【正文】 ?中區(qū)：樓層同質性較強，且為預售期及強銷初期集中成交區(qū)域，差價水平宜定位為“較小差價”。 項目符合市場投資客戶一般投資需求的指導均價為 USD1521/平方米 項目較低的成本為項目在較低價格銷售的情況下仍能獲取合理的收益提供了可能與保障。 定 價 依 據 (4) 營銷周期 23 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 投資回報率是投資者進行寫字樓投資決策的第一考察指標。 ? 購買寫字樓后自用的客戶主要以金融機構、大型民營企業(yè)為主，由于需要面積較大，談價能力強。 寫字樓的差價策略主要表現(xiàn)為不同樓層差價及同一樓層不同單元差價，這其中應考慮樓層、朝向、位置、景觀、面積大小等因素，總體上應考慮合理性與操作方便性。 ? 制訂相應激勵機制鼓勵為本項目介紹客戶。 ? 戴德梁行將定期對公司內客戶代表進行項目相關介紹與培訓，以便更好地將項目向客戶進行推介。 ? 建立項目的專用網站，提供統(tǒng)一的宣傳口徑和完善的信息服務。 ? 強銷期 仍應維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。 ? 渠道層次大致上反應了客戶跟進的流程。直郵不應僅為 信息傳遞型 ，禮品郵遞、節(jié)日問候郵遞等 情感溝通型 直郵能收到更為良好的效果。 ? 戴德梁行寫字樓部獲得媒體合作計劃后，撰寫媒體繕稿并就項目推廣部分與均瑤進行磋商定稿。 ? 項目各類推廣活動邀請公司各部門參加。 ? 2023年 1季度寫字樓市場分析報告中，對本項目及其市場影響進行著重介紹。 ? 主要競爭項目目前報價在 USD1400~2200/平方米之間，預計成交價格均價大多將在 USD1500~1800/平方米之間，與均瑤國際廣場形成直接競爭。 ? 本項目計劃在開始預售后一年內實現(xiàn) 37000平方米的銷售，決定了項目必須采用積極的價格策略的同時，資金的財務成本也將有所降低，具有一定的財務成本優(yōu)勢。 24 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 本項目在后期進行的公共空間設計方面應該是比較領先的，但項目其它方面如外立面、承重柱布置、吊頂凈高及地理位置、房型實用性、周邊商務配套環(huán)境及景觀等方面仍存在一定的不足之處，與新供應的上海主要中央商務區(qū)內甲級寫字樓相比仍顯不足。 最高價為最高的 10%面積實際成交平均單價，條件交房后簽約的客戶；最高樓層 (第 24層 )最佳朝向及位置的單元價格。 成交均價參考線 價格提升參考線 后期用 10%的面積以高于市場認同價進行溢價推廣，賺取對綜合品質要求苛刻的高端客戶的“消費者剩余”。 最低價為最低的 10%面積實際成交平均單價，條件為最早簽約客戶；最低樓層最差朝向及位置的單元價格。 定 價 依 據 (6) 投資回報率 10% 9% 8%0 . 3 5 1278 1419 15970 . 3 7 5 1369 1521 17110 . 4 1460 1622 1825毛租金回報率 租金成交價 上表基本上描述了對于有著不同回報率預期及不同租金預期的投資者來講的可以投資的價格范圍。 定 價 依 據 (2) 客戶需求 綜上所述，剛剛啟動的客戶需求相對不足且需求的有效性不足，將對本項目的價格形成不利影響。 19 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 定 價 依 據 (1) 市場競爭 ? 2023~2023年將迎來甲級寫字樓供應高峰，尤其是銷售型甲級寫字樓供應量空前巨大。 15 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃 (6)戴德梁行網站推廣 執(zhí)行策略 執(zhí)行計劃 在戴德梁行網站上對均瑤國際廣場進行推廣，刊登樓盤文字介紹、圖片、聯(lián)系方式等。 ? 制訂相應激勵機制鼓勵為本項目介紹客戶。 2023年 5月 “甲級寫字樓期房投資技巧及風險防范研討會” 2023年 3月 “上海甲級寫字樓發(fā)展的走勢及投資策略研討會” 11 JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA Marketing Strategy for junyao international plaza 渠道策略 價格策略 媒體推廣 營銷工具 銷控策略 中介合作 租賃策略 要點總結 結 束 語 戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃 (2)合作媒體專題報道 執(zhí)行策略 執(zhí)行計劃 戴德梁行與媒體具有廣泛的合作關系，通過在媒體專業(yè)報道中在選題及內容上對均瑤國際廣場相關內容的關注，強化項目營銷力度及廣度，作為廣告宣傳的有益補充。 ? 每一輪次的新聞報道應以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準備工作，保證新聞報道的可信性及說服力。JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNATIONAL PLAZA JUNYAO INTERNA