【正文】 :39:1602:39:16February 8, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 上午 2時 39分 :39February 8, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 上午 2時 39分 16秒 上午 2時 39分 02:39: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 02:39:1602:39:1602:392/8/2023 2:39:16 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 ? 管理關(guān)系就是人的關(guān)系。 ? 抓住時機并快速決策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關(guān)鍵。 ? 講到國家的政治，根本上要人民有權(quán)；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們。 ? 微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。 :39 ? 以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。本項目要突出品牌形象，大力引進品牌經(jīng)營；并 創(chuàng)辦市場內(nèi)部刊物，緊密把握為商戶服務(wù)、為消費者服務(wù)的宗旨；要把 “ 尚城國際廣場 ” 打造成為市場知名品牌，建議每年舉辦兩次會展類活動以及相關(guān)品牌創(chuàng)建活動。 招商階段 啟動招商期 強勢招商期 結(jié)束招商期 經(jīng)營調(diào)整期 招商比例 20% 50% 10% 10% 尚城國際 三、招商準備工作 業(yè)態(tài)區(qū)域劃分： 進行業(yè)種分布、功能規(guī)劃、品牌組合規(guī)劃、 鋪位面積劃分等工作； 制定招商政策： 針對不同區(qū)域、不同經(jīng)營種類、不同經(jīng)營 位置、品牌效應(yīng)等情況制定具體招商政策； 制作招商物料： 根據(jù)定案后的業(yè)態(tài)劃分、招商政策和商戶心 理需求，設(shè)計制作完成招商海報以及租賃合 同、租金表、物管協(xié)議等； 招商氣氛營造 ：在與商戶初步接觸和前期洽談中，擴大潛在 商戶儲備量，營造火熱招商氣氛； 招商人員培訓： 在招商籌備期完成招商人員的全面培訓，必 須保持統(tǒng)一性、專業(yè)性，從高素質(zhì)工作團隊 的角度給予商戶進駐本場經(jīng)營增加信心； 尚城國際 四、租金形式建議 固定租金形式：根據(jù)市場調(diào)研和分析，行業(yè)平均租金價位在 15— 25元 /㎡ /月左右，本項目最終租金形式、標準需根據(jù)具體商業(yè)格局，以及實際客戶積累情況進入實操期后制定。 各合作銀行網(wǎng)點放置本項目易拉寶，且贈送印有本案廣告 的紅包，供銀行客戶免費取用。 在高郵周邊高速公路選擇位置好的高炮長期租賃，發(fā)布項目 形象廣告。 尚城國際 五、廣告媒體選擇 從問卷調(diào)查中我們了解到，當?shù)厝藢γ襟w的接受程度從高到低依次為：電視廣告、戶外廣告、報紙廣告、宣傳單頁和公交車身廣告 。 ? 利用開盤熱銷的局面，及時調(diào)整價格策略，適當提高售 價，以造成項目升值的現(xiàn)象，提高購房者信心。 ? 通過戶外和報紙媒介進行案名推廣，擴大本案知名度，重點通過報紙、電視、海報等信息量大的媒體來擴大開發(fā)商知名度和告知項目詳情，由表及里、循序漸進。 尚城國際 三、宣傳推廣策略 首先要通過宣傳推廣培育本地人的商鋪投資理念，這是一個 長期的工作。 招商先行，以招商促進銷售，本項目只有招商成功，才有 希望銷售成功，而且市場招商應(yīng)以本地為主，以增強商戶 和投資者對本項目的信心。 并及時啟動異地銷售，利用分銷商，大力挖掘周邊城市的投資客群。 尚城國際 消除服裝城失敗對本案造成的不利影響； 服裝城是本地唯一一個較新的大規(guī)模專業(yè)市場，而且政府給予了大力的扶持，這樣一個市場的失敗，對投資者和經(jīng)營者的心理都造成了非常消極的影響，具體表現(xiàn)在： ?人們對新型市場存在懷疑，認為新型市場華而不實，只是開發(fā)商的噱頭，最終還是會失敗； ?人們對大型市場能否操作成功存在懷疑，高郵城市本身較小，建設(shè)大規(guī)模市場完全沒有必要，規(guī)模太大，業(yè)態(tài)填不滿，最終還是會重蹈服裝城的舊輒。 ? 主營業(yè)態(tài)： ? 一層：陶瓷、潔具、油漆涂料、五金電氣、型材管材、玻璃制品、木業(yè)和石材等； ? 二層：家具、燈具、地板門業(yè)、移門衣柜、櫥柜廚具、窗簾布藝和墻紙軟飾等； ? 輔助業(yè)態(tài)：商務(wù)酒店、公寓辦公、配套商業(yè)（超市、餐飲、休閑、娛樂等） ? 配套設(shè)施：倉儲區(qū)、加工區(qū)、物流區(qū)、停車場等 尚城國際 二、核心形象定位 高郵首個集各種高、中、低檔陶瓷衛(wèi)浴、地板門業(yè) 、油漆涂料、五金電器、櫥柜移門、木業(yè)石材、窗簾布藝、床上用品、家具家飾等業(yè)態(tài)為一體，同時融購物休閑、餐飲娛樂、賓館酒店、倉儲物流、商務(wù)辦公等功能于一身的大型一站式家居建材廣場。 目前高郵商業(yè)市場經(jīng)營理念落后、管理方式陳舊，不能 給經(jīng)營戶以良好的投資經(jīng)營保障，本項目可制定具有充 分保障性的銷售、招商政策，充分展示差異性和吸引力。 口碑效應(yīng)： 通過成功運營新世紀建材城和寶應(yīng)億豐裝飾城，周總在高郵 的建材行業(yè)已經(jīng)形成較高的知名度，同時也大大增加了人們對新市場成 功運營的信心。 尚城國際 目錄 項目綜合評價 項目 SWOT分析 地塊周邊概況 第二篇、項目情況分析 尚城國際 一、地塊周邊概況 本案 雅鹿羽絨服廠 好友紡織 高郵國際服裝城 加洲陽光酒店 沙龍酒店 亞星塑業(yè) 雙兔米業(yè) 誠信物流園 空地 希望鋁業(yè) 華龍塑業(yè) 威伍水產(chǎn) 歐力特電源 華興石油管道 億力通科技 華億鍛造 金富蛋品 本案雅鹿羽絨服廠 好友紡織 高郵國際服裝城 加洲陽光酒店 沙龍酒店 亞星塑業(yè) 雙兔米業(yè) 誠信物流園 空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道 億力通科技 華億鍛造 本案雅鹿羽絨服廠 好友紡織 高郵國際服裝城 加洲陽光酒店 沙龍大酒店 亞星塑業(yè) 雙兔米業(yè) 誠信物流園 空地希望鋁業(yè)華龍塑業(yè)威伍水產(chǎn)歐力特電源華興石油管道 億力通科技 華億鍛造 村莊 外環(huán)路 珠光路 秦郵路 凌波路 緯十七路 尚城國際 項目地塊呈現(xiàn)出不規(guī)則的手槍型，現(xiàn)為毛地，沒有河流和土坡，也沒有拆遷等壓力。 2. 商鋪主要為本地人購買，一層店鋪，二三層住宅或倉庫。部分商戶表示，新世紀建材城的品牌商戶如果能夠進入 新市場，他們愿意跟隨。 前期返祖政策：包租 5年，前 3年 24%，第 4年 9%，第 5年 10%。 ? 高郵現(xiàn)有家居建材市場商品品種單調(diào)，且布局分散，難以滿足客戶一站式采購到各種所需商品的需求，商戶對一個融合各種業(yè)態(tài)、品種齊全、能夠滿足各種不同需求顧客一站式采購到家居建材產(chǎn)品的新型專業(yè)市場較為期待。 ２００8 －２００9 高郵商品房供應(yīng)情況對比0102030405060批準面積 住宅 商業(yè)營業(yè)用房單位：萬㎡08年總面積（萬㎡） 09年總面積（萬㎡）尚城國際 ? 2023年，市區(qū)新建商品房合同成交面積 ㎡，同比增長 %，商品住宅合同成交 ㎡，同比增長%； 商業(yè)營業(yè)用房合同成交 ㎡，同比增長%。 布局結(jié)構(gòu)以運河、沿河、北澄子河、新河、十里尖河兩縱三橫為綠色生態(tài)軸， 將城市劃分為 “ 兩區(qū)三片 ” ， 即老城區(qū)、新城區(qū)、北片、東片、南片。 ? 水路： 高郵自古水運發(fā)達，大運河貫穿南北，高郵湖連接蘇皖。因秦王嬴政時筑高臺、置郵亭，故名高郵，別稱秦郵， “ 華夏一郵邑，神州無同類 ” ，是全國 2023多個縣市中唯一以 “ 郵 ” 命名的城市，是一座古代文化和現(xiàn)代文明交相輝映的現(xiàn)代工商旅游名城。它鄰近上海、蘇州、南京等大中城市，具有接受新事物、享受前沿資訊的區(qū)位條件。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 16464元， 2023年，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資 ，全年實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，比上年增長 %。 而在市區(qū)商品房方面，農(nóng)村進城購房成為城市商品房交易的主體。 ? 近兩年，高郵興建了兩個新型的專業(yè)市場 紡織服裝城和蘇中農(nóng)貿(mào)城，然而服裝城最終因運營失敗不得不重新調(diào)整業(yè)態(tài)，蘇中農(nóng)貿(mào)城銷售慘淡，奄奄一息。 最初的業(yè)態(tài)定位以服裝為主，首先高郵市區(qū)已經(jīng)形成成熟的服裝市場，其次高郵以服裝代加工為主，不需要多少服裝店鋪，這么大的服裝市場完全不需要。因與寶林市場為鄰，兩市場形成了高郵最大的綜合建材采購基地。 5. 無委托經(jīng)營，經(jīng)營戶需自己找人租房，租金漲幅不定，引起商戶不滿。 尚城國際 項目名稱 蘇中農(nóng)貿(mào)城 項目位置 秦郵路高速入口 占地面積 200畝 建筑面積 13萬㎡ 項目定位 農(nóng)副產(chǎn)品水產(chǎn)品大型批零中心 總套 /去化 228套 約 35% 返租收益 免租 2年，返租每間每年一萬元 開盤 /開業(yè) 09年 8月 待定 單鋪面積 119或 107㎡（一拖三） 開間 /進深 4米 8米 樓層層高 1F:4米 2F 3F： 4F 售 價 1F： 2800元 /㎡（一拖三） 租 金 前 2年免租金，須交 10000元押金，合同兩年一簽。 交通優(yōu)勢： 項目地塊南側(cè)為京滬高速連接城區(qū)的主干道秦郵路，為高郵 城市東部的門戶。 項目體量較大： 本地投資客源不足，銷售周期將拉長，需大 力投入進行外銷和外地招商。 尚城國際 三、項目綜合評價 ? 由于高郵本身城市特征和項目自身位置以及服裝城失敗等不利因素的影響，本項目目前形勢不容樂觀，但由于競爭項目不多，項目地段蘊含較大潛力，只要市場定位準確，營銷思路精準合理，市場操作成功的可能性很大。 投資金額預算調(diào)查10%42%39%7% 2%510萬1020萬2030萬3060萬6 0 萬以上租金接受程度調(diào)查49%28%21%2% 0%510元1015元1525元2540元4 0 元以上 本地人對商鋪的租金接受度較低，大約一半商戶希望租金在 10元以內(nèi)，還有約一半商戶可以接受的租金也在 1025元之間，超過 25元 /平米 /月的租金就很難讓人接受了。 ? 在調(diào)查中，我們了解到， 40%的受訪者都認為地段在商鋪經(jīng)營中最為重要，而通過我們的調(diào)查，大部分商戶都認為本項目位置太偏，而且周邊非?；臎?，沒有任何配套，要消除這一疑慮將是一個長期的過程，不僅要我們在廣告宣傳上加大力度，闡釋地段的優(yōu)勢和未來前景，也需要政府的大力扶持，盡快落實區(qū)域規(guī)劃，在本案周邊多規(guī)劃一些市場配套和商業(yè)配套。其后根據(jù)銷售、招商積累客戶量，在開工典禮當日舉行品牌商戶簽約儀式，并同時進行所有商戶、投資戶的 VIP卡認購、商鋪認租活動，集中引爆逼定，根據(jù)認購、認租成