均瑤寫字樓項(xiàng)目策劃方案-免費(fèi)閱讀
【正文】 看房動(dòng)線經(jīng)過(guò)的大堂、電梯廳均需提高裝修而成為樣板段，給客戶以現(xiàn)房的直觀感受。簽約區(qū)n 設(shè)簽約桌椅。n 復(fù)印本、傳真機(jī)。洽談區(qū)直對(duì)小區(qū)綠化示范單位，以透明落地玻璃對(duì)視。在客戶坐定以后，銷售人員對(duì)樓盤的細(xì)細(xì)講解過(guò)程之中，應(yīng)盡量使客戶沉浸在對(duì)樓盤的美好遐想里，而不為一些不良的情況所干擾。知名物業(yè)管理公司介入，提供最先進(jìn)的商務(wù)服務(wù)和管理理念，讓業(yè)主賓至如歸。二樓裙房應(yīng)以?shī)蕵泛徒∩碇行臑榧选?報(bào)刊類——占總體廣告費(fèi)用的50%計(jì)，即約200萬(wàn)：房地產(chǎn)推廣中不可或缺的推廣手段。n 戶外橫幅廣告戶外橫幅廣告價(jià)格低，但效果卻很明顯，將在本案的銷售中將起到重要的作用。 本案在銷售推廣的初期階段，大客戶的積累時(shí)非常重要的，是否有知名企業(yè)的入伙會(huì)直接影響到本案在今后的銷售以及租賃是否能夠迅速去化的關(guān)鍵所在，而且較大客戶的一般都是整層或者半層購(gòu)買，其對(duì)本案的檔次的提高和今后物業(yè)管理都有較大的幫助。216。條件：內(nèi)外裝修已基本完成，設(shè)備已處于預(yù)運(yùn)作狀態(tài)，客戶可以進(jìn)入開始各自的個(gè)性化裝修。216。開盤暨強(qiáng)銷期（2003年1月上旬——2003年4月底）主旨：在本階段進(jìn)行全面銷售攻勢(shì)的展開，將銷售推向高潮，集中成交。工作：216。216。即客戶支付10萬(wàn)元購(gòu)房押金，剩余的房款（首付款）部分必須在18－24個(gè)月內(nèi)付清，未能按時(shí)付清，視為違約，10萬(wàn)元押金不再返還。n 保證固定投資回報(bào)出售在寫字樓銷售的一般方法的基礎(chǔ)上，采取返租的形式，即與客戶簽訂（如4年總共20%固定投資回報(bào)率）合同，這種銷售方法具有較大的吸引力，特別是一部分投資客，且資金回籠較快，但開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)較大。 = 擬定各比較對(duì)象參考系數(shù)為： A: 5% B: 5% C:15% D: 5% E:10% F: 30% G:5% H: 5% I:5% J: 5% K:5% L: 5%綜合評(píng)價(jià)： x 5% + x 5% + x 15% + x 5%+ 10%+ x 20%+ x 10%+ x 10%+ x 5%+ x 5% + 5% + x 5% = US$ 通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格比較法，本案租金定位為： US$銷售價(jià)格確定由于目前市場(chǎng)上甲級(jí)涉外寫字樓銷售較少，所以在銷售價(jià)格定位上，中原通過(guò)對(duì)周邊個(gè)案租金價(jià)格的比較，獲得本案的平均租賃價(jià)格，在依據(jù)目前市場(chǎng)上銷售、租賃價(jià)格的一般關(guān)系，從而得出銷售價(jià)格。 = C：亞太企業(yè)中心 247。而本案處于徐家匯區(qū)域邊緣，其租金價(jià)格相對(duì)于商圈內(nèi)的租金價(jià)格低20%左右，所以，徐家匯商圈內(nèi)寫字樓的租金價(jià)格直接關(guān)系到本案最終租金價(jià)格和銷售價(jià)格的確定。中原以期通過(guò)本報(bào)告能令產(chǎn)品的規(guī)劃更好地為營(yíng)銷服務(wù)，從而使產(chǎn)品特色鮮明，更具典范效應(yīng)。同時(shí)也為本案的營(yíng)銷工作開展之步驟與方式作事先提點(diǎn)。n 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)? 上海寫字樓整體市場(chǎng)回暖，甲級(jí)寫字樓需求旺盛，且出售寫字樓比例增加；? 甲級(jí)寫字樓需求激增，購(gòu)買行為增加，空置率大幅下降；? 本區(qū)域內(nèi)目前的供應(yīng)量不大，在未來(lái)的一到兩年內(nèi)市場(chǎng)的需求量不會(huì)飽和，尚有一定的發(fā)展空間，但隨著徐匯區(qū)政府“辦公在徐匯”等政策相繼出臺(tái)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的2004年—2008年將會(huì)有很大的供應(yīng)量，所以本案要抓緊目前開發(fā)時(shí)機(jī)，盡快入市，在最短的時(shí)間內(nèi)快速去化，獲得利潤(rùn)的最大化。= I: 輕工大廈 247。從目前寫字樓投資市場(chǎng)來(lái)看，投資開發(fā)寫字樓的開發(fā)商一般要求：寫字樓的投資回報(bào)周期為10—15年，即每年的投資回報(bào)率為：%—10%。n 股份轉(zhuǎn)讓采用股份轉(zhuǎn)讓的形式，與大的集團(tuán)共同經(jīng)營(yíng)本物業(yè)，從而獲得資金的快速回籠。1. 開盤時(shí)機(jī)的選擇☆ 開盤時(shí)機(jī)根據(jù)本案的現(xiàn)狀和裝修施工進(jìn)度，對(duì)于力求成為地標(biāo)性寫字樓的本案來(lái)說(shuō)，在一切銷售鋪墊及市場(chǎng)蓄勢(shì)均未形成的情況下，中原建議將開盤日期放于明年年的1月上旬，而待售樓處交付后專案銷售人員可提前1至2個(gè)月進(jìn)駐，開展銷售引導(dǎo)并進(jìn)行PR活動(dòng)造勢(shì)，待到正式開盤后力爭(zhēng)一舉驚爆市場(chǎng)。 投放少量的告知性的媒體廣告配合。 業(yè)務(wù)員培訓(xùn)并進(jìn)場(chǎng)接待、拜訪客戶。這一階段媒體推廣要“軟硬兼施”，通過(guò)頻繁的見報(bào)率（基本上是每周1次的見報(bào)率）來(lái)強(qiáng)化客戶對(duì)本案的熟悉度，以及相應(yīng)的炒作獲得市場(chǎng)認(rèn)可，加之一些SP活動(dòng)，相應(yīng)的銷售策略進(jìn)行調(diào)整，已達(dá)到銷售速度與利潤(rùn)最優(yōu)化的狀態(tài)。 銷售資料進(jìn)行適度更新目標(biāo)：本期預(yù)計(jì)完成銷售總量的65%左右（含上期預(yù)計(jì)客戶成交）。目標(biāo)：本階段預(yù)計(jì)完成銷售總量的25%左右。 剩余客戶的最后成交。3. 資金回籠預(yù)測(cè)假設(shè)上述分階段行銷策略中各階段銷售比例之各類產(chǎn)品去化速度同等，則全程資金回籠預(yù)計(jì)如下。戶外橫幅的主要懸掛地點(diǎn)為本案附近（如肇家浜路、東安路、高安路）；虹橋路沿線、漕溪路沿線、等聯(lián)結(jié)市內(nèi)外的輻射范圍廣的路段。樓盤需要通過(guò)報(bào)刊傳達(dá)信息、造勢(shì)、創(chuàng)造來(lái)電量與來(lái)人量。三樓裙房應(yīng)以餐飲中心為佳。例如：戴德梁行、怡高物業(yè)、FPD、仲量行等。為此，明亮的照明、溫暖的環(huán)境和悠揚(yáng)的背景音樂都是必不可少的。? 接待臺(tái)在進(jìn)門口設(shè)一迎賓臺(tái)，由一位禮儀小姐將客戶引入接待區(qū)，即顯出樓盤檔次感，又能使客戶感覺受到充分得尊重。n 共設(shè)三門電
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