【正文】 ，謀求長(zhǎng)期投資租金收益與地段增值收益。為了尋求富足的養(yǎng)老生活，希望將為數(shù)不多的資金增值獲利。、商業(yè)價(jià)格調(diào)整策略u(píng) 價(jià)格升幅周期價(jià)格的升幅周期應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的整體營(yíng)銷節(jié)奏的安排、招商效果與市場(chǎng)實(shí)際的反應(yīng)而定，在推出新貨量的每個(gè)銷售區(qū)間都應(yīng)相應(yīng)做出調(diào)整。零首期按揭付款定金2萬(wàn)元人民幣；范圍：購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目自營(yíng)的客戶；付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)；簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)7天內(nèi)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，由發(fā)展商墊付首期辦理五成十年銀行按揭，首期款在12個(gè)月內(nèi)分期向開(kāi)發(fā)商交納。l 商業(yè)部分是整個(gè)項(xiàng)目的主要盈利手段，有一定的資金回收壓力；綜合考慮上述情況，建議本案可采用以下?tīng)I(yíng)銷策略：先招商后銷售策略＋銷售返租策略+自營(yíng)商家直接銷售先招商后銷售策略:本項(xiàng)目在正式銷售前應(yīng)先尋找商家進(jìn)駐，采取先招商后銷售的策略，為項(xiàng)目的正式銷售奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。開(kāi)盤(pán)前工作計(jì)劃主要內(nèi)容： 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前工作重點(diǎn)時(shí)間段 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前工作具體計(jì)劃排期 項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放 優(yōu)先登記時(shí)間安排 公開(kāi)發(fā)售時(shí)間安排 公開(kāi)發(fā)售的銷售控制方案 項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售流程確定 項(xiàng)目促銷方案的確定 公開(kāi)發(fā)售前的事件行銷項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)工作重點(diǎn)時(shí)間段安排序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間安排項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)工作計(jì)劃溝通6．5－項(xiàng)目方案的提交－項(xiàng)目正式銷售中心主體完工，并可交付使用項(xiàng)目銷售培訓(xùn)完成項(xiàng)目整體模型消化前期VIP客戶－A座住宅二次蓄客正式公開(kāi)發(fā)售注明：具體公開(kāi)發(fā)售的時(shí)間，將根據(jù)前期準(zhǔn)備工作的完成情況及市場(chǎng)蓄客狀況及時(shí)調(diào)整。項(xiàng)目營(yíng)銷方案實(shí)施策略意見(jiàn)建議：由于本項(xiàng)目前期運(yùn)作時(shí)間較長(zhǎng)和已變換了多家的代理公司，給外界造成了不少的負(fù)面?zhèn)餮约扒捌诓糠挚蛻粢褜?duì)本項(xiàng)目抱有了不少的怨言，對(duì)開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信和實(shí)力產(chǎn)生了巨大的懷疑，如繼續(xù)運(yùn)用原來(lái)的象形和推廣手法將本項(xiàng)目重新啟動(dòng)投入市場(chǎng)，這是幾乎不可能的，成功率也幾乎為零，現(xiàn)針對(duì)本項(xiàng)目的特殊情況提出以下建議： 將項(xiàng)目重新包裝，重新定位以一個(gè)全新的形象投入市場(chǎng)； 以波特公司進(jìn)駐邵陽(yáng)為切入點(diǎn)，將邵陽(yáng)市民的眼球和關(guān)注再次吸引到本項(xiàng)目來(lái)； 盡快消化前期客戶和化解前期客戶的矛盾，將本項(xiàng)目不利的傳言減至最低； 對(duì)本項(xiàng)目的宣傳面和推廣力度應(yīng)加大再加大，從而展現(xiàn)本項(xiàng)目的全新形象及開(kāi)發(fā)商的實(shí)力體現(xiàn)； 以“低價(jià)入市”策略，制造本項(xiàng)目熱銷局面，讓本項(xiàng)目再次得到邵陽(yáng)人民的認(rèn)同與追捧； 在首期開(kāi)盤(pán)前需滿足項(xiàng)目各個(gè)方面硬件、軟件方能開(kāi)盤(pán)，要做到無(wú)論是項(xiàng)目的形象、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、工程進(jìn)度等各方面的政策都要以一個(gè)全新的形象，展現(xiàn)在邵陽(yáng)人民的眼前。聯(lián)都國(guó)際住宅項(xiàng)目公開(kāi)發(fā)售前重要事項(xiàng)我公司就聯(lián)都國(guó)際住宅項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)前各項(xiàng)工作計(jì)劃形成文字與貴公司進(jìn)行有效的溝通。注：以上優(yōu)惠能否重合使用視現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境而定。銀行按揭付款定金2萬(wàn)元人民幣；付款進(jìn)度：交納定金，簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)；簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)7天內(nèi)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并交付房款50%（含定金），同時(shí)辦理五成十年銀行按揭。項(xiàng)目營(yíng)銷策略與價(jià)格定位、銷售價(jià)格定位本項(xiàng)目是一種創(chuàng)新的商業(yè)模式，在邵陽(yáng)市內(nèi)沒(méi)有其他具有可比性的項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)邵陽(yáng)市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行的調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的特征，建議本項(xiàng)目各層價(jià)格定位如下：層數(shù)本層均價(jià)首層12000元/平方米二層7000元/平方米三層4500元/平方米四層3500元/平方米注：以上建議定價(jià)屬初步定價(jià)，具體定價(jià)視工程進(jìn)度及商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前實(shí)際情況而定。u 置業(yè)動(dòng)機(jī)：購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)、具有一定儲(chǔ)蓄的市民u 群體特征：群體范圍主要為本地人。l 商業(yè)資源急需整合項(xiàng)目所在區(qū)域擁有無(wú)可比擬的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，周邊即將呈現(xiàn)的大量人氣及強(qiáng)大的消費(fèi)力，這些都是成就一個(gè)商業(yè)的資源，加以合理整合，將會(huì)成就項(xiàng)目。地塊稀缺性造就升值無(wú)限升值潛力本項(xiàng)目位于西湖廣場(chǎng)之上臨江而建，離邵陽(yáng)商業(yè)中心街道僅幾步之遙，隨著邵陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)飛速發(fā)展這樣的地塊將會(huì)大幅度的收緊，所以在商業(yè)及老城區(qū)地塊上保存了他的僅有性和加速了他的升值潛力，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)部分未來(lái)的運(yùn)作起到一定的催化作用。產(chǎn)品名稱酒店式公寓、形象定位根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)和本物業(yè)以投資形居多，我們把項(xiàng)目形象定位為：小面積、機(jī)會(huì)的利用和威脅的化解l 產(chǎn)品與消費(fèi)群體的結(jié)合在物業(yè)推廣時(shí)加大宣傳力度，提高邵陽(yáng)市民對(duì)本物業(yè)的認(rèn)知度與關(guān)注度，可結(jié)合當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)的空白點(diǎn)取得市民的認(rèn)同，增加本物業(yè)的保值及升值潛力和低風(fēng)險(xiǎn)性說(shuō)明，讓目標(biāo)客戶群取得認(rèn)同度。面積小、投資小、投資受益穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)小，無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品定位30層的星級(jí)酒店，在邵陽(yáng)絕對(duì)可以稱的上絕無(wú)僅有，在推出時(shí)必然會(huì)引起強(qiáng)烈的反響。、“二次定向蓄客”策略：在確定具體價(jià)格、開(kāi)盤(pán)時(shí)間后，面向社會(huì)各界客戶群體，通過(guò)前期內(nèi)部已消化大批量貨源，再進(jìn)行具體的房號(hào)、樓層、價(jià)格定向蓄客，營(yíng)造“求大于供”的局面，從而達(dá)到正式開(kāi)盤(pán)的熱銷氣氛，快速銷售、快速回款目的；、以公關(guān)活動(dòng)吸引目標(biāo)客戶群針對(duì)主要目標(biāo)客戶、主要客戶所在區(qū)域的舉行公關(guān)活動(dòng)，例如生活品味—品鑒酒會(huì)、聯(lián)都國(guó)際電影周等活動(dòng)，主動(dòng)出擊，在目標(biāo)客戶群內(nèi)造成影響。2開(kāi)盤(pán)周優(yōu)惠開(kāi)盤(pán)周期間額外99折（不含開(kāi)盤(pán)日）。M2裝修）鑒于現(xiàn)場(chǎng)豪華裝修樣板房未能呈現(xiàn)，在初期銷售時(shí)， 可提供“豪華裝修”和毛坯銷售價(jià)格。本項(xiàng)目位于邵陽(yáng)的核心位置，面臨資江，為邵陽(yáng)資江第一高層住宅樓，身份地位卓越，這與現(xiàn)代精英人群所代表的氣質(zhì)、身份特征相輔相成，相得益彰。、強(qiáng)勢(shì)的發(fā)揮及弱勢(shì)的規(guī)避l 揚(yáng)長(zhǎng)通過(guò)產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)――臨江第一高度、江景、卓越地位、舒適產(chǎn)品、開(kāi)闊景觀、多元配套、絕版位置等，與周邊項(xiàng)目相區(qū)隔，進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)；l 避短宣揚(yáng)產(chǎn)品戶型和目前的高性價(jià)比；、機(jī)會(huì)的利用和威脅的化解l 產(chǎn)品與消費(fèi)群體的結(jié)合以高端客戶作為客戶主體（涵蓋公務(wù)員階層），以滿足高端需求為目標(biāo)，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象；l 項(xiàng)目的提升和定位使用“品質(zhì)生活更上一層樓”概念來(lái)打造項(xiàng)目高端形象，并弱化了項(xiàng)目前期對(duì)消費(fèi)者造成的認(rèn)知阻礙；l 差異性競(jìng)爭(zhēng)聯(lián)動(dòng)同板塊項(xiàng)目，共同推動(dòng)資江濱江高檔社區(qū)板塊的成型，逐步提高板塊價(jià)值，同時(shí)以產(chǎn)品自身特性為出發(fā)點(diǎn)，打造項(xiàng)目獨(dú)特形象，通過(guò)差異化競(jìng)爭(zhēng)在資江濱江同板塊項(xiàng)目中脫穎而出；l 時(shí)間的把握盡量加快建設(shè)期和銷售期，避免外部環(huán)境變化帶來(lái)的不確定性影響；住宅目標(biāo)客戶群定位分析、住宅主力客戶群體定位以二次購(gòu)房的中產(chǎn)階級(jí)為主（以公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主為主，輔以企事單位管理層）。以32層的高度打造邵陽(yáng)臨江第一住宅高樓，成為臨江豪宅新區(qū)地標(biāo)；聯(lián)都國(guó)際項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案住宅營(yíng)銷策略在住宅營(yíng)銷上，鑒于發(fā)展商首次推出的數(shù)量并不多、200多席尊貴席位、首個(gè)帶豪華裝修全江景等項(xiàng)目特色，特采用以下?tīng)I(yíng)銷策略： “穩(wěn)健銷售”策略：由于前期已儲(chǔ)蓄了一部分意向較強(qiáng)的客戶，故在銷售前可先將此類客戶進(jìn)行完全的消化，做到心中有數(shù)，并且可以對(duì)市場(chǎng)起到一個(gè)促動(dòng)的作用，為項(xiàng)目銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；“二次定向蓄客”策略：在確定具體價(jià)格、開(kāi)盤(pán)時(shí)間后，面向社會(huì)各界客戶群體，通過(guò)前期內(nèi)部已消化大批量貨源，再進(jìn)行具體的房號(hào)、樓層、價(jià)格定向蓄客，營(yíng)造“求大于供”的局面，從而達(dá)到正式開(kāi)盤(pán)的熱銷氣氛，快速銷售、快速