均瑤寫字樓項目策劃方案(存儲版)
【正文】 話線，一門是客戶回訪線，一門是客戶電話進線及傳真專線。n 財務(wù)間。這樣做的好處是做到精致和品質(zhì)化，消除預售看房的粗糙感，使客戶產(chǎn)生美好生活的聯(lián)想，形成親和力并加速銷售業(yè)績的提升。配合樣板房裝修，希望能設(shè)立專門由售樓處通往樣板房的看房動線。n 設(shè)禮儀臺，現(xiàn)場抽獎與公布最新銷售訊息。n 接待用桌椅及飲水機。? 洽談區(qū)布置于進口右側(cè)，3—4副桌椅和沙發(fā)，營造溫馨氛圍，避免客戶有被推銷的感覺。二是要創(chuàng)造一個良好的洽談環(huán)境。軟件上強調(diào)的就是“服務(wù)”。三、 產(chǎn)品與現(xiàn)場完善建議 產(chǎn)品完善建議由于1—4層的裙房商鋪租賃對象對于整幢大廈的品質(zhì)定性和形象輔助有巨大的影響，所以中原建議一樓裙房應(yīng)以銀行和商務(wù)中心為佳，配以大堂簡潔而高檔。推廣費用總體分布178。n 媒體廣告以《投資分析報》、《國際金融報》、《上海證券報》、《IT時報》、《經(jīng)濟觀察報》《CHINA DAILY》以及航空雜志為主。203。 客戶資料整合、歸檔。 進行銷售策略及廣告策略的總結(jié)與適度調(diào)整；持續(xù)期（2002年5月初——2003年7月底）主旨：進行銷售的中段各項調(diào)整，此間以軟廣告訴求為主，硬廣告市場保溫為輔，繼續(xù)消化上階段攻勢下產(chǎn)生的買勢。 廣告攻勢全面出擊，SP及媒體硬性訴求全面展開。 接受預訂及系列政策咨詢等。 現(xiàn)場布置完成目標：本期預計完成銷售總量的20%的預訂。 制作本案的模型置于售樓處。對于首付款，可以采取以租代售的方式。n 帶租約出售先租后售，帶租約銷售，吸引投資客入伙，由于要先租后售，所以物業(yè)去化較慢，且資金回籠也不及時。 = L: 歐江大廈 247。 = H: 上海實業(yè)中心 247。 徐家匯商圈近幾年寫字樓的租金價格起伏較大，平均租金在96~97年達到高峰，然后開始下滑，1999~，隨著經(jīng)濟形勢的不斷好轉(zhuǎn)，租金有進一步的上升空間?；仡櫳虾懽謽鞘袌龅陌l(fā)展歷程，其經(jīng)歷了膨脹、鼎盛和衰退，當前正處于繁榮復蘇的時期。目 錄定 位 篇一、項目定位………………………………………………………………………4二、目標客戶定位…………………………………………………………………7三、價格定位………………………………………………………………………9營 銷 篇一、銷售推廣策略確定…………………………………………………………13二、市場推廣 ……………………………………………………………………19三、產(chǎn)品與現(xiàn)場完善建議………………………………………………………21品定 位 篇一、 項 目 定 位 項目概況? 所處區(qū)域： 徐匯區(qū)? 地理位置： 東安路50弄18號? 基地面積： 5868平方米? 總建筑面積： 68562平方米? 產(chǎn)品形態(tài)： 甲級涉外寫字樓? 建筑形狀： 海螺狀? 可售面積： 28535平方米（5—17層） 根據(jù)本案的自身特征，產(chǎn)品屬性定義為：區(qū)域內(nèi)5A級智能化地標性甲級涉外寫字樓詮釋：從本案所處區(qū)域和特性分析來看， 其在本區(qū)域內(nèi)的定位相對來說較高，必然導致開發(fā)商營建成本提高，租金價格也隨之提高，最終是否受市場所認可，直接關(guān)系到本案的最終銷售狀況。? 本區(qū)域地標性寫字樓相對比較缺乏；? APEC及WTO將給上海寫字樓市場帶來良好的需求機遇；n 市場威脅? 辦公樓市場競爭激烈，徐家匯商圈周邊的甲級寫字樓是本案今后長期和強有力的競爭對手；? 大樓外立面尚未裝修，給客戶沒有直接的直觀效果，加上今后的施工，可能會造成周邊環(huán)境影響；? 大樓周邊人氣不旺，商務(wù)辦公的氛圍一般，由于建設(shè)期較長，樓盤空置時間相對較長，可能會影響本案在市場中的印象；附：近年來上海市寫字樓市場區(qū)域供應(yīng)走勢近年來上海市寫字樓空置率變化情況綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的高檔辦公區(qū)域，但是一個物業(yè)在市場中所處的位置以及它被市場所認同，是取決于多方面的，我們不能因為其某一方面的欠缺，就把它保守定位。 = D: 華泰大廈 247。 即：銷售價格= （租金價格*30*12）247。綜上所分析，中原建議本案的銷售采用以一般的銷售方法為基礎(chǔ)，依據(jù)市場對本案的接受情況，輔以其他的銷售模式，如保證固定回報出售或股份轉(zhuǎn)讓的方法進行銷售，達到快速去化的效果，獲得資金的快速回籠?！?銷售時間段預估以2002年3月上旬為正式開盤時間，銷售周期為10個月左右，此期間去化100%。216。216。條件：216。工作：216。工作：業(yè)務(wù)員強銷、SP活動、參加房展會、老客戶回訪結(jié)案期（清盤階段）（2003年8月初——2003年9月底）主旨：9月
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