【正文】 戶，手頭上有閑置的資金，希望尋找投資獲利的渠道，注重物業(yè)的投資前景與價值保障，謀求長期投資租金收益與地段增值收益。l 商業(yè)資源急需整合項目所在區(qū)域擁有無可比擬的發(fā)展優(yōu)勢，周邊即將呈現(xiàn)的大量人氣及強大的消費力，這些都是成就一個商業(yè)的資源，加以合理整合，將會成就項目。商業(yè)規(guī)劃嚴重重復(fù)，營銷手法濫用，將波及本項目商業(yè)部分 競爭對手的存在：東風商業(yè)街位于邵陽的商業(yè)中心位置，且目前仍然在招商、銷售，是我項目最大的競爭對手，其龐大的建筑群，多功能商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)筑的影響力，有可能分流部分商家。本地商家多會報以觀望態(tài)度，對日后商業(yè)運營會造成一定的營銷，l 機會分析邵陽缺乏高檔次商業(yè)物業(yè)，存在巨大空白點邵陽地區(qū)至今還沒有真正的商業(yè)中心，代表邵陽高檔次商業(yè)購物中心尚一片空白，導(dǎo)致邵陽的高收入消費者流失去其他大城市（如長沙、株洲等地），邵陽商業(yè)形象需要升級，商業(yè)經(jīng)營環(huán)境和消費環(huán)境都必將面臨升級，因此產(chǎn)生了較大的市場需求。l 劣勢分析市民對項目所在區(qū)域商業(yè)認同度不高紅旗路是邵陽目前“唯一”的商業(yè)區(qū)，邵陽地區(qū)居民對紅旗路商業(yè)街的心理認同度過于集中，對于邵陽其他地區(qū)的商業(yè)圈打造尚無概念，因此商業(yè)認同度不高。地塊稀缺性造就升值無限升值潛力本項目位于西湖廣場之上臨江而建，離邵陽商業(yè)中心街道僅幾步之遙，隨著邵陽房地產(chǎn)開發(fā)飛速發(fā)展這樣的地塊將會大幅度的收緊，所以在商業(yè)及老城區(qū)地塊上保存了他的僅有性和加速了他的升值潛力，對于本項目商業(yè)部分未來的運作起到一定的催化作用。、加大宣傳推廣力度由于本項目在邵陽地區(qū)屬于新興產(chǎn)品，故在宣傳推廣和公關(guān)活動中要加大力度，可舉辦“酒店式公寓投資說明會”等公關(guān)活動，使此物業(yè)盡快的得到邵陽人民的認可公寓入市時機安排需根據(jù)項目工程進度和住宅銷售情況而定，初定為可緊跟住宅銷售后，為第二階段推出市場。、無償提供星級酒店全配置 由開發(fā)商或經(jīng)營公司提供星級酒店標注裝修和全套酒店家具配置。（含星級酒店裝修及相關(guān)配置）、 “低開平走高收”策略■ 由于本物業(yè)在邵陽實屬新興物業(yè)，在前期意向認購時可給予較大的折扣，價格可隨著該物業(yè)被人們的逐漸的認可和追捧，逐步適當?shù)奶岣?，造成升值的趨勢。產(chǎn)品名稱酒店式公寓、形象定位根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和本物業(yè)以投資形居多，我們把項目形象定位為：小面積在增加長期穩(wěn)定的收入來源的同時，亦能為子孫兒女保留一筆固定的資產(chǎn)。年齡在40歲以上，多年的工作收入積累，家庭生活穩(wěn)定，具有一定的儲蓄資金，但數(shù)量不多。u 置業(yè)動機：長線投資，謀求租金收益（有部分以自用為主）、短線投資者：u 群體特征：群體范圍包括本地人與外地具有投資觀念的客戶，手頭商具有較多閑置資金，有強烈的投機觀念，希望通過物業(yè)快速轉(zhuǎn)手買賣獲取投資收益。、機會的利用和威脅的化解l 產(chǎn)品與消費群體的結(jié)合在物業(yè)推廣時加大宣傳力度，提高邵陽市民對本物業(yè)的認知度與關(guān)注度，可結(jié)合當?shù)鼐频晔袌龅目瞻c取得市民的認同，增加本物業(yè)的保值及升值潛力和低風險性說明，讓目標客戶群取得認同度。可給予目標客戶較大信心保證。工程進度緩慢本項目工程部分在前期已動工較長時間，工程進度遲遲未能給予客戶一個明顯的進度。 產(chǎn)品認知度不高由于該物業(yè)在邵陽屬于新興投資性物業(yè)，所以在邵陽市民心中會存在抵觸和觀望心態(tài)。面積小、投資小、投資受益穩(wěn)定，投資風險小，無論是產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品定位30層的星級酒店，在邵陽絕對可以稱的上絕無僅有，在推出時必然會引起強烈的反響。、捆綁銷售目標客戶群具有相當?shù)慕?jīng)濟實力，對項目商業(yè)部份的購買投資、租賃經(jīng)營會存在一定的需求，可對同時購買住宅和商鋪或租賃商鋪經(jīng)營的購買者提供一定的優(yōu)惠。建議推出“三年保修”的措施，以購房者一個信心的保證。、全民皆兵推廣 組建兼職銷售團隊向邵陽全市進行全方位的銷售推廣活動，并可由兼職置業(yè)顧問發(fā)展屬下多位置業(yè)顧問，讓更多的邵陽人民加入到本項目的銷售團隊當中做到全民皆兵，使本項目可做到街知巷聞。、“二次定向蓄客”策略：在確定具體價格、開盤時間后，面向社會各界客戶群體，通過前期內(nèi)部已消化大批量貨源，再進行具體的房號、樓層、價格定向蓄客，營造“求大于供”的局面，從而達到正式開盤的熱銷氣氛，快速銷售、快速回款目的；、以公關(guān)活動吸引目標客戶群針對主要目標客戶、主要客戶所在區(qū)域的舉行公關(guān)活動，例如生活品味—品鑒酒會、聯(lián)都國際電影周等活動，主動出擊，在目標客戶群內(nèi)造成影響。（B棟要視工程進度而定）本司結(jié)合項目實際狀況和當?shù)厥袌?，將本項目銷售期初步定為6個月（2008年8月～2009年1月），共分二期進行發(fā)售。注：以上優(yōu)惠能否重合使用視現(xiàn)場銷售環(huán)境而定。4團購優(yōu)惠三個或以上客戶或同一客戶認購三套以上可享受額外99折優(yōu)惠。2開盤周優(yōu)惠開盤周期間額外99折（不含開盤日）。付款進度：交納定金，簽署認購書；簽署認購書7天內(nèi)簽署《商品房買賣合同》并交付房款30%（含定金），同時辦理七成二十年銀行按揭。付款進度：交納定金，簽署認購書；簽署認購書7天內(nèi)簽署《商品房買賣合同》并交付房款90%（含定金）；交房時付清尾款10%。、付款方式及進度設(shè)計根據(jù)對邵陽市房地產(chǎn)場的調(diào)查，大多數(shù)住宅項目均采用“一次性付款”、“銀行按揭”。M2裝修）鑒于現(xiàn)場豪華裝修樣板房未能呈現(xiàn)，在初期銷售時， 可提供“豪華裝修”和毛坯銷售價格。M2（成本約500元/品質(zhì)向上價格策略、價格定位邵陽樓盤價格參考表：項目名稱工程進度高層（元/㎡）小高層（元/㎡）1東方明珠地基25002水映名城現(xiàn)樓1900—21003麗景灣現(xiàn)樓17004翡翠星城正負零零24005寶慶新都封頂23006聯(lián)都國際（建議）地基2200—2500根據(jù)本公司對邵陽商品房市場研究得知，邵陽高層樓盤整體均價約：2400元/M2。、市場定位結(jié)合市場需求情況和自身特點，我司建議塑造本項目品牌形象為：品質(zhì)生活更上一層樓定位解析：以此定位入市，充分迎合市場需求，并在區(qū)域競爭上有所突破。本項目位于邵陽的核心位置，面臨資江，為邵陽資江第一高層住宅樓，身份地位卓越，這與現(xiàn)代精英人群所代表的氣質(zhì)、身份特征相輔相成，相得益彰。營銷定位體系、區(qū)域?qū)傩耘c產(chǎn)品定位在物質(zhì)和精神生活不斷提高的今天，邵陽市在生活配套、居住環(huán)境、周邊生活人群、私人生活空間等各方面均很難滿足現(xiàn)代精英人群對居住的需求。u 企事業(yè)單位管理層分析：多為當?shù)馗咧巳海溟啔v和工作壓力使其在擁有相應(yīng)資本后，對優(yōu)質(zhì)生活的追求比以上兩類人群更為強烈。u 私營企業(yè)主分析：當?shù)氐某晒θ耸浚瑩碛幸欢ǖ慕?jīng)濟實力和事業(yè)。、強勢的發(fā)揮及弱勢的規(guī)避l 揚長通過產(chǎn)品自身優(yōu)勢――臨江第一高度、江景、卓越地位、舒適產(chǎn)品、開闊景觀、多元配套、絕版位置等，與周邊項目相區(qū)隔，進行差異化競爭；l 避短宣揚產(chǎn)品戶型和目前的高性價比；、機會的利用和威脅的化解l 產(chǎn)品與消費群體的結(jié)合以高端客戶作為客戶主體（涵蓋公務(wù)員階層），以滿足高端需求為目標，樹立項目高端形象；l 項目的提升和定位使用“品質(zhì)生活更上一層樓”概念來打造項目高端形象，