【正文】 推廣思路：在推廣手段上強(qiáng)調(diào)緊扣長(zhǎng)安廣場(chǎng)和商業(yè)步行街主題，凸現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 推廣思路： 針對(duì)市場(chǎng)促銷(xiāo)廣告泛濫的狀況，以高調(diào)的姿態(tài)進(jìn)行產(chǎn)品推廣，結(jié)合靈活的戶外活動(dòng)促進(jìn)銷(xiāo)售，避免卷入單一的平面廣告推廣競(jìng)爭(zhēng)。 （三）、全面引爆期 時(shí)間：春節(jié) 目的：利用春節(jié)黃金周的消費(fèi)旺季，務(wù)求形成搶購(gòu)效應(yīng)。 在末期制作大量印有福泰長(zhǎng)安產(chǎn)品標(biāo)識(shí)的禮物贈(zèng)送與消費(fèi)者。 （三）、折扣制定原則 認(rèn)籌所享受到的額外優(yōu)惠折扣純粹為一種營(yíng)銷(xiāo)手段，該折扣優(yōu)惠在價(jià)目表制定時(shí)已預(yù)留空間，所有成交價(jià)錢(qián)都會(huì)保證或高于實(shí)收價(jià)之上，最大限度地保證了發(fā)展商的實(shí)收效益。 銷(xiāo)售目標(biāo)：以“春節(jié)”為核心，在整個(gè)黃金周消化剩余單位 推盤(pán)數(shù)量：加推 10套 （四）、“三、四月” 再次整裝待發(fā)（恒溫期） 思路：承接“元旦、春節(jié)”發(fā)售的市場(chǎng)口碑的氣勢(shì)，再次推出商場(chǎng)商鋪及優(yōu)質(zhì)沿廣場(chǎng)商鋪，同時(shí)開(kāi)始接受認(rèn)籌登記。 首批單元推售均價(jià)定位 要使得項(xiàng)目取得良好的銷(xiāo)售口碑，營(yíng)造“一炮而紅”的銷(xiāo)售勢(shì)頭，單靠項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)條件的支持是不夠的，推售業(yè)績(jī)的良好與否，很大程度上受開(kāi)盤(pán)價(jià)格因素的影響，若首批單元的開(kāi)市價(jià)過(guò)高，則會(huì)把部分誠(chéng)意客戶拒之于門(mén)外，使之對(duì)項(xiàng)目的綜合性價(jià)比產(chǎn)生抗拒心理，很大程度影響后期項(xiàng)目綜合性 價(jià)比的市場(chǎng)口碑；反而，如果首批單元能以較合理的低價(jià)入市，物美價(jià)廉將會(huì)給市場(chǎng)產(chǎn)生認(rèn)同，使得市場(chǎng)以持續(xù)熱烈追捧的態(tài)度關(guān)注本項(xiàng)目的推廣，進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)的口碑，良性循環(huán)，有利于項(xiàng)目后期推廣的發(fā)展。如前面所述，福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)是佳木斯市市第一家真正意義上的商住樓，其經(jīng)營(yíng)的好壞對(duì)整個(gè)佳木斯市商住樓市場(chǎng)將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 （三）、經(jīng)營(yíng)前景展望 消費(fèi)潛力巨大 商品種類(lèi)繁多、款式新穎潮流，吸引了眾多的年輕一族，其市場(chǎng)空間和市場(chǎng)潛力均十分巨大。 根據(jù)上述的情況，建議本項(xiàng)目在整體規(guī)劃定位上應(yīng)盡全力發(fā)掘項(xiàng)目的客觀優(yōu)勢(shì)，充分利用本區(qū)域已成型的商業(yè)氛圍，面對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大的年輕一族或中年一族，針對(duì)高檔精品街市場(chǎng)的空缺，將本項(xiàng)目定 位為以年輕族群或中年一族為目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象，立足于引領(lǐng)時(shí)尚潮流的地位，集購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食、休閑為一體的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)。 富貴人家 開(kāi) 發(fā) 商：佳木斯建興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 地理位置：商業(yè)步行街與中山路之間 商鋪面積： A 棟 17 戶 價(jià) 格： 2021 開(kāi)盤(pán)價(jià)格為 3500 元 /平方米 2021 年價(jià)格上漲至 45004800 元 /平方米 2021 年價(jià) 格為 5200 元 /平方米 ，打折之 后的價(jià) 格為 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 21 39004700 元 /平方米 優(yōu) 勢(shì)： 地理位置較好，緊靠商業(yè)步行街 價(jià)格相對(duì)較低。 1您希望購(gòu)買(mǎi)的沿街商鋪的樓層是什么？ 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 19 52%27%15%6% 單獨(dú)一層一層，二層三層一，二，三層 評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域商鋪樓層的偏好，結(jié)果顯示，大多數(shù)人選擇單獨(dú)一層，只有部分選擇一、二層一起，這主要是看開(kāi)發(fā)商對(duì)商鋪的規(guī)劃以及價(jià)格的問(wèn)題。調(diào)查結(jié)果顯示，大部分人是以自己經(jīng)營(yíng)為主，這與跟當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣及收入不高有關(guān)。 您選擇購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)類(lèi)型是？ 53%47% 沿街商鋪商場(chǎng)商鋪 評(píng)析：本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)商業(yè)物業(yè)類(lèi)型的偏好，調(diào)查結(jié)果顯示，兩者相差不大，可見(jiàn)本地商業(yè)氣氛較濃。我們希望，此次專項(xiàng)調(diào)研可做為項(xiàng)目銷(xiāo)售的重要決策依據(jù)，并為后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供具有參考價(jià)值的數(shù)據(jù)資料。 （ 5）、售后返租： 購(gòu)買(mǎi)后由開(kāi)發(fā)商包租 3 年或 5 年， 業(yè)主只管獲取租金。 （ 1）、抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)： 為增強(qiáng)人氣，活躍銷(xiāo)售氣氛，可以實(shí)行抽獎(jiǎng)促銷(xiāo)。 廣告組合 廣告決非是單純的報(bào)紙廣告，樓書(shū)、 DM、房展會(huì)、戶外、 POP、樣板間也都是廣告信息傳達(dá)的重要媒體，完全依靠報(bào)紙廣告很難達(dá)到項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)訴求的效果。房地產(chǎn)是一個(gè)注重即時(shí)銷(xiāo)售，資金快速回籠的行業(yè)，廣告效果直接體現(xiàn)在售樓部的看樓人流量和電話咨詢量上。但在不同階 段側(cè)重點(diǎn)應(yīng)有所不同。對(duì)福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)而言 ,首先要強(qiáng)調(diào)的是入駐福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)能夠提升產(chǎn)品形象 ,提高產(chǎn)品地位 ,取得好的經(jīng)濟(jì)效益；其次，強(qiáng)調(diào)的是獲取較為優(yōu)越的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，有利于吸引客戶購(gòu)買(mǎi)；最后，強(qiáng)調(diào)的是長(zhǎng)期投資能獲取巨大收益。為此，我們提出：“感受佳市商中央！” 整合營(yíng)銷(xiāo)傳播 （ 1）、關(guān)于傳播 傳播的核心主要表現(xiàn)在：將項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)美觀、清晰、準(zhǔn)確的傳達(dá)給目標(biāo)對(duì)象，產(chǎn)生鮮明印象；在具體操作上，注意掌握節(jié)奏，配合營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造快速的銷(xiāo)售成績(jī)；在傳播中形成項(xiàng)目統(tǒng)一、明確并具有延展性的廣告風(fēng)格。 功能之外的地塊稀缺性、唯一高檔商住樓的心理優(yōu)勢(shì)和佳木斯市未來(lái)發(fā)展?jié)摿邦A(yù)期的投資效益成為投資者青睞福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)的重要因素。 如上所述，能與福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)相抗衡的地王商廈、富貴人家，目前正在招商。 商鋪的設(shè)計(jì)不合理，進(jìn)深太長(zhǎng)，而且面積相對(duì)來(lái)說(shuō)也太大，造成總價(jià)過(guò)高而且還是一層，二層價(jià)格一樣。 時(shí)間差優(yōu)勢(shì)： 如上所述，截止今天， 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)是佳木斯市商住樓中之明珠，能夠與之相匹敵的只有地王商廈、富貴人家。 （ 2）、交通優(yōu)勢(shì)： 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)周?chē)植贾鄺l公交路線（如： 1， 2， 16，11， 17， 108， 28， 7， 6， 106， 102， 18， 3， 4， 9， 28 等），可以抵達(dá)城市不同方向，加之福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)地下、地上設(shè)有眾多車(chē)位，交通優(yōu)勢(shì)突出，充分滿足業(yè)主出行需求。 價(jià)位受地段影響較大。 在發(fā)達(dá)城市，商鋪主要用來(lái)投資，而在佳木斯市，商鋪多由自己經(jīng)營(yíng)打理，主動(dòng)用來(lái)投資的不多，但也有，且這個(gè)比例正在逐步擴(kuò)大。 綜觀佳木斯市商鋪，除了中央同源、龍翔商城為純商鋪外， 基本上都是商住樓底層裙房商鋪，一般為 1— 3 層，如：富貴人家、風(fēng)和百盛、地王商廈、世紀(jì)廣場(chǎng)等。是我國(guó)最東端的城市，也是僅次于哈爾濱、齊齊哈爾 、牡丹江 的第 四大城市，素有 “ 東方第一城 ” 之稱。截止2021 得 6月末，實(shí)際新開(kāi)發(fā)和前期項(xiàng)目 64項(xiàng)，占計(jì)劃的 89%，投資規(guī)模 億元，其中億元以上的投資項(xiàng)目 30 項(xiàng)，新開(kāi)工項(xiàng)目 58 項(xiàng)，占計(jì)劃的 98%，總投資 億元。開(kāi)發(fā)商直接對(duì)外出售的通常面積較大，出租的較多，出租則大小面積都有。 商鋪定位被提上日程。 佳木斯市商鋪的自身配套還是可以的，衛(wèi)生間、手扶電梯、直達(dá)電梯、中央空調(diào)、休息室、銀行（自動(dòng)柜員機(jī)）等應(yīng)有盡有。 （ 3）、硬件優(yōu)勢(shì)： 大型集中供暖設(shè)施，中央空調(diào)，先進(jìn)的空氣過(guò)濾系統(tǒng)，七部國(guó)際品牌（三菱）電梯，中空鋼化玻璃，電話線，寬帶上網(wǎng)線，閉路電視線，控制線，數(shù)據(jù)線，智能化設(shè)施。 （二）、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析 建筑 造型普通。 室內(nèi)裝修帶來(lái)的潛 在問(wèn)題?，F(xiàn)在，只分析自用買(mǎi)家的特征。對(duì)福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)而言，應(yīng)該提煉一個(gè)主題，將各個(gè)強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)與輔助賣(mài)點(diǎn)統(tǒng)率起來(lái)，并就福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)的核心創(chuàng)意提出某個(gè)新奇口號(hào)，在此基礎(chǔ)上，導(dǎo)入并樹(shù)立以此口號(hào)為核心的品牌形象，并以持續(xù)不斷的賣(mài)點(diǎn)不斷豐滿和完善福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)品牌形象，以波動(dòng)或間斷高潮式的營(yíng)銷(xiāo)方式及推廣節(jié)奏吸引目標(biāo)買(mǎi)家，從而實(shí)現(xiàn)最終銷(xiāo)售。 “一方”高瞻遠(yuǎn)矚的規(guī)劃前景； “二方”功能多樣的綜合勢(shì)能； “三方”完善齊備的配套功能； “四方”無(wú)可爭(zhēng)議的黃金區(qū)位； “五方”隨意調(diào)配的彈性空間； “六方”知名專業(yè)的物業(yè)管理； “七方”無(wú)可估量的升值潛力； “八方”與眾不同的形象品位。 關(guān)于廣告手法 廣告手法需要不斷創(chuàng)新 房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化迅速，抱著僵化的原則是不可取的，只有不斷創(chuàng)新，才能創(chuàng)造性的引導(dǎo)目標(biāo)客戶，才能引導(dǎo)“見(jiàn)怪不怪”的讀者。所以，在做廣告時(shí)一定要實(shí)行“三步走”戰(zhàn)略： 第一步，一個(gè)有效廣告的前提就是讓人看見(jiàn)，讓人有興趣去了解和關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，最起碼要引起我們目標(biāo)客戶群體 的關(guān)注。 提供購(gòu)買(mǎi)利益，保證 廣告與銷(xiāo)售緊密結(jié)合。 （四）、針對(duì)客戶群的銷(xiāo)售策略 總原則： 做好各個(gè)方面的準(zhǔn)備工作，根據(jù)市場(chǎng)接受和銷(xiāo)售進(jìn)度情況及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，銷(xiāo)售應(yīng)靈活多變。在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，推出 5 套精品商住樓，對(duì)先購(gòu)者給予優(yōu)惠，售完為止。 以上銷(xiāo)售方式的選擇必須以市場(chǎng)狀況和銷(xiāo)售情況靈活掌控。調(diào)查結(jié)果顯示，價(jià)格、地段好和交通便利是吸引消費(fèi)者的主要原因，就該盤(pán)來(lái)說(shuō)，除價(jià)格外其他條 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 14 件我們都具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)。 您如果考慮租賃商鋪 ,您能承受的租金是多少 ? 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 16 67%26%7% 0%50 元/㎡ ?月以下5170 元/㎡ ?月71100 元/㎡ ?月100 元/㎡ ?月以上 評(píng)析：本題旨在調(diào)查消費(fèi)者租賃商鋪一般接受的價(jià)格。 1您希望購(gòu)買(mǎi)的商鋪（商場(chǎng)）配套有什么？ 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 18 43%18%16%22%1% 倉(cāng)庫(kù)停車(chē)位洗手間物流中心其它 評(píng)析：本題意在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)商鋪配套的需求情況。通過(guò)單樣本 T 檢驗(yàn)，置信度在 95%左右。 優(yōu) 勢(shì)： 規(guī)模大，規(guī)劃合理 價(jià)格合理 ,一期和二期是推廣的最好見(jiàn)證 市政府重點(diǎn)工程項(xiàng)目 劣 勢(shì)： 定位比較低 ,只適合大眾消費(fèi) 通風(fēng) ,采光 ,視覺(jué)效果不好 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 23 營(yíng) 銷(xiāo) 策 劃 篇 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 24 一、經(jīng)營(yíng)定位 （一）、定位理念 充分利用福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)項(xiàng)目所處地段的優(yōu)勢(shì)，最大限度地為本項(xiàng)目獲取較高的回報(bào)是項(xiàng)目定位的方向所在，為此，建議將本項(xiàng)目規(guī)劃為 獨(dú)立性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)主題新穎的主題商城，并采用靈活多變的經(jīng)營(yíng)模式，才能使商場(chǎng)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求生存。 佳木斯首個(gè)巴黎時(shí)尚精品街。 （五）、建立品牌 通過(guò)本項(xiàng)目投入市場(chǎng)后，應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的功能定位迅速建立其市場(chǎng)形象，擴(kuò)大知名度，為招商工作打好基礎(chǔ)； 與省市外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)會(huì)等建立合作關(guān)系，如邀請(qǐng)外經(jīng)委作為本