需要我們對(duì)裝修公司進(jìn)行篩選。此時(shí)正逢好的時(shí)檔，春節(jié)過(guò)后，進(jìn)入春季租售時(shí)期，我便可擁有較多的租戶，同時(shí)我們可以趕在一些明年下半年新項(xiàng)目入住的檔期之前，低價(jià)入市，搶占先機(jī)。如果采用第二種籌資方式，損失要小得多，也就相當(dāng)于回報(bào)對(duì)方的1000多萬(wàn)元左右，不及前一種的一半，并可保全所有的房產(chǎn)。以上幾種裝修資金來(lái)源，建議嘗試第二種籌資方式。按照以上算每年的租金為1250萬(wàn)元左右，那么大概在3年左右可以收回成本，隨后二年內(nèi)償還對(duì)方投入所得。可以與投資公司或其他形式公司合作，對(duì)方提供資金，用來(lái)房產(chǎn)裝修、家具、電器配置。*10美元*12月*70%出租率=，*=。二是拿出部分房產(chǎn)將余下的房產(chǎn)裝修到位。按照8000元/平方米的價(jià)格，共19套公寓（，），即可基本滿足余下78套公寓（、）裝修和家具、共計(jì)78套，并具備出租條件。這給公寓裝修帶來(lái)一定困難，為了不給我廠增添資金壓力，同時(shí)又能讓裝修工作盡快開(kāi)始，早投入早收益。把戶型優(yōu)勢(shì)分為高中低，那裝修也可分為高中低標(biāo)準(zhǔn)。相比來(lái)看，戶型優(yōu)勢(shì)排序?yàn)锳、F、C、D、B、E。集中在D座兩個(gè)單元上半部分。如果在準(zhǔn)備階段，配有在預(yù)算、合同、選材、施工方面相當(dāng)精通、負(fù)責(zé)的人手的話，考慮周全、細(xì)致、防欺詐、蒙騙，我想是可以擠出大量的水份，尤其材質(zhì)與價(jià)格之間的水份。所以我廠只需對(duì)公寓廳、室等部分進(jìn)行裝修及對(duì)室內(nèi)進(jìn)行裝飾和家具電器配置。在總套數(shù)中各占的比例也有所不同，單價(jià)1000元/平方米的占30%，即30套左右；1500元/平方米的占50%，即50套左右；2000元/平方米的占20%，即20套左右（以上僅為粗略估算）。針對(duì)三派裝修風(fēng)格對(duì)應(yīng)三種戶型。這樣的居所在市場(chǎng)上的知名度要低于左右派居所，但在同行界中卻有較高的知名度和美譽(yù)度。凡事不走極端。看似沒(méi)有特別值得單獨(dú)提的地方。居所往往在視覺(jué)或感官上極富沖擊力和震撼力，完全現(xiàn)代時(shí)尚，有一種當(dāng)仁不讓的氣勢(shì)。他們討厭依賴別人的錢(qián)。如果能對(duì)號(hào)入座的話，恐怕世貿(mào)國(guó)際公寓所追求的基本客戶算得上是中上層人士。該公寓的定位和未來(lái)的升值潛力，都可說(shuō)是非財(cái)富精英莫屬。除了大戶型、豪華裝修、頂級(jí)會(huì)所外，格調(diào)才是高檔項(xiàng)目中最真實(shí)最有價(jià)值的賣(mài)點(diǎn)。因?yàn)檠b修風(fēng)格代表一個(gè)人的品位，一個(gè)人的情趣，一個(gè)人的身份，一個(gè)人的形象。利潤(rùn)中的水份：最大的水份當(dāng)然來(lái)自利潤(rùn)，裝修沒(méi)有利潤(rùn)當(dāng)然不行，普通裝修公司利潤(rùn)一般在20%30%，豪宅裝修的利潤(rùn)似乎理所當(dāng)然更高，比如30%50%，這里面的道理與說(shuō)法很多，諸如活不一樣，質(zhì)量有保證，管理服務(wù)好等等，業(yè)主不得不接受。比如報(bào)完工程費(fèi)再報(bào)材料費(fèi)用，然后是數(shù)量、工時(shí)、工費(fèi)、利潤(rùn)及稅費(fèi)等，這其中有很多重復(fù)報(bào)價(jià)。比如，一個(gè)進(jìn)口門(mén)鎖，高檔的上萬(wàn)元，低檔的不及千元，如果選中五六千元的，其進(jìn)價(jià)可能不足千元，利潤(rùn)最大。一個(gè)水龍頭便宜的幾十元，品牌產(chǎn)品幾百元，高配產(chǎn)品可能幾千上萬(wàn)元。在當(dāng)前的市場(chǎng)上，風(fēng)格各異，但各有千秋。一種是歐式風(fēng)格：泛指英式、意大利式、北歐式、北美式。一套300萬(wàn)的公寓算不上豪宅，但要裝修至少就得50萬(wàn)元。CBD高檔公寓可謂高價(jià)裝修的始作俑者。造價(jià)還是檔次都超越一般人消費(fèi)水平。在高房?jī)r(jià)的影響下，裝修市場(chǎng)也是虛火過(guò)旺。出售會(huì)在短期內(nèi)獲得一定的利益，出租會(huì)在長(zhǎng)期范圍獲得更高的利益。因此像世貿(mào)國(guó)際公寓這樣的項(xiàng)目，無(wú)論銷售和出租，都能獲得一定的收益。從9月1日起，商品房?jī)?nèi)銷和外銷并軌，原內(nèi)銷房租售價(jià)格相對(duì)較低，在爭(zhēng)奪市場(chǎng)上說(shuō)，會(huì)對(duì)外銷房構(gòu)成相應(yīng)得威脅，世貿(mào)國(guó)際公寓將失去一批中小客戶。推出的第一天，收獲六千多萬(wàn)元，有望在年底前，達(dá)到計(jì)劃的15個(gè)億。如不臨公園、花園、湖水、城河等。那些在未來(lái)的需求市場(chǎng)，短期租戶將占較大比重，對(duì)此，世貿(mào)國(guó)際公寓對(duì)這些客戶吸引力小一些，而流向服務(wù)式公寓。劣勢(shì)分析： 相對(duì)新推出的公寓，價(jià)格偏高。 現(xiàn)物業(yè)管理推出了24小時(shí)保姆小管家，服務(wù)范圍包括家居日?；A(chǔ)清潔、做飯及餐具清理、病人、老人、嬰幼兒看護(hù)及購(gòu)物、寵物看護(hù)和喂養(yǎng)。 擁有中心花園，園藝成型，景觀較好。 內(nèi)部配套：世貿(mào)國(guó)際公寓的內(nèi)部生活配套也具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力：CBD公寓配套設(shè)施情況項(xiàng)目名稱 用途 配套設(shè)施國(guó)貿(mào)中心 寫(xiě)字樓/酒店/公寓/商場(chǎng) 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所/咖啡館/超市/銀行/蒙特梭利幼兒園嘉里中心 寫(xiě)字樓/酒店/公寓/商場(chǎng) 兒童托管/會(huì)員制俱樂(lè)部金茂公寓 公寓 京廣中心 酒店/寫(xiě)字樓/公寓 中西餐廳/咖啡廳/健身房麗晶苑 公寓 會(huì)所/游泳池/桑拿/健身房陽(yáng)光100 公寓 會(huì)所俱樂(lè)部/四季玻璃花園/兒童樂(lè)園/網(wǎng)球場(chǎng)中國(guó)第一商城 公寓/寫(xiě)字樓/酒店/商場(chǎng) 會(huì)所/陽(yáng)光玻璃游泳池/桑拿/健身房/商