【正文】 6） 正面大窗，采用獨(dú)特的大小窗布置，平推旋轉(zhuǎn)式開(kāi)窗方法，融入風(fēng)動(dòng)力學(xué)，風(fēng)在室內(nèi)動(dòng)起來(lái)。 20） 所有房型全部配以儲(chǔ)藏間或可后期劃分儲(chǔ)藏間位置。 13） 窗與陽(yáng)臺(tái)的舒適性： 窗與陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)非常重要，大窗大陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)與臥室同寬，深要達(dá)到 米，與墻面成 3/2 比例寬的大開(kāi)窗， 米左右深度與廚房同寬的生活大陽(yáng)臺(tái) ,三相組合 ,使整個(gè)居室 采光通風(fēng)十分流暢，建議采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)。 65 5） 動(dòng)靜分離： 房型設(shè)計(jì)動(dòng)靜分離合理，客廳與臥室分離明晰，廚房與衛(wèi)生間朝北，不影響臥室生活。 8） 開(kāi)放與穿梭： 64 開(kāi)放式安全交通組織與景觀設(shè)計(jì)，園內(nèi)人員穿梭無(wú)任何安全隱患。唯有如此，住宅產(chǎn)品方能 夠具有“親融性”，并使之滲透到生活中的每一個(gè)細(xì)部。 購(gòu)房居住，是業(yè)主長(zhǎng)期緩慢的消受過(guò)程。 經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)研論證，本項(xiàng)目 4500㎡住宅部分戶型面積配比建議如下： 二臥室一書(shū)房二廳或三臥室二廳二衛(wèi) —— 110150 ㎡ —— 4050% 三臥室一書(shū)房二廳 —— 150170㎡ —— 30% 四臥室一書(shū)房二廳 —— 170200㎡ —— 20% 超大戶型 —— 200300 ㎡ —— 5% 另：本項(xiàng)目沿街建筑 7 樓以上建議采以超小面積產(chǎn)品上市，采用特別的求助式戶型設(shè)計(jì)手段，主力總價(jià)控制在25 萬(wàn)元以下，最低總價(jià)控制在 15萬(wàn)元 左右，以住宅功能報(bào)批。 戶型面積配制 面積多大合適，多大面積的房子既好賣(mài)又好用？始終是困擾著發(fā)展商與消費(fèi)者的一個(gè)實(shí)際問(wèn)題。廳內(nèi)不要有太多的洞口與門(mén)，以方便安排家具。餐廳和客廳不分， 開(kāi)門(mén) 即大廳，廳當(dāng)走道； 本項(xiàng)目屬于超大規(guī)模的社區(qū)，市場(chǎng)潛在客戶區(qū)域十分廣泛，更應(yīng)該緊密跟隨市場(chǎng)的多樣化需求，本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)將力爭(zhēng)能夠滿足所有家庭構(gòu)成形態(tài)的需求。平面戶型設(shè)計(jì)打破平面廳室劃分的舊傳統(tǒng)，利用凸出的邊角、臺(tái)階、隱形走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。 【創(chuàng)意簡(jiǎn)語(yǔ) —— 全家共享空間蒙太奇】 戶型主要包括兩大方面，一方面是室內(nèi)功能格局，一方面是面積的合理分配。因?yàn)?，期房銷(xiāo)售的局面難以快速完全的打開(kāi)的現(xiàn)象任何樓盤(pán)都無(wú)法解決，而景觀先行恰恰可以緩解期房的進(jìn)度慢，現(xiàn)場(chǎng)看相不好帶來(lái)的問(wèn)題。通常應(yīng)用于園區(qū)外圍與內(nèi)部道路兩側(cè)，聯(lián)系各景觀結(jié)點(diǎn)，使內(nèi)部格局顯得更為緊密而又有很強(qiáng)的區(qū)隔作用。 美觀合理的組團(tuán)景觀不僅能襯托出住宅的美，而且對(duì)人的身心健康有著重大促進(jìn)作用，因?yàn)橐粋€(gè)美麗、清潔、方便的人居環(huán)境，不僅能提高人的工作效率，還能陶冶人的情操。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等差異懸殊，生活方式亦不盡相同，凝聚力明顯減少，復(fù)雜矛盾增多。 本項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)需要圍繞以下幾項(xiàng)操作要點(diǎn)。我們說(shuō)為 CBD 締造一片綠洲，并不是簡(jiǎn)單意義上的對(duì)外開(kāi)放我們的家園，而是向外透綠，當(dāng)人們眼中有綠，心情也立即變的開(kāi)朗健康起來(lái)。 6) 外部環(huán)境 環(huán)境創(chuàng)設(shè)包括兩點(diǎn)：一是自然環(huán)境，如花草、樹(shù)木等；二是人造環(huán)境，如假山、噴泉、燈光、音響、雕塑等。部件：如窗戶、門(mén)、走廊、陽(yáng)臺(tái)、拱廊、拱券、閣樓、屋頂窗、浮雕等。后現(xiàn)代主義放棄了對(duì)濃重的線腳、復(fù)雜的符號(hào)的追求，更突出對(duì)簡(jiǎn)明的天際線，光澤度極強(qiáng)的外觀，以及對(duì)采光、通風(fēng)等室內(nèi)生活要求。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。加強(qiáng)圍合后的鄰里空間作用，促進(jìn)業(yè)主間廣泛而便利的交流； 內(nèi)容 石頭、小石塊、石球、樹(shù)林、花草、鳥(niǎo)、沙粒等等單獨(dú)看 起來(lái)不惹眼的素材都已入題，并創(chuàng)出了不錯(cuò)的效果。 陽(yáng)臺(tái)上做 綠化。玻璃顏色也很講究，藍(lán)玻、淺綠玻、黑綠玻用得較普遍。低層架空至少 90 公分，使小區(qū)有較強(qiáng)的通透感，在架空層做部分綠化和玻璃屋（如棋牌室）。 不再僅僅停留在簡(jiǎn)單地提高綠化率上，而是提高建筑和環(huán)境的藝術(shù)品位，提升樓盤(pán)的綜合素質(zhì)。而高端住宅的客戶對(duì)生活質(zhì)量的要求非常高，類(lèi)似于噪音、粉塵、視覺(jué)等污染會(huì)成為相當(dāng)致命 的購(gòu)買(mǎi)抗力。景觀設(shè)計(jì)建議 —— 為 CBD締造一片綠洲 車(chē)除了代步還要體面，最起碼在桑塔納 2000 以上；房子已經(jīng)不是完全為居住而考慮，更多考慮品位、享受和身份的象征。 城市動(dòng)力階層的暫擬標(biāo)準(zhǔn)： 1）收入標(biāo)準(zhǔn)： 年收入在 20 萬(wàn)以上，一般在 2080 萬(wàn)之間； 2）行業(yè)分布： 職業(yè)大多分布于金融、 貿(mào)易、藝術(shù)、傳媒、科技等行業(yè)；（公務(wù)員和收入高的農(nóng)民不能列入） 37 3）權(quán)力地位： 在社會(huì)中處于中等偏上層次。 35 二、產(chǎn)品定位：一種前所未有的城市居者創(chuàng)意空間 本項(xiàng)目分為三種物業(yè)形態(tài)：小高層住宅、高層小戶型和沿街商鋪，現(xiàn)針對(duì)不同物業(yè)做針對(duì)性產(chǎn)品定位 一）小高層 住宅 —— 頂級(jí)豪宅，上佳成品 本項(xiàng)目小高層純住宅建筑面積 4 萬(wàn)多平米，是本項(xiàng)目的主體部分，該部分的成功與否直接決定本項(xiàng)目的成敗。做項(xiàng)目如做文章，洋洋灑灑千言萬(wàn)語(yǔ)，精彩之處層出不窮，但如果沒(méi)有一個(gè)“神”貫穿始末，將成為一篇流水帳單。本項(xiàng)目位于南京黃金地帶， 南京市規(guī)劃中限制開(kāi)發(fā)的地區(qū)，開(kāi)發(fā)一處少一處，實(shí)屬稀缺。 二、品質(zhì)與競(jìng)爭(zhēng)使然 第一方面：競(jìng)爭(zhēng)要求 現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)： 30 雖然南京缺乏真正意義上的市中心豪宅，但對(duì)于現(xiàn)有的消費(fèi)者來(lái)看，一批有個(gè)性，有特點(diǎn)的高檔樓盤(pán)區(qū)以豪宅標(biāo)榜的 形象先入為主，如圣歐庭、王府花園等。 品牌要求上： 此項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)商在南京破土動(dòng)工的第一個(gè)項(xiàng)目，也是目前南京 CBD 中心區(qū)域規(guī)模最大的一塊綜合社區(qū)。在價(jià)格類(lèi)比過(guò)程中，我們對(duì)項(xiàng)目本身產(chǎn)品構(gòu)成做了比較客觀的優(yōu)化設(shè)想。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目類(lèi)比定價(jià)法價(jià)格評(píng)估體系：分類(lèi) 評(píng)估 —— 數(shù)學(xué)運(yùn)算 —— 修正結(jié)論。 注：本項(xiàng)目四大價(jià)值所在 本項(xiàng)目最大價(jià)值的挖掘通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊的價(jià)值分析，努力克服 不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目地塊的資源優(yōu)勢(shì)，變不利為有利，讓消費(fèi)者切實(shí)感受所購(gòu)買(mǎi)的住宅商品是超值的，滿足他們對(duì)住宅的深層次的渴求，充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值。 環(huán)境： 高檔物業(yè)有其多種形態(tài)，有郊區(qū)度假房與別墅，交通條件的不斷改善與先天不可復(fù)制的先天自然環(huán)境條件，據(jù)悉越 富有的人群對(duì)于健康的考慮尤為重要，這些物業(yè)在一定程度上分流了這一消費(fèi)群體。規(guī)模大有利于 19 小區(qū)的整體規(guī)劃和整體布局，有充分條件建造大型社區(qū)； 人文： 本項(xiàng)目南 100 米處是南京著名的景觀公園朝 天宮，朝天宮依山勢(shì)而建，在明朝洪武年間，建造朝天宮作為皇家祭祀和朝供之用，后來(lái)成了明文化遺產(chǎn)， 2000 年朝天宮經(jīng)過(guò)改造，修建了朝天宮市民廣場(chǎng)，做了夜間亮化，同時(shí)修建了健康跑道、兒童樂(lè)園、美食城等設(shè)施，成了市民晨練的最佳選擇，清新的空氣加上鳥(niǎo)花林木使的朝天宮成為市中心難得的寶貴資源； 教堂 —— 精神堡壘： 沿莫愁路、緊鄰本地塊有一座基督教堂 —— 基督教莫愁路教堂，每個(gè)星期六或星期天這兒都會(huì)有很多人做禱告，吟詠詩(shī)經(jīng)，這兒成了基督教徒的精神 堡壘 ，據(jù)悉，該教堂已被南京政府列入重點(diǎn)保護(hù)單位。 新街口發(fā)展要?jiǎng)t： 建筑密度控制在 40%以下，留充足的開(kāi)敞空間（步行街和綠地廣場(chǎng)）； 建筑之間的融合、協(xié)調(diào)，布局合理的建筑空間形態(tài)； 立體交通，地下、地上和地面步行街的配合； 綠化系統(tǒng)性，將綠地率提升到 % 以上，以形成綠樹(shù)成蔭、花團(tuán)錦簇的街道、廣場(chǎng)等人群活動(dòng)空間，緩解新街口中心區(qū)綠地相對(duì)不足的狀況； 停車(chē)場(chǎng)地和設(shè)施，鼓勵(lì)地下停車(chē)庫(kù)連同設(shè)置，鼓勵(lì)單位停車(chē)庫(kù)向社會(huì) 開(kāi)放，自行車(chē)停放結(jié)合建筑開(kāi)發(fā)采用地下和半地下室形式，讓出地面場(chǎng)地。從理論上， CBD 匯聚了一個(gè)城市最重要的商務(wù)及其配套資源；匯聚了城市以及周邊地區(qū)相當(dāng)?shù)呢?cái)富資源；匯聚了城 市的精英階層。另住宅用地所占比例過(guò)大。其中有些別墅賣(mài)到 400 萬(wàn) /套，消費(fèi)群體多是外籍人士；月牙湖高檔住 宅區(qū)的形成出現(xiàn)了一些高端產(chǎn)品，例如：湖畔之星；依托環(huán)境優(yōu)勢(shì)的別墅，其中有百家湖的威泥斯島、佳湖綠島、文化名園等別墅大量上市，如果說(shuō)以前的高位物業(yè)是鳳毛麟角的話，此時(shí)這一市場(chǎng)已入百家爭(zhēng)鳴的時(shí)代，江寧豪宅的開(kāi)發(fā)無(wú)論是開(kāi)發(fā)檔次，還是規(guī)模、價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從前開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，他把南京的高端市場(chǎng)提升了一個(gè)檔次，有些別墅單價(jià)已達(dá)到 2 萬(wàn) /m2， 這個(gè)地區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多是依賴環(huán)境資源，到2002 年，別墅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)④娚揭粠?，例如：翠屏?guó)際城 君臨天下別墅，一幢別墅 3000 萬(wàn)。江寧板塊市政配套相應(yīng)不成熟，交通較不方便，致使人們生活成本提高，但因有較大的價(jià)格、環(huán)境和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，江寧樓市銷(xiāo)售一度火爆，一直是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。今后一段時(shí)期內(nèi)，城中的居住用地多是拆遷用地，地塊小 、樓層高、價(jià)格貴是其特點(diǎn)。另區(qū)域化消費(fèi)更為明顯，針對(duì)目前的市場(chǎng)形式，在定位精確的基礎(chǔ)上，越早上市的項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中越加有利。隨著地產(chǎn)的不斷升溫，地價(jià)與房?jī)r(jià)不斷相互牽引，僅 2002 年上半年即上漲了 ，接近前兩年的總和。 7 其次南京目前的開(kāi)發(fā)較為畸形，正在逆城市化發(fā)展，就是郊區(qū)化，而城市房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展軌跡中郊區(qū)化的發(fā)展必須滯后于城市化，早成這一現(xiàn)狀的潛在因素依然是房?jī)r(jià)，主城區(qū)的價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，需要量的進(jìn)一步擴(kuò)大，使城郊結(jié)合部的地產(chǎn)發(fā)展較為迅速。 首要焦點(diǎn)主要集中在價(jià)格上，目前房產(chǎn)均價(jià)雖只有 3600 元 /㎡，但缺乏有效供應(yīng)。 2002 年南京的樓市也將同樣受到城建的影響，據(jù)悉城建方面的投資將會(huì)達(dá)到 144 億元的規(guī)模，比去年增加 50%，隨著政府拆遷量的大幅增長(zhǎng)， 2002 年購(gòu)房群體中，拆遷戶的比例將有所增加。去年股市的動(dòng)蕩讓很多人的資產(chǎn)“縮了水”，同時(shí)又讓很多人意識(shí)到了股市的高風(fēng)險(xiǎn)，在其他投資渠道也并不理想的情況下，部分投資者已經(jīng)開(kāi)始考慮將資金轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn)這一風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，卻有較高回報(bào)的投資市場(chǎng)內(nèi)。有媒 體載文表示，明年國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策的傾斜可能會(huì)集中在以下方面： 一）土地交易進(jìn)一步向市場(chǎng)化運(yùn)作靠攏，日前國(guó)土資源部官員已經(jīng)透露了相關(guān)改革思路； 二）資金的扶持，與去年購(gòu)房消費(fèi)信貸銀根緊縮的情況不同，今年很可能會(huì)通過(guò)消費(fèi)信貸的扶持，轉(zhuǎn)而形成對(duì) 4 房地產(chǎn)投資歷增長(zhǎng)的扶持； 三）房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的建立和規(guī)范； 四）市場(chǎng)契稅的減免和政府辦事效率的提高。 房?jī)r(jià)合理的上漲對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是好事，但是過(guò)快的上漲，為今后預(yù)留的空間就會(huì)太小，不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。 1 市場(chǎng)篇 所有項(xiàng)目的具體構(gòu)成和營(yíng)銷(xiāo)策略以及推廣執(zhí)行的手法，必然建立于對(duì)市場(chǎng)的深入研究之上。去年下半年房?jī)r(jià)的走低其實(shí)是為今年房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)預(yù)留 了空間。 可以預(yù)計(jì)的是，房地產(chǎn)業(yè)在上一次發(fā)展周期中，從 1993 年高速發(fā)展，到 1995 年的調(diào)整， 2000 年又進(jìn)入了高峰，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不會(huì)再出現(xiàn)過(guò)去的大泡沫時(shí)代，而是會(huì)進(jìn)行不 同幅度的調(diào)整。在商業(yè)物業(yè)、辦 公類(lèi)物業(yè)、高檔公寓的租賃市場(chǎng)中，租金一直保持了較為平穩(wěn)的發(fā)展勢(shì)頭，需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁，投資回報(bào)獲得空間較大，投資優(yōu)勢(shì)已經(jīng)凸現(xiàn)。這些客戶進(jìn)入市場(chǎng)后將使低價(jià)位住宅市場(chǎng)的客戶比例 6 上升。中低端市場(chǎng)無(wú)力購(gòu)買(mǎi)。 其它論點(diǎn)較寬泛，在此不做闡述。目前南京市不含江寧的均價(jià)接近 3600 元。 二、精彩紛呈的板塊特征 一）各板塊的發(fā)展現(xiàn)狀 南京房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，形成了六大板塊，即城東板塊、城中板塊、城 南板塊、城北板塊、河西板塊、江寧板塊。在城中板塊受成本影響，高端物業(yè)較多，出現(xiàn)了一些豪宅，如漢府雅苑、金鷹國(guó)際花園等。目前南京頂級(jí)豪宅基本上都在江寧，有些豪宅的單價(jià)達(dá)到 2 萬(wàn) / m2，該板塊最有條件做豪宅，優(yōu)越的環(huán)境和便利的交通 提供了開(kāi)發(fā)豪宅的基礎(chǔ)，百家湖的威泥斯島、文化名苑、佳湖綠島等都有頂級(jí)豪宅，最近市場(chǎng)上將出現(xiàn) 3000 萬(wàn)一套的別墅，是翠屏國(guó)際城的君臨天下別墅，這創(chuàng)造了南京地級(jí)豪宅記錄； 城南板塊是一個(gè)較模糊的區(qū)域板塊，他主要以門(mén)東和雨花為中心，主要是南京老城南。 而在市中心高端住宅，因?yàn)槭兄行牡拈_(kāi)發(fā)成本較高，因此樓盤(pán) 價(jià)格普遍高，在市中心的高端物業(yè)，供應(yīng)量同樣較大，金鷹國(guó)際花園、圣歐庭、東方名苑、天安國(guó)際大廈為代表毗鄰本案，與本案有很強(qiáng)的可比性。公共建筑和交通用地卻僅占 30%，（通常為 50%），因而交通擁擠、休閑娛樂(lè)空間不足。這些精英階層分布于不同的領(lǐng)域，又影響和號(hào)召著其所在領(lǐng)域的人群。 17 新街口 CBD 一帶的住宅項(xiàng)目，雖分布并不集中，但整體品質(zhì)尚顯整齊，生活配套完善。 二）劣勢(shì)（ W）： 噪音 和空氣污染： 這一劣勢(shì)是相對(duì)的，在鬧市中這是很難避免的。目前已經(jīng)上市的別墅已經(jīng)達(dá) 2000 套， 2020 年前規(guī)劃上市別墅套數(shù)，總數(shù)量為 6000 套。 22 品牌價(jià)值： 本項(xiàng)目是由項(xiàng)目帶動(dòng)企業(yè)品牌，因此對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)品構(gòu)造和營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)要精益求精，不能有任何的疏忽。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目類(lèi)比定價(jià)法價(jià)格評(píng)估公式 : 【 X＝（本項(xiàng)目分值對(duì)比項(xiàng)目均價(jià)）247。所以在涉及 到品牌地段等硬性指標(biāo)外的可控制指標(biāo)都略高于目前市場(chǎng)上存在的標(biāo)準(zhǔn)。這就要求此項(xiàng)目必須做成精品，以卓越震撼的品牌效應(yīng)站穩(wěn)腳跟，贏得市場(chǎng)，為下面的業(yè)務(wù)樹(shù)立良好的企業(yè)品牌形象。特別是一些具有良好品牌效譽(yù)的大公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，搶占了部分高端市場(chǎng)，比如金鷹國(guó)際花園、萬(wàn)科多色家園。 豪宅開(kāi)發(fā)的第二要素必須是一流的物業(yè)管理，也就是“影子管理”。主線就是這個(gè)神，讓所有精彩細(xì)節(jié)，萬(wàn)千匠心緊緊圍繞左右。根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，本公司認(rèn)為本項(xiàng)目住宅定位為豪宅，品位和檔次類(lèi)似于金鷹國(guó)際花園，甚至比他的檔次還要高，本項(xiàng)目在銷(xiāo)售中著力推出成品房，即精裝修，以上佳成品房來(lái)打動(dòng)市場(chǎng)。 核心動(dòng)力階層的特征： 這種特征定義也并不是很具體，我們發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)社會(huì)的動(dòng)力階